Dòng tieăn cụa dự án là khoạn cheđnh leơch giữa toơng thu và toơng chi, neđn báo cáo dòng tieăn có theơ được trình bày thành hai phaăn thu và chi. Caăn phại chú ý phađn bieơt sự khác nhau giữa vieơc xađy dựng báo cáo dòng tieăn và báo cáo thu nhaơp. Muôn vaơy caăn phađn bieơt sự khác nhau giữa doanh thu và khoạn thu, giữa chi phí và khoạn chi. Đieău khác bieơt đó xạy ra do các nguyeđn taĩc kê toán ân định. Chẳng hán như thời đieơm ghi nhaơn doanh thu khác với thời đieơm thu tieăn; ghi nhaơn những khoạn chi phí nhưng khođng thực chi baỉng tieăn maịt; ghi nhaơn những khoạn thu nhaơp nhưng khođng thực thu baỉng tieăn maịt… Lợi nhuaơn trong báo cáo thu nhaơp chư đơn giạn là hieơu sô giữa doanh thu và chi phí, còn trong báo báo dòng tieăn theơ hieơn những dòng thu, dòng chi baỉng tieăn maịt.
Xađy dựng bạng thođng sô cụa dự án (các dữ
lieơu gôc)
Xác định toơng mức đaău tư và các nguoăn vôn
Kê hĩach doanh thu Kê hĩach chi phí
Xađy dựng báo cáo dòng tieăn cụa dự án
Xác định suât chiêt khâu cụa dự án (có theơ đưa vào bạng thođng sô)
Phađn tích rụi ro veă hieơu quạ tài chính cụa dự án
Tính tóan các chư tieđu hieơu quạ tài chính dự án
NPV, IRR, PI,DPP
Kêt luaơn tính khạ thi veă hieơu quạ tài chính Xác định cơ hoơi đaău tư
Tính tóan lái các chư tieđu NPV, IRR, PI,DPP có
Trường hợp dự án Khách sán Đà Lát tái Cođng ty Đaău tư Phát trieơn Há taăng, như phađn tích ở chương 2 cụa luaơn vaín, Cođng ty đã maĩc moơt sô sai sót caăn phại đieău chưnh lái khi xác định dòng tieăn cụa dự án, cú theơ như sau :
- Chưa tách bieơt hai quan đieơm : quan đieơm toơng đaău tư và quan đieơm chụ đaău tư khi xađy dựng dòng tieăn, neđn Cođng ty tính thiêu dòng tieăn vôn vay và nợ gôc phại trạ.
- Tính thiêu dòng tieăn thu hoăi tài sạn khi kêt thúc dự án goăm giá trị Quyeăn SDĐ và các tài sạn khác. Trong bạn phađn tích lái hieơu quạ tài chính dự án khách sán Đà lát, đeơ minh hĩa cho các giại pháp, tác giạ chư tính giá trị đât thu hoăi và khođng tính giá trị thu hoăi các tài sạn khác (coi như giá trị thu hoăi và chi phí thanh lý tương đương nhau).
- Chi phí quạng cáo (28.000.000 VND/naím) đưa vào còn thâp. Trong luaơn vaín, tác giạ đieău chưnh lái leđn 300.000.000 VND/naím.
- Tính tieăn thueđ đât trong thời gian 50 naím vào toơng vôn đaău tư là chưa chính xác. Trong luaơn vaín, tác giạ đieău chưnh chuyeơn chi phí thueđ đât vào chi phí hĩat đoơng kinh doanh hàng naím.
Khi xađy dựng dòng tieăn, doanh nghieơp neđn đưa vào dòng tieăn sô lieơu thay đoơi vôn luađn chuyeơn ròng cụa dự án. Vôn luađn chuyeơn ròng theơ hieơn ở các boơ phaơn như tieăn maịt, các khoạn phại thu, hàng dự trữ toăn kho cụa doanh nghieơp. Vôn luađn chuyeơn ròng bao goăm các tài sạn lưu đoơng (tieăn maịt, hàng toăn kho, khoạn phại thu) trừ đi khoạn nợ ngaĩn hán. Bât kỳ sự taíng vôn luađn chuyeơn ròng tương ứng với moơt dòng tieăn maịt đi ra và bât kỳ sự giạm sút nào cũng táo ra dòng tieăn đi vào dự án. Tuy nhieđn, đôi với hĩat đoơng kinh doanh khách sán, thường ít xạy ra các khỏan nợ phại thu, phại trạ kéo dài neđn có theơ coi các thay đoơi này baỉng khođng.
