II. CễNG TÁC QUẢN Lí DỰ ÁN TẠI CễNG TY 1 Nội dung quản lý dự ỏn
1.1 Quản lý vĩ mụ đối với dự ỏn
Trong một dự ỏn xõy dựng, Nhà nước đúng vai trũ rất quan trọng.Tỏc động quản lý của nhà nước thể hiện rất rừ và xuyờn suốt cả đời dự ỏn từ giai đoạn hỡnh thành cho đến khi vận hành cỏc kết quả của nú. Những vấn đề nhà nước quan tõm trong dự ỏn xõy dựng bao gồm:
-Sự cần thiết phải triển khai dự ỏn, hiệu quả về kinh tế- xó hội. -Sự phự hợp với quy hoạch kiến trỳc cảnh quan.
-Tỏc động mụi trường và những vấn đề phải xử lý về mụi trường. Quy mụ, diện tớch sử dụng đất, hệ số sử dụng đất.
-Vấn đề an toàn cho cụng trỡnh, trong đú cú an toàn về kết cấu, an toàn phũng chống nổ, an toàn lao động xõy dựng và vận hành. An toàn cho cỏc cụng trỡnh liền kề.
-Khả năng, trỡnh độ của cỏc tổ chức, cỏ nhõn tham gia hoạt động xõy dựng Quản lý vĩ mụ đối với cỏc dự ỏn thuộc cụng ty tiến hành đầu tư và quản lý được thể hiện trờn cỏc gúc độ quản lý Nhà nước đối với chủ đầu tư, đơn vị xõy dựng
1.1.1 Hệ thống văn ban phỏp luật liờn quan đến hoạt động quản lý Nhà nước
ăn bản cao nhất về quản lý đầu tư và xõy dựng đú là Nghị định 52/Chớnh Phủ ngày 8/7/1999 và nghị định 12/Chớnh Phủ ngày 5/5/2000.Dưới nú là một hệ thống cỏc văn bản sau:
+Quyết định số 17/2000/QĐ-BXD ngày 2/8/2000.Quy định về quản lý chất lượng cụng trỡnh xõy dựng.
+Thụng tư liờn tịch số 09/1999/TTLT-BXD-TCĐT ngày 10/12/1999 và số 03/2000 ngày 25/5/2000 về hướng dẫn cấp giấy phộp xõy dựng
+Thụng tư số 15/2000/thị trường-BXD ngày 13/11/2000. Hướng dẫn cỏc hỡnh thức quản lý thực hiện dự ỏn đầu tư và xõy dựng.
+Quyết định số 23/2000/QĐ-BXD ngày 13/11/2000 về quy chế cấp chứng chỉ hành nghề thiết kế cụng trỡnh.
+Quyết định số 27/2000/QĐ-BXD ngày 8/12/2000 về đăng ký knh doanh xõy dựng
Thụng tư số 16/2000/thị trường-BXD ngày 11/12/2000 hướng dẫn quản lý xõy dựng với hoạt động đầu tư nước ngoài và quản lý cỏc nhà thầu nước ngoài vào nhận thầu xõy dựng và tư vấn tại Việt Nam.
+ Cỏc thụng tư, quyết định cú liờn quan đến những vấn đề kinh tế xõy dựng định mức chi phớ, đơn giỏ, thanh quyết toỏn , hợp đồng.
+ Quy chuẩn xõy dựng 3 tập.
+ Cỏc tiờu chuẩn xõy dựng: bắt buộc phải ỏp dụng, tự nguyện ỏp dụng, được phộp ỏp dụng
+Thụng tư số 09/2001/thị trường-BXD ngày 20/7/2001 do Bộ xõy dựng ban hành về việc hướng ẫn lập và quản lý chi phớ xõy dựng cụng trỡnh thuộc cỏc dự ỏn đầu tư.
+Quyết định 04/2002/QĐ-BXD ngày 27/6/2002 điều chỉnh chi phớ dự toỏn. Ngoài ra cỏc dự ỏn của cụng ty cũn phải chịu sự quản lý bởi cỏc văn bản của UBND thành phố Hà Nội và Tổng cụng ty dầu tư phỏt triển nhà Hà Nội ban hành.Chẳng hạn, dự ỏn nhà chung cư A5 cũn phải tuõn theo:
+Đơn giỏ xõy dựng cơ bản số 24/1999/QĐ-UB ngày 15/04/1999 do UBND thành phố Hà Nội ban hành.
+Chờnh lệch vật liệu tớnh theo thụng bỏo số 735/TBVL-LS do UBND thành phố Hà Nội ban hành ngày 02/02/2001
+Quyết định số 941/QĐ-Tcty ngày 24/12/2001 về phờ duyệt bỏo cỏo nghiờn cứu khả thi dự ỏn đầu tư xõy dựng nhà chung cư 15 tầng A5 khu đụ thị mới Đại Kim -Định Cụng.
+Quyết định số 392/ QĐ -Tcty ngày 15/4/2002 về phờ duyệt thẩm định thiết kế kỹ thuật –Tổng dự toỏn cụng trỡnh nhà chung cư 15 tầng A5 khu đụ thị mới Đại Kim - Định Cụng.
Chủ đầu tư với đặc điểm là một cụng ty thành viờn trực thuộc Tổng cụng ty Đầu tư phỏt triển nhà Hà Nội, chịu sự quản lý của UBND thành phố Hà Nội .Cho nờn cơ quan nhà nước trực tiếp quản lý cỏc dự ỏn xõy dựng của cụng ty đú là Tổng cụng ty, UBND thành phố Hà Nội cựng sở liờn quan.
Cỏc dự ỏn của cụng ty đú là cỏc dự ỏn do chớnh cụng ty tự bỏ vốn ra và tự chịu trỏch nhiệm về số vốn đú. Chớnh vỡ vậy mụ hỡnh quản lý dự ỏn của cụng ty là mụ hỡnh chủ đầu tư trực tiếp quản lý dự ỏn.
Tỏc động quản lý vĩ mụ của Nhà nước được thể hiện qua sơ đồ:
Biểu11: Sơ đồ quản lý vĩ mụ đối với dự ỏn tại cụng ty
UBND th nh phà ố H Nà ội Sở quy hoạch kiến trỳc Sởđịa chớnh nh à đất Sở kế hoạch v àđầu tư Sở xõy dựng H Nà ội Tổng cụng ty Cụng ty Dự ỏn
- Sở xõy dựng Hà Nội: Thực hiện quản lý cấp trờn về quy trỡnh ,quy phạm xõy dựng, thẩm duyệt cỏc dự toỏn quyết toỏn và cấp giấy phộp xõy dựng nhằm quản lý chất lượng cụng trỡnh dự ỏn và chi phớ thực hiện dự ỏn , tham gia quỏ trỡnh nghiệm thu giai đoạn .
- Sở Kế hoạch và đầu tư: Xột duyệt cỏc dự ỏn thực hiện theo quy hoạch của thành phố theo định hướng phỏt triển của ngành, khu vực.
Cõn đối nguồn vốn ngõn sỏch trong năm kế hoạch để xỏc định tớnh chất, mức độ đầu tư.
- Sở quy hoạch kiến trỳc: Xem xột thống nhất về quy mụ và tớnh chất dự ỏn, cho phếp xõy dựng theo đỳng định hướng kế hoạch phỏt triển của thành phố.
-Sở dịa chớnh: Xỏc định vị trớ xõy dựng, vị trớ khu vực
-Tổng cụng ty: Quản lý cấp trờn về hành chớnh (cơ cấu bộ mỏy tổ chức kinh doanh)
Phờ duyệt thẩm định dự ỏn theo tớnh chất và theo nhúm dự ỏn
*Trỏch nhiệm của chư đầu tư:
- Đăng ký hành nghề xõy dựng bao gồm cả cụng tỏc quản lý dự ỏn
- Lựa chọn, ký kết hợp đồng với cỏc sản phẩm tư vấn bỏo cỏo nghiờn cứu khả thi, hồ sơ thiết kế kỹ thuật.
- Lựa chọn đơn vị xõy lắp.
* Một dự ỏn được hỡnh thành phải dựa vào:
- Quy hoạch phỏt triển của Nhà nước hàng năm và 5 năm, Nhà nước cú cỏc danh mục cỏc dự ỏn.
- Dự ỏn thuộc Bộ, ngành, địa phương nào thỡ giao cho Bộ, ngành, địa phương đú thực hiện quản lý (vớ dụ dự ỏn thuộc UBND thành phố Hà Nội thỡ giao cho ban quản lý dự ỏn của UBND thành phố quản lý). Trước hết, xuất phỏt từ ý tưởng của mọt tổ chức, một cỏ nhõn nào đú. í tưởng này phải xuất phỏt từ nhu cầu cấp thiết từ những lợi ớch triển vọng mà dự ỏn sẽ mang lại …
Nú được trỡnh lờn cỏc cấp cú thẩm quyền. Và ý tưởng nào được xem xột là phục vụ cho mục tiờu phỏt triển kinh tế –xó hội thỡ cho phộp hỡnh thành dự ỏn.
+ Giai đoạn chuẩn bị đầu tư:
Quản lý vĩ mụ của nhà nước được thể hiện qua quyết định đầu tư và thẩm định dự ỏn đầu tư của cỏc cấp cú thẩm quyền
Tại cụng ty:
- Đối với dự ỏn nhúm A do thành phố, sở kế hoạch và đầu tư phờ duyệt, quyết định.
- Đối với dự ỏn nhúm B, C do tổng cụng ty phờ duyệt, quyết định.
Khi một dự ỏn được cấp cú thẩm quyền (UBND thành phố Hà Nội, Tổng cụng ty) phờ duyệt phải cú sự đồng ý của tất cả cỏc sở, ban ngành.
Dự ỏn nhà chung cư 15 tầng A5 do Tổng cụng ty phờ duyệt bỏo cỏo nghiờn cứu khả thi và thiết kế kỹ thuật –tổng dự toỏn theo quyết định số941/QĐ-Tcty và số392/QĐ-tcy.
Dự ỏn này ra đời vỡ những lý do sau:
- Giải quyết vấn đề bức xỳc về nhà ở và hoà chung với định hướng phỏt triển của thành phố: Hiện nay cựng với sự phỏt triển về mọi mặt, kinh tế, văn hoỏ, xó hội, dõn số Hà Nội tăng 25%/năm làm cho nhu cầu về nhà ở ngày càng cao và cấp bỏch.
Tạo ra những quần thể kiến trỳc nhà ở căn hộ cao tầng nằm trong khu đụ thị mới ngoại thành Hà Nội hiện đại và đầy đủ tiện nghi đỏp ứng được mọi nhu cầu của khỏc hàng về lĩnh vực nhà ở.
Nhà ở căn hộ cao tầng là phương thức giải quyết số lượng lớn về nhu cầu ở trờn một đơn vị diện tớch đất tối thiểu, nhất là hướng đi của cỏc nước đang phỏt triển trờn thế giới về quy hoạch đụ thị và xõy dựng nhà ở.
Là giải phỏp cơ bản của cỏc đụ thị lớn, là cỏch sống văn minh của xó hội, nơi tiếp thu và ứng dụng của cỏc cụng nghệ về nhiều lĩnh vực quan trọng của cỏc ngành.
Thể hiện cỏch tập trung của cỏc tầng lớp trong xó hội, tạo điều kiện cho cỏc hỡnh thức kinh doanh phỏt triển cú định hướng quy hoạch, đưa lại những hiệu quả xó hội to lớn như giải quyết cỏc vấn đề mụi trường, cỏc vấn đề về quản lý thanh thiếu niờn…tạo ra được những cộng đồng sống cú trỏch nhiệm, hiểu biết tụn trọng cỏch sống hiện đại mới mẻ trong cuộc sống hàng ngày.
+ Giai đoạn thực hiện đầu tư
Dự ỏn được cấp giấy phộp xõy dựng và chịu sự kiểm tra, giỏm sỏt định kỳ hoặc đột xuất chất lượng cụng trỡnh của cỏc cơ quan quản lý nhà nước ( dự ỏn thuộc cụng ty thường thuộc sở xõy dựng )
Quy trỡnh và thủ tục xõy dựng được thể hiện rừ qua quy chế quản lý đầu tư về xõy dựng do Bộ xõy dựng ban hành. Tiờu chuẩn và giỏ thành vật liệu thiết bị …xõy dựng cũng được quy định để làm cơ sở hạch toỏn vào ch phớ cụng trỡnh…
+ Giai đoạn kết thỳc xõy dựng và đưa vào vận hành: Ban quản lý của cụng ty tiến hành nghiệm thu và bàn giao. Quy trỡnh nghiệm thu và bàn giao phải tuõn thủ đỳng cỏc quy định của nhà nước.
1.1.3 Quản lý nhà nước đối với tổ chức tư vấn.
Tư vấn là loại lao động đặc biệt, là kinh nghiệm,kiến thức và sự phỏn xột. Đú là hoạt động khú đỏnh giỏ, khú đo đếm và thử được nhưng sản phẩm do họ tạo ra cú ý nghĩa cực kỳ quan trọng như đồ ỏn thiết kế, lời khuyờn sự phỏn xột…. Quản lý nhà nước đối với tổ chức tư vấn thụng qua cỏc vấn đề sau:
-Đăng ký hành nghề tư vấn xõy dựng .
-Ký kết hợp đồng nhận thầu cỏc sản phẩm tư vấn
-Lập cỏc sản phẩm tư vấn như bỏo cỏo nghiờn cứu khả thi, thiết kế kỹ thuật…
-Thực hiện chế độ giỏm sỏt tỏc giả.
Định mức chi phớ và xõy dựng được Bộ xõy dựng ban hành theo quyết định số 14/2000/QĐ-BXD ngày 20/7/2000. Dự ỏn nhà chung cư 15 tầng A5 cú cỏc khoản chi phớ cho cụng tỏc tư vấn:
+Khảo sỏt, lập dự ỏn khả thi: 127.520.769 đồng +Thẩm định bỏo cỏo nghiờn cứu khả thi: 12586.596 đồng +Khảo sỏt, thiết kế kỹ thuật: 883265376 đồng +Thẩm định thiết kế kỹ thuật: 32.677.497 đồng +Tư vấn giỏm sỏt thi cụng xõy dựng: 414.816.732 đồng +Tư vấn giỏm sỏt lắp đặt thiết bị: 9.366.920 đồng.
1.1.4 Quản lý nhà nước đối với nhà thầu xõy dựng :
Nhà thầu xõy dựng cú trỏch nhiệm đưa những bản vẽ kỹ thuật …trở thành cỏc cụng trỡnh hiện thực. Vỡ vậy, quản lý vĩ mụ đối với nhà xõy dựng cú tỏc dụng bắt buộc nhà thầu phải thi hành đỳng bản vẽ thiết kế, đỳng tiến độ thi cụng, dựng vật liệu, cụng cụ… đỳng tiờu chuẩn chất lượng đồng thời đưa ra mức giỏ cụng trỡnh hợp lý.
-Quản lý vĩ mụ đối với nhà thầu thụng qua: +Đăng ký hành nghề xõy lắp.
+Dựa trờn bộ định mức, đơn giỏ của nhà nước, cỏc quy định về quy chế đấu thầu… để tiến hành lập hồ sơ dự thầu, ký kết hợp đồng về xõy lắp
+Tổ chức thực hiện thi cụng xõy lắp theo hồ sơ thiết kế kỹ thuật, thiết kế kỹ thuật thi cụng, thực hiện đỳng cỏc cam kết ghi rừ trong hợp đồng đó ký.
+Lựa chọn, tổ chức lao động, mỏy múc, nguyờn vật liệu,…đỏp ứng yờu cầu xõy lắp của cụng trỡnh.
Ngày 17/7/2000, Bộ xõy dựng đó ban hành phương phỏp lập dự toỏn kốm theo thụng tư số 09/2001/thị trường-BXD, ban hành đơn giỏ cỏc loại vật liệu.
1.2.Quản lý vi mụ đối với dự ỏn.
Do lĩnh vực hoạt động của cụng ty là xõy dựng cơ bản mà chủ yếu là xõy dựng nhà và khu đụ thị mơớ cho nờn mục tiờu quản lý dự ỏn tại cụng ty thường được thể hiện ở nhiều khớa cạnh khỏc nhau.
Để thấy rừ được cụng tỏc quản lý của cụng ty đối với dự ỏn đầu tư trong giai đoạn hiện nay em xin lấy dự ỏn xõy dựng nhà chung cư 15 tầng A5 tại khu đụ thị mới Đại Kim -Định Cụng làm vớ dụ phõn tớch.
Cụng tỏc quản lý dự ỏn bao gồm cỏc nội dung sau:
1.2.1 Hệ thống tổ chức và phõn cấp quản lý dự ỏn tại cụng ty.
Như đó đề cập ở trờn, mụ hỡnh quản lý dự ỏn của cụng ty là mụ hỡnh chủ đầu tư trực tiếp quản lý dự ỏn. Do vậy cú sơ đồ quản lý dự ỏn như sau:
Biểu 12: Sơ đồ quản lý dự ỏn tại cụng ty
Cỏc phú giỏm đốc Giỏm đốc T i chớnh à – kế toỏn Ktổếng h hoach ơp Tổ chức – h nh chớnhà Ban quản lý dự ỏn đơn vị thi cụng Tư vấn thiết kế Dự ỏn T ư vấn giỏm sỏt
Chức năng của cỏc cấp:
- Giỏm đốc: Theo dừi kiểm soỏt bao quỏt chung tỡnh hỡnh thực hiện dự ỏn . - Phũng kế hoạch tổng hợp: +Tổ chức triển khai thực hiện dự ỏn .
+Quản lý kiểm tra, thẩm định giỏ trị xõy lắp. - Phũng tài chớnh kế toỏn: +Quản lý vốn cho dự ỏn, thực hiện tạm ứng, thanh quyết toỏn đối với cỏc đơn vị tham gia .
- Phũng tổ chức –hành chớnh: Điều phối nguồn lực cho dự ỏn
- Ban quản lý dự ỏn: + Giỏm sỏt thực hiện dự ỏn từ đầu cho đến khi kết thỳc dự ỏn.
+ Kiểm soỏt khối lượng, kiểm tra chất lượng, xử lý kỹ thuật và cỏc phỏt sinh khỏc
-Xớ nghiệp xõy lắp:Tổ chức thực hiện xõy lắp, lập dự toỏn, lập hồ sơ quyết toỏn trỡnh cấp trờn.
-Tư vấn giỏm sỏt: Thực hiện giỏm sỏt đảm bảo đỳng quy trỡnh quy phạm của nhà nước, theo thiết kế nghiệm thu cụnh trỡnh.
- Tư vấn thiết kế: Khảo sỏt, thiết kế kỹ thuật ,thẩm định thiết kế kỹ thuật
1.2.2 Lập kế hoạch tổng quan.
Bất kỳ một dự ỏn nào ngay từ khi ra đời, cụng ty đều phải đưa ra được một kế hoạch tổng quỏt liờn quan đến nú như: nguồn vốn ,tổng mức đầu tư, thời gian thực hiện, phạm vi của dự ỏn và một số vấn đề khỏc.
Đối với dự ỏn nhà chung cư 15 tầng A5,kế hoạch tổng quan được thể hiện như sau :
+Về nguồn vốn:
Nguồn vốn của dự ỏn được huy động bởi 3 nguồn cụ thể:
Bảng13: Nguồn vốn của dự ỏn
Đơn vị :đồng
Vốn tự cú của cụng ty (5 %)
2.960.118.449
Vốn huy động (70%) 41.147.284.252
Vốn vay của quỹ phỏt triển nhà
(25%) 14.674.431.942 Trong đú : Vốn đến hết thỏng 9/2001 Vốn đến hết thỏng 12/2001 Vốn đến hết thỏng 3/2002 Vốn đến hết thỏng 6/2002 Vốn đến hết thỏng 9/2002 1.347.467.741 14.548.494.225 12.559.623.204 17.303.241.426 10.234.008.030 +Về tổng mức đầu tư : 58.781.834.636 đồng Bao gồm: - Chi phớ xõy lắp: 43.147.153.350 đồng - Chi phớ thiết bị : 2.439.937.500 đồng - Chi phớ khỏc : 3.410.940.638 đồng
- Chi phớ chuyển nhượng hạ tầng trờn mặt đất : 4.884.000.000 đồng - Dự phũng phớ : 4.899.803.149 đồng
+Về thời gian thực: Dự kiến khởi cụng ngày 25/10/2001 đến thỏng 11/2002thỡ hoàn thành dự ỏn đưa vào sử dụng.
+Phạm vi của dự ỏn:
Diện tớch đất xõy dựng 1276 m2
Tổng diện tớch sàn xõy dựng 16051 m2
Quy mụ cụng trỡnh: 15 tầng.
+Về nguồn nhõn lực dự kiến sử dụng hai đơn vị thực hiện thi cụng. Dự ỏn xõy dựng nhà chung cư do cụng ty kinh doanh phỏt triển nhà Hà Nội làm chủ đầu tư và trực tiếp quản lý thực hiện dự ỏn thụng qua việc lựa chọn hai trong