STT Chức năng khu đất hiệuKý Diện tích (m2) cao TBTầng Số lượng (nhà) Mật độ XD (%) Người sử dụng Tỷ lệ chiếm đất (%) I DIỆN TÍCH ĐẤT Ở 580.3,4 728 3.640 62,32 1 Đất biệt thự BT-- 119.8,8 3 40 37,6 200 12,8 2 Đất dịch vụ nhà chia lô CL-- 11996,8 3 112 79,36 560 12,9 3 Đất chung cư 9 tầng CT-- 341.7,8 5,6 576 41,8 2.880 36,6
II ĐẤT THỂ THAO CÔNG VIÊN CC 149.9,6 16,05
1 Thể thao công viên CC- 149.9,6 2,4 7,2 16
III ĐẤT KỸ THUẬT KT 262.3,3 2,8
III ĐẤT ĐẤU GIÁ ĐG Đất nằm ngoài phạm vi nghiên cứu
II ĐẤT GIAO THÔNG CX 175.22,5 18,9
Tổng cộng toàn khu 931.48,8 100
Qua bảng trên ta thấy quy mô dự án rất phù hợp. Số lượng nhà xây dựng lên phù hợp với số lượng dân cư ở khu vực. sản phẩm xây dựng lên có khả năng sẽ tiêu thụ tốt.
Nguyên vật liệu đầu vào:
Nguyên vật liệu đầu vào là yếu tố không thể thiếu của dự án. NVL sử dụng chủ yếu cho dự án là sắt thép, xi măng, cát, vôi, sơn,…
Do địa điểm xây dựng rất thích hợp, gần khu công nghiệp, gần đường Liên xã và còn gần Hà Nội nên NVL đầu vào cho dự án rất đa dạng và phong phú. Hệ thống giao thông ở đây rất tốt nên NVL đầu vào vẫn chuyển dễ dàng. Do đó chi phí đầu vào sẽ được giảm.
Bên cạnh đó nguồn cung cấp NVL đầu vào rất phong phú. Như sắt thép công ty lấy từ khu Thái Nguyên vẫn chuyển bằng đường bộ, Xi măng được nhập hàng từ công ty xi măng Bỉm sơn Thanh hóa cũng được vẫn chuyển bằng đường bộ đều thuận lợi cho quá trình thực hiện dự án sau này.
Thiết bị, máy móc, kỹ thuật: Thiết bị và máy móc do công ty Thương mại và xây
Các loại máy ủi, máy cẩu, máy đổ bê tông…được nhập khẩu từ nước ngoài về, có công nghệ phù hợp với trình độ hiện tại của công nhân. Sự đồng bộ của thiết bị giúp công ty giảm được lượng lao động đáng kể và thời gian thực hiện dự án được rút ngắn.
Các chỉ tiêu kinh tê kỹ thuật đối với công trình:
Đất ở: 58.053,4 chiếm 62,32% diện tích đất diện tích sàn ( m2 ) ( m2 )
+ nhà ở biệt thự 3 tầng ( 40 tâng) 11.918,8 13.440 + nhà chia lô + dịch vụ( 112 nha ) 11.996,8 28.560 + nhà cao tầng 9 tầng( 9 nhà) 34.137,8 80.000,5 Đất thể thao công viên: 14.949,6 m2 chiếm 16%
Đất giao thông: 17.522,5 m2 chiếm 18,81% Đất kỹ thuật: 2.623.3 m2 chiếm 2,8%
Các chỉ tiêu này đã có tỷ lệ phù hợp với nhau, diện tích đất và diện tích sản tương đối phù hợp.
Các chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật hạ tầng:
Giao thông: đường phố trong đô thị :
Cấp kỹ thuật: cấp 60. Vận tốc thiết kế: 60 km/ h
Tải trọng tính toán tiêu chuẩn: p = 12T
Cấp nước: Thiết kế áp dụng cho khu đô thị nhỏ với dân số tính toán là 4350 người.
Lưu lượng nước lớn nhất theo đầu người : 200 l/ người/ ngàn đồng. Lưu lượng nước công cộng, dịch vụ: 10% nhu cầu dùng nước
lớn nhất theo đầu người. Lưu lượng nước tưới cây: 3l/m2. Lưu lượng nước rửa đường: 1l/m2
Lưu lượng nước dự phòng, thất thoát: Hệ số: 1.1 Thoát nước thải: Thiết kế áp dụng cho khu đô thị nhỏ.
Lưu lượng nước thải lấy bằng 100% tiêu chuẩn cấp nước sinh hoạt.
Chỉ tiêu cấp điện theo quy chuẩn VN Nhà ở chia lô: 5kw/ hộ Nhà ở biệt thự : 10 kw/ hộ Nhà cao tầng; 120 kw/ hộ
Chiếu sáng đèn đường: 10 kw/ hộ
Các chỉ tiêu trên đã được các cán bộ kỹ thuật của cơ quan Công Ty Cổ Phần Đầu Tư Và Phát Triển Nhà Hà Nội 22 phê duyệt.
quy mô và giải pháp xây dưng
Quy mô xây dựng: Xây dựng hạ tầng kỹ thuật và làm cảnh quan khu vực. Xây dựng và hoàn thành các công trình theo quy hoạch
Mật độ xây dựng công trình: 31,49% Tổng diện tích sàn xây dựng: 124542,5 m2
Mật độ diện tích sàn nhà ở của khu : 13370 m2/ha Tầng cao trung bình toàn khu: 4,25 tầng.
Quy mô xây dựng phù hợp với quy mô dự án, từng hạng mục công trình được dự toán cụ thể. Hạng mục nào thực hiện trước hạng mục nào thực hiện sau được xác định rõ ràng.
Hệ thống thoát nước:
Lượng mưa ở đây phân bố không đều giữa hai mùa, mùa mưa lượng mưa chiếm 85% tổng lượng mưa trung bình hàng năm. Lượng mưa trung bình hàng năm khoảng 1500 đến 2000mm, lượng mưa lớn nhất là vào tháng 7, tháng 8. Mùa mưa thường có bão, áp thấp nhiệt đới, cường độ có thể vượt quá 150 mm/ngày, có khi gây lụt nặng. Vì vậy, dự án cần phải có hệ thống thoát nước tốt, hiện đại. Khu vực này hiện tại chỉ có hệ thống thoát nước nông nghiệp, không có hệ thống thoát nước sinh hoạt. Dự án sẽ xây dựng hệ thống thoát nước mới và đồng bộ mới. Hệ thống thoát nước được chọn để thiết kế là hệ thống riêng, tồn tại hai mạng lưới thoát nước trên đường phố, một thoát nước mưa và một cho nước thải sinh hoạt thải ra từ các công trình công cộng và khu dân cư.
Mạng lưới thoát nước thải được thiết kế trên nguyên tắc tự chảy, trên mạng lưới bao gồm các đường cống tròn bằng B.T.C. với các đường kính khác nhau đảm bảo thu gom và dẫn tất cả các loại nước thải ra khỏi khu vực và tránh sự chuyển động vòng lại và dềnh tắc.
Độ dốc của cống thoát nước thải được thiết kế sao cho vận tốc nước thải trong cống đủ lớn để đảm bảo khả năng tự làm sạch cống và lớn hơn 1/ D ( D: đường kính của cống).
Ống được nối theo phương pháp nối đỉnh.
Nước thải được xử lý qua bể tự hoại xây dựng bên trong công trình hoặc trong ô đất xây dựng. Hệ thống thoát nước thải sẽ được thu gom bằng các cống có đường kính D300 rồi tập trung vào tuyến cống chính D400 chạy dọc trên vỉa hè. Khoảng cách giữa các ga nước thải trung bình 20m.
Thiết kế hai mạng thoát thải riêng và cùng đổ về đường cống D600 và dẫn về trạm xử lý công suất 800 m3/ ngđ sau đó thải ra sông Cà Lồ phía đông khu đất.
Cống đi trên vỉa hè các chỉ giới đường đỏ 1.65m và độ sâu chôn cống ban đầu 0,7m. Bố trí ống D150 – 250 chờ thoát nước từ các lô đất.
Hệ thống thoát nước của dự án được xây dựng theo mô hình hiện đại, có thể thoát nước một cách an toàn cho khu nhà. Nó đảm bảo cho khu nhà xây dựng lên được an toàn về mùa mưa, giúp người dân sống ở đây bảo vệ môi trường trong sạch hơn.
Hệ thống cấp điện:
Nguồn điện: Nguồn cấp điện cho KCN Kim Thoa – Phúc Thắng sư dụng cấp điện áp 35kv, câp nguồn từ lưới điện 35KV từ KCN Minh Quang đến. Điêmt đầu nối cấp nguồn cụ thể sẽ được điện lực Vĩnh Phúc quyết định. Tương lai, khi khu vực Mê Linh cải tạo lưới trung thế sẽ được chuyễn sang sử dụng cấp điện áp chuẩn 22KV.
Lưới điện:
- Lưới cao áp: phía ngoài khu vực thiết kế sử dụng lưới điện nỗi đi trên cột bê tông li tâm. Còn trong khu vực thiết kế, lưới điện cao thế đến các trạm biến áp đi ngầm sử dụng cáp điện Cu /DSTA/XLPE/PVC( 3x240)mm2 mạch vòng kín vận hành hở. Tuyến cáp ngầm cao thế được chôn trực tiếp dưới đất trong hào cáp, độ sâu chôn cáp là 1m. Đoạn qua đường, cáp được đặt trong ông thép D110 chôn ở độ sâu 1.2m, phía 2 đầu ống thép được bịt kinw bằng vật liệu không thấm nước đặt trong hố ga điện. Hình thức trạm lưới chọn kiểu trạm ki ốt nhằm đảm bảo độ tin cậy cung cấp điện và mỹ quan cho khu đô thị.
- Nguồn điện chiếu sáng được lấy từ 1 lô từ trạm biến áp – N – 06 có công suất biểu kiến 630 KVA đặt trong khu này, vị trí trạm biến áp này đặt tại trung tâm phụ tải nên trong quá trình sử dụng tránh được sự sụt áp, đảm bảo độ tin cậy cung cấp điện và dễ dàng quản lý trong quá trình vận hành…
Thời gian thực: quý III / 2008 – quý IV/ 2008 xây dựng hạ tầng kỹ thuật theo phương pháp thi công cuốn chiếu làm hạ tầng và làm cảnh quan khu vực.
Giai đoạn 2: chủ đầu tư tiến hành xây dựng các công trình kiến trúc và bán nhà. Thời gian thực hiện: Quý I / 2009 – quý II / 2010 xây dựng và hoàn thành các công trình. Như vậy, khía cạnh kỹ thuật được chủ đầu tư cung cấp chi tiết cụ thể cho ngân hàng nhằm giúp cho cán bộ thẩm định được tốt khía cạnh này. Cán bộ tín dụng có nhiệm vụ kiểm tra lại những thông tin trên một cách chính xác, sau đó thẩm định cụ thể từng nội dung để đưa ra được kết quả thẩm định chính xác nhất. Dự án này có tính khả thi cao trong khía cạnh kỹ thuật.
5. Phương diện tài chính dự án
Đối với nội dung tài chính, khi tiến hành thẩm định dự án này cán bộ tín dụng dùng phương pháp thẩm định trình tự để thẩm định cụ thể từng nội dung một.Ngoài ra, sử dụng cả phương pháp phân tích độ nhạy để kiểm tra tính vững chắc của dự án. Trong thời kỳ lạm phát như hiện nay, cần phải sử dụng phương pháp này để xem xét khi có các yếu tố thay đổi thì dự án sẽ nhạy cảm như thế nào.
- Tổng mức vốn đầu tư:
Tổng mức vốn đầu tư theo thẩm định của NH: 588.214.093.000 đồng Trong đó: nguồn vốn tự có: 300.214.093.000 đồng Vốn vay NH: 288.000.000.000 đồng
- Chi phí đầu tư công trình:
Có chi phí xây lăp: 495.964.961.524 đồng Chi phí GPMB: 4.580.000.000 đồng Chi phí quản lý dự án: 6.435.689.629 đồng Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng: 11.397.744.390 đồng Chi phí khác: 16.361.733.766 đồng Chi phí dự phòng: 53.474.008.431 đồng