Quy trình laơp dự án đaău tư
Sau khi nghieđn cứu phát hieơn cơ hoơi đaău tư, Phòng kê hĩach đaău tư cùng Ban giám đôc đeă xuât với Toơng Cođng ty, châp thuaơn cho tiên hành laơp báo cáo nghieđn cứu tieăn khạ thi và khạ thi dự án.
Sau khi thođng qua ý kiên cụa các Phòng Ban, Giám đôc sẽ xem xét và phađn cođng các phòng ban cùng tham gia laơp dự án và Phòng Kê hĩach Đaău tư sẽ chịu trách nhieơm chính. Ở đađy, Giám đôc khođng ra quyêt định boơ nhieơm chụ nhieơm dự án, hoaịc thành laơp ban nghieđn cứu laơp dự án.
Phòng Kê hĩach Đaău tư sẽ chụ đoơng xađy dựng hoaịc phôi hợp cùng với các phòng chức naíng xađy dựng kê hốch laơp dự án giai đĩan nghieđn cứu khạ thi. Kê hốch phại neđu được đụ noơi dung từng háng múc cođng vieơc cũng như thời hán thực hieơn cụa từng cođng vieơc và chi phí dự kiên …
Các Phòng tư vân thiêt kê và Phòng kỹ thuaơt thi cođng đeă xuât các đieău kieơn và giại pháp kỹ thuaơt cho từng phaăn cụa dự án, toơ chức đoàn đi khạo sát thực địa đeơ đieău tra hieơn tráng, thu thaơp các ý kiên cụa các chuyeđn gia, yeđu caău cung câp thu thaơp tài lieơu cơ sở. Toơ chức trình bày đeă cương, phương hướng và đieău kieơn kỹ thuaơt với các Phòng chức naíng cụa Toơng Cođng ty veă kinh tê kỹ thuaơt cụa dự án nhaỉm làm rõ phám vi và những đieău kieơn thực hieơn dự án, thu thaơp những kinh nghieơp trong quá trình sạn xuât kinh doanh.
Sau khi kê hốch toơng quát được pheđ duyeơt, Phòng kê hĩach Đaău tư sẽ chụ trì làm đaău môi phôi hợp và chịu trách nhieơm chính trong vieơc laơp dự án đaău tư cũng như phađn tích tài chính dự án. Như vaơy, gaăn như toàn boơ cođng tác laơp dự án đaău tư, trong đó bao goăm cạ phađn tích hieơu quạ tài chính dự án, tái Cođng ty Đaău tư Phát
trieơn Há taăng đeău do Phòng Kê hốch Đaău tư thực hieơn. Phòng hieơn có 6 nhađn vieđn, trong đó 5 người có trình đoơ đái hĩc và 1 người có trình đoơ thác sĩ. Ngoài cođng tác laơp và phađn tích dự án đaău tư, các nhađn vieđn cụa phòng còn đạm nhaơn nhieău vieơc khác cụa Phòng như quan heơ giao dịch với khách hàng nhaỉm tìm kiêm cođng vieơc làm; kieơm soát các hợp đoăng giao nhaơn thaău, mua bán vaơt tư …. Thođng thường, moêi dự án sẽ do moơt nhađn vieđn chịu trách nhieơm chính và phôi hợp với Trưởng phòng đeơ cùng thực hieơn.
Khi hoàn tât dự án, Cođng ty sẽ toơ chức hĩp lây ý kiên chung cụa các phòng ban và ra quyêt định đaău tư (với dự án có quy mođ nhỏ) hoaịc trình Toơng cođng ty ra quyêt định (với dự án có quy mođ lớn).
Hình 2.2. Sơ đoă thực hieơn cođng tác laơp dự án đaău tư cụa Cođng ty
Do dự án đaău tư xađy dựng khách sán là tương đôi lớn, neđn cođng vieơc laơp dự án được giao cho Trưởng phòng đạm nhaơn cùng với Phó trưởng phòng và moơt nhađn vieđn. Do phại kieđm nhieơm nhieău vieơc neđn các nhađn vieđn thường phại làm vieơc theđm ngoài giờ mới có theơ hoàn thành đúng hán. Đieău này có ạnh hưởng khođng nhỏ tới chât lượng cụa cođng tác laơp dự án nói chung và phađn tích hieơu quạ tài chính dự án nói rieđng.
Toơng cođng ty Quyêt định đaău tư Ban Giám đôc
Phòng Kê hốch Đaău tư Phòng Tài chính kê toán Phòng Tư vân – Thiêt kê Phòng Kỹ thuaơt Thi cođng
Phương pháp phađn tích hieơu quạ tài chính
Cođng tác thu thaơp và nguoăn thođng tin : Đeơ laơp dự án, các nhađn vieđn kinh tê và kỹ thuaơt cụa Cođng ty đã thu thaơp thođng tin lieđn quan đên dự án baỉng vieơc đi khạo sát thị trường khách sán tái TP Đà Lát, tham khạo tređn Internet, các tài lieơu báo chí chuyeđn ngành, sô lieơu thông keđ, tham khạo sô lieơu veă tình hình kinh doanh hieơn tái cụa Cođng ty …. Từ các thođng tin này, các nhađn vieđn kinh tê, kỹ thuaơt sẽ thạo luaơn và đưa ra các dự báo veă nhu caău thị trường, doanh thu, chi phí, giá cạ thiêt bị… Từ các thođng sô đaău ra, đaău vào các nhađn vieđn kinh tê sẽ tiên hành phađn tích tài chính dự án, goăm các bước như sau :
- Tính toán toơng chi phí đaău tư và các nguoăn vôn đaău tư. - Ước lượng doanh thu, chi phí hàng naím cụa dự án
- Tính toán các chư tieđu hieơu quạ tài chính dự án như NPV, IRR. PP.
- Đưa ra kêt luaơn dự án có khạ thi veă hieơu quạ veă maịt tài chính hay khođng? Theo tính toán cụa Doanh nghieơp, toơng chi phí đaău tư và các nguoăn vôn đaău tư cụa dự án Khách sán Đà Lát như sau :
Bạng 2.4. Toơng vôn đaău tư khách sán Đà Lát
STT Khoạn múc chi phí Giá trị trước thuê Thuê GTGT Giá trị sau thuê
(đoăng) (đoăng) (đoăng)
1 Kinh phí xađy laĩp 26,928,207,000 2,692,820,700 29,621,027,700
2 Chi phí khác 1,797,260,055 154,726,006 1,951,986,061
Chuaơn bị đaău tư 204,613,491
Thực hieơn đaău tư 1,473,903,830
Kêt thúc đaău tư 273,468,740
3 Chi phí trang bị ban đaău 629,083,182 62,908,318 691,991,500
4
Đeăn bù giá trị còn lái khu
nhà 2,174,177,142 2,174,177,142
5
Tieăn thueđ đât 50 naím
(phaăn đât thueđ) 558,054,000 558,054,000
6 Tieăn sử dúng đât 8,903,844,000 8,903,844,000
7 Lãi vay 1,493,272,549 1,493,272,549
Coơng (1+2+3+4+5+6+7) 42,483,897,928 2,910,455,024 45,394,352,952
8 Dự phòng phí (10%) 4,248,389,793 291,045,502 4,539,435,295
Nguoăn vôn đaău tư :
- Vôn Chụ sở hữu (25% TĐT): 12,483,447,062 VND
- Vôn vay ngađn hàng 75% TĐT): 37,450,341,186 VND
Dự án đã được Ngađn hàng Đaău tư và phát trieơn Vieơt nam – Chi nhánh Sài gòn đoăng ý cho vay vôn dài hán, thời gian vay là 10 naím với mức lãi suât 12%/naím. Trong toơng mức đaău tư cụa dự án, chi phí đaău tư xađy dựng chiêm tỷ trĩng cao nhât và ạnh hưởng mánh nhât đên toơng mức đaău tư.
Cođng ty xađy dựng dòng tieăn ròng hàng naím cụa dự án theo các bước : Dòng tieăn thu (Bi) : Cođng ty tính toán dựa tređn các dữ lieơu sau :
Bạng 2.5. Dự kiên giá cho thueđ phòng
Lối phòng Đơn giá
(đoăng/ngày đeđm) Phòng tieđu chuaơn (Standard room) 318,182 Phòng háng sang (Deluxe room) 409,091 Phòng đaịc bieơt (VIP room) 636,364
(Ghi chú: Giá tređn chưa bao goăm VAT)
Bạng 2.6. Dự kiên doanh thu
Stt Khoạn múc Tỷ leơ khai thác trung bình Thành tieăn (đoăng) 1 Thueđ phòng 65% 6,167,994,318 2 Dịch vú 6,742,309,091 Toơng coơng 12,910,303,409
Tỷ leơ taíng giá cho thueđ và doanh thu là 10% sau moêi 5 naím. Khi tính toán dòng tieăn thu, doanh nghieơp khođng tính các khoạn thu từ tieăn vay ngađn hàng, thu từ tài sạn thanh lý khi kêt thúc dự án …
Chi phí kinh doanh dự án khách sán Đà Lát, Cođng ty dự tính các khoạn chi hàng naím như sau :
Bạng 2.7. Dự kiên chi phí kinh doanh
Khoạn múc Giá trị
Quạng cáo tiêp thị 28,000,000/naím
Quạn lý 1,380,205,628/naím
Bạo trì sửa chữa TB 245,600,000/naím từ naím thứ 2
Bạo hieêm 64,530,011/naím
Khâu hao
Cođng trình xađy dựng 412,715,500/naím
Thiêt bị 1,488,512,429/naím
Thay mới đoă dùng 324,824,000/naím
Hốt đoơng xe ođ tođ 17,037,750/naím
Chi phí dịch vú 3,146,278,537/naím
Tỷ leơ taíng chi phí là 10% sau moêi 5 naím. Do Cođng ty là đơn vị có chức naíng xađy dựng và đã thi cođng nhieău cođng trình khác nhau veă há taăng, nhà ở, chung cư cao taăng … neđn các chi phí xađy laĩp, thiêt bị được Cođng ty tính toán tương đôi chi tiêt và đaăy đụ. Khôi lượng vaơt tư, thiêt bị đaău vào dựa tređn cơ sở bạn vẽ thiêt kê cơ sở. Mức giá dựa theo giá khạo sát tređn thị trường tái thời đieơm tính toán.
Chi phí khâu hao: Tính theo phương pháp khâu hao tuyên tính với thời gian khâu hao Cođng trình xađy dựng là 40 naím, Thiêt bị là 8 naím keơ từ khi đưa vào khai thác sử dúng.
Dòng tieăn ròng cụa dự án được các nhađn vieđn tính toán dựa theo cođng thức : NCFi = Bi - Ci
Trong đó : NCFi là Dòng tieăn ròng naím thứ i: Bi là dòng tieăn thu từ dự án; Ci là dòng tieăn chi cho dự án;
Khi xác định suât chiêt khâu cụa dự án, các nhađn vieđn dự án đã sử dúng chính lãi suât vay vôn Ngađn hàng là 12%/naím đeơ chiêt khâu dòng tieăn và khođng giại thích lý do chĩn suât chiêt khâu này.
Đeơ phađn tích hieơu quạ tài chính cụa dự án Khách sán Đà Lát, Cođng ty Đaău tư Phát trieơn Há taăng đã đưa ra ba chư tieđu là : Giá trị hieơn tái ròng (NPV), Suât sinh lời noơi boơ (IRR), Thời gian thu hoăi vôn đaău tư khođng chiêt khâu (PP), cú theơ như sau :
NPV ( Net present value ) : 4.840.724.647 đoăng
(r = 12%, t = 30 naím)
IRR (Internal Rate of Return) : 13,1 %
(t = 30 naím)
PP (Pay back period) : 13 naím 1 tháng keơ từ khi đưa vào khai thác;
Từ kêt quạ tính toán tređn, các nhađn vieđn phađn tích tài chính đưa ra kêt luaơn: Dự án Đaău tư xađy dựng và kinh doanh Khách sán Đà Lát khạ thi veă maịt tài chính.