Trong quá trình chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường nhiều thành phần theo định hướng XHCN có sự quản lý của Nhà nước những năm vừa qua, thị trường BĐS nước ta đã đang hình thành và phát triển với tốc độ nhanh và hết sức phức tạp. Với mô hình kinh tế kế hoạch tập trung của nước ta trước đây thị trường này chưa phát triển.
Thủ đô Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh là nơi tập trung nhiều điều kiện ưu việt thu hút vốn đầu tư của cả nước và quốc tế nhằm phát huy mạnh mẽ vai trò trung tâm kinh tế văn hoá khoa học kỹ thuật đầu mối phát triển kinh tế đối ngoại, liên kết thúc đẩy và lôi kéo các vùng khác phát triển.
Sự đô thị hóa và phát triển nhanh chống như hiện tại và tiềm năng kinht ế của Hà Nội và TP.Hồ Chí Minh đã làm cho thị trường bất động sản tăng trưởng quá nóng, khó kiểm soát khi thị trường BĐS ở nước ta còn quá trẻ, những cuộc cạnh tranh không lành mạnh đã diễn ra.
Công nghệ “ thổi giá ” đất: sự “làm giá” của đối tượng tham gia đăng ký đấu
giá với khối lượng thửa đất lớn, kèm với đó là bỏ thầu giá đất thật cao. Tuy nhiên, khi trúng đấu giá, các đối tượng này lại bỏ tiền cọc, không mua nữa. Các quận, huyện cho rằng, chiêu thức này nhằm mục đích nâng giá đất trong khu vực đấu giá để trục lợi, gây “nhiễu” cho công tác quản lý và kế hoạch đấu giá đất của chính quyền.
Tình trạng “thổi” giá đất thông qua các phiên đấu giá công khai đã có từ nhiều năm nay. Điển hình là phiên đấu giá đất tại Mỹ Đình năm 2006. Đơn vị trúng đấu giá đã trả tới 65 triệu đồng/m2 trong khi vị trí đất liền kề chỉ hơn 30 triệu đồng/m2. Giao dịch này sau đó đã bất thành vì nhà đầu tư bỏ tiền cọc. Tuy nhiên, sau khi thông tin giá đất Mỹ Đình được trả 65 triệu đồng/m2 lan ra, chỉ qua vài tuần, giá được "tâng" lên nhanh chóng. Kết quả, dù mất 2 tỷ đồng đặt cọc nhưng nhà đầu tư thu lại gấp hàng chục lần do “đẩy” được những lô đất lớn với giá cao đã được "gom" từ trước đó.
Hiện tượng đầu cơ: Có “bàn tay” của giới đầu cơ nhà đất. Dân đi đấu giá chủ
giá lên và bán lại cho người trượt, nếu không bán được thì bỏ thầu, bỏ cọc là xong bởi số tiền cọc thường không đáng kể.
Cung tăng, cầu giảm: Sự tăng trưởng quá nóng của thị trường BĐS và cuộc
khủng hoảng tài chính thế giới cũng như “ giọt nước làm ly” khi nó ảnh hưởng đến sự tăng trưởng của nền kinh tế nước ta, lạm phát gia tăng. Thị trường BĐS rơi vào tình trạng đóng băng.
Nguồn cung, đặc biệt là phân khúc căn hộ, liên tục được các chủ đầu tư tung ra thị trường, dẫn đến thực trạng lượng cung hàng “ứ đọng” tăng cao. Cung tăng, cầu giảm
Năm 2007 và đầu năm 2008, chủ đầu tư lên ngôi thành “thượng đế”, còn khách hàng muốn mua được sản phẩm bất động sản phải xếp hàng chầu chực. Nhưng hiện nay, vai trò “thượng đế” đã được trả lại cho khách hàng, vì chủ đầu tư muốn bán được sản phẩm phải đưa ra hàng loạt chiêu khuyến mại như: mua đất trúng xe ôtô, mua đất được vàng, mua đất được đất. Thậm chí gần đây, nhiều chủ đầu tư muốn mời khách hàng đi tham quan dự án phải đưa đón, phục vụ ăn uống và trước khi về có thêm một… giỏ quà.
Điều nghịch lý là khi càng được “chiều chuộng” thì các “thượng đế” lại càng tỏ ra thờ ơ với thị trường. Hàng loạt dự án tên tuổi, nổi đình nổi đám một thời như The Vista, Sài Gòn Pearl, Blooming Park…, trước đây muốn mua được rất khó, thì gần đây, chỉ cần lên mạng mở công cụ tìm kiếm là thấy thông tin bán căn hộ các dự án này trải đầy, ngược lại người mua hầu như không có.
Thống kê mới đây nhất từ Công ty nghiên cứu thị trường Savill, chỉ tính riêng trong quý III/2010, tại TP. HCM đã có khoảng 7.200 căn hộ từ 20 dự án mới được tung ra (tăng gấp 3 lần so với cùng kỳ năm trước), nâng tổng số căn hộ tại TP. HCM đến thời điểm hiện nay lên 16.600 căn. Hầu hết nguồn cung mới được tung ra trong quý này tập trung ở phân khúc dự án căn hộ có mức giá trung bình từ 800 triệu đồng đến 1,5 tỷ đồng/căn và nằm ở các quận ngoại thành như: quận 7, Tân Phú, Bình Chánh, Bình Tân, Thủ Đức.
Theo Savill, trong hai quý kế tiếp, TP. HCM dự kiến có khoảng 26 dự án, với khoảng 10.000 căn hộ được tung ra bán và dự báo có khoảng 104.000 căn hộ sẽ hoàn thành trong giai đoạn 2011 - 2013.
Lãi suất cao: Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM cho biết:
“Hiệp hội đang tập hợp ý kiến của các doanh nghiệp, sau đó gửi lên trên để kiến nghị tháo gỡ chứ tình hình hiện nay căng quá, doanh nghiệp nào cũng kêu. Khó khăn nhất hiện nay là việc tiếp cận nguồn vốn trong khi mặt bằng lãi suất lại cao. Mặt bằng lãi suất ngân hàng hiện nay cả ngắn hạn và dài hạn lên đến quanh mức 18 -19%/năm, sẽ chẳng có ngành nghề kinh doanh nào vay vốn mà có thể làm ăn có lãi lớn. Đặc biệt đối với BĐS, lãi suất ngân hàng cao như vậy thì chẳng ai có đủ can đảm để vay mua nhà. Đối với giới đầu tư, cũng chẳng ai dại gì đầu tư vào BĐS trong thời điểm khó khăn này.
Trong những thời điểm hoàng kim nhất của thị trường BĐS, đầu tư sinh lợi 30%/năm cũng rất hiếm. Một điều chắc chắn lãi suất cao, đầu vào sẽ tăng dẫn đến giá thành không thể thấp hậu quả giá đầu ra sẽ tăng. Như vậy là khó cho cả 2 bên mua và bán. Thêm vào đó, giá thép tăng mạnh cũng khiến các doanh nghiệp nếu không có dự trữ từ trước đã gặp khó khăn không ít”.
Dưới góc nhìn của một doanh nghiệp chuyên phát triển các dự án BĐS, ông Bùi Tiến Thắng - Phó tổng giám đốc Sacomreal cho rằng: “Với mặt bằng lãi suất 18
-19%/năm thì thị trường BĐS sẽ chẳng còn hấp dẫn gì cả. Với một dự án BĐS, tính
từ khi triển khai đến khi đủ điều kiện bán hàng cũng phải mất vài năm. Nếu là dự án có đất sạch phải mất 2 năm; đối với dự án phải giải phóng mặt bằng phải mất 4 năm. Nếu tính ở mức lý tưởng, chủ đầu tư chỉ phải vay 50% tổng vốn đầu tư của dự án, chỉ trong vòng 3 - 4 năm lãi suất đã lên đến 30 - 40% của tổng vốn đầu tư. Trong khi đó, đối với một dự án BĐS để sinh lãi 30% đã là rất khó. Vì vậy, nếu những khó khăn như hiện nay vẫn còn kéo dài thì chẳng có chủ đầu tư nào mặn mà với các dự án BĐS”.
Ông Bùi Tiến Thắng dự báo: “Từ đây cho đến cuối năm 2010, thị trường BĐS sẽ chẳng thể nào khởi sắc mặc dù đang là mùa cao điểm”.
(Theo Lao động)
Xét về chỉ số minh bạch của thị trường BĐS: thì Việt Nam đang đứng vị trí
thấp nhất trong khu vực châu Á- Thái Bình Dương. Theo các chuyên gia BĐS, để nâng cao chỉ số minh bạch thị trường, trước hết Việt Nam cần nâng cao lòng tin của người dân đối với các dự án BĐS thông qua việc công bố đầy đủ, chính xác thông tin về các dự án BĐS. Việc minh bạch hóa thị trường là cơ sở tối quan trọng để thu hút
các nhà đầu tư nước ngoài. Ông Boaz Boon, Phó chủ tịch cấp cao phụ trách nghiên cứu của Tập đoàn Capita Land cho rằng, để đầu tư vào một nước nào đấy, các nhà đầu tư thường nhìn vào chỉ số minh bạch thị trường BĐS.
Theo thống kê của Bộ Xây dựng, những sản phẩm BĐS được bán trên sàn chỉ chiếm khoảng 20- 30% nguồn cung của thị trường. Ông Phùng Văn Năng, Tổng giám đốc Công ty cổ phần BĐS Nam Việt, cho rằng hiện có rất nhiều sản phẩm căn hộ, đất nền được tung ra thị trường, nhưng những sản phẩm được cấp giấy chứng nhận qua sàn chỉ là 10-15%.
Giám đốc một công ty BĐS cho biết, hiện nay, để hoàn thành thủ tục pháp lý của một dự án BĐS phải mất ít nhất từ 1- 2 năm, điều này gây không ít khó khăn cho các doanh nghiệp BĐS. Để thực hiện dự án được sớm, hiện có đến 90% các dự án có vấn đề về mặt pháp lý, nhưng để dự án được hoạt động trót lọt các công ty thường không công bố những khiếm khuyết này bởi đa số các dự án hiện nay đều phải vay tiền ngân hàng hoặc huy động vốn nên áp lực trả lãi là không hề nhỏ.
Giá văn phòng cho thuê cao: Theo điều tra về môi trường kinh doanh do Tổ
chức xúc tiến Thương mại Nhật Bản (Jetro) công bố, TP HCM có chi phí thuê văn phòng đắt nhất khu vực ASEAN. Theo đó, tính trung bình mỗi m2 văn phòng tại TP HCM có giá cho thuê lên tới 57 USD một tháng.
Với mức giá này, TP.HCM đã vượt mặt tất cả các thành phố khác tại Đông Nam Á, kể cả Singapore (46,4 USD) hay Bangkok (19,8 USD) mỗi m2 một tháng. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Thậm chí giá thuê ở TP HCM còn cao hơn cả mặt bằng chung ở những thành phố lớn khác tại châu Á như Seoul và ngang ngửa với thủ đô của Trung Quốc. Tại Seoul, mỗi m2 văn phòng có giá thuê chỉ 49,8 USD/tháng và ở Bắc Kinh, con số này là 57,2 USD.
Tiếp sau TP.HCM, hai thành phố khác của Việt Nam là Hà Nội và Đà Nẵng cũng được xếp vào diện đắt đỏ. Giá mỗi m2 văn phòng có giá trung bình 42 USD ở Hà Nội và 18,3 USD ở Đà Nẵng. Những số liệu trên được Jetro công bố tại Diễn đàn Doanh nghiệp Việt Nam.
Hình 3.1: Giá cho thuê văn phòng tại TP HCM đắt thứ tư châu Á, sau các thành phố Mumbai, Hong Kong và Thượng Hải. (Đơn vị: USD, tính theo mỗi tháng). Nguồn thống kê: Jetro
Nếu xét chỉ số giá nhà/thu nhập thì ở VN cao gấp 4 - 12 lần so với các nước trên thế giới (chỉ số này ở VN từ 24,5 - 26,6, trong khi khu vực Nam Á là 6,25, Đông Á là 4,14, châu Phi là 2,21; châu Âu, Trung Đông và Bắc Mỹ là 6,25; Mỹ Latinh và Ca-ri- bê là 2,38).
Để kiềm hảm sự tăng giá nhanh chóng và bất hợp lý thì nhà nước đã quy định mức giá đất năm 2011 không tăng so với 2010: Khung giá đất tại Hà Nội và TP HCM năm 2011 đồng loạt chốt ở mức trần 81 triệu đồng mỗi m2, đúng bằng mức áp dụng tại năm 2010. Tuy nhiên, tùy vào vị trí, khu vực, giá đất có thể biến động theo các mức khác nhau. Tại Hà Nội, giá đất áp dụng năm 2011 được điều chỉnh theo hướng giảm dần từ trung tâm thành phố trở ra. Trong đó, giá đất nằm trong mức tối thiểu là 2,34 triệu đồng mỗi m2 (đường 72 qua phường Dương Nội, quận Hà Đông). Giá tối đa vẫn là 81 triệu đồng mỗi m2 thuộc các phố Hàng Ngang, Hàng Đào (quận Hoàn Kiếm) như năm 2010.
Tại TP HCM, bảng giá đất mới cũng giữ nguyên khung tối đa và tối thiểu của năm 2010. Mức trần không vượt 81 triệu đồng mỗi m2, vẫn là 3 tuyến đường Lê Lợi, Đồng Khởi, Nguyễn Huệ. Mức đáy không thấp hơn 1,2 triệu đồng mỗi m2 đối với đất đô thị.