3. Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụngđất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ởt.
5.1 Tình hình thựchiện công tác đăng ký đất đai, cấp GCN của một số nước trên thế giới:
nước trên thế giới:
a. Tại Austalia
Việc đăng ký BĐS do các cơ quan chính phủ của Bang thực hiện. Các cơ quan này là các cơ quan ĐKĐĐ, Văn phòng ĐKĐĐ, cơ quan quản lý đất đai hoặc cơ quan thông tin đất đai. Gồm có các đơn vị văn phòng đăng ký quyền đất đai của Northern Territory – là một bộ phận của Văn phòng đăng ký trung ương, nhiệm vụ của Văn phòng thực hiện đăng ký quyền đất đai theo hệ thống Torrens bao gồm cả các phương tiện tra cứu, hệ thống thông tin đất đai và casc nhiệm vụ đăng kí khác. Hiện nay, tất cả bất động sản đã đăng ký tại Northern Territory đều thuộc hình thức đăng ký quyền theo Torrens. Trong hệ thống Torrens, sổ đăng ký là tập hợp của các bản ghi đăng ký và các bản ghi này lại là bản lưu của giấy chứng nhận quyền. Các loại giao dịch phải đăng ký vào hệ thống là thế chấp, mua bán, cho thuê cũng được ghi trên các giấy chứng nhận này. Từ ngày 01/12/2000, bản lưu giấy chứng nhận không còn được in ra dưới dạng bản giấy mà lưu ở dạng điện tử trừ trường hợp chủ sở hữu yêu cầu in ra để phục vụ cho giao dịch thế chấp.
Cơ quan cấp GCN của bang Victoria: Hệ thống cấp GCN ở bang Victoria là thế thống Torrens. Cơ quan cấp GCN Victoria được thành lập theo luật chuyển nhượng đất đai năm 1958. Cơ quan cấp GCN Victoria có các bộ phận: Dịch vụ đăng ký quyền; Trung tâm thông tin đất đai; Bộ phận đo đạc; Bộ phận tách hợp thửa đất; Văn phòng định giá. Hiện nay hầu hết đất đai và BĐS ở Bang Victoria đã được đăng ký quyền. Các quyền, giao dịch và biến động phải đăng ký là quyền sở hữu, chuyển quyền, thế chấp, tách nhập, quyền địa dịch, quyền giám sát việc sử dụng đất của các BĐS liên quan.
Cơ quan quản lý đất đai Bang New South Wales (NSW): Việc cấp GCN do cơ quan quản lý đất đai của Bang thực hiện. Trong cơ cấu tổ chức của Cơ quan quản lý đất đai có các bộ phận sau: Đo đạc và bản đồ; Bảo vệ tài nguyên
đất; Quản lý đất công; Định giá; Cấp GCN. Hệ thống Torrens được đưa vào NSW theo Luật BĐS 1863. Từ thời điểm này tất cả đất đai do Hoàng gia cấp đều được đăng ký theo quy định của Luật này. Hiện tại, hệ thống hồ sơ cấp GCN của NSW gồm 2 loại song hành là Hồ sơ cũ được lập trong khoảng thời gian 1863 - 1961 và hồ sơ mới được lập từ năm 1961. Hồ sơ cũ được thiết kế duới dạng đóng tập, hồ sơ mới thiết kế dưới dạng tờ rời. Việc chuyển đổi từ hồ sơ cũ sang hồ sơ mới không thực hiện đồng loạt mà thực hiện dần khi có giao dịch hoặc có thay đổi được đăng ký vào hệ thống. Những hồ sơ cũ đã được thay thế vẫn được bảo quản làm tư liệu lịch sử và được sao chụp và được lưu dưới dạng điện tử để tiện tra cứu. Để phục vụ tra cứu, ben cạnh hồ sơ đăng ký, một bản mục lục tên người mua. Mục lục này được lập dưới dạng sổ. Hiện tại quy trình cấp GCN đã được tin học hóa bằng Hệ thống đăng ký quyền đất đai tự động năm 1983 nay thay thế bằng Hệ thống đăng ký quyền tích hợp năm 1999. Đây là hệ thống Torrens được tin học hóa đầu tiên trên thế giới. Từ ngày 04/06/2001 mục lục tên chủ mua trên Microfiche được tích hợp lên hệ thống đăng ký tự động.
b. Cộng hòa Pháp
Chế độ pháp lý chung về đăng ký BĐS được hình thành sau Cách mạng tư sản Pháp. Những nội dung chính của chế độ pháp lý này đã được đưa vào Bộ luật Dân sự 1804. Bộ luật này quy định nguyên tắc về tính không có hiệu lực của việc chuyển giao quyền sở hữu đối với người thứ ba khi giao dịch chưa được công bố, hay nói cách khác là giao dịch nếu chưa công bố thì chỉ là cơ sở để xác lập quyền và nghĩa vụ giữa các bên tham gia giao dịch mà thôi.
Luật ngày 28/03/1895 là đạo luật đầu tiên quy định một cách có hệ thống việc đăng ký tất cả các quyền đối với BĐS, kể cả những quyền không thể thế chấp (quyền sử dụng BĐS liền kề, quyền sử dụng và quyền sử dụng làm chỗ ở) và một số quyền đối nhân liên quan đến BĐS (thuê dài hạn). Luật này cũng quy định cơ chế công bố công khai tất cả các hợp đồng, giao dịch giữa những người còn sống về việc chuyển nhượng quyền đối với BĐS.
Cho dù là công bố công khai tại văn phòng casp GCN hay đăng ký theo Địa bộ Vùng Alsace Moselle, đều phải tuân thủ bốn nguyên tắc chung:
- Hợp đồng, giao dịch phải do Công chứng viên lập: Đây là điều kiện tiên quyết. Điều kiện này không những đảm bảo thực hiện tốt các thủ tục đăng ký về sau mà còn đảm bảo sự kiểm tra của một viên chức công quyền đối với
tính xác thực và hợp pháp của hợp đồng, giao dịch. Nhờ những đặc tính riêng của văn bản công chứng (ngày thánh hiệu lực chắc chắn và giá trị chứng cứ), điều kiện này còn đem lại sự an toàn pháp lý cần thiết để sở hữu, chủ có thể thực hiện quyền sở hữu của mình mà không bị bất kỳ sự tranh chấp nào.
- Tuân thủ dây chuyền chuyển nhượng: Đây chính là nguyên tắc đảm bảo tính tiếp nối trong việc đăng ký: Mọi hợp đồng giao dịch đều không được phép đăng ký nếu như giấy tờ xác nhận quyền sở hữu chủ trước đó chưa đăng ký. Sở dĩ phải đặt ra nguyên tắc này là vì để thông tin đầy đủ cho người thứ 3 thì nhất thiết phải đảm bảo khả năng tái lập một cách dễ dàng thứ tự của các lần chuyển nhượng quyền sở hữu trước đó. Nguyên tắc này có phạm vi áp dụng chung, vì vậy, nếu chủ thể quyền đối với 1 BĐS nào đó quyên đăng ký quyền của mình thì mọi hành vi định đoạt hoặc xác lập quyền về sau này đối với BĐS đó sẽ không được phép đăng ký để có thể phát sinh hiệu đối với người thứ ba. (Nguyễn Văn Chiến, 2006)
- Thông tin về chủ thể: Các hệ thống công bố công khai thông tin về đất đai đều dành một vị trí quan trọng cho mục thông tin về sở hữu chủ. Do vậy cần xác định một cách chính xác và cụ thể các bên liên quan trong hợp đồng, giao dịch. Mọi hợp đồng, văn bản đem đăng ký đều phải ghi rõ họ, tên, địa chỉ nơi cư trú, ngày tháng năm sinh, nơi sinh, họ tên của vợ hoặc chồng, chế độ tài sản trong hôn nhân của các cá nhân tham gia vào hợp đồng, giao dịch, cho dù họ trực tiếp có mặt hay tham gia thông qua người đại diện. Mọi hợp đồng, văn bản liên quan đến 1 pháp nhân đều phải ghi rõ tên gọi, hình thức pháp lý, địa chỉ nơi cư trú của người đại diện của pháp nhân đó. Đối với pháp nhân cũng như cá nhân thì phần cuối của hợp đồng, văn bản đều phải có lời chứng thực của công chứng viên.
- Thông tin về BĐS: Kể từ cuộc cải cách năm 1955, mọi tài liệu đem đăng ký đều phải có đầy đủ thông tin cụ thể về BĐS. Trường hợp có nhiều giao dịch tiếp nối nhau đối với cùng một BĐS thì những thông tin đó phải luôn giống nhau. Đối với mọi BĐS được đem chuyển nhượng, xác lập quyền sở hữu hoặc thừa kế, tặng cho, di tặng, thông tin về BĐS đó phải hoàn toàn phù hợp với thông tin trích lục từ hồ sơ địa chính. Để phân biệt BĐS đó với các BĐS khác thì những thông tin sau đây được coi là không thể thiếu: tên xã nơi có BĐS, số thửa trên bản đồ địa chính, số bản đồ địa chính. Bên cạnh các thông tin này, trong thực tiễn người ta còn ghi thêm: tính chất của BĐS, nội dung địa
chính và tên thường gọi (ví dụ: nhà gốc đa, quán cây sồi...). Pháp luật còn đưa ra một số quy định đặc biệt đối với các phần có thể phân chia của nhà trung cư, cũng như đối với các phần của BĐS đã phân chia giữa nhiều chủ sở hữu, nhằm mục đích xác định rõ các phần đó. Trong hợp đồng, giao dịch cần phải ghi rõ số lô của tài sản được giao dịch, bằng cách mô tả tình trạng phân chia của BĐS chung nếu là nhà chung cư hoặc kèm theo hồ sơ chia lô (nếu là đất chia lô) (Tổng cục quản lý đất đai, 2009).
c. Thụy Điển
Cấp GCN được thực hiện ở Thủy Điển từ thế kỷ 16 và đã trở thành một thủ tục không thể thiếu trong các giao dịch mua bán hoặc thế chấp. Hệ thống ĐKĐĐ ở Thụy Điển cơ bản được hoàn chỉnh từ đầu thể kỷ 20 nhưng vẫn tiếp tục phát triển và hiện đại hóa. Về bản chất hệ thống này là hệ thống đăng ký quyền tương tự hệ thống Torrens. Về mô hình tổ chức, ĐKĐĐ và đăng ký BĐS do các cơ quan khác nhau thực hiện, cả hai hệ thống này hợp thành hệ thống địa chính. Cơ quan đăng ký tài sản do Tổng cục quản lý đất đai (National Land Survey - NLS) thuộc Bộ Môi trường Thụy Điện. Cơ quan đăng ký tài sản trung ương có 53 Văn phòng Đăng ký BĐS đặt tại các địa phương khác nhau. Ngoài ra còn có một số Văn phòng đăng ký tài sản trực thuộc chính quyền tỉnh.
Cơ quan cấp GCN trực thuộc Tòa án trung ương, trong cơ cấu của Bộ Tư pháp, Cơ quan cấp GCN có 93 Văn phòng ĐKĐĐ; mỗi văn phòng cấp GCN trực thuộc tòa án cấp quận. Để phối hợp đồng bộ thông tin về đất đai và tài sản trên đất, việc xây dựng cơ sở dữ liệu tích hợp được giao cho Ban quản lý dữ liệu BĐS Trung ương trực thuộc Bộ Môi trường và phát triển. Cơ quan này chịu trách nhiệm xây dựng và quản trị Hệ thống ngân hàng dữ liệu đất đai. Hệ thống dữ liệu này quản lý toàn bộ thông tin đăng ký BĐS và cấp GCN.
d. Mỹ
Mỹ là một quốc gia phát triển, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý. Đến nay, họ đã hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và hoàn thiện hồ sơ địa chính. Nước Mỹ đã xây dựng một hệ thống thông tin về đất đai và đưa vào lưu trữ trong máy tính, qua đó có khả năng cập nhật các thông tin và biến động đất đai một cách nhanh chóng và đầy đủ đến từng thửa đất. Công tác cấp GCNQSDĐ tại Mỹ sớm hoàn thiện,
đó cũng là một trong các điều kiện để thị trường bất động sản tại Mỹ phát triển ổn định. (Nguồn: Trang thông tin thị trường bất động sản thế giới)
e. Thái Lan
Thái Lan đã tiến hành cấp GCNQSDĐ và GCNQSDĐ ở Thái Lan được chia thành 3 loại: Đối với các chủ sử dụng đất hợp pháp và mành đất không có tranh chấp thì được cấp bìa đỏ. Đối với các chủ sử dụng đất sở hữu mảnh đất có nguồn gốc chưa rõ ràng, cần xác minh lại thì được cấp bìa xanh. Đối với các chủ sử dụng mảnh đất không có giấy tờ gì thì được cấp GCNQSDĐ là bìa vàng. (Nguồn: Trang thông tin thị trường bất động sản thế giới).