hàng thương mại Thành phố Hồ Chí Minh
Dù có nhiều rủi ro trong cho vay kinh doanh bất động sản, nhưng các ngân hàng xác định đây vẫn là mảng tín dụng quan trọng trong cơ cấu các khoản vay. Do đó, các Ngân hàng thương mại vẫn tiếp tục triển khai các sản phẩm cho vay kinh doanh bất động sản.
Các biện pháp nhằm kiểm soát rủi ro tín dụng đối với kinh doanh bất động sản được các ngân hàng áp dụng là:
¾ Xác định chính sách về cho vay kinh doanh bất động sản:
Các ngân hàng đã áp dụng các biện pháp để sàng lọc các dự án, theo dõi chặt sự biến động trên thị trường bất động sản, nhất là các khu vực có biến động lớn về giá để có kế hoạch cho vay với hạn mức thích hợp. Các Ngân hàng thương mại giảm dần dư nợ cho vay bất động sản, hạn chế cho vay mới các dự án đầu tư bất động sản, tập trung thu hồi các khoản nợ vay cũ nhiều rủi ro.
¾ Đánh giá tài sản đảm bảo:
Ngân hàng thường xuyên đánh giá lại theo định kỳ tài sản bảo đảm là bất động sản, yêu cầu khách hàng bổ sung tài sản bảo đảm hoặc giảm bớt dư nợ nhằm giảm tỷ lệ dư nợ cho vay so với giá trị của tài sản bảo đảm để giảm thiểu rủi ro thu hồi vốn cho ngân hàng. Tuy nhiên thực tế, số tiền thu nợ cho vay bất động sản từ các doanh nghiệp chủ yếu là thu từ các nguồn khác, chứ ít thu được từ chính việc kinh doanh bất động sản vì tính thanh khoản của bất động sản rất thấp khi thị trường đang trong giai đoạn trầm lắng.
¾ Đối tượng khách hàng ưu tiên:
Đối tượng khách hàng được ưu tiên là những khách hàng đầu tư bất động sản để ở, cho thuê hoặc làm cơ sở vật chất để phục vụ hoạt động kinh doanh khác. Đối tượng này thường có nguồn thu rõ ràng, ổn định và ít chịu ảnh hưởng trực tiếp đến sự biến động của thị trường bất động sản. Hầu hết các Ngân hàng siết chặt cho vay đầu cơ bất động sản. Một trong những dấu hiệu nhận biết khách hàng vay tiền để đầu cơ bất động sản, đó là người vay có xu hướng vay ngắn hạn và dùng nguồn thu nhập từ bán bất động sản để trả nợ. Những đối tượng này thường đề nghị được thanh toán vốn một lần vào cuối kỳ vay và trả lãi hằng quý hay sáu tháng một lần thay vì trả lãi hằng tháng. Mục đích của đối tượng đầu cơ bất động sản nhằm hưởng chênh lệch giá, vì thế họ chỉ vay khoảng một năm để có được mức lãi suất vay thấp hơn so với vay trung - dài hạn. Còn việc trả nợ gốc cuối kỳ là do trong thời gian vay, khi chưa bán được bất động sản thì họ không có nguồn thu nhập nào khác cố định hàng tháng đủ để trả nợ gốc thường kỳ. ¾ Giám sát cho vay:
Công tác giám sát sau khi cho vay được kiểm soát chặt chẽ để hạn chế tối đa rủi ro. Công tác kiểm soát nội bộ được chú trọng nhằm phát hiện sớm các dấu hiệu rủi ro cũng như các sai sót trong quá trình cho vay để có biện pháp xử lý kịp thời, tránh việc gây những hậu quả đáng tiếc.
¾ Xử lý rủi ro:
Một số ngân hàng thành lập phòng xử lý rủi ro tín dụng hoặc các công ty khai thác tài sản ...để đẩy nhanh tiến trình xử lý tài sản, góp phần đưa hoạt động tín dụng của các Ngân hàng thương mại phát triển ổn định, chất lượng tín dụng dần được nâng cao, đảm bảo tín dụng tăng trưởng bền vững.
Các ngân hàng thương mại tăng cường công tác huy động đối với kỳ hạn dài. Điều này sẽ giúp các ngân hàng hạn chế được những rủi ro kỳ hạn khi cho vay đầu tư bất động sản, hạn chế sự thiếu hụt thanh khoản và sự phụ thuộc vào thị trường liên ngân hàng, chủ động trong hoạt động kinh doanh.
Từ năm 2005, Ngân hàng Nhà nước đã có Quyết định 493 về phân loại nợ và dự trữ bắt buộc, trong đó yêu cầu các tổ chức tín dụng xây dựng hệ thống xếp hạng tín
dụng nội bộ. Quy định này đòi hỏi các tổ chức tín dụng có cơ sở dữ liệu khách hàng càng nhiều càng tốt, đánh giá khả năng trả nợ của khách hàng, từ đó phân loại nợ và trích tỷ lệ cho vay, dự phòng phù hợp. Tuy nhiên, cho đến nay, chưa có nhiều tổ chức thực hiện được quy trình này. Chính vì không xây dựng được hệ thống tín dụng nội bộ tốt nên việc phân loại nợ để trích lập dự phòng rủi ro cũng gặp khó khăn. Các ngân hàng thương mại đã báo cáo khá đầy đủ về số nợ nhưng phân loại nợ lại chưa tốt. Đa phần các ngân hàng đều đưa ra tỷ lệ nợ xấu rất thấp, từ 3- 5%. Tỷ lệ nợ xấu thấp đồng nghĩa với trích lập dự phòng rủi ro cũng thấp theo.