Thực tế cho thấy nhiều ngân hàng khi cho vay thờng xem xét khách hàng có tài sản thế chấp hay không ( và một loạt các vấn đề kèm theo tài sản thế chấp nh giấy tờ có đầy đủ và hợp lệ hay không ). Trong khi đó cán bộ tín dụng nào cũng hiểu rằng tài sản thế chấp chỉ là nguồn thu thứ hai để thu nợ tiền vay. Một số khoản vay cho dù có tài sản thế chấp nhng khi khoản vay đó không hiệu quả do ngời sử dụng vốn làm thất thoát vốn thì cũng dẫn đến ngân hàng mất vốn,ứ đọng vì việc xử lý tài sản thế chấp ở nớc ta hiện nay không đơn giản và dễ dàng một chút nào.
Ngoài ra nhiều khách hàng có tài sản thế chấp rất lớn nhng họ vẫn không vay đợc vốn của ngân hàng vì hồ sơ pháp lý cha đảm bảo theo quy định của pháp luật, mà việc hoàn chỉnh hồ sơ cho tài sản lại nằm ngoài khả năng của khách hàng.
Ta biết rằng, tài sản thế chấp là tiêu điểm xét duyệt cho vay nhng cũng cần nhận thức rõ, đây không phải là tiêu chuẩn quan trọng nhất hay nói cách khác nó không phải là nguyên tắc bắt buộc. Khi xem xét cho vay, thì điều kiện quan trọng nhất chính là kết quả sử dụng vốn của khách hàng có hiệu quả hay không, khách hàng có thể trả đợc nợ cho ngân hàng hay không.
Có thể thấy, hình thức đảm bảo tiền vay bằng tài sản hình thành từ vốn của ngân hàng là một hình thức có nhiều u điểm, đặc biệt đối với cá nhân, bởi vì cá nhân thờng chỉ có tài sản để đem thế chấp.
Hiện nay một vấn đề nữa đó là việc xử lý tài sản thế chấp khi ngời vay còn gặp nhiều khó khăn, tài sản thế chấp bao gồm rất nhiều loại ,mỗi loại tài sản đều có đặc tính riêng. Trong khi đó thị trờng mua bán các loại tài sản chuyên dụng của nớc ta cha thực sự sôi động nên ngân
hàng khó khăn trong việc tìm ngời mua. Tài sản thế chất không phù hợp với thị hiếu và nhu cầu của ngời tiêu dùng, có thể cũ kỹ, lạc hậu, tâm lý từ xã hội không thích tài sản bị xiết nợ, bắt nợ. Thị trờng bất động sản của Việt Nam còn cha sôi động, giá cả không đợc quản lý một cách hiệu quả, có khi giá cả không phản ánh đúng giá trị của tài sản. Khi cần phải xử lý tài sản thế chấp, ngời vay không bàn giao tài sản cho ngân hàng, thậm chí còn gây khó khăn cho ngân hàng trong việc quản lý. Một mặt khác đó là việc chi phí cho việc thanh lý tài sản thế chấp còn cao, điều này dẫn đến việc ngân hàng có thể không thu đợc gì hoặc thu không đáng kể nếu có rủi ro xảy ra.