* Đối với tài sản thế chấp là quyền sở hữu tài sản hoặc quyền sử dụng đất
Theo quy đinh của pháp luật, tài sản thế chấp phải thuộc sở hữu của bên thế chấp. Nếu tài sản thế chấp thuộc sở hữu của của người thứ ba hoặc thuộc sở hữu của nhiều người, khi tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ trong hợp đồng vay tài sản phải có sự đồng ý của người thứ ba và các đồng chủ sở hữu. Tuy nhiên, thực tế áp dụng vẫn còn vi phạm. Nhất là trường hợp tài sản thế chấp thuộc sở hữu chung của hai vợ chồng. Theo quy định của Luật Hôn nhân và gia đình, khi đem thế chấp những tài sản thuộc sở hữu chung của hai vợ chồng (như nhà ở, ô tô…) để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ phải có sự đồng ý của cả hai vợ chồng. Nhưng có nhiều trường hợp bên thế chấp dùng tài sản chung để thế chấp mà không có sự đồng ý của cả hai vợ chồng. Điển hình là vụ kiện đòi nợ giữa:
“ Nguyên đơn : bà Nguyễn Thị Hồng trú tại quận hoàn kiếm, Hà Nội. Bị đơn: anh Mai Văn An trú tại quận Hai Bà Trưng, Hà Nội.
Do quen biết, anh An vay bà Hồng một khoản tiền là 50 triệu đồng để góp vốn cùng bạn học cũ buôn bán gỗ, có viết giấy thế chấp cho bà Hồng một ngôi nhà đứng tên anh là chủ sở hữu (nhà này do bố của anh An trước khi chết lập di chúc để lại cho hai vợ chồng anh An làm nơi buôn bán, nhưng khi làm thủ tục sang tên trước bạ, vì anh An là chủ hộ nên chị Thanh vợ anh An để anh An đứng tên chủ sở hữu nhà). Khi đến hạn trả bà Hồng đòi nợ gồm cả gốc và lãi nhưng do kinh doanh thua lỗ, anh An không trả đươc nợ. Bà Hồng khởi kiện lên toà án quận Hai Bà Trưng yêu cầu xử lý ngôi nhà thế chấp để thanh toán nợ cho bà.
Bản án dân sự sơ thẩm của Toà án nhân dân quận Hai Bà Trưng ra quyết định: buộc anh An phải trả toàn bộ số nợ gồm cả gốc và lãi cho bà Hồng, xử lý tài sản thế chấp là ngôi nhà của anh An để thu hồi nợ theo Điều 359 Bộ luật Dân sự 1995, kê biên tài sản thế chấp để bảo đảm thi hành án.
Chị Thanh kháng cáo lên Toà án nhân dân thành phố Hà Nội. Bản án dân sự phúc thẩm của Toà án nhân dân thành phố Hà Nội ra quyết định: huỷ một phần bản án dân sự sơ thẩm về việc xử lý tài sản thế chấp, tuyên bố hợp đồng thế chấp nhà giữa anh An và bà Hồng vô hiệu vì nhà thế chấp là tài sản chung của vợ chồng anh An, chị Thanh vợ anh An không biết gì về việc thế chấp này, kê biên tài sản thuộc sở hữu chung của vợ chồng anh An để đảm bảo thi hành án”( Nguồn: “ thế chấp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong pháp luật dân sự Việt Nam và cộng hoà Pháp” - Hoàng Thị Hải Yến, luận văn thạc sĩ luật học 2004)
Đối với tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất, điều kiện cần thiết để thế chấp đó là người sử dụng đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Qui định này gây không ít khó khăn cho người sử dụng đất khi muốn thế chấp quyền sử dụng đất. Bởi vì còn nhiều trường hợp hộ gia đình chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mặc dù họ đã sử dụng đất trên thực tế.
* Trong trường hợp thế chấp một tài sản bảo đảm nhiều nghĩa vụ trả nợ; Điều kiện đầu tiên đó là tài sản phải đăng ký quyền sở hữu và phải có giá trị lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ được bảo đảm. Như vậy, tài sản nào đã đăng ký quyền sở hữu thì mới được bảo đảm nhiều nghĩa vụ cho dù tài sản đó có giá trị rất lớn. Qui định này hạn chế khả năng sử dụng tài sản của bên thế chấp, giá trị tài sản không được phát huy, qua đó hạn chế khả năng giải quyết nhu cầu về vốn của bên thế chấp. Bởi vì, trên thực tế dù tài sản có giá trị lớn nhưng không có đăng ký quyền sở hữu theo qui định pháp luật thì chỉ có thể bảo đảm cho một nghĩa vụ mà thôi.