2.2.1. Thị trường hoạt động
Công ty tập trung vào môi giới thuê, mua, đầu tư vào các căn hộ chung cư cao cấp, nhà ở liên kế, biệt thự, văn phòng, trụ sở giao dịch cho người nước ngoài, đại sứ quán, các công ty Việt Nam, công ty liên doanh, công ty nước ngoài trên địa bàn Hà Nội.
• Công ty cung cấp dịch vụ môi giới cho các đối tượng có nhu cầu thuê, cho thuê, mua, bán bất động sản.
Trong mảng hoạt động này, công ty tiến hành các công việc:
Thu thập thông tin cần thiết về khách hàng có bất động sản có nhu cầu bán, cho thuê
Kiểm tra sự chính xác và tin cậy về các bất động sản trong cơ sở dữ liệu của công ty.
Xác định giá và thẩm định giá trị của các bất động sản để có thể đưa ra giá thuê hay mua bán phù hợp nhất.
Xắp xếp thời gian, tổ chức dẫn khách đi xem xét bất động sản.
Công ty sẽ giúp đỡ khách hàng đàm phán về giá cả, các điều khoản liên quan đến thanh toán.
Công ty chịu trách nhiệm về các thủ tục giấy tờ cần thiết như: hoá đơn đặt cọc, hợp đồng thanh toán, hợp đồng môi giới…giúp thương vụ diễn ra một cách thuận lợi và chuyên nghiệp.
Sau khi thương vụ hoàn thành, công ty vẫn giúp khách hàng giải quyết các vấn đề phát sinh trong phạm vi trách nhiệm của mình.
• Đầu tư mua lại các dự án
Trong mảng hoạt động này, công ty sẽ tiến hành các hoạt động: tìm kiếm thông tin về các dự án đang và sắp được triển khai, nghiên cứu phân tích tính hiệu quả và kinh tế đạt được nếu đầu tư, tiến hành huy động vốn từ các nguồn vốn chủ sở hữu, vốn vay ngân hàng…, tiến hành xây dựng kế hoạch đám phán để có được
kết quả cao nhất.
• Mua lại các bất động sản để cho thuê
Sau khi bộ phận Marketing và bộ phận kinh doanh phối hợp tìm kiếm được những thông tin về những bất động sản được giao dich trên thị trường, nghiên cứu thi trường, định giá các bất động sản đó, xây dựng kế hoạch đàm phán, chuẩn bị về vốn để tiến hành giao dịch. Sau đó công ty có thể đầu tư thêm, tu sửa để có thể cho thuê với giá cao hơn.
2.2.2 Cơ sở tiến hành hoạt động môi giới tại sàn bất động sản VUD
• Những quy định của pháp luật
Công ty thành lập và tiến hành hoạt động kinh doanh của mình dựa trên các quy định của nhà nước đề ra theo luật doanh nghiệp giành cho doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực dịch vụ.
Trong quá trình hoạt động, công ty luôn chấp hành các quy định của nhà nước và cung cấp đầy đủ các báo cáo tài chính theo quy định cho cơ quan chức năng như bảng cân đối kế toán và bản quyết toán tài chính.
• Những tiêu chuẩn nghề nghiêp
Những tiêu chuẩn nghề nghiệp được công ty coi trọng và được đưa vào thành các yêu cầu cần thết đối với các nhân viên của mình đó là tính trung thực, sự nhiệt tình, sự công bằng,….
Các thành viên sáng lập công ty trước kia đều đã từng hoat động trong các lĩnh vực liên quan như xây dựng, phụ trách quản lý các dự án hạ tầng….vì vậy công ty có thể áp dụng sự hiểu biết của mình và sử dụng hiệu quả các mối quan hệ đã có để hoat động trong lĩnh vực môi giới bất động sản
2.2.3 Các yếu tố tác động tới hoạt động của sàn.
• Tác động của thị trường
Công ty thành lập và chính thức đi vào hoạt động từ năm 1996. Trong suốt thời gian đó, các tác động của thị trường có ảnh hưởng lớn tới hoạt động của công ty, đặc biệt là giai đoạn sốt đất 2001-2003. Đây là giai đoạn thị trường bất động sản
trong giai đoạn đột biến, giá cả tăng nhanh và liên tục. Điều này thể hiện ở việc giá bất động sản bùng nổ và giá vào loại đắt nhất so với sức mua của người dân và so với mặt bằng chung của thế giới. Thị trường mang nhiều yếu tố tự phát,Nhà nước không kiểm soát được. Mức giá thị trường so với mức giá quy định của Nhà nước bình quân cao gấp 6 lần. Tai Hà Nội, giữa năm 2003, trong các cuộc đấu giá, giá thị trường tăng từ 5 đến 10 lần.
Nguyên nhân của sự bùng nổ này là do lực lượng đầu cơ nhà đất tăng mạnh. Quan hệ giữa sức cung và sức cầu để hình thành giá cả thị trường phụ thuộc vào nhiều nhân tố nhưng yếu tố nổi bật là do các lực lượng đầu cơ. Nạn đầu cơ lan tràn và ngày càng trở nên trầm trọng. Nguyên nhân thứ hai là sự gia tăng rất nhanh của các công ty kinh doanh nhà ở. Các công ty lao vào lập dự án, xin phê duyệt và cấp đất, thu lợi từ đất nông nghiệp, đất xây dựng mà không mất một đồng nào. Các giao dịch trên thị trường còn chứa đựng yếu tố xin cho. Quá trình mua bán phức tạp, thủ tục vòng vèo, qua nhiều bước …từ đó dẫn đến những tiêu cực gây trở ngại, phiền hà cho thực hiện các quyền và lợi ích chính đáng của người dân. Một nguyên nhân nữa là do sự thiếu thông tin của thị trường bất động sản. Tất cả những yếu tố trên làm hoạt động kinh doanh bất động sản nói chung và công ty nói riêng gặp rất nhiều khó khăn. Các giao dịch về bất dộng sản khó thực hiện vì vậy các thương vụ môi giới cũng rất khó thành công.
Giai đoạn 2003 là giai đoạn thị trường trong giai đoạn trầm lắng. Lượng giao dịch giảm nhanh, hoạt động kinh doanh bất động sản có nhiều mặt đình trệ. Già bất động sản có giảm nhưng vẫn ở mức cao, chưa phải là giá trị thực phản ánh sức mua của ngưòi dân. Cơ cấu thị trường mất cân đối. Nguyên nhân của thực trạng này là do giá cả bất động sản ở mức cao làm cầu giảm khi đó kinh doanh giảm về quy mô vì lợi nhuận thấp. Do tâm lý nghe ngóng chờ đợi của các công ty kinh doanh, đầu tư, xây dựng bất động sản và người dân về giá bất động sản. Sự kỳ vọng vào một mức giá cao hơn để thu được lợi nhuận lớn hơn nên bất động sản không được đưa vào đầu tư, giao dịch. Do tình trạng này làm các thương vụ môi giới của công ty giảm, nhất là môi giới thuê nhũng bất động sản có giá trị lớn. Hoạt động đầu tư và
mua lại các dự án có phần ngưng lại. Để duy trì hoạt động vượt qua giai đoạn này, công ty thực hiện các thương vụ môi giới những bất động sản có giá trị nhỏ, cố gắng tạo những ưu đãi cho khách hàng.
Trong xu thế hội nhập và toàn cầu hoá hiện nay, nhiều công ty nước ngoài có xu hướng mở rộng đầu tư vào Việt Nam vì vậy nhu cầu văn phòng đại diện, nhà ở cho người nước ngoài, các trụ sở cho các đại sứ quán ngày càng lớn là cơ hội tốt cho hoạt động của công ty.
• Tác động của Nhà nước
Hoạt động kinh doanh bất động sản là hoạt động còn khá mới mẻ tại Việt Nam và mới được Nhà nước thừa nhận. Theo luật pháp Việt Nam, bất động sản là tài sản quốc gia, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu vì vậy chỉ có Nhà nước mới có thẩm quyền quyết định trong các vấn đề liên quan đến việc định đoạt đất đai, bất động sản. Điều này có nghĩa là các cá nhân không có quyền mua bán đất đai, bất động sản. Mọi hành vi mua bán này đều không được công nhận. Đây là một cản trở lớn đối với hoạt động kinh doanh bất động sản nói chung và hoạt động môi giới nói riêng.
Chỉ đến khi luật đất đai 1993 ra đời và lần đầu tiên công nhận đất đai có giá thì mới bắt đầu hé mở những cơ hội cho thị trường bất động sản. Luật đất đai 1993 là một mốc quan trọng để Nhà nước ban hành những văn bản pháp luật tiếp theo tạo thuận lợi cho thi trường bất động sản và hoạt động kinh doanh bất động sản trong đó có lĩnh vực môi giới như luật đất đai 2003, luật kinh doanh bất động sản.
Các văn bản pháp luật này thể hiện nhưng bước tiến cơ bản trong xây dựng luật. Luật đất đai 2003 mở rộng tối đa quyền của người sử dụng đất. Đó là các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. Như vậy đối với VUD đây có thể coi là một trong những yếu tố tích cực tạo điều kiện thuận lợi cho lĩnh vực kinh doanh bất động sản để cho thuê lại cũng như lĩnh vực mua bán quyền sử dụng đất tại các khu công nghiệp.
2003 là bộ luật đầu tiên về kinh doanh bất động sản. Là cơ sở đầu tiên để các doanh nghiệp làm căn cứ để tiến hành các hoạt động của mình. Tuy nhiên trong luật kinh doanh bất động sản 2003 chưa đề cập nhiều đến lĩnh vực môi giới.
Nhà nước cũng đã ban hành một số điều luật đối với các doanh nghiệp môi giới. Tuy nhiên, những điều luật này vẫn chưa cụ thể. Các văn bản hướng dẫn thực hiện vẫn chưa được ban hành nên vãn chưa thực sự có tác động lớn tới các doanh nghiệp môi giới trong đó có VUD.
Một số quy định đối với doanh nghiệp môi giới về điều kiện để thành lập một doanh nghiệp như: để đủ điều kiện thành lập một doanh nghiệp môi giới thì doanh nghiệp cần ít nhất một nhân viên có chứng chỉ môi giới, ít nhất hai nhân viên có chứng chỉ định giá. Một thực tế ở Việt Nam hiện nay đó là chúng ta có rất ít các đơn vị, các tổ chức có chức năng đào tạo một cách chuyên nghiệp về môi giới, định giá và các công ty môi giới hiện nay phần lớn đều chưa đáp ứng được yêu cầu này. Để đáp ứng được yêu cầu của Nhà nước, VUD đang tiến hành tổ chức cho nhân viên tham gia các khoá học về đào tạo nhân viên môi giới và định giá. Trong thời gian tiếp theo, Nhà nước sẽ tiếp tục nghiên cứu và xây dựng những điều luật về môi giới. Đó là tín hiệu tốt cho các doanh nghiệp môi giới nói trong đó có VUD có cơ sở xây dựng một doanh nghiệp đầu tư và dịch vụ hoàn thiện.
2.2.4. Thuận lợi
• Những thuận lợi từ bản thân doanh nghiệp
Trước hết là một doanh nghiệp thành lập từ năm 1996, khi đó, Nhà nước đã ban hành và thực hiện luật đất đai 1993. Do vậy, doanh nghiệp phần nào đã có cơ sở để tiến hành thực hiện một số mảng trong các hoạt động kinh doanh của mình.
VUD trong thời gian đầu tiên chú trọng chủ yếu vào lĩnh vực môi giới căn hộ chung cư cao cấp, các biệt thự, các văn phòng cho các công ty nước ngoài…… cơ cấu bộ máy công ty không cần quá phức tạp vì vậy việc thành lập công ty không gặp khó khăn về vốn và cơ cấu bộ máy cũng hết sức nhẹ nhàng và linh hoạt.
Các nhân viên trong công ty là những người trẻ,sức năng động, thông thạo ngoại ngữ. Đây là điều hết sức quan trọng và cần thiết đối với một doanh nghiệp
môi giới. Nhờ vào điều này các nhân viên có thể giao tiếp với khách hàng nước ngoài một cách dễ dàng và thuận lợi. Nhờ đó việc đàm phán về giá cả, sửa đổi các điều khoản trong hợp đồng môi giới, hợp đồng thuê nhà theo yêu cầu của khách hàng cũng đễ dàng hơn……. Sự thành thạo về ngoại ngữ và khả năng giao tiếp tốt với khách nước ngoài góp phần gây dựng ấn tượng và hình ảnh tốt đẹp về công ty. Đó là một cách thức tiếp thị về công ty rất đơn giản nhưng cũng rất hiệu quả.
Công ty đã thực hiện thành công nhiều thương vụ môi giới có giá trị hợp đồng lớn. Với những thương vụ thành công của mình, VUD đã tạo được uy tín và hình ảnh tốt đẹp, gây dựng được chỗ đứng trên thị trường. Khẳng định được thế mạnh của mình so với các doanh nghiệp môi giới khác.
Nhờ vào sự liên kết, hợp tác với các doanh nghiệp khác trong hoạt động để kết nối được nguồn cung và nguồn cầu, công ty không chỉ góp phần đẩy nhanh tiến trình các thương vụ mà còn tạo dựng thêm được rất nhiều mối quan hệ mới. Đó có thể là những đối tác tốt cũng như là những khách hàng tiềm năng trong tương lai của doanh nghiệp.
• Thuận lợi do khách quan mang lại
Bên cạnh những thuận lợi từ thế mạnh của công ty, công ty cũng có nhiều thuận lợi từ những yếu tố khách quan.
Thuận lợi trước tiên là từ phía Nhà nước. Một số chính sách mới của nhà nước về kinh doanh bất động sản như cho phép mua bán, trao đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Thế chấp, góp vốn.. băng giá trị quyền sử dụng đất …giúp VUD thuận lợi hơn trong mảng hoạt động mua lại các bất động sản và các dự án…
Bên cạnh đó thị trường bất động sản Việt Nam đang tưng bước phát triển. Xu thế hội nhập và hợp tác quốc tế đang trở thành xu thế mà các quốc gia đều hướng tới vì vậy nhu cầu về văn phòng đại diện, căn hộ chung cư cao cấp, biệt thự ….cho các công ty và các nhân viên của các cồng ty nước ngoài đã, đang và sẽ đầu tư vào Việt Nam ngày càng gia tăng. Mặt khác các quốc gia có nhu cầu đặt quan hệ ngoại giao với Việt Nam cũng gia tăng…vì vậy cầu bất động sản để đặt đại sứ quán và nhà ở cho nhân viên đại sứ quán cũng là một nguồn cầu tièm năng với công ty.
Trong khi trên thế giới nguy cơ về tình trạng khủng bố đang là một mối lo lớn đối với nhiều quốc gia thì một nền chính trị ổn định, một điểm đến an toàn như Việt Nam thực sự là một miền đất hấp dẫn. Điều này hứa hẹn một tương lai tươi sáng cho ngành môi giới.
2.3. Quy trình tiến hành hoạt động môi giới thuê bất động sản tại sàn giao dịch bất động sản VUD bất động sản VUD
2.3.1. Tìm thông tin về các bất động sản có nhu cầu cho thuê trên thị trường trường
• Tìm kiếm nguồn cung bất động sản
Để thực hiện khâu này, các nhân viên kinh doanh có thể thông qua nhiều cách, trước tiên là phân loại thông tin về nguồn cung bất động sản:
- Văn phòng môi giới bất động sản khác
- Từ các phương tiện thông tin đại chúng (báo mua bán, internet, TV…) - Các công ty đầu tư kinh doanh xây dựng các dự án.
- Các cơ quan đấu giá đất và bất động sản.
- Các cơ quan quản lý: địa chính, tài nguyên môi trường, sở kiến trúc- quy hoạch, xây dựng…
- Những nhà bỏ trống, khu đất trống, những bất động sản mới phát triển từ dân địa phương.
- Khách hàng làm việc trực tiếp với sàn.
Sau khi phân loại cụ thể thông tin về nguồn cung bất động sản nhân viên kinh doanh ưu tiên tìm nguồn cung thông qua phương tiện thông tin đại chúng. Tìm thông tin trên các trang quảng cáo trên mạng như: Muaban.net, dantri.com, Vnexpress… Các trang quảng cáo này đăng thông tin về các bất động sản cần cho thuê. Các nhân viên cần nhận định được đau là những bất động sản được chính chủ sở hữu đăng, đâu là các bất động sản được các công ty môi giới khác đăng quảng cáo. Các bất động sản được xác định là do chủ sở hữu đăng tin sẽ được ghi vào danh sách riêng, các bất động sản do các công ty BĐS khác đăng cũng sẽ được ghi riêng.
Sau đó, các BĐS này sẽ được kiểm tra lại bằng cách các nhân viên sẽ gọi điện theo các số điện thoại được cung cấp trên nội dung quảng cáo. Việc kiểm tra này giúp xác định chính xác đâu là bất động sản do chủ sở hữu đăng tin, đâu là các BĐS