o Sửa đổi một số quy định của pháp luật dân sự về điều kiện chủ thể tham gia hoạt động cho vay tại các tổ chức tín dụng:
- Đối với chủ thể là hộ gia đình: Cần thiết phải sửa đổi các quy định của Bộ
luật dân sự 2005 theo hƣớng loại bỏ chủ thể hộ gia đình ra khỏi chủ thể của Bộ luật Dân sự. Đồng thời sửa Luật Đất đai theo hƣớng, phải ghi rõ tên của tất cả các thành viên có quyền sử dụng (sở hữu) đất, thay vì ghi hộ gia đình. Trƣờng hợp có một số thành viên trong hộ gia đình không ký tên trong hợp đồng thế chấp thì hợp đồng thế chấp chỉ vô hiệu một phần .
- Đối với chủ thể đồng thời ký hợp đồng bảo đảm với hai tư cách: Cần thiết
phải sửa đổi quy định của Bộ luật Dân sự theo hƣớng, quy định rõ một ngƣời đƣợc ký hợp đồng cầm cố, thế chấp với 2 tƣ cách, vừa là đại diện của bên vay vốn, vừa là đại diện của bên bảo đảm. Trong thời gian chƣa kịp sửa đổi Bộ luật dân sự, thì cần phải bổ sung quy định này vào Nghị định số 163/2006/NĐ-CP để tránh các trƣờng hợp hiểu và áp dụng luật một cách quá máy móc, tiềm ẩn rủi ro cho các TCTD trong quá trình nhận và xử lý TSBĐ. Thực tế hiện nay đành chỉ để 2 bên ký hợp đồng bảo đảm 3 bên. Hoặc lại phải lách luật bằng cách giám đốc buộc phải uỷ quyền cho phó giám đốc công ty ký hoặc chủ sở hữu tài sản đành phải uỷ quyền cho ngƣời khác ký hộ mình. Bản chất thì vẫn không có gì thay đổi, nhƣng lại “qua mặt” đƣợc những ngƣời theo trƣờng phái vô hiệu [38,2013].
o Sửa đổi một số nội dung liên quan đến các biện pháp bảo đảm cho hoạt động cấp tín dụng:
- Cần xây dựng, bổ sung, hƣớng dẫn đầy đủ, đồng bộ hơn đối với các quy định về TSBĐ, về quyền cũng nhƣ trách nhiệm của các tổ chức/cá nhân đƣa tài sản vào
73
đảm bảo cho việc thực hiện nghĩa vụ. Dự liệu các tình huống phát sinh trong thực tế để có những quy định cho phù hợp, đặc biệt là giải quyết các tranh chấp có liên quan đến các tài sản đã đƣợc dùng làm TSBĐ tại các TCTD trƣớc đó, trong đó cần có sự hƣớng dẫn cụ thể, rõ ràng đối với TSBĐ là vật chứng, thực tiễn đã nảy sinh một số vƣớng mắc trong quá trình xử lý TSBĐ là công cụ, phƣơng tiện phạm tội trong các vụ án hình sự, vụ kiện hành chính.
- Ngoài các điều kiện cơ bản chung đối với các loại TSBĐ thì đối với một số loại TSBĐ đặc thù cần quy định thêm một số điều kiện nhất định nhằm đảm bảo an toàn, hợp pháp cho các TCTD khi nhận các loại tài sản này. Cụ thể: Đối với TSBĐ là nhà ở Sửa đổi Luật Nhà ở năm 2005 theo hƣớng, không quy định giá trị nhà ở phải lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ bảo đảm và không hạn chế việc chỉ đƣợc thế chấp tại một TCTD, đồng thời diễn đạt rõ để tránh cách hiểu rằng chỉ đƣợc thế chấp nhà ở tại TCTD. Trƣớc mắt, đề nghị Uỷ ban Thƣờng vụ Quốc hội giải thích luật để hoá giải cách hiểu rất vô lý khi chỉ đƣợc thế chấp nhà ở tại TCTD; Đối với TSBĐ là sổ thẻ tiết kiệm tại Ngân hàng khác, cần thiết phải sửa đổi Bộ luật Dân sự và Nghị định số 163/2006/NĐ-CP theo hƣớng, quy định rõ việc xác nhận cầm cố thẻ tiết kiệm là một thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm và nghĩa vụ của ngƣời phát hành thẻ tiết kiệm trong trƣờng hợp đã xác nhận việc cầm cố…[38,2013]
- Cần quy định các giải pháp về định giá tài sản thế chấp, cầm cố nhằm đảm bảo cân bằng lợi ích giữa Ngân hàng và khách hàng: Các cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền đối quyền nên đƣa ra một khung giá “mở”, tạo điều kiện cho các TCTD linh hoạt hơn trong việc định giá tài sản đảm bảo phù hợp với khung giá quy định của Nhà nƣớc, nhƣng cũng không bị cố định vào khung giá đó, tránh đƣợc tình trạng giá theo khung giá Nhà nƣớc thấp hơn rất nhiều so với giá thị trƣờng, đặc biệt là đối với thị trƣờng bất động sản. Đồng thời, phải quy định chặt chẽ công tác hạch toán kế toán của doanh nghiệp, tránh trƣờng hợp định giá tài sản theo sổ sách kế toán không đúng với thực tế.
- Về vấn đề đăng ký xử lý TSBĐ: Hiện tại thủ tục về đăng ký xử lý TSBĐ theo quy định của pháp luật tƣơng đối dài và phức tạp, đặc biệt là đối với TSBĐ là
74
bất động sản do có liên quan đến nhiều cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền. Do vậy, giúp các TCTD có thể nhanh chóng xử lý đƣợc tài sản bảo đảm để thu hồi nợ thì việc đơn giản hóa các thủ tục hành chính trong việc cấp pháp các tổ chức bán đấu giá tài sản là điều hết sức cần thiết hoặc cho phép Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức bán đấu giá tài sản để thu hồi nợ cho các TCTD.
- Về phƣơng thức xử lý TSBĐ: Đây là vấn đề mấu chốt để đảm bảo tính công khai, khách quan của việc xử lý TSBĐ. Để hoàn thiện phƣơng thức xử lý TSBĐ, cần xác định rõ ngay tại BLDS và trong các văn bản hƣớng dẫn thi hành việc xử lý TSBĐ tiền vay theo thỏa thuận của các bên; trong trƣờng hợp TSBĐ không đƣợc xử lý theo thỏa thuận, TCTD sẽ thực hiện quyền xử lý của mình. Một vấn đề rất quan trọng là phải xác định khái niệm “xử lý TSBĐ theo thỏa thuận” rộng hơn so với pháp luật hiện hành. Thỏa thuận ở đây không chỉ trong hợp đồng tín dụng hay hợp đồng bảo đảm, mà còn phải bao gồm những cam kết mà các bên đạt đƣợc tại thời điểm ký kết hợp đồng, xử lý TSBĐ tiền vay hoặc tại các thời điểm khác. Các thỏa thuận đã đƣợc ghi nhận trong hợp đồng cần đƣợc pháp luật tôn trọng, trừ trƣờng hợp có thỏa thuận khác. Trƣờng hợp bên bảo đảm không thực hiện các thỏa thuận đã đƣợc ghi nhận nhƣ từ chối thực hiện nghĩa vụ, sẽ không làm ảnh hƣởng đến giá trị pháp lý của các thỏa thuận xử lý tài sản trƣớc đó.
- Cần có sự quy định thống nhất phƣơng thức xử lý đối với tất cả các loại tài sản. Thực trạng pháp luật xử lý TSBĐ ở nƣớc ta quy định nhiều điểm còn chồng chéo. Một số loại tài sản có văn bản pháp luật điều chỉnh riêng nhƣ việc xử lý quyền sử dụng đất: Luật đất đai 2003 quy định quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trong trƣờng hợp không có thỏa thuận về phƣơng thức xử lý đƣợc bán đấu giá. Trong khi đó, BLDS 2005 quy định nếu không thỏa thuận về phƣơng thức xử lý TSBĐ là quyền sử dụng đất, bên nhận thế chấp có quyền khởi kiện tại Tòa án. Hiện tại, thủ tục xử lý tài sản thông qua khởi kiện ta Tòa án còn chậm, đặc biệt là thủ tục thi hành án thông thƣờng phải kéo dài, do vậy, hiệu quả thu hồi nợ qua phƣơng thức này thƣờng thấp [55].
75
- Về thứ tự ƣu tiên thanh toán: Hiện nay, trong vấn đề ƣu tiên thanh toán khi xử lý TSBĐ, quyền của các TCTD chƣa thực sự đƣợc bảo đảm. Do vậy, việc tuân thủ những nguyên tắc cơ bản về quyền ƣu tiên thanh toán của TCTD cũng nhƣ lợi ích của bên bảo đảm cần đƣợc sửa đổi, bổ sung một số nội dung nhƣ: Cần quy định rõ các loại “chi phí” từ việc xử lý tài sản trong trƣờng hợp TCTD, bên thứ ba xử lý TSBĐ. Chi phí này cần đƣợc quy định cụ thể và chỉ nên bao gồm chi phí quảng cáo, bán tài sản, chi phí quản lý tài sản, chi phí định giá, lệ phí công chứng, thuế chuyển quyền sở hữu… và các chi phí cần thiết cho việc mua, bán, chuyển giao tài sản. Nên bỏ các chi phí thuế và các khoản phí nộp Ngân sách nhà nƣớc ra khỏi chi phí xử lý tài sản. Bởi lẽ nghĩa vụ nộp thuế, phí cho NSNN là nghĩa vụ của doanh nghiệp chịu thuế, không liên quan đến TCTD khi xử lý TSBĐ để thu hồi nợ [55].
