trường
• Tìm kiếm nguồn cung bất động sản
Để thực hiện khâu này, các nhân viên kinh doanh có thể thông qua nhiều cách, trước tiên là phân loại thông tin về nguồn cung bất động sản:
- Văn phòng môi giới bất động sản khác
- Từ các phương tiện thông tin đại chúng (báo mua bán, internet, TV…) - Các công ty đầu tư kinh doanh xây dựng các dự án.
- Các cơ quan đấu giá đất và bất động sản.
- Các cơ quan quản lý: địa chính, tài nguyên môi trường, sở kiến trúc- quy hoạch, xây dựng…
- Những nhà bỏ trống, khu đất trống, những bất động sản mới phát triển từ dân địa phương.
- Khách hàng làm việc trực tiếp với sàn.
Sau khi phân loại cụ thể thông tin về nguồn cung bất động sản nhân viên kinh doanh ưu tiên tìm nguồn cung thông qua phương tiện thông tin đại chúng. Tìm thông tin trên các trang quảng cáo trên mạng như: Muaban.net, dantri.com, Vnexpress… Các trang quảng cáo này đăng thông tin về các bất động sản cần cho thuê. Các nhân viên cần nhận định được đau là những bất động sản được chính chủ sở hữu đăng, đâu là các bất động sản được các công ty môi giới khác đăng quảng cáo. Các bất động sản được xác định là do chủ sở hữu đăng tin sẽ được ghi vào danh sách riêng, các bất động sản do các công ty BĐS khác đăng cũng sẽ được ghi riêng.
Sau đó, các BĐS này sẽ được kiểm tra lại bằng cách các nhân viên sẽ gọi điện theo các số điện thoại được cung cấp trên nội dung quảng cáo. Việc kiểm tra này giúp xác định chính xác đâu là bất động sản do chủ sở hữu đăng tin, đâu là các BĐS đã qua các nhà trung gian khác. Với các bất động sản thuộc chính chủ, sẽ có được các thông tin về bất động sản như diện tích, số phòng trong bất động sản, đồ đạc nội thất, địa chỉ, giá cả mà chủ sở hữu muốn có được từ việc cho thuê BĐS…..
Có những BĐS được chủ sở hữu đăng tin vì họ không muốn thông qua nhà môi giới vì vậy thông qua gọi điện thoại, nhà môi giới có thể thuyết phục chủ sở hữu sử dụng dịch vụ của mình thay vì tự thực hiện giao dịch. Trong việc này đòi hỏi người môi giới phải làm thế nào cho khách hàng thấy được những lợi ích của việc sử dụng nhà môi giới như qua môi giới chủ sở hữu sẽ tìm được khách thuê tốt hơn, đáng tin cậy. Việc sử dụng dịch vụ môi giới sẽ giúp việc cho thuê BĐS nhanh hơn, chủ sở hữu sẽ không mất lợi nhuận do BĐS bị bỏ trống. Nhà cung cấp dịch vụ sẽ giúp chủ sở hữu các vấn đề liên quan về mặt pháp lý như soạn thảo các hợp đồng, các bản cam kết ….đứng ra giải quyết các vấn đề vướng mắc, tranh chấp giữa hai phía khách hàng trong phạm vi trách nhiệm của mình…..Nhưng trong thực tế hoạt động của công ty thì không phải bao giờ cũng có thể thuyết phục được chủ sở hữu của các BĐS này.
Với những BĐS đã được sự đồng ý của chủ sở hữu chấp nhận sử dụng dịch vụ môi giới của mình, công ty sẽ tiến hành hẹn thời gian với chủ nhà để kiểm tra kỹ hơn về BĐS, chụp ảnh BĐS để lưu vào dữ liệu của công ty. Một số bức ảnh sẽ được chỉnh sửa đôi chút để đưa lên trang web của công ty minh họa và quảng cáo cho nguồn BĐS mà công ty đang có.
Việc tìm các BĐS cho thuê còn được thực hiện bằng cách các nhân viên trực tiếp đi đến các khu chung cư, khu đô thị….để rải tờ rơi quảng cáo về công ty. Từ các thông tin và địa chỉ trên các tờ rơi đó, chủ sở hữu có thể liên lạc đến công ty để thông qua đó sử dụng dịch vụ của công ty.
Bên cạnh đó, ngoài nhân viên kinh doanh trực tiếp tìm bất động sản có nhu cầu cho thuê công ty còn có nguồn nhân lực khác là số lượng lớn các cộng tác viên
ơ khắp các quận huyện, những khu phát triển có nhiều điều kiện thuận lợi về nhu cầu thuê bất động sản trên địa bàn thành phố Hà Nội. Các cộng tác viên hầu hết là những người dân đang sinh sống trên từng quận, phường, xã ở Hà Nội có hiểu biết, quan hệ rộng và thông thạo địa lý nơi họ đang sinh sống. Mỗi nhân viên kinh doanh sẽ trực tiếp quản lý và liên hệ với cộng tác viên trên tựng khu vực và địa bàn cụ thể. Khi nhận được thông tin từ cộng tác viên nhân viên kinh doanh sẽ trực tiếp liên lạc với chủ sở hữu bất động sản để tiến hành đàm phán và tìm hiểu sâu hơn về bất động sản.
• Đánh giá về bất động sản cho thuê
Sau khi liên lạc và đàm phán với khách hàng, nhân viên công ty sẽ đến khảo sát thực tế bất động sản dựa vào cáo tiêu chí:
- Kinh tế, kỹ thuật:
+Vị trí: môi trường xung quanh.
+ Loại, kích thước, hình thể, không gian, hướng. + Trang thiết bị: cơ sở vật chất kỹ thuật
+ Tình trạng kỹ thuật: tổng thể, chi tiết, chất liệu, thời gian sử dụng, kiến trúc, chế độ bảo dưỡng…
+ Hạ tầng kỹ thuật : đường, điện, nước, internet… + Giá cả toàn bộ và từng phần của bất động sản. - Pháp lý:
+ Giấy tờ xác nhận quyền năng đối với bất động sản: sổ đỏ, sổ hồng, quyết định giao đất, giấy phép xây dựng, phân chia tài sản, các loại hóa đơn liên quan tới bất động sản…
+ Quy hoạch: sử dụng đất, không gian, các công trình liên quan khác. + Các giấy tờ liên quan đến tranh chấp: uỷ ban nhân dân.
+ Quyền năng và sự hạn chế về quyền năng: ví dụ: hạn chế độ cao, tầng, ngõ hay lối đi chung với các hộ xung quanh…
-Xã hội, lịch sử:
+ Thời gian sử dụng, người sử dụng, xây dựng và quá trình phát triển của bất động sản.
+ Mức dộ ô nhiễm xung quanh đất động sản, khu dân cư, trình dộ dân trí, an ninh.
+ Xin ý kiến và góp ý của cơ quan quản lý của khu vực bất động sản tọa lạc (tổ dân phố, công an phường, địa chính…)
• Lập cơ sở dữ liệu
Sau khi hoàn tất thương lượng, đàm phán với chủ sở hữu, đánh giá bất động sản. Nhân viên kinh doanh sẽ tiến hành phân loại bất động sản với từng tiêu chí và nghiên cứu về vùng địa lý, chất lượng của bất động sản sao cho phù hợp nhất với nhu cầu cũng như khả năng tài chính của các nhóm khách hàng cũ của công ty. Việc phân loại nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho công tác truy xuất dữ liệu để tìm ra bất động sản phù hợp nhất với khách hàng đang và sẽ có nhu cầu thuê bất động sản vì công ty đã có cơ sở dữ liệu đã được phân tích và tìm hiểu thị yếu của nhóm khách hàng cũ.