Việc bồi thường giải phóng mặt bằng còn chậm trễ và ngày càng có nhiều đơn thư khiếu kiện về việc thu hồi và bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất là do chính sách bồi thường chưa tương xứng, chỉ bồi thường thiệt hại hữu hình mà những thiệt hại vô hình của người bị thu hồi đất chưa được tính để bồi thường. Vì vậy, khi tính thiệt hại để bồi thường thì phải tính luôn cả những thiệt hại vô hình như: việc xa trường học, nơi làm, bệnh viện, mất đi tình làng nghĩa xóm nếp sống và sinh hoạt lâu nay. Không càn phải quy ra là thiệt hại tinh thần là thiệt hại bao nhiêu phần trăm, mà
33 Ts. Nguyễn Ngọc Điện, Đền bù thỏa đáng, http://www.diaoc.tuoitre.com.vn, cập nhật [9/11/2008]
Pháp luật về bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất trong quy hoạch xây dựng
phải thấy được những thiệt dó để tính bồi thường. Khi thu hồi đất thì cơ quan Nhà nước và các doanh nghiệp phải tính được những thiệt hại đó. Phải làm sao tạo được sống sau khi thu hồi đất phải bằng hoặc tốt hơn cuộc sống trước khi thu hồi đất. Bồi thường không chỉ cỏ những giá trị hữu hình, mà cả những giá trị vô hình mất đi do hệ quả của quá trình giải tỏa đất đai. Nó phát sinh phù họp với logic hoàn thiện pháp luật. “Giải tỏa và bồi thường”33 là một cách gọi nhẹ nhàng nhưng thật chất đây là một cuộc mua bán, nhưng người bán không muốn bán nhưng phải bán vì quyết định thu hồi đất nên mới chấp nhân. Phải bỏ nhà, hoa màu, nơi làm việc và sinh hoạt bao lâu nay. Lẽ ra người buộc phải trao đổi, theo đúng luật chung về trách nhiệm dân sự, có quyền yêu cầu đền bù tất cả những thiệt hại có thật và những hệ quả trực tiếp của hành vi tiềm kiếm lợi ích mà bên kia thực hiện. Sự mất mác có thể thuần túy vật chất, mà cũng có thể mang ý nghĩa tổn thất về tinh thần, đó là thiệt hại do sự tan rã của tình nghĩa làng giềng, làng xóm, của nếp sống, sự đùm bọc lẫn nhau giữa những người cùng chung làng xóm. Phải bồi thường công bằng trên cơ sở thương lượng bình đẳng và tự nguyện, người bị thiệt hại và người gây ra thiệt hại đi đến thỏa thuận chung, đặc biệt là về mức và cách thức bồi thường. Khi hai bên không tìm được sự đồng thuận, thì một trong hai bên phải yêu cầu một người thứ ba, khách quan và có đủ công tâm, đóng vai trò lảm trọng tài phân xử thì đó phải là thẩm phán hoặc trọng tài viên (vì trong cơ chế bồi thường hiện nay, người dân vùng giải tỏa luôn có cảm giác ở giữa vòng vây chỉ gồm những người đối lập với mình ừong cuộc tranh chấp lợi ích: từ ủy ban nhân dân, tổ chức bồi thường và giải phóng mặt bằng, nhà đầu tư. Tất cả điều muốn làm thế nào để người dân chịu di dời).
0 Bồi thường thiệt hại gián tiếp gây ra bởi công tác thu hồi đất
Trong pháp luật hiện hành về bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất chỉ đề cập đến những tổn thất hiện có (thiệt hại trực tiếp). Còn những thiệt hại gián tiếp tuy là có thật nhưng khó xác định. Trong một số trường họp cần phải tính bồi thường cho những thiệt hại gián tiếp như: Đó là những tổn thất do mất vị thế kinh doanh thuận lợi, thất nghiệp do thu nhập giảm. Tùy thuộc vào đặc điểm và mức độ tác đông của quá trĩnh thu hồi đất đến người bị ảnh hưởng, địa phương sẽ đưa ra mức bồi thường cho phù họp.
Thu hồi đất không chỉ dừng lại tại thời điểm Nhà nước nhận được quỹ đất “sạch” từ người có đất bị thu hồi mà kéo dài đến khi nhận được kết quả từ công tác thu hồi đất mang lại. Nhà nước cần có cái nhìn tổng thể, đánh giá các tác động thực tế do công tác
Pháp luật về bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất trong quy hoạch xây dựng
thu hồi đất mang lại ở hiện tại và cả trong tưomg lai để cho ra đời chính sách bồi thường thiệt hại thật sự có hiệu quả. Từ những vấn đề nêu trên nên có thêm quy định bồi thường cho người bị thiệt hại gián tiếp do công tác thu hồi đất gây ra.
3.2.1.4. Nên thành lập Tống công ty đền bù giải tỏa
Nhiều năm qua, vấn đề đền bù giải tỏa luôn khiến cho các chủ đầu tư dự án đau đầu. Các cấp chính quyền khi đụng vào vấn đề này luôn gặp phải hàng loạt khó khăn và đối diện với hàng ngàn trường họp khiếu kiện.
Công ty Đức Khải34 dẫn chứng: "Trong số 60 tỉnh, thành phố được khảo sát thì cỏ 55 tỉnh, thành phố cỏ dự án chậm giải phóng mặt bằng với tổng số 1.273 dự án (tổng diện tích là 31.288 ha). Riêng tại Thành phố Hồ Chí Minh, tính từ năm 1998 đến nay, còn gàn 50% số dự án đang tiếp tục giải phóng mặt bằng, ảnh hưởng tới 102 ngàn hộ dân, trong đó hiện còn gần 5.000 hộ đang chờ được tái định cư". Theo đó, Hà Nội có 164 dự án chậm triển khai giải phóng mặt bằng, Đồng Nai: 121, Hưng Yên: 75, Bắc Ninh: 57, Hậu Giang: 54, Đồng Tháp: 51, Thành phố Hồ Chí Minh: 51, Khánh Hòa: 42, Quảng Ninh: 38... Địa phưorng có diện tích vướng mắc về đền bù giải tỏa ít nhất là tỉnh Phú Thọ với 520 ha và nhiều nhất là Đồng Nai với 3.018 ha. Cũng theo điều tra khảo sát của Công ty Đức Khải, việc giải phóng mặt bằng ở các địa phưorng đều chậm so với quy định và thường phải kéo dài từ 18 tháng đến 5 năm, cá biệt có một số dự án kéo dài đến 10 năm, nhiều nguyên nhân khác như do nhà đầu tư không có đủ khả năng thực tế về tài chính và không huy động được vốn để đền bù; giá đất bồi thường tăng lên do việc đền bù giải tỏa kéo dài; một số nhà đầu tư xin giao đất để sản xuất kinh doanh nhưng thực tế chỉ nhằm đầu cơ đất đai, chuyến nhượng dự án đế kiếm lời nhưng sau đó do có quy định phải đầu tư xây dựng công trình mới được chuyển nhượng nên đã tự rút lui không thực hiện đền bù nữa...
Vi vậy thảnh lập tổng công ty đền bù và giải tỏa sẽ phân nào giải quyết được những vấn đề trên. Vì quy trình thực hiện việc đền bù và giải tỏa tại một dự án được thực hiện qua 3 bước.
Đối với các dự án đã được phê duyệt quy hoạch tổng thể, sẽ lập hồ sơ đăng ký với chính quyền địa phương làm thủ tục tạm giao đất và sau đó đơn vị sẽ bỏ vốn ra trực tiếp thương lượng thỏa thuận với dân.
Khi đã được chính quyền địa phương chấp thuận, sẽ phối họp với chính quyền địa phương, tổ dân phố họp dân để tìm hiểu tâm tư nguyện vọng và nhu cầu thực tế của dân. Nếu hộ dân nào muốn tái định cư, đơn vị sẽ tìm mua nhà có vị trí phù họp với
Pháp luật về bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất trong quy hoạch xây dựng
nguyện vọng của họ, hộ dân nào có nhu cầu nhận tiền đền bù tự lo chỗ ở mới thì đom vị sẽ lập tức thanh toán tiền.
Giao "đất sạch" đã giải tỏa xong cho chính quyền địa phưcmg tổ chức đấu giá. Cách thực hiện là ưu tiên cho thưomg lượng
Ông Phạm Ngọc Lâm, tổng giám đốc Công ty Đức Khải, giải thích ưu tiên vẫn là thỏa thuận đền bù như các dự án kinh doanh hiện nay đang làm. Trường họp không đền bù được mới cần có sự can thiệp của Nhà nước và đây là giải pháp cuối cùng. Tuy nhiên, ông Lâm nói sẽ có thêm phưcmg án để ngỏ khác cho người dân chọn lựa như góp vốn cổ phần với công ty bằng giá trị đất trong từng dự án, được chia lãi thay vì nhận tiền đền bù và tự tái định cư. Ông Lâm còn cho biết sẽ đề xuất cơ quan chức năng cho phép công ty sau khi đền bù xong được mua lại đất đã đền bù để làm dự án. Ngoài số tiền đã bỏ ra đền bù, công ty chấp nhận trả thêm phần chênh lệch giá theo thẩm định của cơ quan chức năng.
Không ít ý kiến băn khoăn: do đền bù theo hình thức thỏa thuận nên quá trình thương lượng giữa công ty và người có đất khó kiểm soát được. Chẳng hạn công ty và người có đất có thể móc ngoặc để nâng giá đền bù cao hơn giá thực tế chi trả nhằm có lợi cho công ty? Theo Công ty Đức Khải, về nguyên tắc, công ty phải chịu trách nhiệm với các chứng từ mà công ty cung cấp cho ngành thuế. Ngoài ra, khi các khu đất đưa ra đấu giá phải qua thẩm định giá của các cơ quan chức năng. Neu giá đất trên giấy tờ bị nâng cao hơn giá đền bù thực tế thì các cơ quan này sẽ khó chấp nhận.
Thành lập Tổng công ty đền bù giải tỏa còn cần phải có sự tham gia chỉ đạo của các cơ quan chức năng vì đây là loại hình doanh nghiệp được thực hiện còn mới ở nước ta. Tác giả tin rằng việc thành lập công ty đền bù giải tỏa sẽ phần nào giải quyết được một số khó khăn hiện nay trong công tác bồi thường giải phóng mặt bằng, sẽ cân bằng được lợi ích của Nhà nước, người bị thu hồi đất, chủ đầu tư. Sẽ thu hút được chính sách đàu tư của các nước vào Việt Nam. Vì nếu vấn đề bồi thường cứ kéo dài sẽ ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện dự án và cơ hội kinh doanh.
Khi hoạt động thì sẽ thấy được ưu điểm và khuyết điểm của nó. Không có gì là hoàn mỹ cả nhưng theo tác giả nghĩ khi hoạt động sẽ bộc lộ thế mạnh và điểm yếu. Các cơ quan chức năng và những người thực hiện sẽ biết được cần phải làm gì để càng phát huy mặt mạnh và khắc phục điểm yếu.
3.2.2. về bồi thường tài sản
Kiến nghị về bồi thường tài sản đã được nêu trong phần thực trang. Ở đây chỉ nêu lại một số vấn đề quan trọng là :
Nên ban hành quy định thống nhất về bồi thường nhà vách chung vách tạm.
Nên ban hành thêm quy định về bồi thường trong trường họp không thu hồi đất nhưng bị ảnh hưởng từ việc thu hồi đất: nguồn nước bị ô nhiễm, độ rung, bụi, che khuất tầm nhìn.
Thực hiện đúng theo quy định của pháp luật về bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất góp phần giải quyết triệt để hiện tượng xây nhà ừái phép.
Còn về chính sách bồi thường di chuyển mồ mả thì họp lý là, người được bồi thường về di chuyển mồ mả là người thờ cứng người được chôn trong mộ. Bởi vì, theo tập quán của người Việt thì chỉ có người thân của người chết mới thờ cúng họ và theo lẽ thông thường họ cũng là người di dời mồ mả trên thực tế. Ai là người thờ cúng được xác định dựa vào điều tra, kiểm kê thực tế. Nếu người chết không được thờ cúng, thì mới bồi thường cho người có đất và phải kiểm kra để bảo đảm rằng mộ được di dời.
Như vậy, kết thúc chương 3 đã thấy được một số thực trạng của bồi thường thiệt hại về đất, tài sản gắn liền với đất bên cạnh đó tác giả cũng đưa ra một số kiến nghị góp phàn hoàn thiện pháp luật về bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất trong quy hoạch xây dựng, vấn đề đặt ra trong công tác bồi thường hiện nay là phải đảm bảo hài hòa lợi ích của Nhà nước, người bị thu hồi đất, chủ đầu tư. Nếu thực hiện được như vậy thì sẽ ổn định được cuộc sống của người bị thu hồi đất, ổn định xã hội. Vì vậy việc hoàn thiện pháp luật về bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất trong quy hoạch xây dựng được đặt ra như là một nhu càu cấp thiết, càn phải được thực hiện ngay.
Pháp luật về bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất trong quy hoạch xây dựng
KẾT LUẬN
Đất nước ta hiện nay đang trên đà phát triển theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa và hiện nay Việt Nam trở thành thành viên chính thức của tổ chức thương mại thế giới WTO. Trở thành thành viên của Tổ chức Thương mại thế giới (WTO), nền kinh tế nước ta phải chấp nhận một “sân chơi” bình đẳng trong quan hệ kinh tế quốc tế. Đây là thách thức lớn đối với các ngành sản xuất và dịch vụ trong nước, vì vậy mục tiêu phát triển kinh tế nói riêng và phát triển đất nước nói chung trở thành mục tiêu quan trọng và cấp thiết ở nước ta.
Để phát triển đất nước theo mục tiêu nêu trên thì nhu cầu xây dựng các công trình kinh tế, công trình quốc gia và việc lập quy hoạch xây dựng để phát triển kinh tế ở mỗi vùng, mỗi tỉnh và trên cả nước là điều không thể thiếu được. Đi song song với việc lập quy hoạch xây dựng là công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng. Đây là bước đầu tiên và tiên quyết trong quá trĩnh triển khai dự án theo đúng quy hoạch. Công tác này ảnh hưởng trực tiếp đến người bị thu hồi đất, Nhà nước, chủ đầu tư và điều quan trọng là phải đảm bảo được lợi ích của các đối tượng nêu trên. Người bị thu hồi đất là người góp phần trực tiếp vào sự phát triển kinh tế của đất nước nên họ xứng đáng được hưởng tương xứng với sự phát triển đó đem lại. Phải làm thế nào để người bị thu hồi đất được bồi thường một cách công bằng và tương xứng. Vì vậy, khi lập quy hoạch xây dựng phải làm thế nào để hài hòa được lọi ích của các bên. Trong những năm qua việc xây dựng pháp luật về bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất trong quy hoạch xây dựng ngày càng cụ thể, rõ ràng, và gần như hoàn thiện khi ngày càng đảm bảo được lợi ích của người dân.
Tuy nhiên, do tình hình kinh tế xã hội ngày càng chuyển biến nhanh chóng, nên ở mức độ nhất định thì chính sách bồi thường thiệt hại còn có một số bất cập.
Thứ nhất là ngày càng có nhiều dự án chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp để phát triển công nghiệp, đô thị... đã làm diện tích đất nông nghiệp ngày càng bị thu hẹp. Nếu diện tích đất nông nghiệp bị thu hồi nhiều thì vấn đề an ninh lương thực quốc gia của đất nước sẽ bị ảnh hưởng theo chiều hướng không tốt (thiếu lương thực, không có gạo xuất khẩu). Đi cùng với an ninh lương thực quốc gia là vấn đề thất nghiệp của người có đất sản xuất bị thu hồi, vấn đề đào tạo nghề, giải quyết việc làm cho người bị thu hồi đất là vấn đề khó khăn và là bài toán khó chưa tìm được lời giải hiện nay, vì vậy vấn đề đặt ra là phải bảo vệ đất nông nghiệp (đất trồng lúa). Thứ hai là “giá” trong bồi thường đất khi Nhà nước thu hồi đất trong quy hoạch xây dựng chưa
các quy định để xác định được giá thị trường. Thứ ba, những thiệt hại vô hình từ việc thu hồi đất, những thiệt hại từ việc không thu hồi đất nhưng gây thiệt hại cho người dân từ việc thu hồi đất thì chưa được tính bồi thường như: nguồn nước bị ô nhiễm, độ rung, tiếng ồn, bụi, che khuất tầm nhìn. Nhà nước nên có thêm các quy định về bồi thường trong các trường hợp nêu trên. Thứ tư là về bồi thường tài sản thì chưa giải quyết được tình trạng xây nhà trái phép, không phép. Các cơ quan chức năng phải thường xuyên kiểm ha và phải thực hiện theo đúng quy định của pháp luật. Chính sách bồi thường tài sản cần có thêm bồi thường công trình xây dựng trong các trường hợp đặc thù như: nhà vách chung, vách nhờ.
Vì vậy, để thực hiện được các mục tiêu đã đặt ra thì Nhà nước cần phải hoàn thiện pháp luật về bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất trong quy hoạch xây