Các quy định về giao đất, cho thuê đất ngày càng hoàn thiện đã thúc đẩy sự phát triển của thị trường QSDĐ, góp phần sử dụng đất hiệu quả, thúc đẩy các ngành phát triển. Tuy nhiên, bên cạnh những mặt tích cực, việc giao đất, cho thuê đất còn có những hạn chế: Thiếu quy hoạch tổng thể, cung và cầu mặt bằng đất cho sản xuất phi nông nghiệp mất cân đối nghiêm trọng; nhiều dự án được giao đất nhưng không sử dụng, sử dụng đất thiếu hiệu quả, không có khả năng đầu tư trên đất, đầu tư không đúng tiến độ, sử dụng đất sai mục đích; tình trạng quy hoạch “treo” khá phổ biến, ảnh hưởng lớn đến các hoạt động giao dịch bất động sản cũng như việc thực hiện các QSDĐ; việc thu hồi đất, giải phóng mặt bằng để giao đất cho các nhà đầu tư còn nhiều khó khăn ách tắc;
Theo số liệu tổng hợp, nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng trong giai đoạn từ năm 1990 đến năm 2000 Nhà nước đã trao quyền sử dụng bằng hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất,
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 29 cho thuê có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất cho khoảng 13 triệu hộ gia đình, cá nhân (trong đó có 60.000 hộ làm kinh tế trang trại), khoảng 20.000 hợp tác xã, 5.000 doanh nghiệp nhà nước; 70.000 công ty và doanh nghiệp tư nhân; 4.000 tổ chức, cá nhân nước ngoài. Nhu cầu sử dụng đất cho các mục tiêu phát triển kinh tế xã hội được đáp ứng, Nhà nước đã phân bố quỹ đất cho các mục đích sử dụng và giảm diện tích đất chưa sử dụng. Tổng diện tích đất đã được Nhà nước giao và cho thuê đến tháng 12/2003 là 25.160.119 ha, chiếm 76,40% tổng diện tích tự nhiên cả nước (Đinh Dũng Sỹ, 2003).
Đến ngày 31 tháng 12 năm 2013, cả nước đã cấp được 41,6 triệu Giấy chứng nhận lần đầu với tổng diện tích 22,9 triệu ha, đạt 94,8 % diện tích đất đang sử dụng cần cấp và đạt 96,7% tổng số trường hợp sử dụng đất đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận; trong đó 5 loại đất chính của cả nước đã cấp được 40,7 triệu Giấy chứng nhận với tổng diện tích 22,3 triệu ha, đạt 94,6% diện tích cần cấp. (Văn phòng chính chủ, 2014)
Thị trường QSDĐ là thị trường giao dịch về các QSDĐ: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn. Các quy định của pháp Luật Đất đai từng bước mở rộng quyền cho người sử dụng đất đai có tác dụng thúc đẩy mạnh mẽ thị trường QSDĐ.
Thực tế cho thấy việc chuyển đổi QSDĐ đối với đất ở, đất lâm nghiệp và đất chuyên dùng ít xảy ra mà chủ yếu là việc chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp trồng lúa nhằm hạn chế tình trạng “manh mún” ruộng đất. Thực hiện Nghị định số 64/CP về giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình cá nhân sử dụng ổn định lâu dài, hầu hết các địa phương đều thực hiện giao đất theo phương thức có ruộng tốt, ruộng xấu, ruộng xa, ruộng gần. Do đó, dẫn đến tình trạng đất nông nghiệp "manh mún", nhất là ở các tỉnh phía Bắc Việc chuyển đổi ruộng đất giữa các hộ nông dân với nhau để chuyển những thửa nhỏ thành thửa lớn hơn là một nhu cầu thực tiễn. Tại một số địa phương đã tổ chức cho hộ gia đình, cá nhân thực hiện chuyển đổi QSDĐ thông qua chương trình “dồn điền, đổi thửa” giữa các hộ nông dân, đã giảm đáng kể số thửa đất của mỗi hộ. Sau khi chuyển đổi, năng suất tăng, tiết kiệm lao động của nông dân.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 30 người dân khi có nhu cầu về đất nông nghiệp, đất ở và đất sản xuất kinh doanh. Người sử dụng đất chủ động đầu tư, năng động hơn trong sử dụng đất đồng thời cũng tăng được nguồn thu cho ngân sách Nhà nước.
Việc thực hiện quyền cho thuê, cho thuê lại đất còn có tồn tại: nhiều tổ chức lợi dụng sự quản lý lỏng lẻo từ phía các cơ quan nhà nước đã áp dụng trái pháp luật quyền cho thuê, cho thuê lại, cụ thể như nhiều cơ quan hành chính sự nghiệp, đơn vị lực lượng vũ trang cho thuê đất làm văn phòng, nhà xưởng, cơ sở kinh doanh dịch vụ trên đất được Nhà nước giao theo chế độ không thu tiền sử dụng đất; nhiều hộ gia đình, cá nhân dành đất, mặt bằng, nhà ở cho thuê để làm cửa hàng, cơ sở dịch vụ môi giới, văn phòng hoặc cho sinh viên, người lao động, người nước ngoài thuê để ở mà không đăng ký với cơ quan nhà nước.
Việc thừa kế QSDĐ diễn ra thường xuyên, tuy nhiên, phần lớn là không khai báo, đăng ký tại cơ quan Nhà nước. Hầu hết người dân đều cho rằng việc thừa kế QSDĐ là công việc nội bộ gia đình theo truyền thống “cha truyền con nối”, khi phải chia thừa kế thì anh, em tự thoả thuận với nhau và có sự chứng kiến của họ hàng, không cần phải khai báo với cơ quan nhà nước, do đó đã xảy ra nhiều tranh chấp giữa những người được thừa kế QSDĐ.
Thực hiện quyền thế chấp QSDĐ thực sự đã phát huy được nguồn vốn đầu tư đất đai, góp phần đáng kể vào quá trình phát triển sản xuất, kinh doanh. Trình tự, thủ tục để thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh đã được cải cách nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho cả người đi vay và người cho vay.
Việc thực hiện các QSDĐ ở Việt Nam tuy đã được pháp luật quy định song những quy định còn chặt, chưa mở hoặc các văn bản pháp luật quy định và hướng dẫn thực hiện chưa đồng bộ, trong đó có thủ tục kê khai đăng ký, cơ quan chuyên môn và cơ quan dịch vụ chưa có kế hoạch và còn yếu kém về năng lực, đồng thời về giá đất tuy đã có nhiều văn bản quy định nhưng vẫn còn bất cập hạn chế cho việc xác định giá trị đất đai để chuyển nhượng; chuyển đổi; cho thuê; cho thuê lại hay góp vốn bằng QSDĐ. Do những tồn tại nêu trên, các hoạt động chuyển QSDĐ phi chính quy vẫn diễn ra ở nhiều nơi tác động xấu đến thị trường bất động sản mới hoạt động, ảnh hưởng xấu đến việc quản lý, sử dụng đất đai, gây lãng phí.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 31