2 Đất phi nông nghiệp PNN 458,04 35,
3.2.3.Kết quả thực hiện quyền thế chấp QSDĐ
Theo quy định của Luật đất đai và được cụ thể hóa tại thông tư thì người sử dụng đất có quyền thế chấp QSDĐ theo quy định của pháp luật.
Điều kiện để người sử dụng đất được thế chấp QSDĐ:
Theo quy định tại điều 106 luật đất đai, người sử dụng đất được thực hiện quyền thế chấp bằng giá trị QSDĐ để vay vốn tại ngân hàng thương mại khi đáp ứng đầy đủ các yêu cầu, cụ thể:
- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất - Đất không có tranh chấp
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án - Trong thời hạn sử dụng đất
Hợp đồng thế chấp QSDĐ: theo quy định tại điều 715 bộ luật dân sự năm 2005, “Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên sử dụng đất (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng quyền sử dụng đất của mình để đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ dân sự với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp). Bên thế chấp tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp”. Theo quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành, hình thức của hợp đồng thế chấp QSDĐ phải đảm bảo các điều kiện: Việc thế chấp QSDĐ có thể lập thành văn bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng tín dụng, hợp đồng thế chấp QSDĐ phải được công chứng, chứng thực và đăng ký giao dịch bảo đảm. Nội dug của hợp đồng thế chấp QSDĐ: Nghị định 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm ra đời thay thế Nghị định 178/1999/ NĐ-CP về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng không quy định cụ thể nội dung của hợp đồng thế chấp mà nội dung cụ thể là do các bên tự thỏa thuận dựa trên các nguyên tắc cơ bản của Bộ luật dân sự, đảm bảo quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ hợp đồng. Tuy nhiên, nội dung của hợp đồng thế chấp phải đảm bảo không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội.
Hồ sơ đăng ký thế chấp:
Luật đất đai năm 2003 quy định: Hồ sơ đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất gồm hợp đồng thế chấp bằng QSDĐ và giấy chứng nhận QSDĐ.
Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT quy định hồ sơ đăng ký thế chấp bằng QSDĐ gồm: đơn đăng ký thế chấp, văn bản uỷ quyền, hợp đồng thế
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 56 chấp đã có công chứng hoặc chứng thực theo quy định của luật đất đai năm 1987, luật đất đai năm 1993, luật đất đai năm 2003 hoặc giấy chứng nhận hoặc giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị được cấp theo quy định của Nghị đinh 181/2004/ NĐ-CP thì kể từ ngày 01/01/2007, người sử dụng đất phải có giấy chứng nhận QSDĐ (theo một mẫu thống nhất trong cả nước do Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành) mới được thực hiện quyền thế chấp QSDĐ.
Theo quy định tại điều 10 Thông tư liên tịch Số: 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT quy định hồ sơ đăng ký thế chấp bằng QSDĐ, thế chấp quyền sử dụng đất đồng thời với tài sản gắn liền với đất hoặc thế chấp quyền sử dụng đất đồng thời với tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai Người yêu cầu đăng ký nộp một (01) bộ hồ sơ đăng ký gồm: Đơn yêu cầu đăng ký thế chấp (01 bản chính); Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất đồng thời với tài sản gắn liền với đất, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất đồng thời với tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai có công chứng, chứng thực hoặc có xác nhận theo quy định của pháp luật (01 bản chính); Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (01 bản chính);Giấy phép xây dựng đối với các tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật phải xin phép xây dựng hoặc dự án đầu tư đã được phê duyệt trong trường hợp thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai, trừ trường hợp hợp đồng thế chấp tài sản đó có công chứng, chứng thực hoặc có xác nhận hoặc tài sản đó không thuộc diện phải xin cấp phép xây dựng, không phải lập dự án đầu tư (01 bản sao có chứng thực); Văn bản uỷ quyền trong trường hợp người yêu cầu đăng ký thế chấp là người được ủy quyền (01 bản sao có chứng thực), trừ trường hợp người yêu cầu đăng ký xuất trình bản chính Văn bản ủy quyền thì chỉ cần nộp 01 bản sao để đối chiếu.
Thời hạn nộp hồ sơ đăng ký thế chấp QSDĐ: Theo quy định tại điều 130 luật đất đai 2003, trong thời hạn không quá 5 ngày làm việc, kể từ ngày ký kết hợp đồng tín dụng, bên thế chấp QSDĐ nộp hồ sơ đăng ký thế chấp tại VPĐK quyền sử dụng đất hoặc nộp tại Ủy ban nhân dân xã nơi có đất để chuyển cho VPĐK quyền sử dụng đất
Theo quy định tại điều 6,Thông tư liên tịch Số:20/2011/TTLT-BTP-BTNMT Thời hạn giải quyết hồ sơ đăng ký: Trong trường hợp hồ sơ đăng ký hợp lệ có một trong các loại Giấy chứng nhận đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp qua
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 57 các thời kỳ gồm: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo quy định của Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở được cấp theo Luật Nhà ở năm 2005; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở được cấp theo quy định của Nghị định số 60/CP ngày 05 tháng 7 năm 1994 của Chính phủ về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng được cấp theo Nghị định số 95/2005/NĐ-CP ngày 15 tháng 7 năm 2005 về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đấtđược cấp theo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản năm 2009 và Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19 tháng 10 năm 2009 của Chính phủ về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm giải quyết hồ sơ đăng ký ngay trong ngày nhận hồ sơ đăng ký hợp lệ; nếu nhận hồ sơ sau 15 giờ thì hoàn thành việc đăng ký ngay trong ngày làm việc tiếp theo.
Hiện nay, theo quy định của Luật Đất đai năm 2003, thẩm quyền đăng ký này được trao cho Văn phòng đăng ký QSDĐ. Và giá trị pháp lý có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký.
Hình 3.4: Người dân thực hiện quyền sử dụng đất
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 58 Việc đăng ký thực hiện quyền thế chấp QSDĐ tại huyện Khoái Châu giai đoạn 2009 – 2013 được thể hiện tại bảng 3.5.
Bảng 3.5: Kết quả thực hiện quyền thế chấp QSDĐ tại huyện Khoái Châu
giai đoạn 2009 – 2013 Đơn vị: vụ STT Xã, thị trấn Tổng số Năm 2009 Năm 2010 Năm 2011 Năm 2012 Năm 2013 1 TT Khoái Châu 425 67 125 78 80 75 2 An Vĩ 200 60 55 26 28 31 3 Bình Minh 159 13 29 35 39 43 4 Chí Tân 150 38 36 19 27 30 5 Dạ Trạch 348 71 84 78 60 55 6 Đại Hưng 179 23 46 39 34 37 7 Dân tiến 363 52 89 79 69 74 8 Đông Kết 214 36 54 34 42 48 9 Đông tảo 139 32 35 19 25 28 10 Đồng Tiến 297 36 65 58 75 63 11 Đại Tập 107 52 38 7 4 6 12 Đông Ninh 200 45 46 31 36 42 13 Hàm Tử 123 38 47 9 12 17 14 Hồng Tiến 419 75 89 82 89 84 15 Liên Khê 74 31 23 4 6 10 16 Nhuế Dương 142 51 45 19 15 12 17 Ông Đình 194 45 55 35 25 34 18 Phùng Hưng 158 39 52 24 18 25 19 Tân Châu 207 53 45 37 34 38 20 Tân Dân 394 73 85 74 83 79 21 Tứ dân 239 64 60 35 38 42 22 Thành Công 143 36 46 24 17 20 23 Thuần Hưng 201 44 58 31 36 32 24 Việt Hòa 168 30 46 33 28 31 25 Bình Kiều 6 1 1 3 1 0 Tổng cộng 5249 1105 1354 913 921 956 Tỷ lệ (%) 100 21,05 25,79 17,39 17,54 18,23
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 59 Từ bảng 3.5 cho thấy: Giai đoạn 2009 – 2013 huyện Khoái Châu đã có tổng số 5249 vụ thực hiện quyền thế chấp QSDĐ ở đến đăng ký. Trong đó năm người dân thực hiện thế chấp QSDĐ nhiều nhất là năm 2010 có 1354 vụ chiếm 25,79% số vụ chuyển nhượng của cả giai đoạn, năm 2009 có 1105 vụ chiếm 21,05% số vụ chuyển nhượng của cả giai đoạn, đến năm 2011 giảm xuống còn 913 vụ chiếm 17,39% số vụ chuyển nhượng của cả giai đoạn. thị trấn Khoái Châu, xã Hồng Tiến và xã Tân Dân kinh tế - xã hội phát triển, quá trình đô thị hóa điễn ra mạnh, người dân tham gia kinh doanh, dịch vụ nhiều nên lượng hồ sơ tham gia thế chấp QSDĐ nhiều nhất so với các xã khác. Cả giai đoạn Thị trấn Khoái Châu có 425 vụ, xã Hồng Tiến có 419 vụ, xã Tân Dân có 394 vụ. Riêng xã Bình Kiều và xã Liên Khê là các xã thuần nông người dân thế chấp để đầu tư mua công cụ sản xuất hoặc là chi cho cuộc sống hàng ngày nên lượng hồ sơ tham gia thế chấp QSDĐ ở cả giai đoạn ít. Xã Liên Khê có 74 vụ, xã Bình Kiều có 6 vụ.
Qua đó thấy rằng người sử dụng đất đã được thực hiện quyền thế chấp QSDĐ thuận tiện hơn, đảm bảo về mặt pháp lý để vay vốn ngân hàng phục vụ cho sản xuất kinh doanh, đất đai không chỉ là nơi cư trú nay trở thành nguồn vốn để đầu tư sản xuất trong một xã hội có nền kinh tế ngày càng phát triển. Ngoài ra, chúng ta cần đánh giá công sức không nhỏ của bộ máy hành chính nhà nước trong việc phục vụ xã hội, thủ tục hành chính trong đăng ký thế chấp QSDĐ ngày càng thuận tiện, đơn giản, thời gian giải quyết nhanh hơn (từ 5 ngày giảm xuống còn 1 ngày làm việc).
Các Ngân hàng nhận thế chấp QSDĐ và người dân phải đăng ký với cơ quan nhà nước. Đối với đất nông nghiệp, theo quy định của pháp luật cũng được thế chấp, bảo lãnh nhưng mục đích sử dụng vốn vay khi thế chấp quyền sử dụng loại đất này, pháp luật quy định rất chặt chẽ, người dân chỉ được sử dụng vốn vay vào sản xuất nông nghiệp, không sử dụng vào các mục đích sản xuất - kinh doanh nói chung hoặc tiêu dùng nên hạn chế việc thế chấp của người dân.
Mặt khác, tâm lý chung của người sử dụng đất khi đi vay vốn là muốn vay được số vốn lớn để sản xuất, kinh doanh. Trong khi đó theo quy định các tổ chức tín dụng chỉ cho vay số tiền tối đa bằng 70% giá trị tài sản thế chấp đã được xác định và
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 60 ghi trên hợp đồng. Theo quy định việc xác định giá trị QSDĐ thế chấp dựa trên khung giá đất hàng năm do UBND tỉnh Hưng Yên quy định. Tuy nhiên, khung giá đất do UBND tỉnh Hưng Yên quy định từng năm chủ yếu để tính thuế, thu hồi giải phóng mặt bằng... vẫn chưa tiệm cận được với giá thị trường và còn bất cập, chưa hợp lý cần được điều chỉnh thường xuyên để phù hợp với thực tế. Theo quy định thì số tiền mà các tổ chức tín dụng cho hộ gia đình, cá nhân vay tối đa bằng 70% giá trị tài sản thế chấp, đã được xác định và ghi trên hợp đồng nhưng số tiền thực tế đa số các hộ gia đình, cá nhân được thực vay chỉ bằng 30% đến 40% giá trị của tài sản đem đảm bảo, do vậy người dân vẫn chịu thiệt thòi khi thế chấp. Ngoài ra, một yếu tố để người sử dụng đất bị thiệt thòi là do bị ép trong khi đang cần vốn để sản xuất, kinh doanh hay giải quyết khó khăn trong cuộc sống. Theo đó, khi đã đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp mà bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ, thì bên nhận thế chấp có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền tổ chức đấu giá để thu hồi vốn và lãi.
Tuy nhiên, việc quy định phải đăng ký thế chấp tại Văn phòng Đăng ký QSDĐ huyện đến nay đã có tác dụng quản lý được việc thế chấp QSDĐ khá tốt giữa người sử dụng đất với Ngân hàng, tổ chức tín dụng và cơ quan nhà nước là người đảm bảo pháp lý cho các bên tham gia, nên hạn chế những tranh chấp đất đai có thể xảy ra nếu người sử dụng đất không đăng ký khai báo. Người sử dụng đất được đảm bảo pháp lý về quyền lợi với thửa đất mà họ sử dụng.