I. Khái quát về bất động sản – thị trường bất động sản
3. Khái quát về thị trường nhà đất
3.4.2. Nhà chung cư
Nhà chung cư được đánh giá phân hạng theo các nhóm tiêu chí sau:
- Nhóm tiêu chí về quy hoạch, kiến trúc.
- Nhóm tiêu chí về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội.
- Nhóm tiêu chí về chất lượng hoàn thiện và trang thiết bị gắn liền với nhà chung cư.
- Nhóm tiêu chí về chất lượng dịch vụ quản lý sử dụng nhà chung cư.
- Nhà chung cư loại 1 (cao cấp): là hạng có chất lượng sử dụng cao nhất; đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ hoàn hảo.
- Nhà chung cư loại 2: là hạng có chất lượng sử dụng cao; đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ tương đối hoàn hảo.
- Nhà chung cư loại 3: là hạng có chất lượng sử dụng khá cao; đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ khá.
- Nhà chung cư loại 4: là hạng có chất lượng sử dụng trung bình; đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc; hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt tiêu chuẩn, đủ điều kiện để đưa vào khai thác sử dụng.
4. Tình hình cung, cầu của các loại nhà để ở tại TP.Hồ Chí Minh
Trong khi căn hộ cao cấp đang rơi vào tình trạng ế ẩm thì thị trường căn hộ bình dân, phù hợp với túi tiền của số đông đang rất sôi động.
Báo cáo điều tra của Công ty Cổ phần báo cáo đánh giá Việt Nam (Vietnam Report), thực hiện trên cơ sở phỏng vấn trực tiếp 500 người tiêu dùng cá nhân tại 2 thành phố lớn là Hà Nội và TP.Hồ Chí Minh cho thấy, cứ 100 khách hàng mua bất động sản thì có 61,5% có nhu cầu mua nhà để ở và chung cư bình dân là sự lựa chọn tối ưu.40% người được hỏi chọn chung cư bình dân, gấp đôi tỉ lệ người chọn mua chung cư cao cấp (23,1%), cho thấy phân khúc thị trường căn hộ bình dân cũng vẫn là thị trường tiềm năng.
Số liệu điều tra của Vietnam Report cũng cho thấy, đa số người được hỏi đều chấp nhận bỏ ra một khoản tiền, chủ yếu ở 2 mức: Từ 800 triệu -1,5 tỉ đồng và từ 1,5 - 2,5 tỉ đồng (chiếm 30,8% số người được hỏi) để được sở hữu một bất động sản là chung cư bình dân.
Nguồn cung bất động sản và khuynh hướng đầu tư
Theo nghiên cứu của Công ty VietRees, nguồn cung bất động sản nhà ở tại TP.Hồ Chí Minh sẽ tăng lên nhanh chóng, đặc biệt là vùng ven Thành phố như Bình Dương, Đồng Nai do đô thị hóa tăng nhanh, đáp ứng sự di dân từ ngoại thành vào nội thành.
Theo số liệu thống kê của công ty này, qua các dự án đang xây dựng tại TP.Hồ Chí Minh sắp tới qua năm 2010 sẽ cung cấp thêm khoảng 8.500 căn hộ, và thêm khoảng 10.000 – 15.000 căn vào năm 2011, dự kiến đến năm 2012 thêm khoảng trên 23.000 căn. Tuy nhiên, tỷ lệ căn hộ giá trung bình chỉ chiếm khoảng 37% tổng nguồn cung toàn thị trường, phải cần 2 – 3 năm nữa thì thị trường mới có thể tạo thêm nguồn cung đáng kể cho phân khúc này.
Nguồn: VietRees
Theo dự báo của VietRees, sự gia tăng nguồn cung trong năm 2010 sẽ tạo sự cạnh tranh về giá, chất lượng và thương hiệu. Vì thế, phân khúc cao cấp sẽ ít có sự thay đổ về giá bán, cũng như ở phân khúc có giá trung bình-khá cũng không tăng mạnh, nhưng tính thanh khoản được đẩy cao hơn.
Nhu cầu về bất động sản
Theo dự báo của công ty VietRess thì nhu cầu về bất động sản có giá trung bình sẽ tăng cao trong năm 2010 và 3 năm tới, không những ở TP.Hồ Chí Minh mà còn cả ở Đồng Nai và Bình Dương.
Nguồn: VietRees
Cũng theo thống kê của công ty VietRess, tổng cầu về căn hộ tại TP.Hồ Chí Minh trong giai đoạn 2010 – 2011 vào khoảng 75.000 căn, trong khi tổng cung chỉ vào khoảng 23.500 căn. Mức giá có khả năng thanh toán trong giai đoạn này vào khoảng 14,6 triệu đồng – 17,4 triệu đồng/m2.
Căn cứ vào diễn biến giá bất động sản trong nhiều năm qua, có thể thấy giá bất động sản, nhà ở có chiều hướng tăng lên chứ không hề giảm đi, có giảm chỉ giảm trong ngắn hạn, sau đó lại tăng trở lại. Trong năm 2010, giá tại nhiều dự án sẽ trở nên hợp lý hơn và đáp ứng đúng nhu cầu thật sự của khách hàng. Nguồn cung cho phân khúc này đang ngày càng tăng. Với những người có thu nhập trung bình - khá thì đây có thể xem là thời điểm tốt để thực hiện giấc mơ an cư.
Trên VnExpress.net, Phó tổng giám đốc Công ty địa ốc Hoàng Quân, Trương Thái Sơn dự báo, từ quý II/2010 trở đi, thị trường sẽ chứng kiến sự sôi động của phân khúc căn hộ giá trung bình tại các đô thị vệ tinh và vùng ven của TP HCM.
Theo ông Sơn, dòng sản phẩm căn hộ trung bình có đặc điểm giá vừa túi tiền, diện tích nhỏ, tuy không sinh lời nhiều nhưng tính thanh khoản cao, vòng xoay vốn nhanh nên được ưa chuộng trong thời điểm thị trường bất động sản suy thoái. Những căn hộ này thường có giá 600-900 triệu đồng mỗi sản phẩm, được giới trí thức trẻ hoặc các gia đình nhỏ ưa chuộng vì giá mềm.
Chuyên gia này cho rằng, phân khúc căn hộ trung bình cũng khá phù hợp với tiềm lực của các doanh nghiệp địa ốc hiện nay. Riêng căn hộ cho người thu nhập thấp, theo ông Sơn, dù nhu cầu lớn hơn phân khúc trung bình nhưng là bài toán khó cho khách hàng là người lao động và cho cả doanh nghiệp vì chi phí đầu vào quá cao dẫn đến hạn chế đầu ra.
"Bất chấp ảnh hưởng không tốt của nền kinh tế vĩ mô và tình hình siết chặt tín dụng, phân khúc căn hộ trung bình sẽ hút khách và nhộn nhịp hơn các dòng sản phẩm khác vào năm 2010 vì đây là điểm cung và cầu gặp nhau", ông Sơn nói.
Cơ hội cho thị trường
Theo đánh giá của cơ quan quản lý Nhà nước cũng như các chuyên gia, hiện tại, phân khúc thị trường căn hộ bình dân vẫn luôn là thị trường thu hút một bộ phận rất đông người dân có thu nhập chưa cao và cán bộ công chức đang có nhu cầu mua căn hộ.
Hàng ngàn người chen chân xem nhà mẫu và đăng ký mua căn hộ mới ở dự án Ehome - Đông Sài Gòn 2 của Công ty Nam Long tổ chức vào tháng 10-2009 , là bằng chứng cho thấy thị trường đang có nhu cầu rất lớn về loại nhà ở dành cho người thu nhập trung bình - khá.
Hiện tại, ở TP. Hồ Chí Minh, nhiều chủ đầu tư đã tập trung đầu tư vào phân khúc thị trường này, công ty cổ phần Vĩnh Tường, chủ đầu tư dự án khu căn
hộ Vĩnh Tường (huyện Bình Chánh) bán ra 80 căn hộ (giai đoạn 1) với mức giá 9 -10 triệu đồng/m² cũng được nhiều khách hàng đặt cọc mua ngay. Và mức giá trung bình của căn hộ Vĩnh Tường cũng là lý do khiến người có nhu cầu thực sự về nhà ở chấp nhận. Sau giai đoạn 1, Vĩnh Tường tiếp tục tung ra một số lượng khá lớn căn hộ trong giai đoạn 2 với mức giá bình quân 11 triệu đồng/m², và cũng đã “thắng lớn"! Tiếp theo Vĩnh Tường, các dự án Phú Lợi (quận 8), Lilama-SHB (quận Tân Phú)... cũng được nhiều cư dân TP.Hồ Chí Minh quan tâm và con số bán hàng của các chủ đầu tư trong tháng đầu tiên đều ở trên mức 50%, cho thấy nhu cầu loại căn hộ có giá trung bình vẫn còn rất lớn.
Công ty cổ phần Nhà Việt Nam cũng đang chuẩn bị dự án căn hộ hơn 900 căn với mức giá từ 11-12 triệu đồng/m² tại phường Trường Thạnh (quận 9). Quý 1. 2010, Vạn Phát Hưng dự kiến sẽ khởi công dự án căn hộ 1.000 căn tại quận Bình Tân và bán với mức giá trung bình, nhắm đến các hộ gia đình trẻ, có thu nhập trung bình và ổn định.
Nhận định về xu hướng đầu tư hiện nay, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.Hồ Chí Minh cho rằng: "Điều chính yếu nhất là mức giá trung bình nhưng chất lượng đảm bảo, đồng thời chủ đầu tư luôn phải triển khai đúng tiến độ, giữ đúng cam kết thời gian giao nhà cho khách hàng, bởi khách hàng đến với các dự án này phần lớn là người có nhu cầu mua nhà để ở. Đây là những yếu tố cần thiết để tạo nên sự thành công của các dự án nhà ở có giá trung bình và thấp trong thời gian qua".
Rất nhiều chuyên chuyên gia bất động sản đồng quan điểm cho rằng , dòng sản phẩm với mức giá từ 10-15 triệu đồng/m² đang ngày càng chiếm lĩnh được thị trường. Và nếu thị trường có sự tham gia của nhiều doanh nghiệp vào phân khúc căn hộ giá trung bình, sản phẩm đa dạng dồi dào và người chưa có nhà ở được hỗ trợ lãi suất để mua nhà thì sẽ tạo nên một sức hút về nhu cầu trong xã hội đến với các dự án.
Căn hộ trên, dưới 1 tỉ đồng
Theo TheGioiDiaOcOnline.com, đầu tháng 12-2009, việc hàng loạt dự án căn hộ mới được tung ra với mức giá bán trung bình trên dưới 1 tỉ đồng/căn hộ được nhiều khách hàng có thu nhập trung bình và thấp khá quan tâm. Đầu tiên là Công ty TNHH Thương mại - Xây dựng Lê Thành công bố mở bán giai đoạn 2 khu căn hộ Lê Thành, quận Bình Tân – TP.Hồ Chí Minh với khoảng 600 căn hộ (có diện tích từ 60 m² đến 120m²), giá từ 10,9 triệu đồng/ m² trở lên.
Do dự án có vị trí giao thông thuận lợi và thành công trong việc chào bán giai đoạn 1 nên chỉ trong ngày đầu tiên công bố đã có 40 khách hàng đặt cọc mua.
Tiếp đến, Công ty Cổ phần Đầu tư và Xây dựng công trình 135 (Cecico 135) chào bán 120 căn hộ thuộc dự án Newtown Apartment (phường Hiệp Bình Chánh, quận Thủ Đức – TP.Hồ Chí Minh) diện tích 55-98 m², với giá bán từ 13,9 triệu đồng/m² trở lên được thanh toán linh hoạt làm 5 đợt, mỗi đợt cách nhau 4 tháng. Dự án Lilama SHB Town (quận Tân Phú – TP.Hồ Chí Minh) cũng đang được bán với mức giá từ 13,5 triệu đồng/m² trở lên.
Bên cạnh nguồn cung mới, những người thu nhập trung bình - khá còn có thể tiếp cận với nguồn cung cũ nhưng có mức giá phải chăng, chẳng hạn căn hộ Phú Lợi 1 nằm trong quần thể khu dân cư Phú Lợi, đang được chủ đầu tư bán giá gốc 11,5 triệu đồng/m².
Chung cư Hiệp Bình Chánh, quận Thủ Đức được xây dựng cách nay trên 5 năm, phần lớn phục vụ tái định cư cho những hộ dân bị thu hồi, giải tỏa nhà đất, nay đang được chào bán với giá khoảng 700 triệu đồng/căn diện tích 55 m² đã có sổ hồng, các căn hộ còn đang trả góp sẽ cao hơn khoảng 50 triệu đồng, vì được góp trong vòng 15 năm với lãi suất thấp.
Căn hộ Thanh Nhựt, quận 8 – TP.Hồ Chí Minh có diện tích từ 96-111 m², dự án này đang trong quá trình hoàn thiện để chuẩn bị bàn giao nhà nhưng được nhiều nhà đầu tư thứ cấp chấp nhận rao bán ở mức hòa vốn. Được biết, giá
gốc ban đầu được chủ đầu tư đưa ra là từ 11 triệu đồng/m², nay chỉ giao dịch với mức 11,3 triệu đồng/m² và còn được thanh toán linh hoạt.
Thị trường chờ đợt “sóng” mới
Theo TheGioiDiaOcOnline.vn, trong đợt “sóng” dữ dội trên thị trường Hà Nội vào tháng 10 và 11-2009, có thể nhận thấy có sự tham gia của khá đông các tay lướt “sóng” ở TP.Hồ Chí Minh. Sau khi thắng lớn, họ quyết định gom tiền, rút quân, tạo hiệu ứng dây chuyền để đẩy “sóng” về TP.Hồ Chí Minh nhưng dường như kế hoạch khó thành công.
Kết quả là trong khi nhiều chủ đầu tư đang lên kế hoạch bung hàng thì khách hàng chưa mặn mà, dù chủ đầu tư đã tung khá nhiều chiêu khuyến mãi. Nhiều sàn giao dịch bất động sản tại TP.Hồ Chí Minh cho biết dù đã chào mời đến từng khách hàng với mức giá gốc nhưng vẫn chưa tiếp được “sóng” phản hồi.
Các chuyên gia nhà đất dự báo nhiều khả năng trong năm 2010, sẽ có thêm hàng loạt doanh nghiệp nhảy vào phân khúc thị trường căn hộ có giá khoảng 800 triệu đồng đến 1,5 tỉ đồng/căn để lấp mảng trống đầy tiềm năng của thị trường địa ốc. Tuy nhiên, nếu chỉ có khách hàng và doanh nghiệp tự lực trong cuộc đua này thì xác suất thành công sẽ rất thấp, cần có ngân hàng làm “bà đỡ” bắc một nhịp cầu, cục diện mới ổn định.
Tiến sĩ Đỗ Thị Loan, Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản TP.Hồ Chí Minh, cho rằng rót tiền vào bất động sản vẫn là sự lựa chọn của đa phần các nhà đầu tư vì mức độ rủi ro thấp hơn nhiều so với vàng và chứng khoán. Nhà đầu tư dài hạn hiện đang quay lại thị trường bất động sản vì nhu cầu của thị trường này về lâu dài là cực kỳ lớn.
Đầu tư bất động sản là trung hạn và dài hạn nên phải có một tầm nhìn từ 3 năm, 5 năm, thậm chí là 10 năm. Còn theo ông Lê Chí Hiếu, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Phát triển nhà Thủ Đức, vì đòi hỏi vốn lớn nên nhà đầu tư
bất động sản phải cân nhắc rất nhiều yếu tố như tính thanh khoản của sản phẩm trên thị trường, tình trạng pháp lý, đền bù.
Ngoài ra, cũng cần xét đến những tác động của chính sách như thuế các loại, tình trạng cho vay vốn của các ngân hàng... Nếu các chính sách về thuế đánh vào nhà đất “lúa non” sớm được tháo gỡ trong thời gian tới, thị trường bất động sản dự báo sẽ tăng trưởng trở lại.