Sử dụng phƣơng pháp chi phí (chiết trừ) để xác định giá đất từ giá bất động sản nhà đất thu thập đƣợc trên địa bàn thành phố Bạc Liêu. Cụ thể bằng các công thức sau:
- Giá trị đất = Giá trị nhà đất – Giá trị công trình nhà ở còn lại;
- Giá trị công trình nhà ở còn lại = Diện tích sàn xây dựng x Suất vốn đầu tƣ xây dựng công trình nhà ở mới x Tỷ lệ giá trị còn lại (khấu hao).
Đối với các tuyến và đoạn đƣờng không có giao dịch nhà đất tại vị trí mặt tiền thì sử dụng hệ số hẻm quy định trong bảng giá đất của thành phố để quy giá đất trong hẻm thành giá đất mặt tiền. Hệ số hẻm phụ thuộc vào cấp hẻm, vị trí của hẻm và lớp phủ bề mặt đƣờng hẻm.
Kết quả tính toán giá đất mặt tiền các tuyến và đoạn đƣờng đƣợc trình bày cụ thể trong phụ lục đính kèm. Bảng 3.3: Tổng hợp các mức giá đất ở cao nhất và thấp nhất Đơn vị tính: 1000đồng/m2 STT Địa bàn Đất ở Cao nhất Thấp nhất 1 Phƣờng 1 13.333,3 591,5 2 Phƣờng 2 12.886,6 1.459,2 3 Phƣờng 3 87.912,1 2.862 4 Phƣờng 5 6.329,1 1.200 5 Phƣờng 7 37.716 3.615 6 Phƣờng 8 10.000,0 833,0 7 Phƣờng Nhà Mát 3.804,3 1.507,5 8 xã Hiệp Thành 2.000,0 333,3 9 xã Vĩnh Trạch 738,0 366,7 10 xã Vĩnh Trạch Đông 995,5 333,3
Từ bảng trên cho thấy giá đất biến động từ 333,300 đồng/m2
(tại tuyến đƣờng Vĩnh Trạch Đông) đến 87.912.100,0 đồng/m2 (tại tuyến đƣờng Hoàng Văn Thụ đoạn từ Trần Phú đến Ninh Bình).
Nếu so sánh giá đất chuyển nhƣợng với mức giá đất quy định trong bảng giá đất hàng năm trên địa bàn thành phố Bạc Liêu thì có tỷ lệ chênh lệch rất lớn. Tỷ lệ này ở mức thấp nhất là 33,3% trên đƣờng Giồng Nhãn đoạn từ ranh Hiệp Thành đến HTX ACTIMIA, mức cao nhất là 451,7% trên đƣờng Bà Triệu đoạn từ Lê Văn Duyệt đến Ngô Gia Tự.
Mức độ biến động giá đất nêu trên có thể là do các nguyên nhân từ tình huống chuyển nhƣợng nhà đất thực tế và từ việc thu thập thông tin không chính xác. Thực tế này cho thấy việc xác định giá đất chính xác phù hợp với giá chuyển nhƣợng thị trƣờng là một công việc khó khăn và phức tạp. Để giải quyết bài toán định giá đất trong bối cảnh thông tin thị trƣờng không rõ ràng đề xuất các giải pháp sau đây:
- Thống kê tổng hợp mức giá cao nhất, thấp nhất và phổ biến trên các tuyến và đoạn đƣờng quy định trong bảng giá đất hàng năm;
- So sánh đối chiếu mức giá phổ biến tính toán theo phiếu điều tra đƣợc với mức giá xác định bởi các chuyên gia thẩm định giá để đƣa ra mức giá phù hợp;
- Sử dụng phƣơng pháp phân tích hồi quy xác định các yếu tố cấu thành giá đất, xây dựng mô hình giá đất để có tính khách quan và công bằng, loại bỏ các yếu tố ảo trong giá đất, từ đó làm căn cứ xây dựng bảng giá đất hàng năm.