mại TP Hồ Chí Minh:
Số liệu không đầy đủ về tình hình cho vay kinh doanh bất động sản của một số Ngân hàng thương mại Tp Hồ Chí Minh tại thời điểm tháng 9/2009 như sau:
Bảng 2.6 Số liệu cho vay kinh doanh bất động sản tại các NHTM
Đvt: tỷđồng
Tên Ngân hàng Dư nợ bất động sản Tổng dư nợ Tỷ trọng
Ngân hàng TMCP Đông Á 2.604 30.743 8%
Ngân hàng LD Lào Việt 91 996 9%
Ngân hàng TMCP Đệ Nhất 201 1.145 18%
Ngân hàng TMCP Á Châu 11.166 61.239 18%
Ngân hàng TMCP Phương Nam 8.520 17.865 48%
Ngân hàng TMCP VN Tín Nghĩa 7.130 8.784 81%
(Nguồn: Ngân hàng Nhà nước CN TPHCM)
Æ Về chính sách tín dụng đối với cho vay kinh doanh bất động sản: Số liệu
trên cho thấy mức độ cho vay trong lĩnh vực bất động sản giữa các ngân hàng thương mại là rất khác nhau, tuỳ theo chính sách và chiến lược của mỗi ngân hàng. Theo Báo cáo tổng hợp của Ngân hàng Nhà nước, nếu chia theo khối ngân hàng thì các Ngân hàng thương mại nhà nước (bao gồm cả Ngân hàng Ngoại thương) có tỷ trọng cho vay bất động sản là 7,8% so với tổng dư nợ của khối này; khối Ngân hàng thương mại cổ phần là khoảng 19%. Đơn lẻ cũng có những ngân hàng cho vay bất động sản với tỷ trọng lên tới hơn 50% tổng dư nợ (chủ yếu là ngân hàng nhỏ).
Hầu hết các ngân hàng đều không có chính sách tín dụng riêng cho lĩnh vực kinh doanh bất động sản, thẩm quyền xét duyệt và cho vay kinh doanh bất động sản cũng tuân thủ theo quy trình tín dụng chung của ngân hàng (mà việc xét duyệt căn cứ vào quy mô của khoản vay).
Chẳng hạn như đối với Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu (ACB), đây là ngân hàng có chính sách rất thận trọng đối với cho vay đầu tư các dự án bất động sản, gần như chỉ phát triển các sản phẩm cho vay bất động sản tiêu dùng. Để thực hiện xét duyệt và quyết định cấp các khoản tín dụng và bảo lãnh, ACB tổ chức thẩm quyền xét duyệt tín dụng như sau:
- Hội đồng tín dụng được chia thành ba cấp: Ban tín dụng tại các chi nhánh, Ban tín dụng Hội sở, Ban tín dụng phía Bắc và cấp cao nhất là Hội đồng tín dụng. Hội đồng tín dụng ACB bao gồm 11 thành viên trong đó có hai thành viên Hội đồng quản trị và chín thành viên của Ban điều hành. Bên cạnh việc quyết định cấp tín dụng hoặc bảo lãnh, Hội đồng tín dụng còn quyết định các vấn đề về chính sách tín dụng, quản lý rủi ro tín dụng, hạn mức phán quyết của các ban tín dụng. Nguyên tắc cấp tín dụng là sự nhất trí 100% của các thành viên xét duyệt.
- Các khách hàng vay cá nhân và doanh nghiệp đều được xếp hạng trong quá trình thẩm định.
- Sau khi thẩm định, phân tích và định lượng rủi ro, các hạn mức tín dụng hoặc các khoản vay độc lập sẽ được cấp cho từng khách hàng. Ngoài ra, ACB luôn nghiêm túc thực hiện trích lập dự phòng rủi ro tín dụng theo đúng quy định của Ngân hàng Nhà nước với mức trích lập đủ các khoản nợ quá hạn theo quyết định của Hội đồng tín dụng. Việc thành lập Ban Chính sách và Quản lý tín dụng là nhằm chuyên nghiệp hóa công tác quản lý rủi ro tín dụng.
Æ Các tiêu chí thẩm định cho vay kinh doanh bất động sản:
Khi thẩm định xét duyệt cho vay, các ngân hàng đều yêu cầu tính khả thi của dự án như thời hạn hoàn thành, khả năng thu lợi nhuận, đối tượng khách hàng, khả năng tiêu thụ, tiềm lực tài chính của chủ dự án.v.v..., nhất là đối với các khoản vay có tài sản đảm bảo là bất động sản hình thành trong tương lai. Tuy nhiên đa số các dự án bất động sản của Việt Nam còn đang ở trên giấy (thậm chí chưa hoàn chỉnh thủ tục pháp lý), chứ chưa được triển khai thành dự án cụ thể. Mặt khác, tại thời điểm thẩm định, các bất động sản đã được bản thân doanh nghiệp
và các nhà đầu cơ đẩy giá lên, vượt quá nhiều so với giá trị thật của chính bất động sản đó.
Æ Về đánh giá khả năng trả nợ:
Các khoản vay kinh doanh bất động sản thường có giá trị lớn, các nguồn thu nhập của khách hàng như lương, cho thuê nhà đất, các thu nhập khác chỉ đủ để chứng minh nguồn trả lãi và một phần nợ gốc, nguồn trả nợ gốc thường được chứng minh từ nguồn chuyển nhượng nhà đất khác. Do đó nguồn trả nợ ngân hàng bị ảnh hưởng rất lớn từ diễn biến của thị trường bất động sản. Khi thị trường trầm lắng, khó khăn cho khách hàng đồng thời ảnh hưởng đến việc thu hồi nợ gốc của ngân hàng, bên cạnh đó, tình hình kinh tế khó khăn cũng ảnh hưởng đến thu nhập của người vay và ảnh hưởng đến khả năng trả nợ của khách hàng.
Æ Định giá tài sản đảm bảo là bất động sản:
Trước đây việc định giá bất động sản của ngân hàng thường chiếm khoảng 70% giá thị trường. Nhưng từ cuối năm 2007 trở lại đây, khi thị trường bất động sản sôi động, để cạnh tranh tranh thu hút khách hàng vay vốn, nên việc định giá bất động sản của các ngân hàng đã dần tiến tới giá trị thị trường, và hiện nay giá trị định giá của ngân hàng dao động khoảng từ 80% - 100% giá trị thị trường. Và tùy theo mức xếp hạng tín nhiệm của mỗi doanh nghiệp, tỷ lệ cho vay/ giá trị tài sản đảm bảo sẽ dao động trong khoảng từ 70% - 100%.
Æ Kỳ hạn cho vay:
Trong cơ cấu kỳ hạn cho vay bất động sản thì cho vay trung, dài hạn chiếm 74%, cho vay ngắn hạn 26%. Các khoản cho vay đầu tư kinh doanh nhà ở thường có kỳ hạn từ 3-5 năm, riêng đối với các dự án đầu tư bất động sản sản xuất thương mại, bất động sản du lịch thường có kỳ hạn dài hơn theo vòng đời dự án, khoảng từ 10 - 20 năm, trong khi nguồn vốn huy động của các Ngân hàng thương mại đa số là ngắn hạn. Vì vậy, mất cân đối kỳ hạn, lãi suất cũng là những rủi ro tiềm ẩn trong hoạt động cho vay bất động sản.
Khi cho vay vốn, các ngân hàng đã thực hiện đầy đủ thủ tục về công chứng hợp đồng thế chấp, đăng ký giao dịch bảo đảm; Hầu hết dư nợ cho vay đối với lĩnh vực bất động sản là bằng Việt nam đồng, do đó tránh được rủi ro tỷ giá.
Æ Thời hạn cho vay:
Thời hạn cho vay đối với các dự án đầu tư bất động sản phổ biến từ 3-5 năm (đối với các dự án căn hộ, dự án khu dân cư), thời gian cho vay có thể dài hơn đối với các dự án cao ốc văn phòng, bất động sản du lịch….
Æ Lãi suất cho vay:
Lãi suất được điều chỉnh theo từng kỳ ngắn hạn (thường là 3 tháng) đối với các khoản cho vay trung, dài hạn nên hầu hết các ngân hàng đã hạn chế được rủi ro về biến động lãi suất…; Mức lãi suất được áp dụng theo chính sách khách hàng theo qui định của mỗi ngân hàng.