II. Người trong độ tuổ
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
5.1. Kết luận
Đấu giá để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất thực chất là hình thức chuyển nhượng QSDĐ, quyền thuê đất đặc biệt.
Việc đưa quyền sử dụng đất vào đấu giá thực sự là một bước tiến mạnh trong thị trường BĐS và trong quản lý đất đai, góp phần làm giảm nạn đầu cơ đất, giúp tỉnh, huyện, xã huy động tối đa nguồn vốn từ đất một cách công khai minh bạch dúng pháp luật.
Trong những năm qua, đấu giá quyền sử dụng đất đã trở thành một phương thức hữu hiệu trong việc giao đất có thu tiền sử dụng đất và cho thuê đất.
Đấu giá QSDĐ đã mang lại nguồn thu lớn cho huyện, góp phần vào q trình cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, đồng thời làm thay đổi bộ mặt đơ thị hóa nơng thơn, nó mang lại hiệu quả kinh tế, xã hội, tạo công ăn việc làm, mở ra các ngành tiểu thủ công nghiệp, và hiệu quả trong quản lý đất đai.
5.1.1. Hiệu quả về kinh tế
Đấu giá quyền sử dụng đất đã giúp cho tỉnh khai thác hợp lý quỹ đất, huy động được nhiều nguồn vốn cùng tham gia đầu tư xây dựng và giúp tăng nguồn thu cho ngân sách cho địa phương, tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng.
Đấu giá QSDĐ đã thu về cho ngân sách nhà nước gần 439 tỷ đồng trong đó xã và huyện được trích lại 90% để xây dựng cơ sở hạ tầng, mở rộng sản xuất kinh doanh.
trong cơ chế “xin-cho” đã tồn tại trong một quá trình dài.
5.1.2. Hiệu quả về xã hội
Đấu giá QSDĐ tạo được nguồn thu hỗ trợ cho sự phát triển về giáo dục, y tế, nâng cấp cải tạo hệ thống trường học, nhà trẻ, mẫu giáo, trạm xá, đầu tư thêm trang thiết bị y tế… nâng cao chất lượng cuộc sống cho nhân dân.
Đặc biệt là những xã nghèo nhất huyện như Cộng Hòa, Phú Điền, Minh Tân, Hiệp Cát được tỉnh và huyện ưu tiên đầu tư cho hệ thống nước sạch phục vụ sinh hoạt trong nhân dân.
Bước đầu huyện đã xây dựng thành công dịch vụ làng nghề thủ công mỹ nghệ, cung ứng cho một số doanh nghiệp xuất khẩu, chuyển dịch cơ cấu kinh tế, cơ cấu ngành, áp dụng các mơ hình sản xuất mới trong nơng nghiệp.
5.1.3. Hiệu quả đối với công tác QLDĐ
Đấu giá quyền sử dụng đất là một căn cứ để UBND tỉnh làm căn cứ xác định giá đất.
công tác cấp giấy chứng nhận được triển khai thuận lợi, 83% các hộ dân và 100% các doanh nghiệp đã được cấp giấy chứng nhận QSDĐ.
Đây thực sự là một biện pháp giúp khai thác mọi tiềm năng, lợi thế của đất đặc biệt là đối với những khu đất “vàng”,
5.2. Một số kiến nghị
5.2.1. Mối quan hệ giữa pháp luật bán đấu giá với pháp luật đất đai
Hải Dương ban hành các văn bản quy phạm để hỗ trợ và cụ thể hóa trong cơng tác đấu giá QSDĐ. Tuy nhiên, vẫn cịn nhiều luật và các văn bản có liên quan cịn một số quy định gây khó khăn cho việc bán đấu giá quyền sử dụng đất, cần làm rõ như sau:
+ Về thẩm quyền tổ chức bán đấu giá quyền sử dụng đất: Tính đến nay Hải Dương mới có một tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp là công ty Sao Khuê, và một trung tâm bán đấu giá tài sản thuộc sở tư pháp, như vậy là quá ít do vậy
chủ tài sản khơng có sự lựa chọn nhiều nên vẫn hạn chế.
+ Về cơ quan phê duyệt nội quy và quy chế bán đấu giá: Thông thường bán đấu giá QSDĐ ở huyện nào thì UBND huyện đó ký phê duyệt nội quy và quy chế nhưng phê duyệt giá khởi điểm lại do UBND tỉnh phê duyệt (trừ trường hợp được ủy quyền cho huyện ký), làm như vậy sẽ khó cho đấu giá viên điều hành cuộc đấu giá nhất là những lô “đất vàng” được bán đúng vào thời kỳ sôi động, mà nên cơ quan nào ký phê duyệt giá khởi điểm thì cơ quan đó cũng ký nội quy và quy chế bán đấu giá.
+ Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 và Thông tư liên tịch số 01/2010 ngày 08/01/2010 của liên Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Nội vụ, Bộ Tài chính hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, tổ chức phát triển quỹ đất có nhiệm vụ tổ chức thực hiện đấu giáQSDĐ, thực tế đã đem lại hiệu quả rất cao. Tại Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 về bán đấu giá tài sản, thì tổ chức phát triển quỹ đất khơng được tổ chức bán đấu giá QSDĐ. Căn cư vào tình hình thực tế của từng đia phương, tỉnh Hải Dương nên đề nghị được áp dụng thí điểm cho phép tổ chức phát triển quỹ đất thuộc sở tài nguyên và môi trường được bán đấu giá QSDĐ, và các trung tâm phát triển quỹ đất các huyện làm vệ tinh.
+ Về thành lập Hội đồng bán đấu giá quyền sử dụng đất: Điều 20 Nghị định số 17/2010/NĐ-CP về bán đấu giá tài sản “Hội đồng bán đấu giá tài sản trong
trường hợp đặc biệt được thành lập để bán đấu giá tài sản nhà nước, tài sản là quyền sử dụng đất có giá trị lớn, phức tạp”. Tuy nhiên, thế nào là “quyền sử dụng đất có giá trị lớn, phức tạp” thì chưa được hướng dẫn cụ thể đề nghị UBND tỉnh
Hải Dương và UBND các cấp (có thể thơng qua các kỳ họp của hội đồng nhân dân…) hướng dẫn cụ thể thế nào là quyền sử dụng đất có giá trị lớn, phức tạp (giá trị cụ thể bao nhiêu thì Hải Dương được cho là Lớn).
giá QSDĐ
Thứ nhất, việc định giá đất phải đảm bảo theo nguyên tắc “ sát với giá
đất trên thị trường trong điều kiện bình thường”. Tuy nhiên, thực tế cho thấy việc xác định và thống nhất nguyên tắc này là rất phức tạp, do đó UBND tỉnh Hải Dương căn cứ vào tình hình thực tế của địa phương mình hướng dẫn cụ thể tiêu chí để xác định thế nào là “trong điều kiện bình thường”.
Thứ hai , nếu có thể được thì UBND tỉnh, mỗi năm cơng bố giá đất 2 lần
để đảm bảo cho giá đất quy định sát với giá trị trường.
Thứ ba, nên thành lập cơ quản lý giá đất độc lập để đảm bảo quản lý Nhà
nước về giá đất, kịp thời nắm bắt thông tin và đưa ra các quyết định giúp UBND tỉnh quản lý về đất đai
Thứ tư, trong những năm qua, Hải Dương rất thành cơng trong việc đấu
giá QSDĐ và có rất nhiều kinh nghiệm, bằng những kinh nghiệm của mình, đề nghị với chính phủ cho phép áp dụng cả hai hình thức cơng khai giá khởi điểm và bí mật khơng cơng bố giá khởi điểm trước khi tiến hành cuộc đấu giá để so sánh ngay trong cùng một dự án.
5.2.3. Cần có chế tài đủ mạnh, phù hợp với những vi phạm tronghoạt động bán đấu giá QSDĐ, đặc biệt là hành vi “thông thầu” hoạt động bán đấu giá QSDĐ, đặc biệt là hành vi “thông thầu”
Hành vi “thông thầu” là hành vi thể hiện sự coi thường pháp luật và gây những hậu quả rất xấu.
Một là, gây tâm lý hoang mang, mất lòng tin của những nhà đầu tư và
người tham gia đấu giá. Nếu kết quả đấu giá đã được dàn xếp thì chắc chắn khơng cịn ai muốn tham gia đấu giá .
Hai là, dẫn đến khiếu kiện kéo dài, và việc giải quyết hậu quả là rất khó
khăn, đồng thời dễ dẫn đến việc thực hiện các dự án bị chậm lại, đất đai bị để khơng, khơng những lãng phí mà cịn gây thiệt hại cho địa phương và xã hội. vi phạm “Thông thầu” trong bao nhiêu m2 đất và số tiền vi phạm lên tới bao
nhiêu thì được coi là gây hậu quả nghiêm trọng. UBND tỉnh Hải Dương cũng đưa ra một mức cụ thể để các ngành chức năng rễ sử lý vi phạm