6. Cấu trỳc luận văn:
1.3.2.Tỡnh hỡnh cụng tỏc xõy dựng cơ sở dữ liệu địa chớnh ở Việt Nam và một số
nước trờn thế giới.
1.3.2.1 Tỡnh hỡnh xõy dựng cơ sở dữ liệu địa chớnh ở Việt Nam
Trong nhiều năm qua, cỏc địa phương đó quan tõm, tổ chức triển khai xõy dựng CSDL địa chớnh ở nhiều địa bàn gắn với đo đạc lập bản đồ địa chớnh, đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và cỏc tài sản khỏc gắn liền với đất. Một số tỉnh (điển hỡnh như Đồng Nai, An Giang, Vĩnh Long) và một số quận, thị xó, thành phố trực thuộc tỉnh khỏc (Hải Phũng, Nam Định, Thừa Thiờn Huế, Bỡnh Thuận, Hồ Chớ Minh) đó cơ bản xõy dựng CSDL địa chớnh và đó tổ chức quản lý, vận hành phục vụ yờu cầu khai thỏc sử dụng rất hiệu quả và được cập nhật biến động thường xuyờn ở cỏc cấp tỉnh, huyện.
Hỡnh 1.5. Trang web cung cấp thụng tin địa chớnh trờn mạng Internet xó Đụng Thành, huyện Bỡnh Minh, tỉnh Vĩnh Long [21]
Tuy nhiờn, nhiều địa phương cũn lại việc xõy dựng CSDL địa chớnh mới chỉ dừng lại ở việc lập bản đồ địa chớnh và hồ sơ địa chớnh dạng số cho riờng từng xó ở một số địa bàn mà chưa được kết nối, xõy dựng thành CSDL địa chớnh hoàn chỉnh nờn chưa được khai thỏc sử dụng hiệu quả và khụng cập nhật biến động thường xuyờn. Nguyờn nhõn chủ yếu của tỡnh trạng trờn là do nhận thức về CSDL địa chớnh hiện nay chưa đầy đủ, việc đầu tư xõy dựng CSDL địa chớnh ở cỏc địa phương chưa đồng bộ và cỏc bước thực hiện chưa phự hợp.
Ở nước ta, hệ thống bản đồ và hồ sơ địa chớnh là 2 loại dữ liệu cơ bản để xõy dựng CSDL địa chớnh phục vụ quản lý đất đai. Tuy nhiờn, hệ thống dữ liệu bản đồ ở nước ta cũn chưa đầy đủ, độ chớnh xỏc khụng cao và chưa được chuẩn húa trọn vẹn, đặc biệt với cỏc bản đồ được lập từ những năm 90 của thế kỷ trước do những nguyờn nhõn khỏc nhau như chiến tranh, hoàn cảnh kinh tế,... Với sự nỗ lực rất lớn của toàn ngành quản lý đất đai cũng như sự ỏp dụng cụng nghệ hiện đại, từ những năm 1990 trở lại đõy, cụng tỏc thành lập bản đồ địa chớnh ở nước ta đó cú những bước tiến như cả nước đó thực hiện đo đạc lập bản đồ địa chớnh với khoảng 76% diện tớch cần đo đạc tớnh đến thỏng 11/2011. Nhưng vấn đề tồn tại trong quỏ trỡnh hoàn thiện CSDL địa chớnh mà nước ta đang mắc phải là dữ liệu bản đồ cũn nằm ở nhiều định dạng khỏc nhau (chủ yếu là *.dgn của Microstation và *.dwg / *.dxf của Auto CAD).
Trong khi đú, hệ thống sổ sỏch cũ nỏt, hư hỏng, khụng được cập nhật thường xuyờn và thiếu đồng bộ. Mặc dự, cụng nghệ thụng tin đó được ỏp dụng ở nước ta để quản lý hồ sơ địa chớnh, tuy nhiờn, nú mới chỉ như một phương tiện để soạn thảo và lưu trữ cỏc văn bản ở hầu hết cỏc đơn vị thuộc khu vực đụ thị và cỏc đơn vị cấp huyện trở lờn ở khu vực nụng thụn. Đõy cũng là mức độ thấp nhất của việc ỏp dụng cụng nghệ thụng tin. Cỏc dữ liệu bản đồ và cỏc dữ liệu trong văn bản được xõy dựng khụng được lưu trữ theo cỏc nguyờn tắc tổ chức của CSDL, hay núi khỏc đi là được xõy dựng khụng theo một quy chuẩn dữ liệu nhất định. Điều này dẫn đến việc phõn tớch và xử lý thụng tin vẫn rất khú khăn, năng suất lao động thấp, khả năng xảy ra sai sút lớn.
Thực tế ở nước ta đó sử dụng khụng ớt cỏc phần mềm khỏc nhau để hỗ trợ việc xõy dựng CSDL địa chớnh như MS Access, PLIS, CILIS, VILIS,… Một trong những CSDL địa chớnh được triển khai thử nghiệm trong thực tế là CSDL được xõy dựng bởi phần mềm ViLIS. ViLIS là phần mềm được biết đến nhiều nhất ở Việt Nam và từ năm 2007, Bộ TN&MT đó cú Quyết định cho phộp sử dụng thống nhất phần mềm này tại VPĐKQSDĐ cấp tỉnh và cấp huyện phục vụ cụng tỏc quản lý nhà nước về đất đai ở địa phương. Nhưng thực tế, hiệu quả ỏp dụng cỏc phần mềm này vào cụng tỏc quản lý hệ thống hồ sơ địa chớnh ở nước ta cũn thấp do nhiều nguyờn nhõn khỏc nhau. Hơn nữa, trỡnh độ tin học của cỏn bộ địa chớnh cũng như khả năng cơ sở hạ tầng cũn chưa đồng bộ ở cỏc địa phương.
1.3.2.2 Tỡnh hỡnh xõy dựng cơ sở dữ liệu địa chớnh một số nước trờn thế giới
Việc ứng dụng cụng nghệ vào xõy dựng CSDL địa chớnh ở cỏc nước trờn thế giới đó được thực hiện và đưa vào thực tiễn thu được nhiều thành tựu khả quan. Đặc biệt, ở những nước phỏt triển việc ứng dụng cụng nghệ (vớ dụ như GIS) trong xõy dựng CSDL địa chớnh, tớnh toỏn giỏ trị đất đai đó trở nờn phổ biến, phục vụ đắc lực cho cụng tỏc quản lý đất đai và phỏt triển của thị trường bất động sản. Hiện nay, quản lý đất đai tại cỏc nước phỏt triển và cỏc nước cú nền kinh tế mới nổi như Thụy Điển, Hà Lan đó đạt đến mức độ tương đối hoàn thiện, là những mụ hỡnh quản lý mà Việt Nam cần nghiờn cứu để tiếp thu cỏc ưu điểm một cỏch chọn lọc sao cho phự hợp với tỡnh hỡnh thực tế ở nước ta.
a, Thụy Điển
Thụy Điển một nước đó phỏt triển thuộc vựng Bắc Âu, hệ thống hồ sơ địa chớnh của Thụy Điển cú những ưu điểm sau:
Do Thụy Điển cụng nhận quyền sở hữu tư nhõn về đất đai của người dõn nờn chỉ cần cú một loại giấy chứng nhận quyền sở hữu bất động sản (gồm: đất, nhà, tài sản gắn liền với đất). Điều này dẫn đến hệ quả: cụng tỏc đăng ký bất động sản và cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu bất động sản sẽ đơn giản hơn nhiều so với việc đăng ký quyền sử dụng đất và đăng ký quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất ở Việt Nam.
Thuỵ Điển xõy dựng được ngõn hàng dữ liệu đất đai (LDBS) vào năm 1995, trong ngõn hàng này mỗi đơn vị tài sản cú cỏc thụng tin sau:
- Khu vực hành chớnh nơi cú bất động sản, địa chỉ, vị trớ trờn trớch lục bản đồ địa chớnh, toạ độ của bất động sản và cỏc cụng trỡnh xõy dựng.
- Diện tớch của bất động sản. - Giỏ trị tớnh thuế.
- Tờn, địa chỉ và sổ đăng ký cụng dõn của chủ sở hữu, thụng tin về việc cú bất động sản đú khi nào và như thế nào.
- Sơ đồ cụng trỡnh xõy dựng và quy định được ỏp dụng cho trường hợp cụ thể đú. - Số lượng thế chấp.
- Thụng tin về quyền thụng hành địa dịch.
- Cỏc biện phỏp kỹ thuật và chớnh thức được thực hiện, số tra cứu đến cỏc bản đồ và cỏc tài liệu lưu trữ khỏc.
Đồng thời, LDBS được kết nối tới cỏc CSDL địa lý của Thụy Điển thụng qua hệ thống tọa độ. Cỏc CSDL địa lý cú chứa cỏc thụng tin về địa hỡnh, sử dụng đất, thủy văn, thực vật,...
Thụng tin cơ bản trong LDBS được cập nhật hàng ngày bởi Cơ quan đăng ký đất và Cơ quan địa chớnh. Ngoài ra, cỏc cơ quan khỏc chịu trỏch nhiệm về cỏc hoạt động xó hội sẽ cập nhật cỏc vấn đề cú liờn quan đến lĩnh vực của họ. Cỏc chớnh quyền địa phương chịu trỏch nhiệm về việc lập bản đồ địa hỡnh tỉ lệ lớn, về địa chỉ, quy hoạch sử dụng đất và cỏc cơ quan này cũng sẽ cập nhật cỏc thụng tin vào hệ thống trờn. Cơ quan quản lý hệ thống đường sẽ cập nhật tin tức về cỏc đường cụng cộng. Cơ quan bảo vệ mụi trường chịu trỏch nhiệm về cỏc quy định sử dụng đất dành cho mụi trường. Cơ quan Thuế chịu trỏch nhiệm về mức thuế và cỏc thụng tin cú liờn quan đến dõn số. Cơ quan đăng ký nhà nước cú trỏch nhiệm về cỏc thụng tin của cỏc nhõn viờn làm thủ tục phỏp lý,... và việc cập nhật của cỏc cơ quan phải tuõn theo luật phỏp.
Hơn thế nữa, nguyờn tắc cơ bản của Chớnh phủ Thuỵ Điển là tất cả cỏc thụng tin cú trong cơ quan Nhà nước (trong đú cú cả ngõn hàng dữ liệu đất đai) đều phải được cụng khai phục vụ cho việc tỡm hiểu thụng tin miễn phớ. Điều này tạo điều
kiện thuận lợi cho người dõn tỡm hiểu thụng tin về bất động sản mỡnh muốn mua. Nhiều người trong xó hội sẽ thu thập thụng tin vào hệ thống của mỡnh và bổ sung cỏc thụng tin khỏc, tạo thành thụng tin giỏ trị tăng và sau đú là phỏt triển kinh doanh.
b. Hà Lan
Cơ quan đăng ký đất đai và quản lý hồ sơ địa chớnh của Hà Lan là Kadaster, đó thiết lập ra hệ thống Kadaster-on-line được đỏnh giỏ là một trong những hệ thống cung cấp thụng tin đất đai thành cụng nhất trờn thế giới với giải thưởng Winner of the e-Europe Awards for e-Government 2005. Thụng tin được cung cấp qua cổng Internet với 22 triệu lượt truy cập mỗi năm. Quan điểm của khỏch hàng về đăng ký đất là rất hài lũng với Kadaster vỡ:
• Gian lận: 2 vụ trong vũng 10 năm qua • Độ tin cậy
– Hàng năm cú rất ớt cỏc vụ kiện
– Chuyờn viờn độc lập trong trường hợp cú cỏc vụ ỏn • Nhanh
– Cấp số phỏp lý trực tuyến
– Chuyển nhượng trong vũng 1 ngày – Thụng tin cụng bố trờn internet • Rẻ
– Phớ chuyển nhượng 90 euro – Phớ đo đạc 800 euro
– Thụng tin 2,95 euro
– Nộp 6% thuế chuyển nhượng vào ngõn sỏch nhà nước • Chắc chắn
– Đầy đủ, chớnh xỏc và mang tớnh thời sự [19].
Sở dĩ như vậy vỡ Kadaster-on-line được xõy dựng trờn cơ sở điều tra rất kỹ lưỡng về nhu cầu của người sử dụng. Do đú mà mặc dự thời gian xõy dựng kộo dài nhưng khi được đưa vào hoạt động, Kadaster-on-line đó trở thành một hệ thống hoạt động rất hiệu quả. Kadaster-on-line cung cấp 2 loại hỡnh dịch vụ chớnh là:
- Kadaster-on-line cho người sử dụng chuyờn nghiệp (cỏc nhà chuyờn mụn) trong lĩnh vực quản lý đất đai và bất động sản, cỏc dịch vụ này cú thu phớ.
- Kadaster-on-line product cho tất cả những người dõn bỡnh thường, cỏc dịch vụ này được miễn phớ.
Hỡnh 1.7. Hệ thống Kadaster-on-line của Hà Lan [19]
Những năm gần đõy, chỳng ta cú thể thấy được thực tiễn những bài học trong quản lý đất đai mà Hà Lan cú được, đú là:
- Một trong thuận lợi lớn nhất của Hà Lan là sự kết hợp việc đăng ký đất với địa chớnh. Những chức năng này đó được sỏt nhập ở thế kỷ 19th. Cỏc sơ đồ địa chớnh được hợp nhất năm 2004.
- Cú sự chỳ trọng vào chất lượng của dữ liệu. Cỏc dữ liệu hầu hết định dạng ở dạng số. Trong vũng 30 năm lại đõy, Kadaster đó được tự động húa và số húa hoàn toàn. Điều đú thể hiện ở việc sử dụng rộng rói dữ liệu số qua internet, chuyển nhượng, mua bỏn điện tử, xử lý điện tử, tỡm kiếm dữ liệu nhanh, và phỏt triển sản phẩm mới mẻ. Tất cả những điều đú sẽ làm cho chi phớ tiết kiệm nhất, và chi phớ chuyển nhượng bất động sản và thế chấp thấp.
- Cú sự thống nhất cỏc tập dữ liệu cốt yếu như dữ liệu địa chớnh, điều tra dõn số, dữ liệu và đăng ký địa chớnh của cỏc cỏ nhõn hợp phỏp, và bản đồ địa chớnh, địa
giới. Tất cả đều cú được nhờ vào key registers (đăng ký mó húa) theo một khẩu hiệu: một lần làm, sử dụng nhiều lần.
- Kadaster là cơ quan nhà nước và độc quyền. Trong vũng 15 năm lại đõy, nú cũng đó cụng khai dần, và hướng thẳng tầm nhỡn tới xó hội và ngày càng trở nờn lấy khỏch hàng làm trung tõm hơn bao giờ hết. Giờ đõy, Kadaster cú mối quan hệ rất tốt với khỏch hàng - là cỏc tổ chức tư nhõn, cỏc hiệp hội và cỏc cơ quan nhà nước và cú được hỡnh ảnh của sự tin cậy và ổn định.
Qua sự phõn tớch ở trờn, cú thể thấy rằng tất cả cỏc quốc gia đều đang cố gắng xõy dựng cho mỡnh cỏc cơ sở dữ liệu đất đai, tuy rằng mức độ thành cụng rất khỏc nhau. Kinh nghiệm của những nước đó thành cụng (Hà Lan, Thụy Điển) cho thấy cỏc hệ thống thường được xõy dựng dưới dạng cổng thụng tin trờn mạng Internet ngày càng trở nờn phổ biến và với một khẩu hiệu một lần làm, sử dụng nhiều lần. Đõy thực sự là bài học kinh nghiệm lớn cho Việt Nam cần học tập để xõy dựng CSDL địa chớnh phục vụ quản lý đất đai ở nước ta hiệu quả hơn.