Thiết kế và phát triển cơ sở dữ liệu thống kê cho thị trường bất động sản phục vụ nhu cầu của công tác quản lý, điều tiết thị trường và nghiên cứu, đánh giá, dự báo tác động chính sách liên quan tới bất động sản.
Những lợi ích của việc xây dựng chỉ số bất động sản:
¾ Đối với Chính phủ và các cơ quan thuộc trung ương:
Đây là cơ sở để thiết lập các dự án quy hoạch một cách khoa học, phù hợp với nhu cầu thị trường và xu hướng phát triển chung của nền kinh tế. Chính phủ chỉ cần can thiệp ở tầm vĩ mô để bảo đảm sự hoạt động lành mạnh của thị trường, hoặc sử dụng công cụ tài chính để điều tiết khi có dự báo khả năng mất cân đối của thị trường. Dựa vào cơ sở dữ liệu, các cơ quan Nhà nước có thể dự báo để tư vấn kịp thời cho chính sách vĩ mô. Hệ thống thông tin bất động sản chính là thước đo hiện tại và dự đoán tương lai của thị trường bất động sản để đảm bảo các chính sách có hiệu lực lâu dài và hiệu quả thực sự.
¾ Đối với hệ thống Ngân Hàng và các Quỹđầu tư:
Hệ thống thông tin bất động sản sẽ là cơ sở dữ liệu đáng tin cậy để Ngân hàng Nhà nước quyết định các chính sách tiền tệ.
Với Ngân hàng thương mại, hệ thống dữ liệu này là cơ sở để đánh giá mức độ khả thi của các dự án đầu tư xây dựng bất động sản. Hệ thống thông tin bất động
sản sẽ cung cấp cho các ngân hàng các số liệu đa chiều để đánh giá giá trị thực của các dự án hình thành trong tương lai, từ đó tính toán chính xác hơn việc cân đối dòng tiền của các dự án nhằm tránh rủi ro nếu cho vay quá giá trị thực. Hiện nay việc đánh giá của các ngân hàng thường chỉ lệ thuộc vào các thông tin thị trường tại thời điểm, hoàn toàn thiếu các số liệu để dự báo tình hình thị trường trong tương lai. Trong khi đó, các hợp đồng tín dụng cho các dự án đầu tư bất động sản thường phải kéo dài trong khoảng 3- 10 năm, do vậy nếu không có hệ thống thông tin thì mức độ rủi ro của ngân hàng sẽ rất cao.
¾ Đối với các nhà đầu tư bất động sản:
Từ cơ sở dữ liệu hiện tại và dự báo trong tương lai về tình hình cung cầu thị trường, Nhà đầu tư sẽ có quyết định đầu tư vào phân khúc thị trường được dự báo có khả thi hoặc có thể điều chỉnh thời gian triển khai dự án cho phù hợp với cung cầu của thị trường.
¾ Đối với dân chúng, người mua nhà ở:
Người mua nhà có thể dựa vào các phân tích của các công ty tư vấn trên cơ sở các thông tin của hệ thống dữ liệu để có quyết định đúng đắn trong việc lựa chọn sản phẩm có giá trị thực phù hợp và lựa chọn thời điểm mua nhà khi có nguồn cung,
tránh thiệt hại khi mua nhà vào lúc nguồn cung căng thẳng. ¾ Đối với các công ty trong ngành xây dựng:
Các công ty trong ngành xây dựng bao gồm cả các công ty xây dựng, các công ty sản xuất và kinh doanh nhập khẩu vật liệu xây dựng, có thể căn cứ dự đoán khối lượng cung cầu để lên kế hoạch sản xuất và tồn trữ hàng hóa trong mức độ phù hợp tránh thừa hoặc thiếu hàng, gây phát sinh chi phí.
¾ Đối với các công ty hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh, môi giới bất động sản (các sàn giao dịch bất động sản):
Các sàn giao dịch bất động sản có thêm thông tin để đánh giá mức độ giao dịch thành công khi lựa chọn khách hàng công bố thông tin trên sàn giao dịch bất động sản để tránh việc giao dịch trên sàn không thành công sẽ ảnh hưởng đến uy tín của sàn.
¾ Đối với các nhà đầu tư trên thị trường chứng khoán:
Khi thị trường chứng khoán đạt đến mức hoạt động chuyên nghiệp như các nước trong khu vực thì giá trị chứng khoán của các công ty liên quan đến bất động sản (bao gồm cả các công ty xây dựng và vật liệu xây dựng) sẽ có các mối liên quan chặt chẽ đến thông tin về nhiệt độ của thị trường bất động sản mà hệ thống thông tin cung cấp. Các nhà đầu tư chứng khoán sẽ căn cứ vào các thông tin này để ra quyết định đầu tư trong ngắn han hoặc dài hạn đúng đắn hơn.
¾ Đối với các công ty tư vấn đầu tư, các nhà nghiên cứu:
Các nhà tư vấn và nghiên cứu sẽ có nguồn thông tin cơ bản để lập các báo cáo theo yêu cầu của khách hàng, giúp cho việc dự báo mang tính dài hạn và có khoa học hơn.
KẾT LUẬN CHƯƠNG III
Một số biện pháp chủ yếu nhằm kiểm soát rủi ro đối với cho vay kinh doanh bất động sản gồm:
Thứ nhất: Phát triển các nghiệp vụ tín dụng hiện đại, phù hợp với tính chất và
đặc điểm của các khoản cho vay bất động sản, gồm: nghiệp vụ tín thác bất động sản, phát triển thị trường thế chấp thứ cấp bất động sản, tiến tới giai đoạn tài chính hoá thị trường bất động sản.
Thứ hai: Các giải pháp vĩ mô từ phía Chính phủ và các cơ quan lập pháp
nhằm tạo sự phát triển ổn định, minh bạch cho thị trường bất động sản; thiết lập các định chế nhằm huy động nguồn vốn đầu tư dài hạn cho thị trường bất động sản; vai trò của Ngân hàng Nhà nước trong việc kiểm soát hoạt động cho vay bất động sản của các Ngân hàng thương mại, đảm bảo sự phát triển ổn định của thị trường tiền tệ.
Thứ ba: Các giải pháp từ bản thân các Ngân hàng thương mại khi hiện nay
đang đóng vai trò quan trọng trong việc cung ứng vốn chủ yếu cho các dự án đầu tư bất động sản, trong đó cần giải quyết mối nguy cơ về thanh khoản do mất cân đối về kỳ hạn giữa nguồn vốn huy động và nhu cầu cho vay trung dài hạn của các dự án bất động sản, khả năng quản lý kiểm soát khoản vay một cách hiệu quả, an toàn.
KẾT LUẬN
Trên thế giới, cho vay trong lĩnh vực bất động sản hoặc cho vay thế chấp bằng bất động sản là dịch vụ tài chính phổ biến của ngân hàng. Tuy nhiên nguồn vốn chủ yếu cho thị trường bất động sản được huy động từ các nguồn tài chính là các quỹ như quỹ bảo hiểm, quỹ hưu trí, các quỹ của nhà nước và các quỹ của các công ty tài chính nói chung chứ không phải của ngân hàng
Ở Việt Nam tuy thị trường bất động sản chỉ mới bắt đầu khởi sắc từ năm 2003 trở lại đây, nhưng do thị trường tài chính chưa phát triển nên nguồn vốn cho thị trường bất động sản phụ thuộc hoàn toàn vào ngân hàng. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Tuy nhiên trong điều kiện hiện nay, với nhiều nguyên nhân khác nhau, thị trường bất động sản Việt Nam đang phát triển thiếu tính bền vững, môi trường pháp lý chưa chặt chẽ, thông tin về thị trường còn thiếu... Điều này sẽ ảnh hưởng nhất định đến hoạt động của các doanh nghiệp, nhất là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, qua đó gây rủi ro cho hoạt động tín dụng nói chung và tín dụng bất động sản của các ngân hàng thương mại nói riêng.
Mặt khác, tín dụng bất động sản thường có quy mô lớn và kỳ hạn dài, nên những rủi ro về tính thanh khoản trong suốt quá trình cho vay là rất lớn.
Do vậy, các ngân hàng thương mại cần phải thận trọng cho vay trong lĩnh vực bất động sản, như tuân thủ nghiêm ngặt các quy định của pháp luật về đất đai, đầu tư và xây dựng, tín dụng ngân hàng; phải ban hành quy định về nghiệp vụ cho vay bất động sản, đảm bảo kiểm soát rủi ro hệ thống, khống chế tỷ trọng và tốc độ tăng trưởng dư nợ cho vay bất động sản ở mức hợp lý so với tổng dư nợ và nguồn vốn; theo dõi chặt chẽ, có tính hệ thống và liên tục các hoạt động cho vay bất động sản, diễn biến cung - cầu và giá cả trên thị trường ..
Bên cạnh đó, Ngân hàng Nhà nước cần tăng cường công tác thanh tra, giám sát việc cho vay của các Ngân hàng thương mại trong lĩnh vực bất động sản; Đồng thời, giữa các bộ, ngành cần có sự phối hợp triển khai những giải pháp nhằm phát triển ổn định thị trường bất động sản, như hoàn thiện môi trường pháp lý, xây dựng
hệ thống thông tin thị trường bất động sản, minh bạch hoá thông tin năng lực các của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.
Đề tài của luận văn nhằm mục đích nghiên cứu các giải pháp nhằm hạn chế rủi ro trong cho vay kinh doanh bất động sản của các Ngân hàng thương mại, góp phần ổn định thị trường bất động sản và thị trường tiền tệ. Tuy nhiên, do giới hạn về thời gian nghiên cứu, tài liệu tham khảo, số liệu thu thập, cũng như hạn chế về kinh nghiệm thực tế của tác giả trong cho vay bất động sản. Do đó luận văn sẽ không tránh khỏi những thiếu sót, tác giả rất mong nhận được sự thông cảm và đóng góp ý kiến của Quý thầy cô và bạn đọc.
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. T.S. Lê Xuân Bá (2003), “Sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản trong công cuộc đổi mới ở Việt Nam”, NXB Khoa học-Kỹ thuật Hà Nội. 2. Edward W.Reed, Ph.D và Edward K.Gill, Ph.D (2004),“Ngân hàng thương
mại”, tổ chức biên dịch và hiệu đính PGS.TS Lê Văn Tề, T.S Hồ Diệu, NXB Thống kê.
3. Thời báo kinh tế Việt Nam 2007, 2008, 2009.
4. Nguyễn Hồng Quân (2008), “Khủng hoảng tài chính - tín dụng bất động sản tại Hoa Kỳ”, http://www.ezihousing.com/nhadat/Article1161_20_0_0.html.
5. (2006), “Thị trường bất động sản của Việt Nam -Thực trạng và các giải pháp”, http://www.sbv.gov.vn/vn/home/tinnghiencuu.jsp?tin=177.
6. Thanh Hải (2005), “Phá "tảng băng" thị trường bất động sản”, http://www.sbv.gov.vn/vn/home/tinnghiencuu.jsp?tin=106.
7. Vũ Phương Liên (2005), “Giải pháp chiến lược cho thị trường bất động sản”,
http://www.sbv.gov.vn/vn/home/tinthoibao.jsp?tin=394.
8. Minh Đức (2009), “Dư nợ cho vay đầu tư chứng khoán bất động sản tăng mạnh”, http://vneconomy.vn/2009071709081774P0C6/du-no-cho-vay-dau- tu-chung-khoan-bat-dong-san-tang-manh.htm.
9. Vân Linh (2009), “Tăng trưởng tín dụng cao: Tiềm ẩn rủi ro nợ xấu”
http://www.doanhnhan360.vn/Desktop.aspx/Thi-truong-360/Tai-chinh- 360/Tang_truong_tin_dung_cao_Tiem_an_rui_ro_no_xau/.
10.(2009),“Thị trường bất động sản sẽ bị ảnh hưởng”,
http://www28.24h.com.vn/news/detail/52/245283/Thi-truong-bat-dong-san- se-bi-anh-huong.24h.
11.Minh Đức (2009), “Số liệu lợi nhuận ngân hàng 6 tháng đầu năm 2009”,
http://www.vneconomy.vn/20090708125630612P0C6/so-lieu-loi-nhuan- ngan-hang-6-thang-dau-nam-2009.htm.
KẾT QUẢ ĐẠT ĐƯỢC CỦA LUẬN VĂN
Cho vay kinh doanh bất động sản là nghiệp vụ phổ biến của các ngân hàng thương mại, trong đó mức độ rủi ro tín dụng phụ thuộc nhiều vào sự biến động của thị trường bất động sản.
Trên cơ sở nghiên cứu lý luận và đánh giá thực trạng về tình hình cho vay kinh doanh bất động sản của các Ngân hàng trên địa bàn TP Hồ Chí Minh, luận văn đã nhận diện các rủi ro tín dụng liên quan đến nghiệp vụ kinh doanh này, đặc biệt là rủi ro thanh khoản và rủi ro khi thị trường bất động sản biến động xấu.
Từ đó, luận văn đã đề xuất một số giải pháp đối với nghiệp vụ cho vay kinh doanh bất động sản, góp phần ổn định hiệu quả hoạt động của hệ thống ngân hàng thương mại và thị trường tài chính.