III. Đánh giá công tác chuẩn bị đầu tư của dự án FDI thời gian qua (1988 – 2007)
2. Các tồn tại trong công tác chuẩn bị đầu tư của dự án FDI:
2.1.1. Thiếu thông tin về quy hoạch đất đai, cơ sở hạ tầng:
Khi quyết định đầu tư một dự án nào, dù con số tài chính có thuyết phục đến mấy mà bài toán đất đai không có lời giải thì dự án đó xem như phá sản từ trong
trứng nước; ngược lại, nếu chủ đầu tư đã chi phối được quỹ đất thì yếu tố khả thi của dự án coi như đạt được trên 50%.
Tuy nhiên, trong thời gian qua sự thiếu minh bạch, công khai trong thông tin về quy hoạch đất đai cũng như về cơ sở hạ tầng là trở ngại lớn nhất khi nhà đầu tư nghiên cứu tìm hiểu cơ hội đầu tư cũng như trong quá trình lập dự án của họ. Công tác quy hoạch là tiền đề, là điều kiện cho các dự án đầu tư, vì vậy nó yêu cầu nhà quy hoạch phải có tầm nhìn, có độ chính xác cao và nhà đầu tư còn đòi hỏi tính công khai minh bạch của quy hoạch để hạn chế rủi ro cho nguồn vốn mà nhà đầu tư trút vào các dự án. Nhưng hiện nay quy hoạch sử dụng đất liên tục thay đổi, công tác quy hoạch chưa đi vào cuộc sống. Tệ hơn, thông tin về quy hoạch bị bưng bít như một đặc quyền đặc lợi dành cho một số người có quyền quy hoạch và sửa đổi quy hoạch để trục lợi một cách hợp pháp. Đối với mỗi dự án, nghiên cứu tìm hiểu về đất đai, địa điểm nơi họ dự định thực hiện dự án đầu tư có vai trò quan trọng. Nhưng thực tế các địa phương vẫn chưa có quy hoạch cụ thể về đất đai hay tuy có quy hoạch cụ thể về đất đai nhưng nhà đầu tư rất khó tiếp cận. Cho đến trước khi Luật Đất đai 2003 có hiệu lực thi hành, các thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chưa có cơ chế buộc phải công bố công khai một cách thỏa đáng. Đây chính là cơ hội để những người có khả năng tiếp cận thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đầu cơ vào các “điểm nóng” để trục lợi. Ngoài ra, không chỉ thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất mà các thông tin khác về tình trạng pháp lý của đất đai nói chung, cũng như bất động sản nói riêng cũng rất khó để biết được, bởi các thủ tục cần thiết cho việc tiếp cận những thông tin này vẫn chưa được quy định rõ. Hạn chế này tạo tâm lý e ngại, thiếu hấp dẫn những nhà đầu tư lớn, đặc biệt là đầu tư nước ngoài trong quá trình tìm hiểu cơ hội đầu tư, điều mà chủ đầu tư quan tâm nhất là lấy thông tin quy hoạch từ đâu, ví dụ nhà đầu tư cần biết dự án của họ có phù hợp với quy hoạch phát triển kinh tế xã hội không thì hỏi ai? Trong bao lâu được trả lời? Nếu thông tin cung cấp sai thì xử lý thế nào? Nếu địa phương chưa có quy hoạch, họ có được thực hiện dự án không? thì vẫn chưa có các hướng dẫn rõ ràng cho nhà đầu tư. Nếu có quy hoạch thì quy trình nói chung là dài để tiếp cận thông tin cho các quy hoạch và
khoanh vùng, để có được dự án đầu tư, nhất là trong lĩnh vực bất động sản, nhà đầu tư phải qua rất nhiều Bộ, ban, ngành. Bên cạnh đó, hiện giờ vẫn chưa có một hướng dẫn rõ ràng cho các nhà đầu tư để họ biết được các điểm chính cho các quyết định đầu tư của mình như mật độ dân cư, hình thành quy hoạch đối với lô đất ra sao… Chính vì vậy đã xảy ra trường hợp nhà đầu tư nước ngoài cần tiến hành dự án ở khu vực quận Tây Hồ của Hà nội và đã tìm được mảnh đất thích hợp để tiến hành dự án nhưng cơ quan chức năng của quận cũng không nắm rõ mảnh đất đã có chủ hay chưa, phải mất rất nhiều thời gian nhà đầu tư mới có thể liên lạc với chủ thực sự của mảnh đất và tiến hành các thủ tục thuê đất cho dự án.
Xuất phát từ sự thiếu minh bạch, công khai trong thông tin nói trên đã nảy sinh nhiều tiêu cực, để có được thông tin, các nhà đầu tư cần có các mối quan hệ cá nhân. Theo nghiên cứu của dự án Khảo sát cạnh tranh Việt nam VNCI, các chuyên gia nghiên cứu cho biết trong số các doanh nghiệp tham gia điều tra, có tới 56% cho rằng, các mối quan hệ có vai trò quyết định để tiếp cận thông tin pháp lý và khoảng 57% cho rằng, các mối quan hệ gia đình và bạn bè vô cùng quan trọng để làm việc với chính quyền địa phương. Bên cạnh đó, cũng theo khảo sát này, chỉ có khoảng 26% doanh nghiệp tin rằng, họ có thể tiếp cận được các thông tin trên một cách thuận lợi. Đối với các thông tin về quy hoạch cơ sở hạ tầng, chỉ có 18% doanh nghiệp cho rằng mình có thể tiếp cận được, đồng thời có 74% doanh nghiệp tin rằng, việc họ phải trả tiền một cách không chính thức cho các công chức là bình thường; 52% tin rằng, các cán bộ sử dụng việc tuân thủ các quy định về kinh doanh để trục lợi và tới 65% phàn nàn là việc “đàm phán thuế” với cơ quan thuế là cần thiết ngay cả khi không có nhiều kẽ hở trong việc thực hiện Luật thuế Giá trị gia tăng. Chính vì vậy, các nhà đầu tư mới cũng không thể nào tính toán được cơ hội của mình đến đâu khi các thông tin chuyển đổi cơ cấu của địa phương, những thay đổi về cơ chế khuyến khích đầu tư chỉ được biết đến nếu có mối quan hệ mật thiết với những người có vai trò trong xây dựng chính sách. Đặc biệt, thông tin về các dự án đang được triển khai, tiến độ của các dự án đó… dường như không phải là vùng được phép tiếp cận của nhà đầu tư. Do đó, khi tiến hành lập dự án, các nhà đầu tư nước ngoài không đủ thông tin để đánh giá rủi ro cho dự án đầu tư của mình. Các nhà đầu tư nước ngoài
không thể lựa chọn địa điểm thực hiện dự án cũng như quy mô của dự án khi mà các thông tin về khả năng chuyển đổi sử dụng đất, sự có mặt của một tuyến đường mới, một khu công nghiệp mới… với họ vẫn hoàn toàn là một ẩn số.
Bên cạnh đó, một yêu cầu chung đối với các vấn đề pháp lý là tính có thể dự đoán được, nhưng thực tế, cũng theo khảo sát trên, rất ít doanh nghiệp dự đoán được đúng thời điểm nào những thay đổi đó được áp dụng. Chỉ có 6,6% doanh nghiệp tin rằng, họ có thể dự đoán được khi nào các quy định, chính sách ở Trung ương được áp dụng tại địa bàn họ đang hoạt động và cũng chỉ có 7% tin rằng, chính quyền địa phương đã tham gia thảo luận một cách đầy đủ vào những chính sách, quyết định thay đổi chính sách của Trung ương. Từ đó, nhà đầu tư nước ngoài dù đã làm ăn tại Việt nam, đã hiểu hơn về môi trường đầu tư tại Việt nam nhưng cũng rất khó trong dự đoán các thông tin về thay đổi chính sách để đưa ra các quyết định đầu tư tăng vốn.