Bảng 2.10: Bảng phân tích độ nhậy 2 chiều
2.2.4.2. Thẩm định về dự án đầu tư
Để thẩm định dự án đầu tư này, các cán bộ thẩm định sử dụng các phương pháp thẩm định một cách linh hoạt. Với mỗi nội dung cụ thể được sử dụng từng phương pháp thẩm định cụ thể rõ ràng nhằm giúp quá trình thẩm định được diễn ra chính xác và hợp lý.
1. Cơ sở pháp lý của dự án:
- Báo cáo nghiên cứu khả thi dự án.đầu tư ““Xây dựng khu nhà ở cho người thu nhập thấp phục vụ KCN Kim Thoa – Vĩnh Phúc”
- Quyết định số 06/2005/QĐ – BXD ngày 03/02/2005 của bộ trưởng bộ xây dựng về việc ban hành định mức chi phí quy hoạch xây dựng.
- Nghị định số 16/2005/NĐ-CP ngày 07/02/2005 của Chính Phủ quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình.
- Nghị định số 209/2004/NĐ-CP ngày 16/12/2004 của Chính Phủ quản lý chất lượng công trình xây dựng.
- Căn cứ Quyết định số 86/2003/QĐ-UBND ngày 29/12/2006 của UBND tỉnh Vĩnh Phúc về việc ban hành giá đất trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc năm 2007.
- Quyết định số 2306/QĐ-UB ngày 17/08/2007 của UBND tỉnh Vĩnh Phúc về việc phê duyệt địa điểm, phạm vi lập dự án đầu tư, xây dựng khu nhà ở công nhân phục vụ khu công nghiệp Kim Hoa – Phúc Thắng tại xã Kim Hoa – Huyện Mê Linh.
- Căn cứ tờ trình số 36/TT-TCKH ngày 23/08/2007 của Phòng tài chính – kế hoạch UBND huyện Mê Linh về việc xin phê duyệt phương án tổng thể.
- Quyết định số 5969/QĐ-CT ngày 27/08/2007 của Chủ tịch UBND Huyện Mê Linh về việc phê duyệt phương án bồi thường hỗ trợ tổng thể khi Nhà nước thu hồi đất.
- Căn cứ công văn số 4433/UBND-CV1 ngày 10/12/2007 của UBND tỉnh Vĩnh Phúc về việc quy hoạch khu nhà ở dành cho người thu nhập thấp tại xã Kim Hoa – Huyện Mê Linh.
- Căn cứ Quyết định số 44/QĐ-UBND ngày 10/01/2008 của UBND tỉnh Vĩnh Phúc về việc phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chi tiết KCN Phúc Thắng – Kim Thoa – Vĩnh Phúc
- Các tài liệu về thỏa thuận cấp điện, thoát nước, cấp nước, vệ sinh của các sở quản lý ngành đối với dự án xây dựng khu nhà ở cho người thu nhập thấp xã Kim Hoa – Huyện Mê Linh.
Cơ sở pháp lý của dự án này đã được cán bộ thẩm định tiến hành thẩm định bằng phương pháp thẩm định trình tự. Đó là xem xét tính đầy đủ của các văn bản hồ sơ pháp lý và sau đó xem xét tính hợp lệ, hợp pháp của từng loại văn bản cụ thê.
2. Hình thức lựa chọn đầu tư
Đây là hình thức đầu tư mơi, là hình thức đầu tư trực tiếp xây dựng mới. Hình thức đầu tư do công ty tư nhân đầu tư xây dựng.
3. Khía cạnh thị trường và tổng thể thị trường tiêu thụ sản phẩm.
Thị trường là một yếu tố hết sức quan trọng cho dự án. Vì vậy, ngân hàng phải tiến hành thẩm định khía cạnh thị trường của dự án để xem dự án này có tính khả thi cao không, có nên cho công ty vay vốn thực hiện dự án không.
Trong khía cạnh thị trường, VPBank đã dùng các phương pháp thẩm định theo so sánh đối chiếu các chỉ tiêu, theo trình tự. Các nội dung được cán bộ thẩm định theo trình tự nhất định. Như chúng ta biết thị trường là một yếu tố biến động thường xuyên và gặp nhiều rủi ro cho nên phương pháp dự báo đã được các bộ dùng để thẩm định khía cạnh thị trường rộng rãi.
Dự án được xây dựng tại một địa điểm gần KCN nên thị trường tiêu thụ sản phẩm rất tiềm năng. Thị trường đầu ra đã được công ty xác định và định hướng tốt.
KCN Kim Thoa đang thiếu nhà ở cho công nhân nên dự án nhà xây xong sẽ đáp ứng được một phần nhà ở cho công nhân. Thị trường mục tiêu của sản phẩm là đáp ứng nhà ở cho công nhân của KCN Kim Thoa – Phúc Thắng.
Khối lượng nhà ở dự định xây dựng phù hợp với nhu cầu và thu nhập của công nhân ở đây. Với cảnh quan thiên nhiên đẹp và các điều kiện thuận lợi cho việc xây dựng mới đồng bộ hạ tầng kỹ thuật cũng như đầu tư xây dựng phong phú hệ sinh thái của khu vực sẽ tạo ra một khu ở dành cho công nhân phục vụ KCN Kim Thoa – Phúc Thắng hợp lý.
Dự án này rất có lợi cho nhà nước ta. Dự án xây dựng xong sẽ giải quyết được vấn đề khó khăn về nhà ở cho nhân dân của nhà nước. Vì vậy dự án này sẽ được nhà nước có các chính sách khuyến khích xây dựng. Đồng thời dự án cũng nhận được nhiều chính sách khuyến khích của tỉnh Vĩnh Phúc.
Các cán bộ tín dụng của ngân hàng có nhiệm vụ kiểm tra tính chính xác của các thông tin mà chủ đầu tư cung câp cho VPBank. Đồng thời cũng phải kiểm tra tính hợp lý của các kết luận về thị trường đầu ra và thị trường đầu vào của dự án này.
4. Thẩm định phương diện kỹ thuật
Đây là một dự án có tính kỹ thuật cao, cần độ chính xác cao. Trong quá trình thẩm định nội dung này, cán bộ tín dụng đã sử dụng linh hoạt hai phương pháp thẩm định trình tự và so sánh đối chiếu các chỉ tiêu. Trong đó phương pháp phân tích đối chiếu các chỉ tiêu kỹ thuật đã được sử dụng phổ biến hơn.
Địa điểm xây dựng: Khu đất xây dựng dự án hiện nằm trên khu ruộng bên bờ
sông Cà lồ thuộc địa phận hành chính xã Kim Hoa – Huyện Mê Linh – Tỉnh Vĩnh Phúc. Với tổng diện tích khu đất dùng để xây dựng khu nhà ở là 9,314882 ha được giới hạn bởi các điểm 1, 2, 3, H, G*, F*, E*, F, E.
Phía Đông Bắc giáp với sông Cà Lồ Phía Đông Nam giáp với sông Cà Lồ Phía Tây Nam giáp với đường Liên xã Phía Tây Bắc giáp với khu ruộng canh tác.
Như chúng ta biết địa điểm xây dựng dự án rất thuận lợi. khu vực giáp bơ sông Cà Lồ, xã Kim Hoa bên cạnh là khu công nghiệp, và là một vùng cảnh quan rất hấp dẫn cho việc đầu tư đa dạng các loại hình nhà cũng như các loại hình dịch vụ đô thi, lại liền kề thủ đô Hà Nội, một trong những vùng phát triển năng động của khu vực phía Bắc Hà Nội, vì thế đã thu hút được nhiều đối tác đầu tư, dự báo khả năng tăng trưởng kinh tế hội trong khu vực
Mặt khác, hệ thống hạ tầng kỹ thuật đang được đầu tư tương đối thuận lợi như: hệ thống giao thông gồm tuyến quốc lộ 3, tỉnh lộ, đường sắt, nhà ga đường sắt, hệ thống cấp điện và thông tin bưu điên.
Quy mô dự án:
Số hộ : 728 hộ
Gồm: + Nhà ở biệt thự : 40 hộ x 5 người/ hộ = 200 người
+ Nhà chia lô + dịch vụ :112 hộ x 5 người / hộ = 560 người + Nhà ở chung cư cho thuê 9 tầng: 576 hộ x 5 người / hộ = 2880 người.
Quy mô dân số khu nhà ở: 3640 người x 1,05 =3822 người ( 1,05 hệ số dự phòng ) Diện tích đất ở : 58.053,4 m2