2 Diện tích đất phi nông nghiệp 4.011,96 37,
3.3.4 Định giá đất đô thị
Giá đất thị trường nếu quá rẻ thì sẽ dẫn đến sử dụng lãng phí tài nguyên đất, nếu quá đắt thì làm cho chi phí phát triển quốc gia trở nên tốn kém, chỉ số ICOR quá cao. Nếu cơ chế thị trường thông suốt thì giá đất sẽ trở nên “hợp lý”, phản ánh trạng thái cung cầu cân bằng, tài nguyên đất đai được khai thác tiết kiệm. Vậy cơ chế thị trường đất đô thị nước ta hiện đang có vướng mắc gì khiến cho mặt bằng giá đất cao hơn nhiều nước khác đến thế?
có các nguyên nhân sau đây:
• Sự điều hành yếu kém của Nhà nước đối với thị trường đất cấp 1;
• Hệ thống thuế bất động sản có nhiều thiếu sót;
Nhà nước là bên cung độc quyền trong thị trường đất cấp 1 nhưng thể chế thiếu hoàn thiện khiến nẩy sinh sự lạm quyền và tình trạng mất cân đối giả tạo. Nhà nước cũng là bên có nhu cầu lớn về đất đai cho các dự án đầu tư công. Hệ thống thuế là do Nhà nước xây dựng. Quá trình đô thị hoá nước ta diễn ra nhanh và nặng tính tự phát nhưng Nhà nước lại chậm quy phạm hoá thị trường bất động sản. Nhà nước cũng tham gia tích cực vào việc hình thành giá đất cao như hiện nay, chẳng hạn đấu giá diện tích đất nhỏ được món tiền lớn để rồi sau đó phải đền bù với giá tương tự để lấy diện tích đất lớn hơn nhiều cho dự án đầu tư công ở gần đó! Một số công chức có thể cho rằng giá đất cao thì có lợi cho thu ngân sách Nhà nước nhưng quên rằng nó làm tăng chi ngân sách còn nhiều hơn, ngoài ra còn làm biến dạng thị trường và gây ra nhiều tệ hại khác như làm tăng khoảng cách giàu nghèo…
Giá đền bù đất đai thực ra là giá trưng mua ( compulsory purchase ) quyền sử dụng đất. Đây chỉ là một trong số trên mười loại giá đất như giá mua bán (còn gọi là giá thị trường ), giá cho thuê, giá góp vốn bằng đất đai, giá thành của đất trong dự án đầu tư, giá thế chấp, giá để tính thuế, giá phát mãi, giá đất thừa kế v.v…Giá đền bù không chỉ đối với đất mà còn đối với tài sản cá nhân, tổ chức gắn liền với đất như nhà cửa, công trình, cây cối, mồ mả.
Giá đền bù được tính theo khung giá đất do chính quyền công bố dựa trên thời giá thị trường. Thế nhưng giá thị trường của quyền sử dụng đất ( gọi tắt là giá đất thị trường ) là giá thuận mua vừa bán tại thời điểm giao dịch về các lợi ích mà bản thân khoảnh đất đó và vị trí của nó đem lại. Gíá đất thị trường phụ thuộc vào quan hệ cung cầu và chỉ phần nào phụ thuộc vào quan hệ cạnh tranh do thông tin thị trường bị hạn chế. Còn giá đền bù thì được tính bằng cách áp giá có châm chước ít nhiều theo từng loại đất trong khung giá , nhưng vì số khoảnh đất khá lớn nên việc tính giá đền bù diễn ra trong thời gian dài, giá thị trường có nhiều biến động dẫn đến giá đền bù ở lúc đầu và lúc cuối quá trình đền bù có thể rất chênh lệch nhau dễ nẩy sinh khiếu kiện. Mặt khác, giá đền bù lại không phụ thuộc vào quan hệ cung cầu. Vì vậy phải nghiên cứu phương pháp định giá đền bù dựa trên thời giá thị trường có cơ sở khoa học thì việc đền bù mới thông suốt được.
Khi định giá đền bù đất đai còn phải dựa vào quan điểm phát triển nữa, vì đất đai cùng với tiền vốn, lao động và công nghệ đều là yếu tố cơ bản để phát triển. Người đóng góp đất là người tham gia phát triển, vì vậy có quyền được hưởng lợi ích mà
phát triển đem lại nữa chứ không đơn thuần chỉ thu hồi vốn đã đầu tư vào đất, tức là tiền đền bù thiệt hại. Như vậy mới có sự công bằng giữa người góp đất và người góp vốn, vì người này ngoài thu hồi vốn thì còn được hưởng lãi! Nếu thừa nhận nguyên lý này thì tuy phức tạp, chẳng hạn làm thế nào để tiền tệ hoá được lợi ích của phát triển trong tương lai, nhưng vẫn có thể tính toán được giá đền bù công bằng.
Có thể quan ngại rằng như thế sẽ đẩy giá đền bù lên cao khiến Nhà nước phải chi nhiều tiền hơn cho các dự án đầu tư công! Chúng tôi cho rằng vấn đề không phải do giá đền bù cao mà ở chỗ mặt bằng giá đất thị trường tại các đô thị nước ta hiện nay quá cao nếu so với khu vực và thế giới! Vậy cần tìm hiểu nguyên nhân nào đã dẫn
đến tình trạng này.