3.3.2.1. Kết quả đấu giá QSD đất Vĩnh Tường theo giá sàn và chỉ số chênh lệch giá Để đánh giá yếu tố giá đối với việc đấu giá tại huyện Vĩnh Tường, đề tài đã chọn ngẫu nhiên 5 dự án mỗi năm, từ 2015 – 2019 để xem xét. Kết quả đánh giá sự chênh lệch giá giữa giá sàn theo quyết định và giá đạt được trong quá trình đấu giá qua các năm cho thấy số tiền trúng đấu giá với số tiền ước thu có giá trị từ 1,02 đến 1,36 lần. Cụ thể các năm như sau:
- Năm 2015: Số liệu so sánh giữa giá trúng đấu giá và giá khởi điểm của 5 dự án năm 2015 được trình bày tại bảng 3.6 cho thấy:
+ Dự án Thôn Đan Thượng thuộc xã Phú Thịnh có giá sàn thấp chỉ có 1,500 triệu đồng/m2, khi đấu giá có giá trúng thầu là 2,043 triệu đồng/m2 và mức chênh lệch là cao nhất, đạt 1,36 lần.
+ Ngược lại, dự án Cụm KTXH Tân Tiến thuộc 2 xã Tân Tiến, Lũng Hòa có giá sàn rất cao, 14,000 triệu đồng/m2, khi đấu giá có giá trúng thầu là 14,286 triệu đồng/m2 và mức chênh lệch là thấp nhất, chỉ đạt 1,02 lần.
Bảng 3.6. So sánh giữa giá trúng đấu giá và giá khởi điểm năm 2015
TT Xã/thị trấn 1 Bồ Sao 2 Đại Đồng 3 Phú Thịnh 4 Tân Tiến, Lũng Hòa, 5 Tứ Trưng, Vĩnh Tường
(Nguồn: Phòng TN&MT huyện Vĩnh Tường)
+ Còn các dự án khác thì có mức chênh lệch giữa giá sàn khởi điểm và giá trúng thầu ở mức trung bình thấp.
- Năm 2016: Số liệu so sánh giữa giá trúng đấu giá và giá khởi điểm của 5 dự án năm 2016 được trình bày tại bảng 3.7 cho thấy:
Bảng 3.7. So sánh giữa giá trúng đấu giá và giá khởi điểm năm 2016
TT Xã/thị trấn
1 Bồ Sao
2 Tam Phúc
3 Yên Lập
+ Dự án Khu Đồng Đình thuộc xã Yên Lập có giá sàn thấp chỉ có 2,000 triệu đồng/m2, khi đấu giá có giá trúng thầu là 2,477 triệu đồng/m2 và mức chênh lệch là cao nhất, đạt 1,24 lần.
+ Ngược lại, dự án Tổ dân phố Đội Cấn thuộc thị trấn Vĩnh Tường có giá sàn cao, 6,000 triệu đồng/m2, khi đấu giá có giá trúng thầu là 6,523 triệu đồng/m2 và mức chênh lệch là thấp nhất, chỉ đạt 1,09 lần.
+ Còn các dự án khác thì có mức chênh lệch giữa giá sàn khởi điểm và giá trúng thầu ở mức trung bình thấp.
- Năm 2017: Số liệu so sánh giữa giá trúng đấu giá và giá khởi điểm của 5 dự án năm 2017 được trình bày tại bảng 3.8 cho thấy:
+ Dự án Khu Cửa Nghè thuộc xã Bồ Sao có giá sàn thấp, chỉ 5,500 triệu đồng/m2, nhưng khi đấu giá có giá trúng thầu là 7,030 triệu đồng/m2 và mức chênh lệch là cao nhất, đạt 1,28 lần.
+ Ngược lại, dự án Khu đất dịch vụ hai thị trấn thuộc thị trấn Tứ Trưng có giá cũng chỉ 5,000 triệu đồng/m2, khi đấu giá có giá trúng thầu là 5,468 triệu đồng/m2 và mức chênh lệch là thấp nhất, chỉ đạt 1,09 lần.
+ Còn các dự án khác thì có mức chênh lệch giữa giá sàn khởi điểm và giá trúng thầu ở mức trung bình thấp.
Bảng 3.8. So sánh giữa giá trúng đấu giá và giá khởi điểm năm 2017
TT Xã/thị trấn 1 Tứ Trưng, Vĩnh Tường 2 Thổ Tang 3 Vĩnh Tường 4 Tứ Trưng 5 Bồ Sao
Lý giải cho việc một số dự án ở khu nông thôn lại có mức chênh lệch giá trúng thầu cao hơn nhiều so với giá sàn và ngược lại ở các dự án ở vùng đô thị lại thấp hơn, có lẽ là do việc định giá sàn chưa thật chuẩn và cũng có thể nhu cầu đất ở của người dân vùng nông thôn lại cấp bách hơn.
- Năm 2018: Số liệu so sánh giữa giá trúng đấu giá và giá khởi điểm của 5 dự án năm 2018 được trình bày tại bảng 3.9 cho thấy:
+ Dự án Thôn Yên Trình thuộc xã Vũ Di có giá sàn thấp, chỉ 3,000 triệu đồng/m2, nhưng khi đấu giá có giá trúng thầu là 4,069 triệu đồng/m2 và mức chênh lệch là cao nhất, đạt 1,36 lần.
+ Ngược lại, dự án Khu Đầm Vừng 2 thuộc thị trấn Thổ Tang có giá cũng chỉ 5,500 triệu đồng/m2, khi đấu giá có giá trúng thầu là 5,741 triệu đồng/m2 và mức chênh lệch là thấp nhất, chỉ đạt 1,04 lần.
+ Còn các dự án khác thì có mức chênh lệch giữa giá sàn khởi điểm và giá trúng thầu ở mức trung bình thấp.
Cũng giống như thực trạng năm 2017, lý giải cho việc một số dự án ở khu nông thôn lại có mức chênh lệch giá trúng thầu cao hơn nhiều so với giá sàn và ngược lại ở các dự án ở vùng đô thị lại thấp hơn, có lẽ là do việc định giá sàn chưa thật chuẩn và cũng có thể nhu cầu đất ở của người dân vùng nông thôn lại cấp bách hơn.
Bảng 3.9. So sánh giữa giá trúng đấu giá và giá khởi điểm năm 2018
TT Xã/thị trấn 1 Thổ Tang 2 Vĩnh Tường 3 Tuân Chính 4 Vũ Di 5 Nghĩa Hưng
- Năm 2019: Số liệu so sánh giữa giá trúng đấu giá và giá khởi điểm của 5 dự án năm 2019 được trình bày tại bảng 3.10 cho thấy:
Bảng 3.10. So sánh giữa giá trúng đấu giá và giá khởi điểm năm 2019
TT Xã/thị trấn 1 Thượng Trưng 2 Thổ Tang 3 Tân Cương 4 Yên Bình 5 Phú Thịnh
+ Dự án Thôn Yên Trù thuộc xã Yên Bình có giá sàn thấp, chỉ 4,500 triệu đồng/m2, nhưng khi đấu giá có giá trúng thầu là 5,739 triệu đồng/m2 và mức chênh lệch là cao nhất, đạt 1,28 lần.
+ Ngược lại, dự án Đầm Vừng thuộc thị trấn Thổ Tang có giá sàn rất cao, 11,500 triệu đồng/m2, khi đấu giá có giá trúng thầu chỉ là 12,668 triệu đồng/m2 và mức chênh lệch là thấp nhất, chỉ đạt 1,10 lần.
+ Còn các dự án khác thì có mức chênh lệch giữa giá sàn khởi điểm và giá trúng thầu ở mức trung bình thấp.
Cũng giống như thực trạng năm 2017 và 2018, lý giải cho việc một số dự án ở khu nông thôn lại có mức chênh lệch giá trúng thầu cao hơn nhiều so với giá sàn và ngược lại ở các dự án ở vùng đô thị lại thấp hơn, có lẽ là do việc định giá sàn chưa thật chuẩn và cũng có thể nhu cầu đất ở của người dân vùng nông thôn lại cấp bách hơn.
Tóm lại, có thể thấy chênh lệch giữa giá khởi điểm của Nhà nước với giá đấu thầu thị trường giữa các dự án không đồng đều, cho thấy công tác xác định giá khởi điểm ở một số dự án chưa sát với giá thực tế, chênh lệch lớn so với giá Nhà nước quy định.