dựng Vĩnh Tuy Trong những năm tới
Công ty Bê tông và Xây dựng Vĩnh tuy hoạt động trong lĩnh vực sản xuất và cung cấp các cấu kiện bê tông đúc sẫn và bê tông tơi. Sản phẩm của công ty phục vụ cho các công trình xây dựng lớn và trọng điểm là chủ yếu nh các chung c cao tầng, hệ thống thoát nớc, các công trình giao thông bệnh viện, trờng học, khu thể thao, khu vui chơi giải trí, trụ sở, nhà máy... do đố việc sản xuất kinh doanh và mở rộng thị trờng đẩy mạnh hoạt động tiêu thụ sản phẩm của công ty phụ thuộc rất lớn vào các chơng trình phát triển và xây dựng cơ sở hạ tầng của nhà nớc, chính phủ, nhu cầu nhà ở của ngời dân, tiềm lực kinh tế của ngời dân đầu t vào xây dựng nhà ở, sự phát triển của khu công nghiệp và khu đô thị mới... đặc biệt Hà Nội là một trung tâm văn hoá chính trị trong cả nớc cơ sở hạ tầng đang còn yếu kém và đang trong thời kì sửa chữa và xây dựng. Sau đây là một số đánh giá về tiềm năng thị trờng của công ty thông qua các chơng trình phát triển cơ sở hạ tầng, phát triển đô thị tại Hà Nội của chính phủ và nhu cầu về nhà ở của ngời dân tại Hà Nội, từ đó mở rộng hớng nghiên cứu đó ra các tỉnh lân cận để công ty có kế hoạch và chiến lợc kinh doanh phù hợp trong thời gian tới.
1. Nhu cầu nhà ở cầu Hà Nội đang tăng cao
Có thể khẳng định thủ đô Hà Nội đã, đang và sẽ có nhu cầu, tiềm năng cao về nhu cầu nhà ở.
Mặc dù quỹ nhà đứng thứ hai cả nớc với 12 triệu m2, chiếm 15% triệu tổng quỹ nhà so với cả nớc (cả nớc là 80 triệu m2) trong đó sở hữu nhà nớc chiếm 5 triệu m2 chiếm gần 40%, 7 triệu thuộc sở hữu t nhân, song diện tích bình quân đầu ngời về nhà ở của Hà Nội lại thấp hơn mức bình quân chung của cả nớc. Năm 1999 bình quân diện tích nhà ở trên đầu ngời ở các đô thị lớn trên toàn quốc là 5,8m2/ ngời, TPHCM là 7,3 m2/ngời thì Hà Nội chỉ đạt 4,8m2/ngời (trong đó có tới 30% dân đô thị sống dới mức 3m2/ngời). Năm 2000 bình quân diện tích nhà ở trên đầu ngời là 6-6,5m2/ngời và dù trong thời kì 1998-2000 Hà
Nội đã đầu t xây dựng 1647694 m2 nhà ở đạt 109,8% kế hoạch đề ra thì nhu cầu về nhà ở tại Hà Nội là rất lớn. Trong tổng quỹ nhà của thủ đô Hà Nội chỉ có 33% là đang còn tốt còn lại đã xuống cấp và thuộc diện dỡ bỏ hoặc sữa chữa lớn. 30% qũy nhà do nhà nớc quản lí là các chung c, phần lớn là loại 4-5 tầng đ- ợc xây dựng từ những năm 1956-1985 hầu hết đã quá niên hạn sử dụng và h hỏng nặng. Phần lớn các khu nhà đợc xây dựng bằng các cấu kiện bê tông đúc sẵn chất lợng không cao ngày càng bộc lộ nhợc điểm trong sử dụng. Nhiều khu lún nứt, dột nát không đợc sửa chữa kịp thời nên xuống cấp nghiêm trọng. Theo khảo sát của các cơ quan chức năng 90% số công trình đợc khảo sát có mức chênh cốt nền vợt mức cho phép , 100% nhà chung c bị thấm dột, 20-40% căn hộ bị tách nứt các cấu kiện và bị ăn mòn cốt thép. Theo các nhà chuyên môn khoảng 15-20 năm nữa sẽ xảy ra tình trạng ăn mòn cốt thép đồng loạt tại các chung c xây dựng cách đây trên dới 20 năm. Còn ở khu phố cổ theo điều tra năm 1980 phờng Hàng Buồm chỉ có 10% quỹ nhà còn tốt, 10% h hỏng nặng cần phá dỡ, 50% bị h hỏng nặng cần sữa chữa lớn và 30% phải trùng tu .Mặt khác nhu cầu nhà ở cho ngời có thu nhấp thấp tại Hà Nội là rất lớn. Theo ớc tính của sở xây dựng, Hà Nội có tới 60-70% dân số không có đủ khả năng tự cải tạo nhà ở của mình . Dự tính hiện nay phải giải quyết nhà ở cho 2 triệu hộ có thu nhập thấp. Trong tơng lai do quá trình đô thị hoá, đến năm 2010 sẽ có 3,5 triệu hộ có thu nhập thấp năm 2020 có khoảng 4,5 triệu hộ có thu nhập thấp. Theo tính toán mỗi hộ có diện tích trung bình năm 2000 là 40 m2, năm 2010 là 50 m2, năm 2020 lầ 60 m-2, giả thiết có 70% số hộ thu nhập thấp cải tạo và nâng cầp nhà ở, 10% số xây dựng lại, 10% xây mới thì diện tích phải cải tạo và nâng cấp là 56,9 triệu m2, diện tích xây lại và xây mới là 16,2 triệu m2, kinh phí ớc tính là 75000 tỉ đồng. Kinh phí xây dựng hàng năm là 11219 tỉ đồng (2001-2010), 1011-2020 là 13023 tỉ đồng.
Trong khi đó để phục vụ các chơng trình của thành phố đến năm 2005 nh: giải phóng mặt bằng các dự án lớn, thực hiện nghị quyết số 58 ngày 20/8/1998 của Uỷ ban thờng vụ quốc hội về giao dịch dân sự và nhà ở, quyết
cho ngời hoạt động cách mạng trớc cách mạng tháng tám năm 1945, sửa chữa và phá dỡ các khu cao tầng để đáp nhu cầu về nhà ở cho ngời có thu nhập thấp thì nhu cầu về nhà ở tại Hà Nội là rất lớn
Nh vậy có thể khẳng định thị trờng nhà ở tại Hà Nội đang tồn d một lợng cầu lớn cha đợc thoả mãn. Đặc biệt là nhà ở cho đối tợng có thu nhập trung bình và thấp. Nhu cầu nhà ở sẽ càng tăng cùng với mức tăng dân số tự nhiên và cơ học, mức tăng thu nhập của ngời dân (thu nhập GDP trên đầu ngời tại Hà Nội hiện gấp khoảng 3 lần mức trung bình của cả nớc) và đáp ứng yêu cầu cuộc sống văn minh đô thị. Mặt khác trên địa bàn Hà Nội đang tồn tại các nhân tố làm tăng mức cung rất lớn nh: sự ứ động vốn huy động của các ngân hàng thơng mại, (trên 50% vốn huy động đợc), sự gia tăng không ngừng tiền gửi tiết kiệm của dân c mặc dù lãi suất có xu hớng giảm , sự ứ động của thị trờng vật liệu xây dựng .
2. Các chơng trình xây dựng nhà ở và kế hoạch xây dựng các khu đô thị mới ở Hà Nội
2.1 Các chơng trình xây dựng nhà ở tại Hà Nội
Từ đầu thập niên 90 đến nay, thành phố Hà Nội đã áp dụng một số mô hình phát triển nhà ở để đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho ngời dân , từng bớc đô thị hoá về nhà ở, phát triển các khu đô thị mới:
- Mô hình 1: Nhà nớc đầu t hạ tầng kĩ thuật, hỗ trợ chính sách và nhân dân tự bỏ vốn để xây dựng và cải tạo nhà ở.
- Mô hình 2: Nhà nớc cấp đất cho các cơ quan xây dựng nhà ở cho CBCNV bằng vốn tự có.
- Mô hình 3: Nhà nớc giao cho các đơn vị chuyên trách xây dựng hạ tầng, phần xây dựng công trình do các đối tợng có nhu cầu về nhà ở tự xây dựng.
Nhằm đáp ứng nhu cầu của ngời dân, từng bớc thực hiện công băng xã hội, đảm bảo cơ hội và tạo lập quyền có nhà ở , giảm chênh lệch về nhà ở trong các tầng lớp dân c, xây dựng nhà cũ, cải tạo các khu nhà tập thể và phát triển
các khu đô thị mới ngày 25/5/1998 thành uỷ Hà Nội đề ra chơng trình Ctr/TU về phát triển nhà đến năm 2010, theo chơng trình này thành phố sẽ xây dựng thêm 12-13 triệu m2 nhà ở đến năm 2010.
Mặt khác theo kế hoạch của Bộ xây dựng đối với Hà Nội giai đoạn 2001-2005 dự kiến tổng diện tích xây mới là 3,5 triệu m2 trong đó dân tự xây dựng là 1,8-2 triệu m2. Tiến hành nâng cấp cải tạo 620000m2 (22140 căn hộ ) trong đó khoảng 1100 căn hộ với diện tích khoảng 31000 m2 cần phá dỡ để xây mới. Cũng trong giai đoạn này thành phố xây dựng thêm 200000 m2 nhà ở trong đó 100000 m2 nằm trong chơng trình đầu t xây dựng nhà ở cho sinh viên (tại các đô thị lớn) và 100000 m2 nhà ở nhằm đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho công nhân tại các khu công nghiệp tập trung, tiến hành xây dựng 2000 căn hộ cho việc di dời giải toả các căn hộ khi chỉnh trang đô thị. Thành Phố Hà Nội đã thành lập ban điều hành chơng trình phát triển nhả ở và quỹ phát triển nhà ở để tổ chức điều hành có hiệu quả , giúp các tổ chức vốn ban đầu để kích cầu các dự án. Nhìn chung đến năm 2005 thành phố cần hàng trăm ha đất để xây dựng nhà ở theo dự án với mức kinh phí hàng trăm tỉ đồng nhằm bảo đảm diện tích bình quân về nhà ở của thủ đô lên mức 7-7,5 m2 năm 2005 và 9-10 m2 vào năm 2010.
Năm 2002 Hà Nội sẽ cải tạo 3 chung c lớn, xây mới 720000 m2 nhà ở, và dành khoảng 1251 ha để phát triển các khu công nghiệp và đô thị mới, xây dựng 50 nhà cao tầng. Đến năm 2020 diện tích nhà sở tại Hà Nội là 25 triệu m2.
Nh vậy có thể thấy tình trạng nhà ở của dân và kế hoạch phát triển nhà ở của Thành phố Hà Nội nh sau :
• Hiện trạng quĩ nhà ở của Thành phố Hà Nội ( biều đồ)
(nguồn: tạp chí kinh tế và quản lí đô thị)
Tình trạng nhà ở tại Hà Nội hiện nay ( trong số 12 triệu m2)
67% 33%
* Tỉ lệ nhà xây dựng thời kì 1998-2000
kế hoach phát triển nhà ở tại Hà Nội
3.5 13 25 0 5 10 15 20 25 30 2005 2010 2020 năm tr iệ u m 2
diện tích nhà ở trung bình ở Hà Nội (đến năm) 6 7.5 10 0 2 4 6 8 10 12 2000 2005 2010 năm tr iệ u m2
Nguồn: tạp chí xây dựng
2.2.Các chính sách và chiến lợc phát triển đô thị mới tại Hà Nội :
Nhằm xây dựng thủ đô Hà Nội trung tâm chính trị kinh tế văn hoá, khoa học kĩ thuật, tài chính, thơng mại của Việt Nam, thực hiện chơng trình phát triển nhà ở, giải quýêt tình trạng thiếu nhà ở cho ngời dân, Hà Nội đang quy hoạch và triển khai và xây dựng hàng loạt khu đô thị lớn, nhằm đẩy nhanh quá trình đô thị hoá ở thủ đô.
70%
30%
tỉ lệ do dân xây dựng tỉ lệ do nhà nước xây dựng
Tỉ lệ nhà được xây dựngnăm 2000-2005( trong tổng là 3,5 triệum2) m2)
43% 57%
Hiện nay Hà Nội đang triển khai phê duyệt và xây dựng 65 khu đô thị mới trong đó 12 dự án đang đợc xây dựng và 53 dự án đã có chủ đầu t. Thời gian kéo dài đến năm 2010, tổng qui mô của 65 dự án khoảng 2000 ha. Các dự án đang đợc phân loại nh sau:
- Dự án đang triển khai xây dựng: gồm 12 dự án với tổng diện tích 230 ha : dự án Trung-Yên , Làng Quốc tế Thăng Long, khu nhà ở Bắc Linh Đàm, khu Định Công, khu Đại Kim-Định Công, khu nhà Đền Lừ 2, Làng Sinh viên giai đoạn 1...
- Dự án đang chuẩn bị đầu t : Các dự án này có tổng diện tích đất khoảng 918 ha trong đó đã có một số dự án đợc phê duyệt nh: khu Mễ Trì Hạ, Khu Sài Đồng, Bắc Linh Đàm mở rộng... Số còn lại đang đợc quy hoạch chi tiết nh khu Nam Trần Duy Hng, Khu đô thị Cầu Bơu.
- Dự án đang trong giai đoạn nghiên cứu: Tổng số dự án là 33, tổng diện tích đất là 850 ha chiếm khoảng 45% tổng quỹ đất các dự án phát triển đô thị mới.
Hà Nội cũng đang nghiên cứu quy hoạch tổng thể hai bên bờ sông Hồng gồm 4000 ha sông nớc, 6000 ha đất và 120 nghìn ngời dân nhằm chỉnh trị Sông Hồng và tạo cảnh quan , xây dựng các dãy nhà hai bên bờ Sông Hồng.
Trong tất cả các dự án đã đợc phê duỵệt hoặc đang xây dựng, một dự án xây dựng đô thị mớí mang tên " khu đô thị mới Hà Nội " với tổng diện tích là 8830 ha là một dự án lớn cha từng có từ trớc tới nay, trong đó Đông Anh là 7990 ha và Từ Liêm là 840 ha. Dân số dự kiến là 750000 ngời đến 1 triệu ngời, thời gian dự kiến là 2001-2020 với tổng kinh phí là 30 tỉ USD,. Thủ tớng chính phủ đã phê duyệt dự án và UBNDTP Hà Nội là chủ đầu t. Việc qui hoạch và xây dựng đợc phân làm ba giai đoạn nh sau:
- Giai đoạn 1 (2001-2010): Nâng cao ảnh hởng của khu đô thị mới thông qua việc phát triển tại các điểm quốc lộ 5 kéo dài và xây dựng 2 cây cầu qua Sông Hồng là Nhật Tân và Tứ Liên. Các khu vực phát triển trong giai đoạn này là :
+ khu Nam Vân Trì: Đặc điểm của khu này là kết nối với khu công nghiệp Bắc Thăng Long bao gồm khu công nghiệp Sumitomo và các khu phụ cận.
+ khu Từ Liêm: Đặc điểm của khu này là có Hồ Tây và mối liên hệ với giao thông thuận lợi với Hà Nội hiện nay. Mục tiêu xây dựng chiến lợc là tháp truyền hình trung ơng, khu ngoại giao đoàn, khu dân c cho ngời có thu nhập trung bình và cao.
+ khu Phơng Trạch: đây là vị trí trung tâm, là nơi phát triển chiến lợc của đô thị mới Hà Nội và là trung tâm thơng mại quốc tế Hà Nội. Mục tiêu xây dựng là tổ hợp các văn phòng, cơ quan trực thuộc chính phủ, trung tâm hội nghị taì chính quốc tế.
+Khu Xuân Trạch : đây là trung tâm văn hoá giáo dục và nghiên cứu của đô thịmới Hà Nội. ở đây sẽ xây dựng trờng Bách Khoa, trung tâm nghiên cứu và phát triển, trờng đại học quốc tế , viện đào tạo , trung tâm công nghệ cao.
- Giai đoạn 2 (2011-2015): Phát triển mở rộng về hóng sân bay Nội Bàivà về khu vực phía Bắc và Nam dự án dọc theo ba trục phát triển. Các khu vực phát triển trong giai đoạn này:
+ khu Từ Liêm: hoàn thành phần còn lại của ngoại giao đoàn và khu dân c chất lợng cao
+ khu Đông Anh: Phát triển khu thơng mại và văn phòng. + khu Nam Vân Trì: Khu dân c.
+ khu Xuân Trạch: khu dân c có thu nhập cao.
+ khu Trung Thôn: khu liên hợp thể thao, các cơ sở văn hoá và giải trí cũng nh các văn phòng công nghệ cao phụ thêm.
+Khu vực Dê: Phát triển thơng mại và văn phòng.
- Giai đoạn 3 (2016-2020) : Hoàn thành cầu trúc không gian của khu đô thị mới Hà Nội, các khu vực phát triển trong giai đoạn này:
+ Bắc Vân Trì: khu vực thơng mại và văn phòng.
+ khu vực Dê: khu dân c và văn phòng, các cơ sở văn hoá. + khu Trung Thôn: công viên khoa học và dân c.
Trong đó tổng số căn hộ xây dựng là 28000 hộ trong đó phân ra khu Từ Liêm là 17000, khu Nam Vân Trì 12000, khu Phơng Trạch 4800, khu Vực Dê 8700 căn hộ, Xuân Trạch là 6000 căn hộ. Trên diện tích đất công cộng xây dựng các công trình công cộng khoảng 556250 m2 bao gồm các khu thơng mại, dịch vụ, viễn thông, bu điện, y tế. Dự kiến có khoảng 130 trờng tiểu học, 16 tr- ờng phổ thông trung học.... và nhiều công trình công cộng và cơ sở hạ tầng khác.
Có thể nối việc qui hoạch và triển khai xây dựng các khu đô thị mới hiện tại và tơng lai của thủ đô Hà Nội và các tỉnh lân cận đang mở ra triển vọng to lớn cho công ty Bê Tông và Xây Dựng Vĩnh tuy sản xuất và tiêu thụ sản phẩm. Việc xây dựng các khu đô thị mới sẽ kéo theo việc xây dựng hàng loạt các công trình lớn và trọng điểm nh: các khu chung c cao tầng, các trờng học , hệ thống giao thông, trụ sở chính quyền địa phơng, các công trình văn hoá thể thao, câu lạc bộ , trụ sở của các tổ chức, hệ thống cấp thoát nớc... các công trình này khi xây dựng sẽ cần đến hàng trăm nghìn m2 bê tông đúc sẵn và bê tông thơng phẩm, đây là nguồn đầu ra to lớn cho công ty. Ví dụ: 65 dự án sẽ xây dựng