* Chấm dứt thế chấp
Hợp đồng thế chấp là hợp đồng phụ bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ trong hợp đồng vay tài sản, cho nên khi nghĩa vụ trả nợ được thực hiện, hợp đồng vay tài sản chấm dứt thì hợp đồng thế chấp đương nhiên chấm dứt. Điều 357 Bộ Luật Dân Sự qui định các trường hợp chấm dứt thế chấp tài sản.
Việc thế chấp tài sản để bảo đảm nghĩa vụ trả nợ, do đó, khi nghĩa vụ trả nợ được hoàn thành thì thế chấp tài sản đương nhiên sẽ chấm dứt. Nghĩa vụ trả nợ chấm dứt có thể do bên thế chấp đã thực hiện đầy đủ việc hoàn trả nợ cho chủ nợ, cũng có thể do các bên thoả thuận hoặc nghĩa vụ trả nợ được bù trừ … Tài sản thế chấp sẽ không bị đem xử lý.
Việc thế chấp tài sản cũng có thể chấm dứt nếu như các bên thoả thuận sẽ huỷ bỏ biện pháp thế chấp hoặc thay thế biện pháp thế chấp bằng một biện pháp bảo đảm khác.
Trong trường hợp tài sản thế chấp đã được xử lý thì thế chấp tài sản cũng đương nhiên chấm dứt bởi tài sản thế chấp không còn. Việc thế chấp tài sản chấm dứt khi các bên có thoả thuận. Thoả thuận này của các bên phải được tôn trọng.
Quyền xử lý tài sản thế chấp là quyền của bên nhận thế chấp và quyền này chỉ được đặt ra khi phát sinh các căn cứ theo qui định của pháp luật hoặc thoả thuận của các bên.
Điều 56 NĐ 163/2006/NĐ-CP qui định các trường hợp xử lý tài sản thế chấp.
- Tài sản thế chấp được xử lý khi đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ. Như vậy trong trường hợp pháp luật có qui định hoặc các bên trong hợp đồng vay tài sản có thoả thuận về thời hạn thực hiện nghĩa vụ mà khi thời hạn đã đến, bên thế chấp không thực hiện nghĩa vụ trả nợ hoặc tuy có thực hiện nhưng không đầy đủ thì bên nhận thế chấp có quyền yêu cầu xử lý tài sản thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ và có quyền yêu cầu thanh toán trước so với các chủ nợ không có bảo đảm khác.
- Bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm trước thời hạn do vi phạm nghĩa vụ theo thoả thuận hoặc qui định của pháp luật. Qui định thời hạn thực hiện nghĩa vụ nhằm bảo đảm quyền lợi của bên chủ nợ và ràng buộc trách nhiệm bên vay nợ. Tuy nhiên, trong thời hạn thực hiện nghĩa vụ đó không phải bên có nghĩa vụ nào cũng có ý thức thực hiện đúng nghĩa vụ của mình theo qui định của pháp luật hoặc thoả thuận của các bên như bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp, sử dụng vốn vay đúng mục đích...Trong trường hợp bên vay vi phạm nghĩa vụ đó thì bên nhận thế chấp có quyền yêu cầu xử lý tài sản thế chấp.
- Pháp luật qui định tài sản thế chấp phải được xử lý để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khác. Đó là trường hợp một tài sản thế chấp được dùng để bảo đảm nhiều nghĩa vụ, trong đó có nghĩa vụ đã đến hạn thì các nghĩa vụ khác mặc dù chưa đến hạn nhưng được coi là đã đến hạn, tài sản thế chấp sẽ được đem xử lý để thanh toán khoản nợ đến hạn và chưa đến hạn.
Ngoài ra các bên có thể thoả thuận các trường hợp khác xử lý tài sản thế chấp phù hợp với qui định của pháp luật
Việc xử lý tài sản thế chấp liên quan đến quyền lợi của các bên trong hợp đồng, do đó việc xử lý tài sản thế chấp phải dựa trên nguyên tắc luật định. Trong đó sự thoả thuận của các bên là nguyên tắc đặt lên hàng đầu. Trường hợp các bên không có thoả thuận thì tài sản thế chấp sẽ được bán đấu giá theo qui định của pháp luật. Điều 355 Bộ Luật Dân Sự 2005 qui định “trong trường hợp đã đến hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì tài sản thế chấp được xử lý theo phương thức do các bên đã thoả thuận hoặc được bán đấu giá theo qui định của pháp luật để thực hiện nghĩa vụ”.
Bán đấu giá tài sản là phương thức tốt nhất bảo đảm lợi ích của các bên. Qua phương thức bán đấu giá, quyền lợi của bên nhận thế chấp được bảo đảm một cách nhanh chóng, tránh được sự rườm rà, phức tạp của những thủ tục hành chính. Đối với bên thế chấp, nếu tài sản thế chấp được xử lý theo phương thức bán đấu giá thì giá trị tài sản luôn được bảo đảm ở mức độ cao nhất so với các hình thức xử lý khác.
Tài sản thế chấp phải được xử lý một cách khách quan, công khai và minh bạch. Người xử lý tài sản thế chấp có thể là bên nhận thế chấp hoặc người được bên nhận thế chấp uỷ quyền, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác.