2 Đất phi nông nghiệp PNN 458,04 35,
3.2.2. Kết Quả thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Trình tự chuyển nhượng QSDĐ của huyện Khoái Châu được thực hiện như sau:
Thành phần hồ sơ:
+ Đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng
+ Hợp đồng chuyển nhượng có công chứng.
+ Giấy chứng nhận QSDĐ của bên chuyển nhượng Trình tự thực hiện chuyển nhượng QSDĐ:
Hồ sơ nộp tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất. Thời gian trong vòng 5 ngày UBND xã, phường, thị trấn xét duyệt vào đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (đủ điều kiện hoặc không đủ điều kiện chuyển nhượng).
Nếu hồ sơ đủ điều kiện thì nộp hồ sơ tại phòng tiếp nhận và trả kết quả - thuộc Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất để thụ lý hồ sơ. Trong vòng 15 ngày Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm tiến hành kiểm tra, đo đạc xác minh mốc giới thửa đất, trích lục bản đồ địa chính thửa đất và chuyển thông tin sang chi cục thuế để xác định nghĩa vụ tài chính phát sinh trong quá trình chuyển nhượng.
Trong vòng 5 ngày từ khi nhận được phiếu chuyển thông tin địa chính của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất, chi cục thuế căn cứ vào phiếu chuyển thông tin địa chính và tờ khai lệ phí trước bạ, ra thông báo nộp thuế và lệ phí trước bạ cho người chuyển nhượng. Người chuyển nhượng nộp thuế và lệ phí trước bạ tại kho bạc và cầm giấy nộp tiền (biên lai) chuyển đến Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất.
Khi nhận đủ hồ sơ, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất chỉnh lý vào trang 4 Giấy chứng nhận của bên chuyển nhượng; thẩm định vào đơn và in phôi Giấy chứng nhận cho bên nhận chuyển nhượng và chuyển hồ sơ lên Phòng tài nguyên và môi trường giải quyết và trình UBND huyện ký phê duyệt.
Phòng TNMT chuyển hồ sơ cho phòng tiếp nhận và trả hồ sơ giao trả hồ sơ cho người dân.
3.2.2.1. Chuyển nhượng QSDĐ ở
Số liệu tổng hợp tại Văn phòng đăng ký QSDĐ huyện Khoái Châu từ năm 2009 đến năm 2013 được thể hiện trong bảng 3.3.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 50
Bảng 3.3: Kết quả quyền chuyển nhượng QSDĐở tại huyện Khoái Châu giai đoạn 2009-2013 Đơn vị: vụ STT Xã, thị trấn Tổng số Năm 2009 Năm 2010 Năm 2011 Năm 2012 Năm 2013 1 TT Khoái Châu 78 10 35 19 14 2 An Vĩ 185 21 54 55 31 24 3 Bình Minh 127 15 45 31 24 12 4 Chí Tân 72 13 26 17 12 5 5 Dạ Trạch 108 9 29 46 12 13 6 Đại Hưng 60 8 19 13 9 12 7 Dân tiến 175 24 71 51 18 24 8 Đông Kết 110 16 25 30 28 63 9 Đông tảo 504 26 243 179 37 26 10 Đồng Tiến 120 17 33 27 13 27 11 Đại Tập 13 1 5 3 3 0 12 Đông Ninh 44 3 4 19 11 10 13 Hàm Tử 72 14 36 5 10 7 14 Hồng Tiến 29 2 11 8 2 9 15 Liên Khê 24 1 5 4 7 11 16 Nhuế Dương 12 1 1 1 4 6 17 Ông Đình 100 7 29 42 11 13 18 Phùng Hưng 39 4 13 11 4 7 19 Tân Châu 50 3 14 7 11 17 20 Tân Dân 173 21 44 63 18 27 21 Tứ dân 46 5 12 13 8 8 22 Thành Công 31 4 12 7 5 3 23 Thuần Hưng 87 11 23 26 18 16 24 Việt Hòa 28 3 11 6 6 2 25 Bình Kiều 5 5 0 0 0 0 Tổng cộng 2385 239 765 699 321 356 Tỷ lệ(%) 100 10,02 32,08 29,31 13,46 15.13
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 51 Qua số liệu bảng 3.3 cho thấy giai đoạn từ năm 2009-2013 trên địa bàn huyện Khoái Châu có tổng số 2385 trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở. Trong đó giai đoạn 2010 số lượng người tham gia thực hiện quyền chuyển nhượng là 765 vụ chiếm 32,08 % của cả giai đoạn, năm 2011 số lượng người tham gia thực hiện quyền chuyển nhượng là 699 vụ chiếm 29,31% của cả giai đoạn, năm 2012 số lượng người tham gia thực hiện quyền chuyển nhượng là 321 vụ chiếm 13,46% của cả giai đoạn, năm 2013 số lượng người tham gia thực hiện quyền chuyển nhượng là 356 vụ chiếm 15,13% của cả giai đoạn. Như số liệu tổng hợp thì thị trường quyền sử dụng đất sôi động nhất vào năm 2010 và năm 2011, năm 2012 bị chững lại và đến năm 2013 thì thị trường quyền sử dụng đất có vẻ khởi sắc trở lại.
Như vậy tình hình chuyển nhượng QSDĐ ở tại các xã có điều kiện phát triển khác nhau thì khác nhau. Tại thị trấn và xã có công nghiệp, thương mại dịch vụ phát triển việc "mua bán đất" diễn ra sôi động hơn tại các xã thuần nông nghiệp, xa trung tâm hành chính. Tuy nhiên ở mỗi xã khác nhau cũng có sự biến đổi khác biệt, cụ thể như sau:
Đối với thị trấn Khoái Châu, là trung tâm đô thị của huyện, kinh tế - xã hội phát triển so với các xã khác nên số lượng giao dịch chuyển nhượng QSDĐ tương đối ổn định, cả giai đoạn có 78 vụ; Tại xã Đại Hưng, Chí Tân, Đông Kết, Thuần Hưng, Dạ Trạch, lượng giao dịch chuyển nhượng đất đai diễn ra cũng khá sôi động. Cả thời kỳ xã Đại Hưng có 60 trường hợp chuyển nhượng đất ở, xã Chí Tân có 72 trường hợp chuyển nhượng đất ở, xã Đông Kết có 110 trường hợp chuyển nhượng đất ở.
Các xã Đông Tảo, xã Dân tiến, xã An Vĩ, xã Tân Dân, xã Đồng Tiến, Bình Minh là nơi quá trình đô thị hóa mạnh, phát triển nhanh các điều kiện cơ sở hạ tầng so với các xã khác nên số lượng giao dịch chuyển nhượng QSDĐ từ những năm 2009-2013 diễn ra lớn và có mức độ khá ổn định. Lượng giao dịch hồ sơ mua bán trên đất ở đối vơi xã Đông Tảo là 504 vụ trong cả giai đoạn và tình hình chuyển nhượng QSDĐ vườn, ao liền kề xảy ra khá phổ biến, còn xã An Vĩ là 185 vụ, xã Đồng Tiến 120 vụ, xã Dân Tiến 175 vụ, xã Bình Minh là 127 vụ trong cả giai đoạn. Có thể thấy, trong giai đoạn năm 2009-2013 cùng với sự đầu tư của hàng loạt các
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 52 công ty, doanh nghiệp thì lượng giao dịch chuyển nhượng có xu hướng tăng lên. Có thể nói, từ sau khi các văn bản quy định việc chuyển QSDĐ được mở rộng về phạm vi, đối tượng, phí và lệ phí, cũng như việc công bố quy hoạch tổng thể toàn huyện đến năm 2020 thì lượng giao dịch mua bán tại thị trấn, xã phát triển diễn ra rất mạnh. Giá đất ở đây tăng lên cao, dao động từ 5-13 triệu đồng/m2.
Sự khác biệt đối với các xã thuần nông như Nhuế Dương, Đại Tập, Bình Kiều việc chuyển nhượng QSDĐ ở ít xảy ra, cả thời kỳ xã Nhuế Dương có 27 trường hợp chuyển nhượng đất ở, xã Đại Tập có 13 trường hợp chuyển nhượng đất ở. Đặc biệt có xã Bình Kiều cả giai đoạn có 5 trường hợp chuyển nhượng đất ở. Qua đó cho thấy Người dân ở đây họ chủ yếu là thuần nông, chỉ tập trung làm ruộng, trồng màu.
Qua tình hình chuyển nhượng của huyện cho thấy, đa số người dân đã nhận thức và chấp hành thực hiện chuyển nhượng QSDĐ khai báo đăng ký biến động với cơ quan nhà nước. Tuy nhiên do mức thuế chuyển nhượng, thuế thu nhập cá nhân còn cao dẫn đến người dân kê khai giá trị trong hợp đồng chuyển nhượng thường thấp hơn rất nhiều giá đất mua bán trên thực tế nhằm giảm tiền thuế phải nộp cho Nhà nước. Về phía cơ quan Nhà nước, thủ tục hành chính còn rườm rà, gây phiền hà cho một số người dân cần phải cải cách, đơn giản hóa thủ tục hành chính.
Việc thực hiện thủ tục chuyển nhượng QSDĐ, người sử dụng đất phải nộp các khoản thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ theo quy định của pháp luật tại Thông tư 84/2008/TT-BTC ngày 30/09/2008 của Bộ Tài chính về việc hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và Nghị định số 47/2003/NĐ- CP ngày 12/5/2003 của Chính phủ về lệ phí trước bạ. Ngoài ra, người sử dụng đất phải nộp lệ phí địa chính (là khoản tiền mà người sử dụng đất phải nộp khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết các công việc về địa chính) theo Thông tư số 63/2002/TT-BTC ngày 24/7/2002 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện các quy định pháp luật về phí, lệ phí.
3.2.2.2. Chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 53 bảng 3.4. So sánh tình hình chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp của người dân thuộc huyện nghiên cứu cho thấy giữa các năm có sự chênh lệch khá lớn, Tại năm 2009 có 17 trường hợp hộ gia đình, cá nhân thực hiện đầy đủ các thủ tục chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp tại Văn phòng Đăng ký QSDĐ, chiếm 6,51% tổng số vụ chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp của cả giai đoạn, năm 2011 có 64 trường hợp hộ gia đình, cá nhân thực hiện đầy đủ các thủ tục chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp tại Văn phòng Đăng ký QSDĐ, năm 2012 có 37 trường hợp hộ gia đình, cá nhân thực hiện đầy đủ các thủ tục chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp tại Văn phòng Đăng ký QSDĐ, năm 2013 có 30 trường hợp hộ gia đình, cá nhân thực hiện đầy đủ các thủ tục chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp tại Văn phòng Đăng ký QSDĐ chiếm 11.49% tổng số vụ chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp của cả giai đoạn. Đặc biệt có năm 2010 có 113 trường hợp hộ gia đình, cá nhân thực hiện đầy đủ các thủ tục chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp tại Văn phòng Đăng ký QSDĐ chiếm 43.30% tổng số vụ chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp của cả giai đoạn.
Như vậy ta thấy tình hình chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp có xu hướng ngày càng giảm. Qua phỏng vấn cán bộ Văn phòng Đăng ký QSDĐ thì bên cạnh những hộ thực hiện đầy đủ thủ tục thì vẫn còn số ít hộ chuyển nhượng đất nông nghiệp không thực hiện đăng ký theo quy định dẫn đến việc quản lý được biến động về đất nông nghiệp gặp nhiều khó khăn. Hình thức giao dịch chủ yếu là giấy tờ không hợp pháp, không có xác nhận của cơ quan có thẩm quyền, không đăng ký tại Phòng Tài nguyên và môi trường. Đất nông nghiệp không được sản xuất thường để hoang hoá, lãng phí trong thời gian chưa thực hiện dự án. Thực tế cơ quan nhà nước chưa quản lý được các dự án thực hiện thoả thuận nhận chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp. Vì vậy, trong thời gian tới Nhà nước cần có những quy định cụ thể hơn về việc người sử dụng đất nông nghiệp được quyền chuyển nhượng cho các đơn vị có dự án đầu tư theo đúng quy hoạch sử dụng đất và phải đăng ký với cơ quan quản lý đất đai. Như vậy, chúng ta mới thực sự quản lý được việc chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp có hiệu quả.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 54
Bảng 3.4: Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp tại huyện Khoái Châu giai đoạn 2009-2013
Đơn vị: vụ STT Xã, thị trấn Tổng số Năm 2009 Năm 2010 Năm 2011 Năm 2012 Năm 2013 1 TT Khoái Châu 1 1 2 An Vĩ 5 1 3 1 3 Bình Minh 9 5 3 1 4 Chí Tân 2 2 5 Dạ Trạch 4 3 1 6 Đại Hưng 7 3 2 2 7 Dân tiến 11 6 2 3 8 Đông Kết 12 2 1 9 9 Đông tảo 132 11 77 38 2 4 10 Đồng Tiến 9 4 2 3 11 Đại Tập 1 1 12 Đông Ninh 7 2 1 4 13 Hàm Tử 10 6 1 2 1 14 Hồng Tiến 10 1 1 7 1 15 Liên Khê 16 Nhuế Dương 6 4 1 1 17 Ông Đình 6 2 2 2 18 Phùng Hưng 19 Tân Châu 10 1 1 8 20 Tân Dân 1 1 21 Tứ dân 22 Thành Công 9 4 1 4 23 Thuần Hưng 9 4 1 4 24 Việt Hòa 25 Bình Kiều Tổng cộng 261 17 113 64 37 30 Tỷ lệ (%) 100 6,51 43,30 24,52 14,18 11,49
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 55