đến giá đất
Từ kết quả cuộc điều tra các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên thì nhận thấy tất cả các yếu tố đều ảnh hưởng đến giá đất nhưng ở những mức độ khác nhau. Tâm lý người dân bao giờ cũng theo hướng vềđiều kiện sao cho có lợi cho mục đích sử dụng của mình nhất. Mức độảnh hưởng của các yếu tố tổng hợp từ phiếu điều tra được thể hiện qua bảng sau:
Bảng 4.9. Mức độảnh hưởng và thứ tựảnh hưởng của các yếu tố nhóm yếu tố xã hội đến giá đất STT Các yếu tố Ảnh hưởng Mức độảnh hưởng (%TB) Thứ tự ảnh hưởng Có Không 1 Cơ sở hạ tầng √ 20 3 2 Khả năng sinh lợi √ 35,75 1 3 Yếu tố môi trường √ 10 4 4 Yếu tố pháp lý √ 34,25 2
Qua bảng 4.9 ta có thứ tự ảnh hưởng của các yếu tố như sau: yếu tố ảnh hưởng đến giá đất nhiều nhất là yếu tố khả năng sinh lợi, xếp thứ hai là yếu tố pháp lý, thứ ba là yếu tố cơ sở hạ tầng và cuối cùng là yếu tố môi trường. Tuy rằng mức độ và thứ tự ảnh hưởng khác nhau nhưng nhờ có các yếu tố chúng mà
61
điều kiện tiếp cận của đất đai trở nên dễ dàng hơn, nó có thể đáp ứng và thỏa mãn được những yêu cầu khác nhau của người sử dụng đất.
4.5. Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác định giá đất thành phố Lào Cai
Qua quá trình điều tra, tìm hiểu thực tế cho thấy thành phố lào Cai có nhiều tiềm năng để phát triển kinh tế xã hội một cách mạnh mẽ theo cơ cấu kinh tế: thuơng mại, dịch vụ, tiểu thủ công nghiệp và nông nghiệp. Để thực hiện thành công nhiệm vụ này, công tác QLĐĐ trong đó công tác quản lý đất ở thành phố giữ vai trò thiết yếu. Thực hiện tốt nhiệm vụ quản lý thị truờng quyền SDĐ cần phải đẩy lùi nạn đầu cơđất đai và chuyển nhuợng đất trái phép đồng thời thu hút vốn đầu tu trong dân vào đúng mục đích phục vụ mục tiêu phát triển kinh tế ổn định, bền vững. Điều này đòi hỏi các cơ quan chức năng cần có những biện pháp mới và triệt để trong công tác QLĐĐ tại địa phuơng.
Truớc hết, ngay từ khi tổ chức quy hoạch tổng thể, chi tiết cầu, đuờng, khu đô thị mới,..., Nhà nuớc cần quan tâm đến những vị trí đắc địa, đất dọc hai bên đuờng, đất tại các khu trung tâm... Đồng thời, trong quá trình triển khai tổ chức thi công, (trong đó có uu tiên huy động mọi thành phần kinh tế tham gia đầu tu) đầu tu cơ sở hạ tầng, Nhà nuớc cần quan tâm tổ chức bồi thường giải phóng mặt bằng, quản lý toàn bộ đất đai tại những khu vực, vị trí đắc địa và sau đó tiến hành tổ chức đấu thầu công khai từng hạng mục công trình đầu tư cơ sở hạ tầng.
Để giá đất ở sát với giá quy định thì trên một tuyến đường cần chia nhỏ ra từng đoạn đểđịnh giá.
UBND tỉnh cần có sựđiều chỉnh mức giá tại mỗi vị trí. Đặc biệt tại các vị trí 1 và trung tâm của tuyến đường.
62
UBND tỉnh nên đưa yếu tố độ rộng mặt tiền vào đểđịnh giá đất ở.
Cần điều chỉnh mức giá tại các khu dân cư bằng cách chia nhỏ ra thành nhiều đoạn đường, vị trí đểđịnh giá đất hàng năm.
Qua số liệu điều tra như trên cho thấy trong khi giá đất trong năm 2013, 2014 không có nhiều biến động đáng kể do đang chịu tình cảnh chung của cả nước thị trường bất động sản đang chìm vào giấc ngủ làm giá đất lắng xuống tuy trong các năm qua có sự biến động do dân số nhập cư của thị xã đông làm giá đất co xu thế tăng trở lại nhưng không đáng kể.
Cần có sự phối hợp nhịp nhàng giữa các ban ngành như: ngành giao thông, ngành Tài nguyên và Môi trường, UBND các cấp, ban quản lý dự án, ban bồi thường giải phóng mặt bằng... trong công tác quản lý và sử dụng đất đai tại địa phương
63
PHẦN 5
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
5.1. Kết luận
Biến động về giá đất do Nhà nước quy định hầu như không thay đổi ở các con đường cũ có cơ sở hạ tầng hoàn chỉnh, khả năng sinh lời không cao, chỉ có biến động ở các con đường mới được nâng cấp mở rộng và các tuyến đường có khả năng sinh lợi cao.
Đối với giá thị trường rất đa dạng phụ thuộc rất nhiều vào tâm lý của người dân, sự thỏa thuận giữa người mua và người bán nhưng nhìn chung thì giá đất có xu hướng giảm dần hoặc giữ nguyên qua các năm. Đồng thời qua khảo sát thì giá thị trường luôn cao hơn giá Nhà nước quy định. Các tuyến đường trung tâm của thành phố có cơ sở hạ tầng phát triển, điều kiện kinh tế xã hội tốt hơn thì có giá trị sử dụng đất cao hơn và ngược lại. Đường có giá trị SDĐ cao nhất là đường phố Hòa An và đường có giá trị SDĐ thấp nhất là đường phố Tán Thuật.
Qua quá trình nghiên cứu nhận thấy các yếu tố nhóm yếu tố tự nhiên có ảnh hưởng rất lớn đến giá đất. Đó là yếu tố hàng đầu để quyết định giá trị sử dụng của một thửa đất. Những thửa đất ở vị trí 1 có mức sinh lợi cao nhất, có điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất, có ít nhất một cạnh tiếp giáp với cạnh đường phố, chiều rộng và chiều sâu theo quy hoạch được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì giá đất lúc nào cũng cao hơn nhiều so với những vị trí khác.
Qua điều tra khảo sát nhóm yếu tố xã hội ảnh hưởng đến giá đất thì nhận thấy yếu tố điều kiện sinh lợi giữ một vị trí quan trọng và có ảnh hưởng nhiều nhất đến giá đất với mức độ ảnh hưởng là 35,75%. Yếu tố ảnh hưởng thấp nhất là yếu tố môi trường chiếm 10%. Yếu tố pháp lý chiếm 34,25% và yếu tố cơ sở
64
hạ tầng là 20%. Các yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất không tác động riêng lẻđến giá đất mà giữa chúng có mối quan hệ với nhau và cùng tác động lên giá đất.
Tóm lại, xác định đuợc các yếu tố ảnh huởng đến giá đất trên thị truờng là vấn đề hết sức quan trọng của Nhà nuớc nói chung và của tỉnh Lào Cai nói riêng nhằm xây dựng đuợc khung giá quy định cho phù hợp với cơ sở khoa học và thực tiễn để điều tiết thị truờng đất đai, góp phần vào công cuộc phát triển của đất nuớc.
5.2. Kiến nghị
- UBND tỉnh chỉ đạo các cơ quan tuyên truyền, các phuơng tiện báo chí tuyên truyền các chính sách của chính phủ và của tỉnh có hên quan đến thực hiên du án cho nhân dân truớc khi thuc hiên du án.
-Đối với các dự án nên đấu giá QSD đất để đảm bảo công khai và công bằng.
-UBND thành phố tổ chức đào tạo, bồi dưỡng kiến thức nghiệp chuyên môn cho cán bộ trong công tác định giá đất và quản lý thị trường bất động sản.
-UBND thành phố phối hợp các cơ quan chuyên môn mở sàn giao dịch bất động sản và các dịch vụ môi giới nhà đất (dưới sự quản lý của cơ quan chuyên môn) để công khai và niêm yết giá đất.
Kiến nghị UBND tỉnh chỉ đạo các cấp, ngành phối hợp chặt chẽ, tập trung tháo gỡ các khó khăn thúc đẩy tiến độ dự án. Đặc biệt các giấy tờ liên quan đến thủ tục hành chính phải được giải quyết nhanh tạo niềm tin cho nhân dân.
65
TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Bộ tài chính (2013), Thông tư số 111/2013/TT-BTC ngày 15 tháng 08 năm 2013 của bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Luật Thuế thu nhập cá nhân, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và Nghị định số 65/2013/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân.
2. Bộ Tài nguyên Môi trường (2014), Thông tư 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 quy định chi tiết phương pháp định giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.
3. Chính phủ (2014), Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về giá đất.
4. Chính phủ (2014), Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 quy định chi tiết thi hành một sốđiều của Luật Đất đai.
5. Huỳnh Văn Chương (2010), “Xây dựng cơ sở dữ liệu để phục vụ công tác đánh giá đất và quy hoạch sử dụng đất tại xã Phú Sơn, huyện Hương Thủy, tỉnh Thừa Thiên Huế”, Tạp chí Khoa Học, Đại học Huế, số 57.
6. Đô Đức Đôi, “Cơ sở dữ liệu đất đai đa mục tiêu - thực trạng và giải pháp”.
7. Hoàng Văn Hùng (2013), “Nghiên cứu 1 số yếu tố ảnh hưởng tới giá đất tại phường Hoàng Văn Thụ, thành phố Thái Nguyên năm 2013”.
8. Nguyễn Thế Huấn và Phan Thị Thu Hằng (2009), Giáo trình Định giá đất và bất động sản, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên.
9. Luật đất đai 2003, ngày 26 tháng 11 năm 2003 . 10.Luật đất đai 2013, ngày 28 tháng 11 năm 2013.
66
11.Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân (2005), Giáo trình định giá đất, Nxb
Hà Nội.
12.UBND tỉnh Lào Cai (2012), Quyết định số 55/2011/QĐ-UBND về việc ban hành quy định về giá các loại đất, phân loại đất, phân khu vực đất và phân loại đường phố, vị trí đất trên địa bàn tỉnh Lào Cai năm 2012.
13.UBND tỉnh Lào Cai (2013), Quyết định số 58/2012/QĐ-UBND về việc ban hành quy định về giá các loại đất, phân loại đất, phân khu vực đất và phân loại đường phố, vị trí đất trên địa bàn tỉnh Lào Cai năm 2013.
14. UBND tỉnh Lào Cai (2014), Quyết định số 52/2013/QĐ-UBND về việc ban hành quy định về giá các loại đất, phân loại đất, phân khu vực đất và phân loại đường phố, vị trí đất trên địa bàn tỉnh Lào Cai năm 2014.
15. UBND thành phố Lào Cai (2014), Phòng thống kê, Báo cáo kết quả thực hiện nhiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội năm 2014, kế hoạch phát triển kinh tế -xã hội năm 2014.
16. UBND thành phố Lào Cai (2013), Phòng thống kê, Báo cáo tình hình thực hiện nhiệm vụ phát triểm kinh tế - xã hội năm 2013, định hướng phát triển năm 2014 thành phố Lào Cai.
17. UBND thành phố Lào Cai (2014), Phòng thống kê, Báo cáo tình hình thực hiện nhiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội năm 2014, định hướng phát triển năm 2015 thành phố Lào Cai.
18. Robert & Daniel, 1994.
19. Nguyễn Tiến Dũng(2005), Đề án những nhân tố ảnh hưởng đến giá quyền sử dụng đất liên hệ với thị trường bất động sản ở Việt Nam http://luanvan365.com/luan-van/de-an-nhung-nhan-to-anh-huong-den-gia- quyen-su-dung-dat-lien-he-voi-thi-truong-bat-dong-san-o-viet-nam-12261/
67
20. Trương Văn Long, Phạm Thị Kim Ngân (2010), Luận văn xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tố tác động đến giá đất và thực trạng sử dụng đất làm cơ sở cho việc định giá đất ở quận Ô Môn, thành phố Cần Thơ:
http://doc.edu.vn/tai-lieu/luan-van-xac-dinh-muc-do-anh-huong-cua-cac-yeu- to-tac-dong-den-gia-dat-va-thuc-trang-su-dung-dat-lam-co-so-cho-viec-dinh- 16331/
68
PHỤ LỤC Phụ lục 1
Bảng giá đất áp dụng cho địa bàn nghiên cứu từ năm 2012 đến 2014
STT Tên đường phố, ngõ phố Mốc xác định Giá đất (đồng/m2) 2012 2013 2014 1 Đường Nguyễn Huệ Từ cầu Kiều I đến phố Sơn Hà 13.000.000 14.000.000 14.000.000 2 Phố Thủy Hoa
Từđường Hoàng Liên
đến phố Duyên Hải 12.000.000 14.000.000 15.000.000 3 Phố Vạn Phúc Các hộ quay ra mặt bờ kè sông Hồng 5.000.000 9.000.000 10.000.000 4 Phố Hòa An Từ phố Cốc Lếu đến Hồng Hà 14.000.000 15.000.000 16.000.000 5 Phố Phan Chu Trinh
Từđường Hoàng Liên
đến phố Hoàng Văn Thụ 2.800.000 3.000.000 3.000.000 6 Phố Tán Thuật Từ phố Hoàng Hoa Thám đến phố Nghĩa Đô 1.600.000 2.500.000 3.000.000 7 Đường quy hoạch kè sông Hồng Đường giáp kè(D1) đoạn từ N8(Nguyễn Du kéo dài) đến cầu Phố Mới 7.000.000 9.000.000 9.000.000 8 Phố Hoàng Hoa Thám Từ phố Hoàng Văn Thụ
đến phố Phan Chu Trinh 2.600.000 3.000.000 3.000.000 9 Ngõ Hồng
Hà
Bao quanh chợ B Cốc
69
Phụ lục 2
PHIẾU ĐIỀU TRA
Mẫu 1: PHIẾU THU THẬP THÔNG TIN VỀ Ý KIẾN CÁN BỘĐỊA CHÍNH
Xin ông(bà) vui lòng cho biết các thông tin về những vấn đề dưới đây
Hãy trả lời hoặc đánh dấu tích vào câu trả lời phù hợp với ý kiến của ông(bà).
I. THÔNG TIN CHUNG CỦA NGƯỜI ĐƯỢC PHỎNG VẤN.
1. Họ và tên:………..Tuổi:………… 2. Địa chỉ:……… 3. Chức vụ:………
II. NỘI DUNG.
1.Ông/Bà có thuờng xuyên tiếp cận với các văn bản qui định của Nhà nuớc về đất đai (giá đất) hàng năm hay không?
Có Không
2. Ông/bà có đồng ý với bảng giá đất hàng năm Nhà nước đưa ra không? Có Không
Lý do:………... ………. 3. Ông/bà hãy đánh giá tình hình biến động giá đất hiện nay trên địa bàn thành phố
70
4. Thủ tục hồ sơ về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nộp lên có đầy đủ không?
Có Không 5. Người dân có hiểu biết về giá đất không?
Có Không 6.Theo Ông/Bà các yếu tố sau đây có ảnh huởng đến giá đất hay không? Nếu
có ông (bà) hãy đánh giá mức độảnh hưởng bằng cách cho phần trăm (lưu ý
tổng phần trăm các yếu tố là 100%) và thứ tự ảnh huởng?(đánh giá theo mức độảnh hưởng của yếu tốđó, ghi từ 1 đến 4) STT Các yếu tố Ảnh hưởng Mức độ ảnh hưởng (%) Thứ tự ảnh hưởng Ghi chú Có Không 1 Yếu tố cơ sở hạ tầng 2 Yếu tố khả năng sinh lợi 3 Yếu tố môi trường 4 Yếu tố pháp lý
71
Mẫu 2: PHIẾU THU THẬP THÔNG TIN VỀ THỬA ĐẤT
(Áp dụng đối với đất ở tại đô thị)
Xin ông(bà) vui lòng cho biết các thông tin về những vấn đề dưới đây
Hãy trả lời hoặc đánh dấu tích vào câu trả lời phù hợp với ý kiến của ông(bà).
I. THÔNG TIN CHUNG.
1. Tên chủ sử dụng đất: ……… Tuổi:…… 2. Địa chỉ: ………..……… 3. Nghề nghiệp:
CB, công nhân viên chức Lao động tự do
Buôn bán Nghề khác: ... 4. Thu nhập bình quân:………. triệu đồng/tháng
II. THÔNG TIN VỀ THỬA ĐẤT VÀ MỘT SỐ YẾU TỐẢNH HƯỞNG
ĐẾN GIÁ ĐẤT.
1. Diện tích thửa đất:………m2
2. Tờ bản đồ số: ………; thửa đất số: ……… 3. Địa chỉ thửa đất :
………
4. Kích thước mặt tiền: ………m; kích thước chiều sâu thửa đất: …………m.
5. Giá đất
Giá chuyển nhuợng quyền sử dụng đất của thửa đất tại thời điểm hiện tại:………... triệu đồng/m2; giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất của thửa đất tại thời điểm chuyển nhuợng:………triệu đồng/m2 năm…………
6. Khả năng sinh lợi của thửa đất:
72 7. Cơ sở hạ tầng. Cơ sở hạ tầng Số lượng Ghi chú Bệnh viện Trường học Chợ Cơ quan hành chính Công viên Giải trí Quán café Nhà hang Dịch vụ internet Sân tenis Khách sạn Cơ sở kinh doanh Ngân hàng Doanh nghiệp Khác
73 8. Môi trường Tốt Trung bình Kém 9. Yếu tố pháp lý của thửa đất: Thửa đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không: Có Không
10.Theo Ông/Bà các yếu tố sau đây có ảnh huởng đến giá đất hay không? Nếu có ông (bà) hãy đánh giá mức độ ảnh hưởng bằng cách cho phần trăm
(lưu ý tổng phần trăm các yếu tố là 100%) và thứ tự ảnh huởng?(đánh giá theo mức độảnh hưởng của yếu tố đó, ghi từ 1 đến 4)
STT Các yếu tố Ảnh hưởng Mức độ ảnh hưởng (%) Thứ tự ảnh hưởng Ghi chú Có Không 1 Yếu tố cơ sở hạ tầng 2 Yếu tố khả năng