Hiện nay, mỗi năm chúng ta mất khoảng 70.000ha đất nông nghiệp cho phát triển công nghiệp và hầu hết diện tích này đều nằm ở khu vực đất đai màu mỡ, phì nhiêu, canh tác lúa lâu năm, đạt năng suất cao. Vì vậy để tránh việc phát triển khu, cụm công nghiệp ừàn lan làm thu hẹp diện tích đất trồng lúa làm ảnh hưởng đến đời sống của người dân và ảnh hưởng đến lương thực quốc gia thì càn phải quy hoạch công nghiệp cho cả vùng để tránh bị trùng lấp, lãng phí, cần rà soát lại quy hoạch tổng thể về sản xuất nông nghiệp. Các dự án về công nghiệp, đô thị, du lịch... có diện tích lớn trước khi phê duyệt, triển khai cần phải có đánh giá chi tiết, cụ thể những tác động đến nhu cầu, sự ổn định sản xuất nông nghiệp của địa phương và của cả nước, đến đời sống kinh tế, tinh thần của nông dân để có hướng giải quyết xử lý cho phù họp. Đối với các khu, cụm công nghiệp, cần điều chỉnh kịp thời, dừng lại các dự án thiếu tính khả thi hoặc quá phức tạp, tốn kém. Đối với các khu, cụm công nghiệp chậm triển khai cần sớm thực hiện, cần xóa “quy hoạch treo”, để phục hồi quỹ đất sản xuất lúa, không tiếp
Các chính sách như “bảo vệ nghiêm ngặt quỹ đất nông nghiệp”, rồi “vạch chỉ đỏ trên từng thửa đất trồng lúa”. Đã phần nào nói lên việc phải làm hiện nay là bảo vệ đất nông nghiệp. Có một vấn đề ít ai nghĩ tới đất nông nghiệp biến thành đất đô thị, đất ở, đất khu công nghiệp thì rất dễ, nhà đầu tư chỉ cần bỏ ra một khoản chi phí để san lấp mặt bằng là xong, có thể xây dựng nhà xưởng hoàn chỉnh. Nhưng nếu làm ngược lại tức là nếu sau này khu công nghiệp làm ăn không hiệu quả lại muốn quay trở lại làm nông nghiệp thì lúc này hết sức khó khăn và tốn kém mà hiệu quả chưa chắc đạt được bao nhiêu. Dầu biết rằng công nghiệp hóa là xu thế tất yếu để phát triển đất nước, nhưng tiến trình phải theo sự quy hoạch chung phù họp với tình hình thực tế của mỗi vùng. Theo tình hình hiện nay thì phong trào quy hoach chẳng những ở cấp tỉnh mà ngay cả cấp huyện. Kiểu quy hoạch chạy theo thành tích, không có tính toán giữa việc được và mất đã “băm nát ruộng vườn một cách vô tội vạ”
Trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nông nghiệp, đặc biệt là việc thu hồi đất nông nghiệp để phát triển các khu công nghiệp, khu đô thị mới và xây dựng kết cấu hạ tầng cần phải đảm bảo được lợi ích của Nhà nước, lợi ích của người nông dân, lợi ích của doanh nghiệp và nhà đầu tư sử dụng diện tích đất đó cũng như lợi ích cộng đồng, bảo đảm đời sống của nhân dân trong khu vực quy hoạch. Nên yêu cầu Chính phủ nên quy định rõ, việc xây dựng phương án giải quyết việc làm, ổn định đời sống cho người dân không còn đất để sản xuất là một bộ phận cấu thành bắt buộc trong phương án bồi thường giải phóng mặt bằng, xây dựng các khu công nghiệp. Đồng thời, quy định cụ thể về kinh phí hỗ trợ chuyển đổi nghề cho những người bị thu hồi đất. Bên cạnh đó, cần phải công khai, minh bạch trong công tác đền bù, giải phóng mặt bằng, hỗ trợ tiền chuyển đổi nghề, bố trí tái định cư... Nhà nước cũng cần quy định rõ trách nhiệm của chủ đàu tư trong việc tuyển dụng lao động nông nghiệp, tham gia chuyển đổi nghề, giải quyết việc làm cho người bị thu hồi đất nông nghiệp. Đe làm được như vậy, thì càn phải làm tốt công tác hướng nghiệp, hướng nghề cho những thanh thiếu niên, phải đào tạo những nghề mà doanh nghiệp cần, phù họp với tình hình đất nước hiện nay, không phải đào tạo những ngành mà nơi đào tạo nghề có mà là đào tạo những nghề sau khi học xong có thể tìm được việc làm, ứng dụng thực tế. Đối với những lao động bị thu hồi đất nhưng tuổi đã cao, khó chuyển đổi nghề thì ở những nơi đó (các địa phương nơi người có đất bị thu hồi sinh sống) chú trọng đến các công tác quy hoạch các nghề truyền thống, tiểu thủ công nghiệp, huy động Hội nông dân, Hội phụ nữ... vào cuộc, nhằm định hướng, dạy nghề, tạo việc làm cho những đối tượng phù họp. Thêm một điều là khi quy hoạch khu công nghiệp thì các nhà đầu tư phải ưu tiên tuyển dụng lao động là người có đất bị thu hồi ừong dự án đó. Khi doanh nghiệp đầu tư vào
Pháp luật về bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất trong quy hoạch xây dựng
dự án thì các doanh nghiệp đã biết cần lao động có chuyên môn như thế nào khi đó thì việc đào tạo nghề có mục đích và định hướng sẽ được đặt ra. vấn đề người lao động không đáp ứng nhu cầu của doanh nghiệp đã được giải quyết. Nhà nước khi thu hồi đất cần thành lập các nguồn quỹ hỗ trợ việc đào tạo nghề. Đẩy mạnh các hoạt động xuất khẩu lao động.
3.2.1.2. Hoàn thiện pháp luật về giả đẩt
Để công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng đạt hiệu quả thì vấn đề giá đất đóng một vai trò hết sức quan trọng. Có nhiều dự án cứ bị “ ì ạch” không tiến hành đúng theo tiến độ quy hoach vì công tác giải phóng mặt bằng gặp khó khăn về vấn đề “giá đất”. Hiện nay thì gặp một số bất cập về vấn đề như: giả sử dụng cho nhiều mục đích,
cơ chế hai giả trong bồi thường (giả Nhà nước và giá thị trường), giả bồi thường đẩt nông nghiệp còn thấp, không những giá đất làm chậm tiến độ thực hiện dự án mà ngày
càng có nhiều đơn thư khiếu nại xoay quanh vấn đề giá trong bồi thường khi nhà nước thu hồi đất.
Chúng ta đang sử dụng chính sách một giá áp dụng thống nhất cho 7 mục đích tài chính: tính thuế sử dụng đất, tính tiền thuê đất và tiền sử dụng đất, tính giá trị quyền sử dụng đất, tiền thuê đất, tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Như ở phần thực trạng đã nói không biết có nên nâng giá hay không? Vì khi nâng giá chỉ những người bị thu hồi đất được hưởng lợi nhưng những người này chỉ chiếm một phần nhỏ còn những người thực hiện nghĩa vụ tài chính đất đai thì rất đông. Vì thế không vì lợi ích của một số người mà làm ảnh hưởng đến nhiều người nói như vậy không có nghĩa là một giá áp dụng cho 7 mục đích. Các cơ quan chức năng cũng như những người quan tâm đến vấn đề giá đất luôn muốn tìm một giải pháp tối ưu cho việc xác định giá họp lý giá để tính tiền bồi thường khi thu hồi đất mà không ảnh hưởng đến các đối tượng còn lại. Giá do ủy ban nhân tỉnh quy định sẽ dùng cho việc thực hiện nghĩa vụ tài
chính còn giá bồi thường sẽ theo giả thị trường.
Giá của Nhà nước thì thấp nên khi bị thu hồi đất người dân được bồi thường không đủ tiền để ổn định cuộc sống. Vì thế có nhiều trường họp người bị thu hồi đất không chịu giao đất vì họ sợ cuộc sống của họ sẽ gặp khó khăn. Vì khi bị thu hồi đất họ bị thiệt hại hữu hình và bên cạnh đó họ cũng bị thiệt hại vô hình như: xa chỗ làm, trường học, mất đi tình làng nghĩa xóm. Vì vậy, khi bị thu hồi đất người dân luôn muốn mình được bồi thường tương xứng với những giá trị mình bị mất đi. Giá Nhà nước thì không đáp ứng được với thực tế, giá Nhà nước luôn ở trạng thái tĩnh và giá thị trường luôn ở trạng thái động. Thị trường luôn biến động. Giá thị trường phải là
nước, tổ chức tư vấn, đều làm méo mó giá thị trường. Tuy nhiên nhiều người vẫn chỉ hiểu giá thị trường là giá mà người ta đã mua bán trên thị trường. Vì vậy, khi thấy giá đất đã ngang mức đó, thì coi đó là giá thị trường. Cách hiểu này chưa đúng, “thuận mua vừa bán” chỉ xuất hiện khi việc mua bán đã thành công. Cho nên nếu áp giá đó cho việc mua bán đang hoặc sắp diễn ra thì đó chưa phải là giá thị trường, vì hai bên chưa thỏa thuận. Các phưomg pháp xác định giá đất chưa đủ để ước tính được giá thị trường của đất đai, chưa có những quy định, quy chuẩn cho việc phân tích, đánh giá số liệu để lựa chọn những số liệu phản ánh đứng với giá thị trường. Vì vậy, để áp dụng được giá thị trường thì việc định giá, thẩm định giá phải đòi hỏi phải có những cán bộ có kiến thức chuyên môn, được đào tạo cơ bản. Khi còn hai loại giá thì sẽ nảy sinh nhiều vấn đề như: thất thu thuế là điều khó tránh. Kéo theo là các loại phí. Do tồn tại hai loại giá, mà giá Nhà nước luôn thấp hơn nhiều so với giá thị trường nên dẫn tới trường hcrp lách thuế khi chuyển nhượng nhà đất. Họp đồng chuyển nhượng không ghi giá thật, mà các bên cố tình khai thấp để đóng thuế, lệ phí theo khung giá nhà nước.. .Điều này làm cho các giao dịch bất động sản không thật.
Vẩn đề giả đất trong bồi thường đất nông nghiệp
Mức giá bồi thường khi thu hồi là một vấn đề hết sức phức tạp, liên quan mật thiết đến đời sống của người dân, nhất là người dân chuyên sống bằng nghề nông. Do đó việc bồi thường đất nông nghiệp phải được quan tâm, phải bồi thường tương xứng với những thiệt hại của người dân.
Việc bồi thường đất nông nghiệp không nên tính theo phương pháp thu nhập mà phải tính: người mua đất không chỉ mua giá trị của đất mà họ mua luôn cả cơ hội được chuyến mục đích sử dụng trong tương lai và người có đất cũng tính giá trị trên những cơ hội đó. Nên bồi thường đất nông nghiệp theo giá thị trường. Bồi thường đất nông nghiệp theo giá thị trường là thế hiện sự bồi thường tương xứng với những thiệt hại của người dân và cũng góp phàn hạn chế quy hoạch sử dụng đất nông nghiệp để xây dựng khu công nghiệp.
3.2.1.3. Thiệt hại vô hình phải được bồi thường
Việc bồi thường giải phóng mặt bằng còn chậm trễ và ngày càng có nhiều đơn thư khiếu kiện về việc thu hồi và bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất là do chính sách bồi thường chưa tương xứng, chỉ bồi thường thiệt hại hữu hình mà những thiệt hại vô hình của người bị thu hồi đất chưa được tính để bồi thường. Vì vậy, khi tính thiệt hại để bồi thường thì phải tính luôn cả những thiệt hại vô hình như: việc xa trường học, nơi làm, bệnh viện, mất đi tình làng nghĩa xóm nếp sống và sinh hoạt lâu nay. Không càn phải quy ra là thiệt hại tinh thần là thiệt hại bao nhiêu phần trăm, mà
33 Ts. Nguyễn Ngọc Điện, Đền bù thỏa đáng, http://www.diaoc.tuoitre.com.vn, cập nhật [9/11/2008]
Pháp luật về bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất trong quy hoạch xây dựng
phải thấy được những thiệt dó để tính bồi thường. Khi thu hồi đất thì cơ quan Nhà nước và các doanh nghiệp phải tính được những thiệt hại đó. Phải làm sao tạo được sống sau khi thu hồi đất phải bằng hoặc tốt hơn cuộc sống trước khi thu hồi đất. Bồi thường không chỉ cỏ những giá trị hữu hình, mà cả những giá trị vô hình mất đi do hệ quả của quá trình giải tỏa đất đai. Nó phát sinh phù họp với logic hoàn thiện pháp luật. “Giải tỏa và bồi thường”33 là một cách gọi nhẹ nhàng nhưng thật chất đây là một cuộc mua bán, nhưng người bán không muốn bán nhưng phải bán vì quyết định thu hồi đất nên mới chấp nhân. Phải bỏ nhà, hoa màu, nơi làm việc và sinh hoạt bao lâu nay. Lẽ ra người buộc phải trao đổi, theo đúng luật chung về trách nhiệm dân sự, có quyền yêu cầu đền bù tất cả những thiệt hại có thật và những hệ quả trực tiếp của hành vi tiềm kiếm lợi ích mà bên kia thực hiện. Sự mất mác có thể thuần túy vật chất, mà cũng có thể mang ý nghĩa tổn thất về tinh thần, đó là thiệt hại do sự tan rã của tình nghĩa làng giềng, làng xóm, của nếp sống, sự đùm bọc lẫn nhau giữa những người cùng chung làng xóm. Phải bồi thường công bằng trên cơ sở thương lượng bình đẳng và tự nguyện, người bị thiệt hại và người gây ra thiệt hại đi đến thỏa thuận chung, đặc biệt là về mức và cách thức bồi thường. Khi hai bên không tìm được sự đồng thuận, thì một trong hai bên phải yêu cầu một người thứ ba, khách quan và có đủ công tâm, đóng vai trò lảm trọng tài phân xử thì đó phải là thẩm phán hoặc trọng tài viên (vì trong cơ chế bồi thường hiện nay, người dân vùng giải tỏa luôn có cảm giác ở giữa vòng vây chỉ gồm những người đối lập với mình ừong cuộc tranh chấp lợi ích: từ ủy ban nhân dân, tổ chức bồi thường và giải phóng mặt bằng, nhà đầu tư. Tất cả điều muốn làm thế nào để người dân chịu di dời).
0 Bồi thường thiệt hại gián tiếp gây ra bởi công tác thu hồi đất
Trong pháp luật hiện hành về bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất chỉ đề cập đến những tổn thất hiện có (thiệt hại trực tiếp). Còn những thiệt hại gián tiếp tuy là có thật nhưng khó xác định. Trong một số trường họp cần phải tính bồi thường cho những thiệt hại gián tiếp như: Đó là những tổn thất do mất vị thế kinh doanh thuận lợi, thất nghiệp do thu nhập giảm. Tùy thuộc vào đặc điểm và mức độ tác đông của quá trĩnh thu hồi đất đến người bị ảnh hưởng, địa phương sẽ đưa ra mức bồi thường cho phù họp.
Thu hồi đất không chỉ dừng lại tại thời điểm Nhà nước nhận được quỹ đất “sạch” từ người có đất bị thu hồi mà kéo dài đến khi nhận được kết quả từ công tác thu hồi đất mang lại. Nhà nước cần có cái nhìn tổng thể, đánh giá các tác động thực tế do công tác
Pháp luật về bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất trong quy hoạch xây dựng
thu hồi đất mang lại ở hiện tại và cả trong tưomg lai để cho ra đời chính sách bồi thường thiệt hại thật sự có hiệu quả. Từ những vấn đề nêu trên nên có thêm quy định bồi thường cho người bị thiệt hại gián tiếp do công tác thu hồi đất gây ra.
3.2.1.4. Nên thành lập Tống công ty đền bù giải tỏa
Nhiều năm qua, vấn đề đền bù giải tỏa luôn khiến cho các chủ đầu tư dự án đau đầu. Các cấp chính quyền khi đụng vào vấn đề này luôn gặp phải hàng loạt khó khăn và đối diện với hàng ngàn trường họp khiếu kiện.
Công ty Đức Khải34 dẫn chứng: "Trong số 60 tỉnh, thành phố được khảo sát thì cỏ 55 tỉnh, thành phố cỏ dự án chậm giải phóng mặt bằng với tổng số 1.273 dự án (tổng diện tích là 31.288 ha). Riêng tại Thành phố Hồ Chí Minh, tính từ năm 1998 đến nay, còn gàn 50% số dự án đang tiếp tục giải phóng mặt bằng, ảnh hưởng tới 102 ngàn hộ dân, trong đó hiện còn gần 5.000 hộ đang chờ được tái định cư". Theo đó, Hà Nội có 164 dự án chậm triển khai giải phóng mặt bằng, Đồng Nai: 121, Hưng Yên: 75, Bắc Ninh: 57, Hậu Giang: 54, Đồng Tháp: 51, Thành phố Hồ Chí Minh: 51, Khánh Hòa: 42, Quảng Ninh: 38... Địa phưorng có diện tích vướng mắc về đền bù giải tỏa ít nhất là tỉnh Phú Thọ với 520 ha và nhiều nhất là Đồng Nai với 3.018 ha. Cũng theo điều tra khảo sát của Công ty Đức Khải, việc giải phóng mặt bằng ở các địa phưorng đều chậm so với quy định và thường phải kéo dài từ 18 tháng đến 5 năm, cá biệt có một số dự án kéo dài đến 10 năm, nhiều nguyên nhân khác như do nhà đầu tư không có đủ khả năng