2.3.1. Những kết quảđã đạt được và nguyên nhân Về quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/2000
UBND tỉnh Hòa Bình ban hành Quyết định phê duyệt Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/2000 Dựán Khu đô thị mới Mai Châu, với quy mô diện tích 1.566,33ha, trong đó, diện tích khu công nghiệp là 597,6 ha và khu đô thị là 1.058,73ha.
Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/2000 Dựán Khu đô thị mới Mai Châu là một phần của việc điều chỉnh Quy hoạch chung xây dựng tỉnh Hòa Bình đến năm 2025, tầm nhìn đến năm 2050 về chức năng, cảnh quan và kết cấu hạ tầng.
Theo nội dung Quy hoạch, các công trình cao tầng dự kiến sẽ đƣợc phân bố hợp lý dọc tuyến đƣờng trục Đông - Tây (lộ giới 60m) kết nối với tuyến đƣờng trục để xây dựng hình ảnh một khu đô thị hiện đại, tạo sựđột phá về kiến trúc giữa khu đô thị mới vào trung tâm đô thị cũ, kết nối đồng bộ về không gian cảnh quan, phân bố giao thông hợp lý.
Mật độ các công trình khu thƣơng mại và phục vụ thƣơng mại tại đây sẽ đa dạng, chiều cao các tòa nhà theo đó cũng rất đa dạng, chiều cao đến 40 tầng, mật độ xây dựng trung bình 40% gần trung tâm thƣơng mại và vành đai thƣơng mại, qua đó tạo nên hình thái kiến trúc của một trung tâm thƣơng mại sôi động.
Quy hoạch bổ sung thêm 2 khu đô thị phức hợp, kết hợp hài hòa giữa không gian ở và du lịch sinh thái gắn liền với cảnh quan cây xanh, mặt nƣớc ven sông, khu vui chơi giải trí.
Bên cạnh đó, tổ chức không gian xanh sẽ đƣợc mở rộng tối đa để tạo thành khu đô thị thân thiện với môi trƣờng, các công viên nhỏ cũng sẽ đƣợc bố trí xuyên suốt khu vực nhằm tạo không gian mở, thƣ giãn cho dân cƣ, bố trí các dải cây xanh
41
nhƣ những công viên kết nối nhằm cung cấp các đƣờng giao an toàn cho khách bộ hành và xe đạp khi qua các nút công cộng…
Công tác lập, thẩm định, phê duyệt dựtoán giai đoạn chuẩn bị dự án.
Giai đoạn chuẩn bị dự án thực hiện các công việc: Tổ chức lập, thẩm định, phê duyệt Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi (nếu có); lập, thẩm định, phê duyệt Báo cáo nghiên cứu khả thi hoặc Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tƣ xây dựng để xem xét, quyết định đầu tƣ xây dựng và thực hiện các công việc cần thiết khác liên quan đến chuẩn bị dự án.
Nguồn vốn đầu tư
Quản trị chi phí dự án là quá trình quản trị tổng mức đầu tƣ, tổng dự toán (dự toán), quản trị định mức dự toán và đơn giá xây dựng, quản trị thanh toán chi phí đầu tƣ xây dựng công trình.
Quản trị chi phí đầu tƣ xây dựng phải bảo đảm mục tiêu đầu tƣ, hiệu quả dự án, phù hợp với trình tự đầu tƣ xây dựng, nguồn vốn sử dụng. Chi phí đầu tƣ xây dựng phải đƣợc tính đúng, tính đủ theo từng dự án, công trình, gói thầu xây dựng phù hợp với yêu cầu thiết kế, điều kiện xây dựng và mặt bằng giá thị trƣờng
Chi phí đầu tƣ xâu dựng công trình là toàn bộ chi phí cần thiết để xây dựng mới hoặc sữa chữa, cải tạo, mở rộng công trình xây dựng đó. Việc lập và quản trị chi phí đầu tƣ xây dựng công trình phải đảm bảo mục tiêu, hiệu quả đầu tƣ, đồng thời phải đảm bảo tính khả thi của dự án đầu tƣ xây dựng công trình và đƣợc quản trị theo nghịđịnh 32/2015/NĐ-CP ngày 25/3/2015 của Chính phủ.
Khi lập dự án phải xác định tổng mức đầu tƣ để tính toán hiệu quảđầu tƣ và dự trù vốn. Chi phí dự án đƣợc thể hiện thông qua tổng mức đầu tƣ và dự toán xây dựng.
Tổng mức đầu tư xây dựng
Tổng mức đầu tƣ xây dựng là toàn bộchi phí đầu tƣ xây dựng của dựán đƣợc xác định phù hợp với thiết kếcơ sở và các nội dung của Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tƣ xây dựng. Trƣờng hợp phải lập Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi đầu tƣ xây dựng thì việc xác định sơ bộ tổng mức đầu tƣ theo thiết kế sơ bộ là cơ sở để ƣớc tính chi phí đầu tƣ xây dựng.
42
Nội dung tổng mức đầu tƣ xây dựng gồm chi phí xây dựng, thiết bị, bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ, quản trị dự án, tƣ vấn đầu tƣ xây dựng, chi phí khác và chi phí dự ph ng cho khối lƣợng phát sinh và trƣợt giá. Đối với dự án chỉ yêu cầu lập Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tƣ xây dựng, tổng mức đầu tƣ xây dựng bao gồm các chi phí trong dự toán xây dựng công trình, chi phí bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ và chi phí khác.
Tổng mức đầu tƣ xây dựng đƣợc xác định từ khối lƣợng xây dựng tính theo thiết kếcơ sở và các yêu cầu cần thiết khác của dự án hoặc đƣợc xác định theo suất vốn đầu tƣ xây dựng hoặc từ dữ liệu về chi phí của các công trình tƣơng tự đã thực hiện.
Tổng mức đầu tƣ xây dựng phải đƣợc thẩm định, phê duyệt và là cơ sở để quản trị chi phí của dự án. Đối với dự án sử dụng vốn nhà nƣớc, tổng mức đầu tƣ xây dựng đƣợc phê duyệt là mức chi phí tối đa mà chủđầu tƣ đƣợc phép sử dụng để thực hiện dự án.
Dự toán xây dựng
Dự toán xây dựng là chi phí cần thiết để xây dựng công trình, thực hiện gói thầu, công việc xây dựng đƣợc xác định trên cơ sở khối lƣợng tính toán từ thiết kế kỹ thuật, thiết kế bản vẽ thi công, yêu cầu công việc phải thực hiện và định mức, giá xây dựng.
Các chi phí của tổng mức đầu tƣ đƣợc quy định theo điều 4 nghị định 32/2015/NĐCP, cụ thểnhƣ sau:
Chi phí bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ gồm chi phí bồi thƣờng vềđất, nhà, công trình trên đất, các tài sản gắn liền với đất, trên mặt nƣớc và chi phí bồi thƣờng khác theo quy định; các khoản hỗ trợ khi nhà nƣớc thu hồi đất; chi phí tái định cƣ; chi phí tổ chức bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ; chi phí sử dụng đất trong thời gian xây dựng (nếu có); chi phí chi trả cho phần hạ tầng kỹ thuật đã đƣợc đầu tƣ xây dựng (nếu có) và các chi phí có liên quan khác;
Chi phí xây dựng gồm chi phí phá dỡ các công trình xây dựng, chi phí san lấp mặt bằng xây dựng, chi phí xây dựng các công trình, hạng mục công trình, xây dựng công trình tạm, công trình phụ trợ phục vụ thi công;
43
Chi phí thiết bị gồm chi phí mua sắm thiết bị công trình và thiết bị công nghệ; chi phí đào tạo và chuyển giao công nghệ (nếu có); chi phí lắp đặt, thí nghiệm, hiệu chỉnh; chi phí vận chuyển, bảo hiểm; thuế và các loại phí, chi phí liên quan khác;
Chi phí quản trị dự án gồm các chi phí để tổ chức thực hiện các công việc quản trị dự án từ giai đoạn chuẩn bị dự án, thực hiện dự án và kết thúc xây dựng đƣa công trình của dự án vào khai thác sử dụng;
Chi phí tƣ vấn đầu tƣ xây dựng gồm chi phí tƣ vấn khảo sát, lập Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi (nếu có), lập Báo cáo nghiên cứu khả thi, lập Báo cáo kinh tế - kỹ thuật, chi phí thiết kế, chi phí tƣ vấn giám sát xây dựng công trình và các chi phí tƣ vấn khác liên quan;
Chi phí khác gồm các chi phí không thuộc các nội dung quy định nêu trên. Chi phí dự ph ng gồm chi phí dự ph ng cho khối lƣợng công việc phát sinh và chi phí dự ph ng cho yếu tốtrƣợt giá trong thời gian thực hiện dự án.
Dự toán công trình bao gồm: chi phí xây dựng (GXD), chi phí thiết bị (GTB), chi phí quản trị dự án (GQLDA), chi phí tƣ vấn đầu tƣ xây dựng (GTV), chi phí khác (GK), và chi phí dự phòng (GDP).
Công thức xác định dự toán công trình
GXDCT = GXD + GTB + GQLDA + GTV + GK + GDP
Chủ đầu tƣ chịu trách nhiệm quản trị chi phí đầu tƣ xây dựng từ giai đoạn chuẩn bị dự án đến khi kết thúc xây dựng đƣa dự án vào vận hành, khai thác sử dụng trong phạm vi tổng mức đầu tƣ của dự án đƣợc phê duyệt. Chủ đầu tƣ đƣợc thuê tổ chức, cá nhân tƣ vấn quản trị chi phí đủ điều kiện năng lực để lập, thẩm tra và kiểm soát chi phí đầu tƣ xây dựng.
Nội dung quản trị chi phí đầu tƣ xây dựng gồm tổng mức đầu tƣ, dự toán xây dựng, giá gói thầu xây dựng, giá hợp đồng xây dựng, định mức và giá xây dựng, chi phí quản trị dự án và tƣ vấn đầu tƣ xây dựng; thanh toán và quyết toán hợp đồng xây dựng, thanh toán và quyết toán vốn đầu tƣ xây dựng công trình; quyền và nghĩa vụ của ngƣời quyết định đầu tƣ, chủ đầu tƣ, nhà thầu xây dựng trong quản trị chi phí đầu tƣ xây dựng.
44
Thi công xây lắp các hạng mục công trình
Các công việc đƣợc thực hiện khá tốt gồm: Thực hiện việc giao đất hoặc thuê đất; chuẩn bị mặt bằng xây dựng, rà phá bom mìn (nếu có); khảo sát xây dựng; lập, thẩm định, phê duyệt thiết kế, dự toán xây dựng; cấp giấy phép xây dựng (đối với công trình theo quy định phải có giấy phép xây dựng); tổ chức lựa chọn nhà thầu và ký kết hợp đồng xây dựng; thi công xây dựng công trình; giám sát thi công xây dựng; tạm ứng, thanh toán khối lƣợng hoàn thành; nghiệm thu công trình xây dựng hoàn thành; bàn giao công trình hoàn thành đƣa vào sử dụng; vận hành, chạy thử và thực hiện các công việc cần thiết khác;
Trong giai đoạn này, Chủđầu tƣ lựa chọn nhà thầu tƣ vấn để khảo sát thiết kế. Hình thức để lựa chọn tƣ vấn phù hợp với yêu cầu của dự án đầu tƣ là đấu thầu tƣ vấn hoặc thi tuyển tƣ vấn thiết kế.
Tùy theo quy mô, tính chất của công trình xây dựng, việc thiết kế có thể thực hiện một bƣớc hay nhiều bƣớc. Theo điều 78 của Luật xây dựng số 50/2014/QH13 vềquy định chung về thiết kế xây dựng:
Thiết kế xây dựng gồm thiết kế sơ bộ trong Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi, thiết kếcơ sở trong Báo cáo nghiên cứu khả thi, thiết kế kỹ thuật, thiết kế bản vẽ thi công trong giai đoạn thực hiện dự án và các bƣớc thiết kế khác (nếu có) theo thông lệ quốc tế.
Thiết kế xây dựng đƣợc thực hiện theo một hoặc nhiều bƣớc tùy thuộc quy mô, tính chất, loại và cấp công trình xây dựng. Ngƣời quyết định đầu tƣ quyết định sốbƣớc thiết kế khi phê duyệt dựán đầu tƣ xây dựng.
Thiết kế xây dựng công trình đƣợc thực hiện theo trình tự một bƣớc hoặc nhiều bƣớc nhƣ sau:
+ Thiết kế một bƣớc là thiết kế bản vẽ thi công;
+ Thiết kếhai bƣớc gồm thiết kếcơ sở và thiết kế bản vẽ thi công;
+ Thiết kếba bƣớc gồm thiết kếcơ sở, thiết kế kỹ thuật và thiết kế bản vẽ thi công;
45
Hình 2.2: Thiết kế xây dựng công trình
Hồ sơ thiết kế xây dựng sau thiết kế cơ sở gồm thuyết minh thiết kế, bản vẽ thiết kế, tài liệu khảo sát xây dựng liên quan, dự toán xây dựng công trình và chỉ dẫn kỹ thuật (nếu có).
Chính phủ quy định chi tiết các bƣớc thiết kế xây dựng, thẩm định, phê duyệt thiết kế xây dựng.
Sau khi sản phẩm thiết kếđƣợc hình thành, Chủđầu tƣ tổ chức thẩm định thiết kế kỹ thuật đối với công trình thực hiện thiết kế 3 bƣớc hoặc thiết kế bản vẽ thi công đối với công trình thực hiện thiết kế1 bƣớc, 2 bƣớc và các thiết kế khác triển khai sau thiết kếcơ sởvà trình Ngƣời quyết định đầu tƣ phê duyệt. Sau đó, Chủđầu tƣ phải gửi hồ sơ thiết kế này tới cơ quan quản trị nhà nƣớc về xây dựng để thẩm tra.
Trƣờng hợp cơ quan quản trị nhà nƣớc về xây dựng không đủ điều kiện để thẩm tra thiết kếthì cơ quan này đƣợc thuê hoặc chỉ định tổ chức tƣ vấn, cá nhân có đủđiều kiện năng lực thực hiện thẩm tra thiết kế.
Kết thúc thẩm tra thiết kế, cơ quan quản trị nhà nƣớc về xây dựng phải có ý kiến bằng văn bản về kết quả thẩm tra gửi chủđầu tƣ.
Sau khi đã đƣợc phê duyệt TKKT-TDT, Chủ đầu tƣ tổ chức đấu thầu xây dựng (mua sắm vật tƣ thiết bị, xây dựng, tƣ vấn giám sát, cung cấp dịch vụ,…) nhằm lựa chọn nhà thầu có đủ điều kiện năng lực, đáp ứng yêu cầu của hồ sơ mời thầu và mục tiêu của dự án. Việc lựa chọn nhà thầu theo quy định của Luật đấu thầu
46
số 43/2013/QH13, nghị định 63/2014/NĐ-CP ngày 26/6/2014, nghị định 30/2015/NĐ-CP ngày 17/3/2015 của Chính phủ.
Sau khi lựa chọn đƣợc nhà thầu thi công, Chủđầu tƣ tổ chức đàm phán ký kết hợp đồng và tổ chức quản trị thi công xây dựng công trình. Nội dung quản trị thi công xây dựng công trình bao gồm quản trị chất lƣợng công trình, quản trị tiến độ, quản trị khối lƣợng, quản trịan toàn lao động trên công trƣờng xây dựng và quản trị môi trƣờng xây dựng.
Trong giai đoạn này, Chủ đầu tƣ chịu trách nhiệm công tác bồi thƣờng giải phóng mặt bằng xây dựng kể từ khi dựán đầu tƣ đƣợc phê duyệt, thực hiện công tác đo vẽ giải thửa, phối hợp với chính quyền địa phƣơng để thành lập Hội đồng bồi thƣờng hỗ trợ tái định cƣ, tổ chức kiểm kê vật kiến trúc để thực hiện áp giá bồi thƣờng, … và bàn giao mặt bằng cho nhà thầu để triển khai xây dựng. Trong suốt quá trình thi công xây dựng công trình, Chủ đầu tƣ chịu trách nhiệm tổ chức quản trị, giám sát thi công, chất lƣợng, tiến độ, an toàn, môi trƣờng, chi phí,… đến khi công trình đƣợc thi công xong.
Kết quả công tác quản trị rủi ro dự án khu đô thị mới Mai châu
Các công trình trong dựán khu đô thị mới Mai Châu đều thực hiện đầy đủ các thủ tục đúng theo quy định của pháp luật, đảm bảo chất lƣợng và khai thác hiệu quả nguồn vốn đầu tƣ, đƣa công trình vào vận hành kịp thời và đảm bảo chất lƣợng và phát triển kinh tế, xã hội của khu vực.
Hiện tại, dự án khu đô thị mới Mai Châu đã thực hiện tốt tiêu chí chất lƣợng và chi phí, riêng tiêu chí về thời gian thì vƣớng mắc lớn nhất vẫn là công tác bồi thƣờng GPMB, các nguyên nhân khác cũng ảnh hƣởng đến thời gian thực hiện dự án nhƣng không nhiều.
Công tác bồi thƣờng GPMB Ban quản trị dự án đã xác định đây là công tác quan trọng nên rất quan tâm đến công tác này, cho triển khai thực hiện ngay sau khi phê duyệt dự án đầu tƣ. Trong quá trình thực hiện, Ban quản trị dự án luôn chủ động phối hợp chặt chẽ với Chính quyền địa phƣơng để tháo gở các vƣớng mắc phát sinh, đƣa ra các phƣơng án xử lý kỹ thuật đểđáp ứng yêu cầu của ngƣời dân.
47
Trong công tác chuẩn bịđầu tƣ và thực hiện đầu tƣ, Ban quản trị dựán đã thực hiện khá tốt công tác thẩm tra phê duyệt, tổ chức đấu thầu, triển khai thực hiện và nghiệm thu thanh quyết toán.
Kết quả về mô hình quản trị dự án của Ban QLDA khu đô thị mới Mai Châu đang áp dụng mô hình hỗn hợp giữa mô hình chủ đầu tƣ trực tiếp quản trị và mô hình tổ chức chuyên trách quản trị dự án. Việc áp dụng mô hình này để Ban QLDA hoàn thành đƣợc khối lƣợng đầu tƣ nhiều các công trình với nguồn vốn lớn.
2.3.2. Những hạn chế, tồn tại và nguyên nhân
Công tác đền bù giải phóng mặt bằng nhìn chung còn chậm nguyên nhân chủ yếu do:
Thứ nhất, công tác phối hợp tuyên truyền giữa các cấp, các ngành để vận động nhân dân chấp hành chủtrƣơng thu hồi đất, hiểu rõ quy định bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ chƣa cụ thể và kịp thời.
Thứ hai, do nguồn kinh phí bồi thƣờng cấp chƣa kịp thời so với nhu cầu nên ảnh hƣởng đến tiến độ triển khai dự án. Chính sách, pháp luật đất đai về bồi thƣờng,