2012- 2014
3.3.2.1. Tình hình quản lý đất đai 3.3.2.2 . Tình hình sử dụng đất
3.3.3. Giá đất quy định và giá đất thực tế tại thành phố Lào Cai
3.3.3.1. Căn cứ xác định bảng giá đất hàng năm trên địa bàn thành phố Lào Cai 3.3.3.2. Giá đất quy định và giá đất thực tế tại thành phố Lào Cai
3.3.3.3. Đánh giá sự biến động giữa giá đất do Nhà nước qui định và giá đất thực tế trên thị trường chuyển nhượng giai đoạn 2012 - 2014 thực tế trên thị trường chuyển nhượng giai đoạn 2012 - 2014
3.3.4. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại thành phố Lào Cai giai đoạn2012-2014 giai đoạn2012-2014 3.3.4.1. Nhóm yếu tố tự nhiên - Yếu tố vị trí - Yếu tố hình thể 3.3.4.2. Nhóm yếu tố xã hội - Yếu tố cở hạ tầng - Yếu tố khả năng sinh lợi - Yếu tố môi trường - Yếu tố pháp lý
3.3.4.3. Đánh giá mức quam trọng và thứ tựảnh hưởng của các yếu tố
trong nhóm yếu tố xã hội đến giá đất
3.3.5. Đề xuất một số giải pháp
27
Trong quá trình tiến hành chuyên đề, nhiều phương pháp nghiên cứu được sử dụng kết hợp nhằm đạt được mục đích và yêu cầu của chuyên đề đề ra. Các phương pháp chủ yếu bao gồm:
3.4.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp
Thu thập số liệu về tình hình quản lý sử dụng đất và giá đất hàng năm tại Phòng Tài nguyên Môi truờng thành phố, thu thập đặc điểm tự nhiên, kinh tế xã hội tại phòng thống kê thành phố. Thu thập các tài liệu liên quan đến các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất qua mạng Internet, qua sách báo...
3.4.2. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu sơ cấp
- Chọn các khu vực, tuyến đường phố có tính chất đại diện, phản ánh được sự phát triển kinh tế, xã hội của thành phố và giá đất của khu vực, đường phốđó có nhiều biến động:
Nhóm I (đường phố trung tâm) gồm các đuờng phố: Phố Hòa An; Đường Nguyễn Huệ; Phố Thủy Hoa.
Nhóm II (đường phố cận trung tâm) gồm các đuờng phố: Phố Vạn Phúc; Đường quy hoạch kè sông Hồng; Ngõ Hồng Hà.
Nhóm III (đường phố xa trung tâm) gồm các đuờng phố: Phố Hoàng Hoa Thám; Phố Phan Chu Trinh; Phố Tán Thuật.
Trên cùng một tuyến đường chính với giá đất đuợc quy định theo Quyết định số 52/2013QĐ-UBND ngày 20/12/2013 của UBND thành phố Lào Cai quy định các loại giá đất trên địa bàn thành phố, lựa chọn một số lô đất trên cùng tuyến đuờng phố Hòa An để tìm hiểu ảnh huởng vị trí lô đất đến giá trị thửa đất.
Trên cùng một tuyến đường lựa chọn một số thửa đất liền nhau nhưng kích thuớc mặt tiền khác nhau để tìm hiểu ảnh huởng của chiều rộng mặt tiền của thửa đất đến giá đất.
28
- Điều tra hiện trạng giá đất và một số yếu tố ảnh ưởng đến giá đất tại thành phố Lào Cai bằng cách lập phiếu điều tra, phỏng vấn:
Phỏng vấn người dân trên địa bàn nghiên cứu và một số người có am hiểu vềđất đai: 30 phiếu.
Phỏng vấn trực tiếp, xin ý kiến các cán bộ có chuyên môn: 10 phiếu.
3.4.3. Phương pháp thống kê, xử lý thông tin, số liệu
- Phương pháp thống kê: được sử dụng để xử lý số liệu điều tra, thu thập được trong quá trình nghiên cứu
- Phuơng pháp xử lý số liệu: từ những số liệu thu thập đuợc tổng hợp và xử lý trên phần mềm Microsoft Excel.
- Phương pháp so sánh: so sánh giá đất theo quy định Nhà nước với giá đất thực tế trên thị trường nhằm làm nổi bật những tương quan qua lại, những ảnh hưởng phát sinh đến hoạt động quản lý đất đai của Nhà nước và việc thực hiện nghĩa vụ tài chính của người dân. Đánh giá các quy định về giá đất do thành phố áp dụng cho địa bàn nghiên cứu.
- Phương pháp xử lý số liệu: phân tích ảnh hưởng của các yếu tố tới giá đất.
29
PHẦN 4
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội
4.1.1. Điều kiện tự nhiên và tài nguyên nhiên nhiên
4.1.1.1. Vị trí địa lý và ranh giới hành chính
Thành phố Lào Cai là thành phố biên giới, vùng cao, nằm hai bên bờ sông Hồng, có tọa độđịa lý từ 22025’ đến 25030’ vĩđộ Bắc và từ 103037’ đến 104022’ kinh độ Đông.
- Phía Bắc giáp thị trấn Hà Khẩu, huyện Hồng Hà, tỉnh Vân Nam - Trung Quốc (có đường biên giới là sông Hồng và sông Nậm Thi);
- Phía Đông giáp huyện Bảo Thắng; - Phía Tây giáp huyện Bát Xát và Sa Pa; - Phía Nam giáp huyện Sa Pa;
Thành phố Lào Cai nằm cách thủ đô Hà Nội 296 km theo đường sắt và 340 km theo đường bộ về phía Tây Bắc; cách khu du lịch thị trấn Sa Pa 35 km và cách thành phố Côn Minh tỉnh Vân Nam, Trung Quốc khoảng 500 km.
Trên địa bàn thành phố có tuyến giao thông đường bộ như QL4D, QL4E, QL70; đường sắt liên vận Hà Nội - Lào Cai - Côn Minh (Trung Quốc) và giao thông đường thuỷ như sông Hồng, sông Nậm Thi...và hệ thống giao thông tỉnh lộ chạy qua; có cửa khẩu quốc tế thông thương với Trung Quốc. Đặc biệt hiện nay đã hoàn thành tuyến đường cao tốc Hà Nội - Lào Cai, đường cao tốc này là một phần của đường Xuyên Á AH14 và là một hợp phần trong dự án phát triển cơ sở hạ tầng giao thông của Hành lang kinh tế Côn Minh - Hà Nội - Hải Phòng (điểm
30
huyện Bát Xát, tỉnh Lào Cai, vị trí đấu nối với đường cao tốc Côn Minh-Hà Khẩu-Trung Quốc).
Với vị trí địa lý như trên đã tạo nhiều điều kiện thuận lợi và là động lực to lớn để thúc đẩy kinh tế xã hội của tỉnh Lào Cai nói chung và thành phố nói riêng phát triển, mở rộng giao lưu với các nước trong khu vực và tiếp cận nhanh với những tiến bộ khoa học kỹ thuật hiện đại trong nước và quốc tế.
4.1.1.2. Địa hình, địa mạo
Thành phố Lào Cai thuộc vùng địa hình thấp của tỉnh Lào Cai, nằm trong khu vực thung lũng sông Hồng, được tạo bởi dãy núi Con Voi và dãy Hoàng Liên Sơn. Địa hình dốc dần theo hướng Tây Bắc - Đông Nam và bị chia cắt nhỏ bởi các sông suối, khe tụ thủy, đồi núi… Ranh giới thành phố nằm ở cả hai bên bờ sông Hồng, xung quanh có các dãy đồi núi bao bọc.
Phần địa hình đồi núi chiếm 60% diện tích của thành phố, tập trung chủ yếu ở các xã Tả Phời và Hợp Thành, một phần ở xã Vạn Hòa và Đồng Tuyển; địa hình có độ dốc trung bình khoảng 120, nơi có độ dốc nhất từ 180 - 240; độ cao trung bình từ 80m - 100m so với mực nước biển, đỉnh cao nhất có độ cao 1.260m nằm ở phía Tây Nam của thành phố.
Phần địa hình thấp nằm ở ven sông Hồng và giữa các quả đồi, chủ yếu ở khu vực các phường nội thành và các xã ngoại thành như Cam Đường và một phần xã Vạn Hòa, Đồng Tuyển; độ dốc trung bình từ 60- 90, độ cao trung bình từ 75m - 80m so với mực nước biển.
4.1.1.3. Khí hậu
Thành phố Lào Cai thuộc vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa đặc trưng miền núi; mùa đông lạnh khô, ít mưa và mùa hè nóng, mưa nhiều. Nhiệt độ trung bình năm khoảng 22,80C và 1.577 giờ nắng, lượng mưa trung bình năm 1.792 mm, độ
31
ẩm không khí trung bình hàng năm tương đối cao (khoảng 84,5%) nên thường gây ra hiện tượng sương mù (chủ yếu ở các thôn vùng cao thuộc xã Tả Phời và Hợp Thành). Sự phân hóa về nhiệt độ, lượng mưa và độ ẩm trên địa bàn thành phố không lớn. Nhiệt độ trung bình tháng lạnh nhất là 160C, biên độ dao động nhiệt năm là 110C.
Thành phố Lào Cai chịu ảnh hưởng của gió mùa Đông Bắc với 2 hướng gió chính là gió Đông Nam và Nam. Do nằm sâu trong lục địa nên không có bão lớn, nhưng thành phố vẫn chịu ảnh hưởng của các cơn bão đổ bộ vào vùng đồng bằng Bắc Bộ và kèm theo mưa to, tạo dòng chảy mạnh của các con sông lớn, làm tăng các hiện tượng xâm thực bào mòn, ảnh hưởng đến sản xuất nông nghiệp, du lịch và sinh hoạt của nhân dân.
4.1.1.4. Thủy văn
Chế độ thuỷ văn của thành phố chịu ảnh hưởng chủ yếu bởi 2 sông chính trên địa bàn, đó là sông Hồng và sông Nậm Thi, đều được bắt nguồn từ Vân Nam - Trung Quốc.
Sông Nậm Thi chảy qua địa bàn thành phố dài 2 km, bề rộng đoạn hạ lưu là 120m, tốc độ dòng chảy chậm nên có thể phát triển giao thông đường thuỷ tuyến ngắn.
Sông Hồng chảy qua địa bàn thành phố khoảng 15 km với chiều rộng trung bình khoảng 185m đến 210m và chảy theo hướng Tây Bắc - Đông Nam, đã chia cắt thành phố thành 2 khu vực. Lưu lượng nước sông Hồng tại Lào Cai bình quân 530m3/s, độđục trung bình là 2.730g/m3, mực nước thấp nhất là 74,25m và cao nhất là 86,85m. Sông Hồng có lòng sông rộng và dốc nên đã tạo thành dòng chảy xiết, gây sói lở hai bên bờ sông. Sông Hồng có vai trò quan trọng để phát triển kinh tế không chỉ riêng cho thành phố mà cho cả tỉnh Lào Cai như giao
32
thông đường thuỷ, xây dựng trạm thuỷ điện, giao lưu khu vực trong và ngoài nước, ngoài ra còn tạo môi trường sinh thái, phát triển du lịch...
Ngoài ra chế độ thuỷ văn của thành phố còn chịu ảnh hưởng bởi các khe suối như suối Ngòi Đum, suối Làng Nhớn và những suối nhỏ, khe lạch khác... bắt nguồn từ dãy Hoàng Liên Sơn chảy qua thành phố rồi đổ ra sông Hồng.
Hệ thống sông suối trên địa bàn thành phố phân bố ở mức 0,3km/km2, do hệ thống sông suối phong phú nên có thể phát triển nông nghiệp như trồng lúa, màu và trồng cây hàng năm khác...ở các xã như Tả Phời, Hợp Thành, Cam Đường
4.1.1.5. Nguồn tài nguyên
* Tài nguyên đất
Theo kết quả kiểm kê đất đai năm 2010, tổng diện tích tự nhiên của thành phố có 22.967,20 ha, chiếm 2,85% diện tích của tỉnh Lào Cai.
Do quá trình hình thành đất, nên xét về mặt tính chất thổ nhưỡng, đất đai của thành phố gồm 3 nhóm chính:
- Nhóm đất đỏ vàng: Nhóm đất này có diện tích lớn nhất, chiếm khoảng 70% diện tích đất của thành phố; nhóm gồm có các loại đất chính như đất đỏ vàng trên đá sét và biến chất (Fs); đất vàng đỏ trên đá macma axit (Fa); đất vàng nhạt trên đá cát (Fq); đất nâu vàng trên phù sa cổ (Fp); đất đỏ vàng biến đổi do trồng lúa nước (Fl). Đặc điểm cơ bản của nhóm đất này là thành phần cơ giới của đất thường là thịt trung bình, lớp đất mặt tơi xốp, khả năng giữ nước giữ phân bón tốt. Đây là loại đất có độ phì nhiêu khá; thích hợp trồng các loại cây hoa màu (ngô, sắn), cây ăn quả (mơ, mận, nhãn, vải) và cây công nghiệp dài ngày (chè) …
33
tạo thành những dải đồng bằng nhỏ hẹp; nhóm gồm các loại đất chính nhưđất phù sa được bồi trung tính ít chua (Pbe), đất phù sa không được bồi trung tính ít chua (Pe) và đất phù sa ngòi suối (Py). Đặc điểm cơ bản của nhóm đất này là thành phần cơ giới nhẹ, ít chua, hàm lượng đất từ trung bình đến khá; thích hợp với trồng lúa và màu.
- Nhóm đất thung lũng do sản phẩm dốc tụ: Đất có thành phần cơ giới rất phức tạp, biến động lớn, giàu hàm lượng hữu cơ do quá trình hình thành phụ thuộc vào sản phẩm tích tụ; thích hợp với trồng lúa.
* Tài nguyên nước
- Tài nguyên nước mặt: Thành phố Lào Cai có nguồn nước mặt khá dồi dào được cung cấp bởi các sông, suối như sông Hồng, sông Nậm Thi, suối Ngòi Đum, suối Ngòi Đường…và các hồ đập. Nguồn nước mặt của thành phố tương đối phong phú và đa dạng, đáp ứng đủ cho sản xuất và sinh hoạt của nhân dân.
- Nguồn nước ngầm: Nước ngầm trên địa bàn thành phố tương đối đều, điểm sâu nhất từ 80m đến 100m, điểm nông nhất là 1m so với mặt đất. Trữ lượng, chất lượng nước ngầm chưa được đánh giá cụ thể và được phân bố ở các khu vực cũng khác nhau, nhưng nhìn chung có trữ lượng tương đối phong phú.
Nguồn nước ngầm mạch nông < 25 m có ở khu vực Kim Tân với lưu lượng từ 1.000 đến 1.500 m3/ngày, khu vực Cốc Lếu với lưu lượng 300 m3/ngày. Chất lượng nước tại 2 điểm này có hàm lượng canxi cao.
Nguồn nước ngầm mạch sâu > 25 m, theo báo cáo điều tra của Liên đoàn 2 Địa chất Thuỷ văn thì trữ lượng nguồn nước được đánh giá với công suất có thể khai thác là 9.140 m3/ngày, trong đó có tầng chứa nước là lỗ hổng áp yếu là 3.410 m3/ngày. Trữ lượng khai thác cấp 1 đạt 600 m3/ngày.
34
-Nước khoáng: Thành phố Lào Cai đã phát hiện nguồn nước khoáng tại phường Bình Minh, hiện đang được khảo sát để đánh giá trữ lượng và chất lượng.
Nguồn nước mặt và nguồn nước ngầm hiện tại đang cung cấp cho sản xuất và sinh hoạt của nhân dân trên địa bàn thành phố, nguồn cung cấp nước sạch được lấy từ sông Nậm Thi và giếng khoan ở phường Bắc Lệnh.
* Tài nguyên rừng
Căn cứ số liệu kiểm kê đất đai năm 2010, thành phố có 10.406,65 ha đất rừng, chiếm 45,31% diện tích tự nhiên; trong đó rừng phòng hộ có 5.849,50 ha, chiếm 25,47% diện tích tự nhiên và rừng sản xuất có 4.557,15 ha, chiếm 19,84% diện tích tự nhiên.
Rừng phòng hộ chủ yếu là rừng tự nhiên phòng hộ (chiếm 94,93% diện tích rừng phòng hộ); sản phẩm chủ yếu là gỗ, tre nứa và hỗn giao gỗ - tre nứa. Rừng trồng chủ yếu là rừng sản xuất, có trữ lượng khoảng trên 50%. Độ che phủ rừng trên địa bàn thành phố đạt 45,30%. Ngoài diện tích đã có rừng, trên địa bàn thành phố còn có khoảng trên 300 ha diện tích có khả năng phát triển lâm nghiệp để trồng rừng, cây công nghiệp dài ngày tập trung phục vụ cho nhu cầu chế biến nông lâm sản của địa phương.
* Tài nguyên khoáng sản
Thành phố Lào Cai và các khu vực lân cận có nguồn tài nguyên khoáng sản khá phong phú, một số mỏ có trữ lượng lớn, thuận lợi cho công nghiệp khai thác và chế biến khoáng sản cũng như các ngành kinh tế, dịch vụ hỗ trợ:
Quặng Apatite: Lào Cai có mỏ Apatite lớn nhất cả nước, trữ lượng 1,4 tỷ tấn với khu vực quy hoạch khai thác và sản xuất rộng hàng trăm ha tập trung tại các xã Tả Phời, Cam Đường, Đồng Tuyển.
35
Quặng sắt: Phân bố tại khu vực thôn Kíp Tước, Nậm Rịa xã Hợp Thành; với trữ lượng 750.000 tấn có thể khai thác ở quy mô công nghiệp.
Quặng đồng: Tập trung tại khu vực thôn Phời xã Tả Phời, đang trong giai đoạn thăm dò khai thác.
Ngoài ra trên địa bàn thành phố còn có nhiều loại khoáng sản quan trọng như mỏ Grafit ở Nậm Thi với trữ lượng 25,5 triệu tấn; mỏ Fenspat, cao lanh trữ lượng trên 2 triệu tấn ở Vạn Hòa và một số khoáng sản làm vật liệu xây dựng như đá vôi, đất sét, một số điểm có thể khai thác cát sỏi ở khu vực sông Hồng, sông Nậm Thi, Suối Ngòi Đum.
* Tài nguyên nhân văn
Trên địa bàn thành phố có 21 dân tộc anh em cùng chung sống, trong đó chủ yếu là dân tộc Kinh, Tày, Mông, Dao, Giáy, Nùng, Hoa...mỗi dân tộc đều có phong tục, tập quán và nét văn hóa riêng; các truyền thống văn hoá của các đồng bào dân tộc vẫn được lưu giữ, phát triển với các ngành nghề truyền thống như nghề rèn, nghề dệt, nghệ thuật thêu may thổ cẩm...và các phong tục tập quán lành mạnh như Lễ hội xuống đồng của dân tộc Giáy ở Đồng Tuyển, Lễ hội đền Thượng ở phường Lào Cai...
Thành phố Lào Cai hiện có 10 điểm di tích, có những điểm di tích lịch sử