Ngân hàng TMCP Quân Đội
Theo tài liệu „Hƣớng dẫn thẩm định dự án đầu tƣ‟ (kèm theo Quy trình nghiệp vụ tín dụng QTNV_01/MCSB-TINDUNG) của Ngân hàng TMCP Quân Đội, nội dung thẩm định tài chính dự án bao gồm :
a. Thẩm định tổng vốn đầu tƣ
Việc thẩm định tổng vốn đầu tƣ là rất quan trọng để tránh việc khi thực hiện, vốn đầu tƣ tăng lên hoặc giảm đi quá lớn so với dự kiến ban đầu, dẫn đến việc không cân đối đƣợc nguồn, ảnh hƣởng đến hiệu quả và khả năng trả nợ của dự án. Xác định tổng vốn đầu tƣ sát thực với thực tế sẽ là cơ sở để tính toán hiệu quả tài chính và đánh giá khả năng trả nợ của dự án.
Trong phần này, CBTĐ phải xem xét, đánh giá tổng vốn đầu tƣ của dự án đã đƣợc tính toán hợp lý hay chƣa, tổng vốn đầu tƣ đã tính đủ các khoản cần thiết chƣa, cần xem xét các yếu tố làm tăng chi phí do trƣợt giá, phát sinh thêm khối lƣợng, dự phòng việc thay đổi tỷ giá ngoại tệ nếu dự án có sử dụng ngoại tệ ...
Ngoài ra, CBTĐ cũng cần tính toán, xác định xem nhu cầu vốn lƣu động cần thiết ban đầu để đảm bảo hoạt động của dự án sau này nhằm có cơ sở thẩm định giải pháp nguồn vốn và tính toán hiệu quả tài chính sau này.
b. Thẩm định về nguồn vốn đầu tƣ và kế hoạch trả nợ của dự án
Trên cơ sở tổng mức vốn đầu tƣ đƣợc duyệt, CBTĐ rà soát lại từng loại nguồn vốn tham gia tài trợ cho dự án, đánh giá khả năng tham gia của từng loại nguồn vốn, từ kết quả phân tích tình hình tài chính của chủ đầu tƣ để đánh giá khả năng tham gia của nguồn vốn chủ sở hữu (Vốn tự có). Chi phí của từng loại nguồn vốn, các điều kiện vay đi kèm của từng loại nguồn vốn.
CBTĐ phải cân đối giữa nhu cầu vốn đầu tƣ và khả năng tham gia tài trợ của các nguồn vốn dự kiến để đánh giá tính khả thi của các nguồn vốn thực hiện dự án.
Tính toán mức cho vay, thời hạn cho vay và trả nợ
Mức cho vay:
Mức cho vay = Tổng nhu cầu vốn đầu tƣ của dự án
- Vốn chủ sở hữu của chủ đầu tƣ
- Vốn khác (nếu có) Thời hạn cho vay
Thời hạn cho vay = Thời gian xây dựng cơ bản + Thời gian trả nợ Thời hạn trả nợ
Thời hạn trả nợ = Mức cho vay
Phƣơng án trả nợ vốn vay - Thời hạn vay
- Thời gian ân hạn (nếu có) - Số tiền trả nợ trong 1 kỳ - Nguồn trả nợ
c. Thẩm định về hiệu quả tài chính của dự án
Trong quá trình đánh giá hiệu quả về mặt tài chính của dự án, có hai nhóm chỉ tiêu chính cần thiết phải đề cập, tính toán cụ thể, gồm có:
- Nhóm chỉ tiêu về tỷ suất sinh lời của dự án:
+ NPV (Net Present Value)
+ IRR (Internal Rate of Return)
+ ROE (Return on Equity) : đối với những dự án có vốn tự có tham gia.
+ Thời gian hoàn vốn.
- Nhóm chỉ tiêu về khả năng trả nợ.
+ Nguồn trả nợ hàng năm. + Thời gian hoàn trả vốn vay.
+ DSCR (chỉ số đánh giá khả năng trả nợ dài hạn của dự án).
DSCR (Debt Service Coverage Ratio) đƣợc tính theo công thức sau: LN sau thuế + Khấu hao + Lãi vay trung, dài hạn
Nợ gốc trung, dài hạn phải trả + Lãi vay trung, dài hạn
Kỳ hạn trả lãi
Bảo đảm nợ vay: Khoản vay đƣợc bảo đảm bằng toàn bộ tài sản của dự án
đƣợc hình thành từ VCSH và vốn vay (bao gồm cả quyền sử dụng đất)
2.2.2 Minh họa: Thẩm định tài chính dự án “Tham gia tài trợ dự án đầu tư xây dựng trụ sở và văn phòng cho thuê của Công ty CP đầu tư CEO (CEO Tower)”
2.2.2.1 Khái quát về dự án và chủ đầu tư
- Tên dự án: Đầu tƣ xây dựng trụ sở và văn phòng cho thuê Tháp CEO. - Chủ đầu tƣ: CÔNG TY CP ĐẦU TƢ C.E.O.
- Địa điểm đầu tƣ: Lô đất HH2-1, Phạm Hùng - Mỹ Đình - Từ Liêm – Hà Nội.
- Quy mô: 27 tầng vao và 2 tầng hầm. - Diện tích lô đất: 1345 m2 - Diện tích xây dựng: 755m2 - Tổng vốn đầu tƣ: 204,073 tỷ đồng VCSH: 80.348.365.262 đồng Vốn vay Ngân hàng: 80.000.000.000 đồng Huy động khác: 38.724.634.738 đồng
- Thời gian vay: 7 năm (ân hạn 1 năm trả nợ 6 năm).
- Tài sản bảo đảm: Quyền sử dụng đất và các tài sản hình thành trên đất - Tiến độ triển khai thực hiện: Dự kiến sẽ bắt đầu thi công vào quý II/2007 và hoàn thành vào quý III/2009.
Chủ đầu tƣ
- Địa chỉ: Số 49, nhà TT4 Khu ĐTM Mỹ Đình - Mỹ Đình - Từ Liêm – Hà Nội.
- Vốn điều lệ: 100.000.000.000 VNĐ.
- Số ĐKKD: 0103016491 do Sở KH – ĐT TP Hà Nội cấp thay đổi lần 2 ngày 28/09/2007.
- Ngành nghề kinh doanh chính: Đầu tƣ kinh doanh cho thuê văn phòng, kinh doanh khách sạn, đầu tƣ xây dựng nhà, khu công nghiệp, khu du lịch và các khu vui chơi, giải trí...
- Cơ cấu vốn góp thực tại thời điểm tháng 12/2007
TT Tên cổ đông Số CP sở
hữu Tỷ lệ Loại CP
I Cổ đông sáng lập 5.100.000 59,30 % Phổ thông
Đoàn Văn Bình 1.850.000 21,51 % Phổ thông
Đỗ Phƣơng Anh 51.000 0,59 % Phổ thông
Đào Minh Quang 1.799.000 20,91 % Phổ thông
Công ty Tài chính Bƣu Điện 400.000 4,65 % Phổ thông
Công ty CK Thăng Long 500.000 5,81 % Phổ thông
Ngân hàng Quân Đội 500.000 5,81 % Phổ thông
II Các cổ đông khác 3.500.000 40,69 % Phổ thông
Tổng cộng 8.600.000 100 % Phổ thông
- Hồ sơ pháp lý
+ Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh, mã số thuế Công ty CP Đầu tƣ CEO.
+ Sổ đăng ký cổ đông.
+ Quyết định của HĐQT bổ nhiệm lãnh đạo của doanh nghiệp: Chủ tịch
HĐQT, Giám đốc, Kế toán trƣởng Công ty CP Đầu tƣ CEO.
+ Báo cáo tài chính 2 năm 2005 và 2006 gồm có: Bảng cân đối kế toán, Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh, Thuyết minh báo cáo tài chính, báo cáo tình hình hoạt động kinh doanh, hoạt động đầu tƣ của doanh nghiệp, tình hình quan hệ với các tổ chức tín dụng.
Nhận xét: Hồ sơ của CEO là đầy đủ, đúng quy định của pháp luật. Công ty đang tiến hành hoạt động sản xuất kinh doanh bình thường.
- Lịch sử phát triển của khách hàng và tình hình tài chính
Công ty CP đầu tƣ CEO (Tên cũ: Công ty TNHH Thƣơng mại, Xây dựng và Công nghệ Việt Nam) đƣợc thành lập từ năm 2001 với đăng ký kinh doanh số 0102003701. Công ty hoạt động trên nhiều lĩnh vực nhƣ đầu tƣ, kinh doanh, xây dựng, tƣ vấn , sản xuất và đào tạo.
Từ khi thành lập cho đến nay, Công ty chủ yếu kinh doanh trên lĩnh vực đầu tƣ các Dự án bất động sản và kinh doanh thép. Công ty đã là nhà phân phối thép cho các công trình lớn nhƣ Cầu vƣợt Mai Dịch, Cầu Đà Rằng, Cầu đuờng Hồ Chí Minh...Việc kinh doanh thép tạm dừng cho đến cuối năm 2004 để tập trung vào đầu tƣ kinh doanh các Dự án bất động sản. Hiện nay Công ty (liên doanh với Vinaconex 9) là chủ của Dự án đầu tƣ xây dựng hạ tầng kỹ thuật Khu dô thị Chi Đông gần sân bay quốc tế Nội Bài, Dự án đầu tƣ xây dựng trụ sở kết hợp văn phòng cho thuê – Tháp CEO – CEO Tower trên đƣờng Phạm Hùng, Hà Nội. Dự án xây dựng khu nhà ở N1 + N3 đô thị Quốc Oai tại Hà Tây, Dự án trƣờng Cao đẳng kinh tế kỹ thuật Đại Việt tại Bắc Ninh (sẽ trở thành trƣờng Đại học theo lộ trình 2 – 3 năm). Công ty cũng đang tích
cực hoàn tất thủ tục làm chủ đầu tƣ một số dự án khác tại Hà Nội và các tỉnh lân cận.
Tình hình hoạt động sản xuất kinh doanh và tài chính của khách hàng đƣợc thể hiện ở các bảng dƣới đây:
Bảng 2.2: Bảng cân đối kế toán của C.E.O (2004 – 2006)
Các chỉ tiêu Năm 2004 Năm 2005 Năm 2006
TÀI SẢN 21.276 27.966 29.604 Tài sản ngắn hạn 11.901 19.474 20.355 Tài sản dài hạn 9.347 8.492 9.249 NGUỒN VỐN 21.276 27.966 29.604 Nợ phải trả 15.418 23.414 23.663 Vốn chủ sở hữu 5.858 4.552 5.941
(Nguồn: Báo cáo tài chính đã được kiểm toán của C.E.O)
Tổng tài sản của công ty có xu hƣớng tăng trong 3 năm gần đây cho thấy công ty đang tiếp tục phát triển. Tài sản ngắn hạn tăng là chủ yếu, nguyên nhân do hàng tồn kho tăng mạnh qua các năm mà chủ yếu là chi phí sản xuất kinh doanh dở dang các dự án Chi Đông – Vĩnh Phúc và dự án Quốc Oai. Tài sản dài hạn thay đổi không đáng kể, chỉ giảm nhẹ trong năm 2005 và tăng trở lại trong năm 2006.
Nhìn chung, tổng tài sản và tổng nguồn vốn tiếp tục tăng qua các năm tuy nhiên vốn chủ sở hữu còn nhỏ. Cơ cấu tài sản và nguồn vốn của công ty phản ánh tình hình công ty đang trong giai đoạn triển khai các dự án.
Bảng 2.3: Báo cáo kết quả SXKD của C.E.O (2004 – 2006)
Đơn vị: Tỷ đồng
Chỉ tiêu Năm 2004 Năm 2005 Năm 2006
Doanh thu từ bán hàng, CCDV 8.070 0 0
Doanh thu từ hoạt động tài chính 66 631 539
Chi phí khác 330 1.859 0
Lợi nhuận sau thuế 4.6 (1.305) 389
(Nguồn: Báo cáo tài chính đã được kiểm toán của C.E.O)
Bảng 2.4: Một số chỉ tiêu tài chính doanh nghiệp của C.E.O
Chỉ tiêu
Đơn vị tính
Năm 2006 Năm 2005
1. Cơ cấu tài sản và nguồn vốn 1.1 Cơ cấu tài sản
Tài sản ngắn hạn/Tổng tài sản % 68,76 69,64
Tài sản dài hạn/Tổng tài sản % 31,24 30,36
1.2 Cơ cấu vốn
Nợ phải trả/Tổng nguồn vốn % 79,93 83,72
VCSH/Tổng nguồn vốn % 20,07 16,28
2. Khả năng thanh toán
Khả năng thanh toán ngắn hạn Lần 0,86 0,83
Khả năng thanh toán nhanh Lần 0,3 0,65
3. Tỷ suất sinh lời
Lợi nhuận sau thuế/Doanh thu % 72,16 -
Lợi nhuận sau thuế/VCSH % 6,55 -
Nhìn chung, trong giai đoạn 2004 – 2006 công ty tập trung nhiều cho công tác triển khai và chuẩn bị đầu tƣ các dự án bất động sản lớn. Công tác chuẩn bị phát sinh nhiều chi phí trong khi công ty không tiến hành sản xuất kinh doanh nên tình hình tài chính của công ty chƣa đƣợc tốt.
Trong năm 2007, công ty đã tiến hành chuyển đổi hình thức ở hữu từ TNHH sang công ty CP và lựa chọn đƣợc các cổ đông lớn là các tổ chức tài chính lớn, có uy tín đồng thời bắt tay vào thực hiện các dự án. Dự kiến khi các dự án mang lại doanh thu thì lợi nhuận cũng nhƣ tình hình tài chính của công ty sẽ thay đổi lớn theo chiều hƣớng đi lên.
2.2.2.2 Thẩm định dự án “Tham gia tài trợ để đầu tư xây dựng dự án trụ sở và văn phòng cho thuê CEO Tower” theo báo cáo thẩm định của Ngân hàng TMCP Quân Đội
Hồ sơ pháp lý của dự án
Hồ sơ của dự án gồm các văn bản sau:
- Đơn xin vay vốn số 07/CV-CEO ngày 22/01/2008
- Dự án đầu tƣ xây dựng trụ sở giao dịch tháp CEO (CEO Tower) tại khu đất HH2-1, khu đô thị Mễ Trì Hạ, Từ Liêm, Hà Nội.
- Quyết định phê duyệt dự án đầu tƣ số 01/2007/QĐ-HĐQT ngày 06/04/2007 của HĐQT Công ty CP đầu tƣ CEO.
- Hồ sơ thiết kế cơ sở và hồ sơ thiết kế bản vẽ thi công của dự án CEO Tower đã đƣợc thẩm định bởi Sở xây dựng Hà Nội và Viện khoa học và công nghệ - Bộ Xây dựng.
- Quyết định phê duyệt thiết kế kỹ thuật và tổng dự toán dự án CEO Tower số 04/2007/QĐ-CTHĐQT ngày 06/04/2007 của HĐQT công ty CP đầu tƣ CEO.
- Quyết định phê duyệt thiết kế bản vẽ thi công phần tầng hầm và phần thân số 11/2007/QĐ-CTHĐQT ngày 22/06/2007 và ngày 06/10/2007 của Chủ tịch HĐQT công ty CP đầu tƣ CEO.
- Quyết định số 2847/QĐ-UBND ngày 13/07/2007 của Uỷ ban nhân dân thành phố Hà Nội về việc cho công ty CP đầu tƣ CEO thuê 1345m2 đất tại khu đô thị mới Mễ Trì Hạ, Từ Liêm, Hà Nội.
- Hợp đồng thuê đất số 185-07/HĐTĐTN ngày 24/07/2007 giữa Sở tài nguyên môi trƣờng và nhà đất Hà Nội và công ty CP đầu tƣ CEO.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AĐ 692008 của UBND TP Hà
Nội cấp cho công ty CP đầu tƣ CEO ngày 09/10/2007.
- Công văn số 4149/TNMTNĐ-QLMT, KT&TV ngày 10/11/2005 về việc
thoả thuận môi trƣờng dự án ĐTXD toà nhà HH2-1, Từ Liêm, Hà Nội.
- Giấy chứng nhận thẩm quyền về phòng cháy chữa cháy số 44/CNTD- PCCC ngày 29/01/2007 của Công an TP Hà Nội.
- Công văn số 929/CTP-BDA$ ngày 22/11/2004 V/v cho phép CEO
Tower đấu nối hạ tầng kỹ thuật khu đô thị mới Mễ Trì Hạ.
- Ngoài ra còn có các văn bản chỉ đạo, hƣớng dẫn, tham gia ý kiến của các cấp ngành có liên quan đối với dự án.
Nhận xét: Hồ sơ của dự án là đầy đủ các thủ tục pháp lý và đầy đủ các căn cứ, điều kiện để tiến hành thi công xây dựng. Đồng thời công ty cam kết sẽ bổ sung các văn bản, tài liệu theo tiến độ thực hiện dự án.
Thẩm định thị trƣờng
Một số nét về Thị trƣờng văn phòng cho thuê
Thị trƣờng văn phòng cho thuê hình thành vào đầu những năm 1990 khi Việt Nam lần đầu tiên mở rộng cửa đón nhận các công ty và dự án đầu tƣ nƣớc ngoài. Trong những năm gần đây, nền kinh tế ngày càng phát triển và mở rộng mạnh mẽ, kéo theo nhu cầu thuê văn phòng cũng gia tăng nhanh chóng, khiên thị trƣờng phát triển và hoạt động khá hiệu quả.
Phân loại văn phòng TIÊU CHÍ HẠNG A HẠNG B HẠNG C Diện tích Các văn phòng có diện tích lớn, thiết kế mặt sàn để mở, tổng diện tích từ 5000 m2 trở lên. Diện tích phải ở cỡ vừa trở lên. Khách hàng chỉ yêu cầu đơn thuần về mặt bằng.
Vị trí văn phòng Văn phòng cho thuê
nằm tại các toà nhà có vị trí đẹp, cao cấp thuộc trung tâm TP, dễ tiếp cận.
Vị trí toà nhà có thể nằm hơẫm
trung tâm TP,
không đòi hỏi phải nằm ở những vị trí thật cao cấp.
Thƣờng ở chỗ kém thuận lợi hơn hạng A và hạng B.
Kiến trúc Kiến trúc nổi bật. Đạt chuẩn ở mức
bình thƣờng.
Không nặng về mặt trang trí, thiết kế.
Chất lƣợng dịch vụ Chất lƣợng dịch vụ
hoàn hảo, thiết bị máy móc hiện đại.
Chất lƣợng dịch vụ ở mức hợp lý.
Mức độ dịch vụ yêu cầu không cao, thiếu chỗ để xe. Khách hàng chủ yếu Khách hàng là các tổ chức quốc tế, các công ty tài chính và các tập đoàn kinh tế lớn, có uy tín của nƣớc ngoài. Khách hàng là các công ty nƣớc
ngoài hoặc Việt Nam.
Khách hàng là các
công ty doanh
nghiệp Việt Nam.
Cung văn phòng tại Hà Nội
Thị trƣờng văn phòng hạng tại Hà Nội đã và đang hoạt động tốt, với tổng số là 10 toà nhà văn phòng hạng A tƣơng đƣơng 95.000 m2, 26 toà nhà hạng B với tổng diện tích khoảng 172.020 m2. Kể từ năm 2000, tỷ kệ cho thuê trung bình đạt trên mức 80% và đã đạt 99% trong 3 năm gần đây. Từ
