II. Người trong độ tuổ
4.3.4. Thực trạng đấu giáQSDĐ để giao đất có thu tiền SDĐ hoặc cho thuê đất trên địa bàn Tỉnh Hải Dương
cho thuê đất trên địa bàn Tỉnh Hải Dương
4.3.4.1.Thực trạng pháp luật về đấu giá QSDĐ
a) Những thành tựu.
Vấn đề đấu giá quyền sử dụng đất được chú trọng điều chỉnh thống nhất bằng hệ thống văn bản từ Hiến pháp, Luật đến các văn bản dưới luật và có sự sửa đổi, bổ xung phù hợp với sự thay đổi của tình hình kinh tế xã hội, và của từng địa phương. Căn cứ vào các văn bản quy phạm pháp luật, UBND tỉnh Hải Dương cũng ban hành những văn bản hướng dẫn chi tiết, cụ thể hóa về cơng tác đấu giá QSDĐ cho riêng mình. Quy định trong các văn bản pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất đều thể hiện sự thống nhất với các nội dung đã được quy định trong Hiến pháp , đó là “Đất đai thuộc quyền sở hữu của toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý” và theo quy định của Luật đất đai 2003 là “Nhà nước đại diện chủ sở hữu”, đồng thời phù hợp với quy định pháp luật của các ngành luật khác có liên quan như: đầu tư, xây dựng, tài chính...
Các quy định về đấu giá quyền sử dụng đất đã phân định rõ ràng chức năng, nhiệm vụ của các cơ quan Nhà nước trong việc tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất.
Các quy định về quyền đấu giá quyền sử dụng đất đã tạo thành hành lang pháp lý cho người tham gia đấu giá quyền sử dụng đất. Việc xác định rõ quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất đã tạo điều kiện cho người tham dự đấu giá yên tâm về mảnh đất trúng giá. Người trúng giá có đầy đủ các thơng tin chính xác và thửa đất mình trúng giá như quy hoạch thửa đất, sơ đồ địa chính, đồng thời được nhà nước giao đất, cho thuê đất theo Luật đất đai và
hưởng các quyền , lợi ích hợp pháp của pháp luật đất đai, dân sự. Người trúng đấu giá được tự do lựa chọn quyết định của mình, khơng lệ thuộc vào ý kiến chủ quan của người khác, khơng mất thêm các chi phí cho tổ chức trung gian để có quyền sử dụng đất mình mong muốn.
b) Những hạn chế.
Quy định và xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất còn nhiều mâu thuẫn, tồn tại.
Giá khởi điểm được xác định với giá thực tế chuyển nhượng. Giá tối thiểu làm căn cứ xác định giá khởi điểm nhưng khơng thấp hơn chi phí giải phóng mặt bằng + suất đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật (nếu có) + tiền sử dụng đất theo khung giá quy định cho 1m2, nhưng thực tế đôi khi lại thấp hơn hoặc lại quá cao. Việc xây dựng giá khởi điểm để đấu giá còn nhiều mâu thuẫn, giá chuyển nhượng thực tế thì rất cao, cịn chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật thì lại rất thấp, dẫn đến việc khó có thể xây dựng được một giá sàn hợp lý phù hợp với giá trị quyền sử dụng đất trong khu vực.
Cũng chính việc đưa ra giá sàn khơng hợp lý lại được Nhà nước chính thức cơng nhận qua việc đấu giá quyền sử dụng đất nên dẫn đến việc nhân dân căn cứ vào giá đó để địi bồi thường khi nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án cùng trong khu vực. Điều đó Nhà nước khơng thể thực hiện nổi, do vậy việc giải tỏa dự án trong cùng khu vực gặp nhiều khó khăn, khiếu kiện trong lĩnh vực bồi thường giải phóng mặt bằng xảy ra liên tục.
Trong nhiều trường hợp, pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất chưa có tính dự báo.
Việc dự báo trước những tình huống có thể xảy xa trong tương lai là một việc làm rất cần thiết của cơ quan quản lý nhà nước trong việc xây dựng, ban hành các văn bản pháp luật. Từ đó, các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xây dựng các văn bản pháp luật đã điều chỉnh các tình huống dự báo. Khi tình
huống đó xảy ra thì đã có các quy phạm pháp luật để điều chỉnh. Trong lĩnh vực đấu giá quyền sử dụng đất, các văn bản pháp luật mới chỉ dùng lại ở mức đảm bảo điều chỉnh cho các hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất hiện tại, chưa có tính dự báo trước.
Ví dụ như: Trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất, chắc chắn sẽ có những người mơi giới đất tới tham gia đấu giá, những người này đứng ra liên kết vận động mọi người tham gia đấu giá để thực hiện hành vi nào đó như trả giá thấp, tẩy chay cuộc đấu giá.vv.. gây thiệt hại cho Nhà nước thì chúng ta cũng chưa có các quy định pháp luật về hành chính cũng như hình sự để điều chỉnh. Hoặc như khi người trúng đấu giá quyền sử dụng đất, khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có thay đổi, Nhà nước thu hồi mảnh đất của họ thì sẽ bồi thường như thế nào? Có theo giá đất mà họ đã nộp cho Nhà nước khi trúng giá đất hay khơng? Vấn đề xử lý tài chính sau khi đơn vị trúng đấu giá đất được thuê đất chuyển sang giao đất ổn định lâu dài (trường hợp nhà đầu tư nước ngoài bán nhà ở cho người Việt Nam). Những vấn đề này, pháp luật đất đai nói chung và pháp luật về quyền sử dụng đất nói riêng cịn thiếu các quy định cụ thể có tính dự báo trước.
Hiện nay theo bộ luật hình sự rất khó xử lý thích đáng đối với những vi phạm trong đấu giá quyền sử dụng đất, đặc biệt là hành vi “thông thầu”.
Trong điều 172, 174 Bộ luật hình sự quy định đối tượng có hành vi “thơng thầu” đấu giá quyền sử dụng đất phải bị xử lý hành chính một lần, hoặc gây hậu quả nghiêm trọng mới xử lý bằng hình sự. Tuy nhiên, trong luật lại không nêu rõ hướng dẫn thế nào là gây hậu quả nghiêm trọng, và một khi cán bộ nào đó có hành vi “thơng thầu” đấu giá quyền sử dụng đất, chắc chắn sẽ bị xử lý, thì làm gì có lần hai nữa để vi phạm mà xử lý bằng hình sự như luật đã viện dẫn.
chức năng chỉ áp dụng biện pháp xử lý hành chính là thu tiền đặt cọc, chứ khơng truy cứu trách nhiệm hình sự.
Do vậy, sau khi xảy ra các vụ việc “thông thầu” trong đấu giá quyền sử dụng đất, cơ quan công an vào cuộc điều tra, làm rõ đối tượng vi phạm thì cũng chỉ xử lý ở mức độ đề nghị ủy ban Nhân dân các địa phương ra quyết định hủy bỏ kết quả đấu giá trong những vụ “thơng thầu”.
Chính vì chưa có một hành lang pháp lý chặt chẽ và đủ mạnh để xử lý nên hiện tượng “thông thầu” trong đấu giá quyền sử dụng đất vẫn xảy ra ở mức độ ngày càng nghiêm trọng. Chúng ta đã có Luật sử lý vi phạm hành chính, song cũng cần phải có cụ thể hóa các văn bản quy định.
Nếu chúng ta đưa ra cụ thể cho các hành vi như có hành vi thì bị sử phạt và buộc thơi việc đối với nhưng cán bộ có hành vi thơng thầu, nếu gây thiệt hại dưới 100 triệu phải bồi thường thiệt hại và tồn bộ những chi phí tổ chức cuộc đấu giá. Nếu trên 100 triệu thì coi như phạm vào tội gây hậu quả nghiêm trọng, cần phải đưa sang hình sự, có làm như vậy mới ngăn chặn được hành vi “thông thầu”.