4.4.1. Nhóm yếu tố tự nhiên
4.4.1.1 Yếu tố vị trí thửa đất
Trong điều kiện nước ta hiện nay, yếu tố vị trí rất quan trọng nhất là đất ở đô thị. Trên cùng một tuyến đuờng chính tôi lựa chọn một số lô đất trên cùng tuyến đuờng Phố Hòa An, phỏng vấn trực tiếp nguời dân địa phuơng qua mẫu phiếu điều tra, đuợc lập cho việc thu thập thông tin từng thửa đất..., dữ liệu đuợc sử dụng là điều tra giá chuyển nhuợng thực tế (giá thị truờng) đất ở đô thị tại các tuyến đuờng đó trên thành phố Lào Cai. Qua đó thấy đuợc ảnh hưởng vị trí lô đất đến giá trị thửa đất.
55
Bảng 4.7. Ảnh hưởng của vị trí thửa đất đến giá đất của tuyến đường
Vị trí 1 gồm các thửa đất có mức sinh lợi cao nhất, có điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất, có ít nhất một cạnh tiếp giáp với cạnh đường phố, chiều rộng và chiều sâu theo quy hoạch được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Vị trí 2 tiếp sau vị trí 1. Vị trí 3 tiếp sau vị trí 2.
Bảng 4.7 phản ánh rõ giá bán thị trường của đường phố Hòa An, giá bán của vị trí 2, 3 có một khoảng cách xa so với vị trí 1 của đường phố. Đường phố Hòa An được coi là một trong những nơi có giá bán cao nhất trên địa bàn thành phố Lào Cai. Giá bán của các lô đất có vị trí mặt tiền trên các trục đường chính (vị trí 1) cao hơn nhiều lần so với các lô đất có mặt tiền bám trong các vị trí 2,3. Như vậy giá đất thị trường tại các năm tiến hành điều tra không đồng đều ở các vị trí khác nhau trên cùng một tuyến đường phố do các yếu tố chủ quan và khách quan mang lại. Yếu tố chủ quan ở đây là các thửa đất gần trung tâm thành phố hơn, cơ sở hạ tầng tốt hơn, gần các trung tâm thương mại, có hình thể thửa đất và diện tích phù hợp,... thì có giá chuyển nhượng cao hơn. Yếu tố khách quan qua tìm hiểu có thể là: yếu tố về con người, quá trình sử dụng, yếu tố về tín
Năm 2011 Năm 2012 Năm 2013 (1000 đ/m2) (1000 đ/m2) (1000 đ/m2) Vị trí Giá đất thực tế Giá đất quy định Giá đất thực tế Giá đất quy định Giá đất thực tế Giá đất quy định 1 24000 14000 23000 15000 23000 16000 2 18000 13000 18000 14000 18000 15000 3 16500 12000 16000 13000 16000 14000 (Nguồn: Số liệu từđiều tra, phỏng vấn)
56
ngưỡng,... các yếu tố này cũng ảnh hưởng không nhỏ đến giá chuyển nhượng đối với từng thửa đất.
4.4.1.2. Hình thể thửa đất
Hình thể thửa đất cũng cũng góp phần trong việc sinh lợi cho chủ sở hữu, nó được thể hiện ở chiều rộng và chiều sâu của thửa đất. Tùy mục đích khác nhau mà hình thể thửa đất sẽ góp phần sinh lợi khác nhau. Thông thường, ở vị trí mặt tiền có chiều rộng hơn chiều sâu thường có lợi thế hơn. Cùng một diện tích đất như nhau nhưng giữa chiều sâu và chiều rộng của hai thửa đất khác nhau thì mức giá được đưa ra cũng khác nhau. Có thể tùy từng mục đích của từng cơ sở kinh doanh, xí nghiệp mà cần một mặt bằng với hình thể khác nhau.
Để có thểđánh giá được mức độ ảnh hưởng của hình thể thửa đất đến giá đất, tôi lựa chọn một số ô đất liền nhau có chiều dài như nhau nhưng kích thước mặt tiền khác nhau sử dụng phương pháp điều tra theo mẫu phiếu để phỏng vấn trực tiếp người dân. Kết quả được thể hiện dưới bảng dưới đây:
Bảng 4.8. Ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền của thửa đất đến giá đất
Qua điều tra thực tế cho thấy, với cùng một chiều dài ô đất như nhau nhưng ô đất có chiều rộng mặt tiền càng bé thì giá bán trên 1m2 thấp hơn các ô
Độ rộng mặt tiền (m)
Giá bán (1000 đ)
Đường Nguyễn Huệ Ngõ Hồng Hà Phố Phan Chu Trinh
4 15000 7000 2500
6 18500 10500 4000
7 20000 12000 5000
57
đất có chiều rộng mặt tiền lớn hơn. Với các lô đất có diện tích càng lớn, và có các yếu tố ảnh huởng tốt thì giá đất càng tăng cao. Diện tích mặt tiền lớn có lợi thế về kinh doanh và mang lại lợi nhuận cao hơn.
4.4.2. Nhóm yếu tố xã hội
4.4.2.1. Yếu tố cơ sở hạ tầng
Cơ sở hạ tầng gồm cơ sở hạ tầng kỹ thuật (đường giao thông, hệ thống dịch vụ cấp thoát nước, hệ thống dịch vụ điện sinh hoạt và chiếu sáng, hệ thống thông tin liên lạc…) và cơ sở hạ tầng xã hội (trường học, bệnh viện,khu vui chơi giải trí…). Mật độ phát triển của kết cấu hạ tầng có tác động rất lớn đến giá đất. Kết cấu hạ tầng có tính đặc trưng khác nhau giữa thành thị và nông thôn. Có thể thấy cơ sở hạ tầng ởđô thị có ý nghĩa quan trọng trong việc xác định giá đất hơn so với cơ sơ hạ tầng nông thôn. Kết cấu hạ tầng có thể làm thay đổi công dụng và giá trị của đất đai hiện có. Việc phát triển kết cấu hạ tầng được thể hiện thông qua sự phát triển của hệ thống đường giao thông đồng bộ, hệ thống dịch vụ cấp thoát nước, hệ thống dịch vụ điện sinh hoạt và chiếu sáng, hệ thống dịch vụ thông tin lien lạc, hệ thống xử lý các chất thải, hệ thống phòng cháy chữa cháy, hệ thống an toàn lao động…Việc giá đất tăng ở những khu vực có đầu tư kết cấu hạ tầng tốt chủ yếu là do tâm lý của người sử dụng đất. Khi đi mua nhà, đất bất kỳ ai cũng chú ý đến cơ sở hạ tầng: đường giao thông ởđó được hoàn chỉnh đến mức nào? Hệ thống dịch vụ cấp thoát nước được xây dựng ra sao? Hệ thống dịch vụ điện sinh hoạt và chiếu sáng được lắp đặt với quy mô gì? Hệ thống thông tin liên lạc đang được trang bị hiện đại đến khả năng nào?...Nhờđó mà đất đai có tham gia vào thị trường bất động sản một cách dễ dàng hơn. Một khu đất không có kết cấu hạ tầng thì nhu cầu sử dụng đất đó không cao nên giá đất ở khu vực đó thấp là dễ hiểu. Ngược lại, cũng khu vực đó nếu được xây dựng cơ sở hạ tầng
58
đồng bộ, khả năng tiếp cận dễ dàng thuận tiện thì đó là nguồn cung rất có ý nghĩa đối với thị trường bất động sản, nhu cầu sử dụng đất khu vực đó chắc chắn tăng tăng lên lập tức kéo giá đất khu vực đó tăng cao. Đó sẽ là các nhân tố tác động trực tiếp đến nhiều giá trị sử dụng của vị trí đất đai khu vực đó.
4.4.2.2. Khả năng sinh lợi.
Trong thời buổi kinh tế thị trường như hiện nay thì lợi nhuận là tiêu chí đầu tiên mà bất cứ doanh nghiệp nào cũng đưa lên hàng đầu vì nó bảo đảm sự tồn tại của người kinh doanh. Ngoài yếu tố con người, thời thế thì đất đai cũng chiếm một phần vô cùng quan trọng trong sự đưa đến thành công. Một nơi có vị trí tốt thì chưa hẳn có điềukiện sinh lợi tốt nhưng một nơi có điều kiện sinh lợi tốt thì hẳn là có vị trí tốt.
Đối với thành phố Lào Cai đa phần các cơ sở kinh doanh nhỏ, vừa, lớn đều nằm trên các trục đường giao thông chính như đại lộ Trần Hưng Đạo, phố Hòa An, đường Nguyễn Huệ…đều là những nơi có điều kiện sinh lợi khá tốt. Đó là nhờ vào giao thông thuận lợi hệ thống điện, trường, bệnh viện nối liền. Chính vì thế dù giá đất ở những nơi này có khá cao thì người dân vẫn chấp nhận đầu tư vào vì họ biết với điều kiện thuận lợi như thế thì khả năng hoàn lại vốn sẽ rất nhanh chóng. Hơn nữa với một chính sách quy hoạch, đầu tư trong tương lai thì tiềm năng phát triển sẽ còn cao hơn nữa.
4.4.2.3. Yếu tố môi trường
Yếu tố môi trường đóng vai trò quan trọng trong môi trường cảnh quan và cuộc sống. Tuy nhiên ngày nay, với sự phát triển nền kinh tế ngày càng cao thì ngày càng tỉ lệ nghịch với chất lượng môi trường sống. Ở các nước phát triển môi trường được xem là yếu tố quan trọng đối với việc chọn một vị trí để xây dựng nhà ở hay khu dân cư. Ở Việt Nam nói chung thì yếu tố môi trường được
59
coi trọng chỉ vài năm gần đây nhưng chỉ là những đối phó nhất thời chứ chưa có kế hoạch dài lâu. Chính vì vậy, yếu tố môi trường thực sự chưa phổ biến lồng ghép vào các chương trình nâng cao chất lượng sống. Thành phố Lào Cai cũng vậy, yếu tố môi trường không được đánh giá cao trong quyết định giá đất vì thế nó không ảnh hưởng nhiều nhiều đến mức giá đất. Hơn nữa ở thành phố Lào Cai môi trường tương đối khá tốt không bị ô nhiễm nặng nề bởi khu công nghiệp, chất thải công nghiệp, có chăng là từ nguồn nước và chất thải sinh hoạt hàng ngày.
4.4.2.4. Yếu tố pháp lý
Đất đai là tài sản quý giá của quốc gia, thuộc quyền sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu. Vì vậy Nhà nước nắm quyền quản lý tuyệt đối với đất đai trong phạm vi toàn lãnh thổ. Nhà nước phải đảm bảo sử dụng đất theo nguyên tắc: đầy đủ, tiết kiệm, hợp lý, có hiệu quả cao nhất. Để làm được điều đó Nhà nước cần quản lý chặt chẽ quỹ đất của mình thông qua các chính sách pháp luật. Bởi thế nên đất đai rất “nhạy cảm” với sự thay đổi của các yếu tố pháp lý. Đất đai là đối tượng trực tiếp điều chỉnh của các văn bản pháp quy lien quan đến đất đai: Hiến pháp, Luật đất đai, các Nghị định, quyết định, Thông tư…Nhà nước ta có các quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt đối với đất đai nhưng Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất đai mà giao cho tổ chức, hộ gia định, các nhân sử dụng dưới các hình thức: giao đất, cho thuê đất…Họđược Nhà nước bảo hộ quyền sử dụng đó bằng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. mỗi thửa đất được sử dụng hợp pháp đều được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đó là giấy tờ giấy tờ pháp lý chứng minh quyền sử dụng hợp pháp thửa đất đó. Vì vậy nó vô cùng quan trọng đối với người sử dụng đất. Nếu hai thửa đất tương tự nhau nhưng một thửa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
60
còn một thửa chưa có thì điều chắc chắn thửa đất chưa có giấy chứng nhận sẽ có giá thấp hơn rất nhiều vì nếu mua mảnh đất đó quyền sử dụng của họ không được đảm bảo. Vì vậy khi xác định giá đất cần đặc biệt chú ý đến tính pháp lý của thửa đất đó và các chính sách của Nhà nước tại thời điểm đó.