2.8.1. Những hạn chế, tồn tại
- Việc không tuân thủ quy trình thu hồi đất và GPMB của Chủ đầu tư gây nên châ ̣m tiến đô ̣ thực hiê ̣n GPMB.
- Việc thực hiê ̣n trình tự thủ tục trong bồi thường hỗ trợ và tái định cư còn chậm so với thời gian quy định.
- Giá đất theo Luật 2003 bị cho là thấp so với giá thị trường . Phương pháp xác định giá đất còn bất cập. Giá đất cụ thể theo Luâ ̣t Đất đai 2013 để sử dụng trong bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nhằm hài hòa lợi ích của các nhóm đối tượng sử dụng giá đất . Tuy nhiên giá đất cu ̣ thể ta ̣i mô ̣t s ố đi ̣a phương chưa phát huy tác du ̣ng như mong muốn của người làm chính sách.
- Tính pháp lý của các thửa đất trong hồ sơ bồi thường chưa cao do phần lớn phương án bồi thường căn cứ trên cơ sở tự kê khai của chủ hô ̣ có xác nhâ ̣n của người cùng nơi cư trú và chính quyền cấp xã.
- Việc xác định % đất nông nghiệp bị thu hồi trên cơ sở kê khai của người dân và xác nhâ ̣n của chính quyền đi ̣a phương tiềm ẩn nhiều khả năng không chính xác.
87
- Chính quyền đi ̣a phương cũng như Chủ đầu tư chưa kiểm soát , quản lý hoặc có biện pháp để giúp đỡ người dân không dùng tiền hỗ trợ vào việc chuyển đổi nghề và tìm kiếm viê ̣c làm.
- Địa phương chưa thực hiê ̣n được viê ̣c hỗ trợ mô ̣t suất đất ở hoă ̣c xuất đất sản xuất kinh doanh khi khi người bi ̣ thu hồi đất đảm bảo điều kiê ̣n được chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm quy định tiết c, điểm 2, khoản 4, Điều 1, QĐ 04/2011 của UBND tỉnh.
2.8.2. Nguyên nhân của những hạn chế, tồn tại
* Việc chưa tuân thủ quy trình thu hồi đất và GPMB của Chủ đầu tư gây chậm tiến độ thực hiê ̣n GPMB của dự án do các nguyên nhân:
Tình trạng Chủ đầu tư dự án không cung cấp đủ và ki ̣p thời các căn cứ pháp lý để thực hiện GPMB nên phải chờ bổ sung căn cứ pháp lý gây châ ̣m thời gian triển khai GPMB.
- Một số dự án thiếu nguồn vốn để tiếp tu ̣c thực hiê ̣n dự án nên trì hoãn viê ̣c chi trả tiền bồi thường hoă ̣c tạm dừng thực hiện dự án.
* Về vấn đề giá đất
Giá đất Theo Luâ ̣t Đất đai 2003 bị cho là thấp so với giá thi ̣ t rường, phương pháp xác định giá đất còn bất cập bởi các nguyên nhân sau:
- Nguyên nhân chủ quan: Việc đặt mục tiêu của UBND tỉnh trong xác định giá đất nhằm phát triển kinh tế xã hội, tạo điều kiện thu hút đầu tư, thúc đẩy phát triển sản xuất kinh doanh trên địa bàn. Giá đất quy định được sử dụng làm căn cứ để tính thuế SDĐ, tính tiền SDĐ và tiền thuê đất khi giao đất... (Khoản 4, Điều 56, Luật đất đai 2003). Thế nên giá đất phải đảm bảo hài hoà lợi ích của nhiều đối tượng sử dụng đất khác nhau. Như vậy một loại giá đất dùng chung thì không thể làm hài lòng các đối tượng này về lợi ích.
- Nguyên nhân khách quan: Việc các cơ quan định giá rất khó mà xác định được “giá chuyển nhượng quyền SDĐ thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường”. Vì thực tế đối với việc khai báo giá chuyển nhượng đất ở luôn thấp hơn giá trị thực và một phần lớn các giao dịch không được công
88
khai nên. Như vậy khi không xác định được giá chuyển nhượng thực tế thì cũng không thể xác định giá “sát với giá thị trường”.
- Giá đất được hình thành không chỉ dựa trên các yếu tố vật chất như: khả năng sinh lợi, vị trí địa lý, diện tích của thửa đất .v.v. mà còn phụ thuộc rất nhiều vào các yếu tố phi vật chất của từng thửa đất cụ thể như: yếu tố về chính trị, văn hoá, xã hội của khu vực; yếu tố tôn giáo, phong tục, tập quán, tâm linh .v.v. Vì vậy, lấy giá chuyển nhượng của một vài thửa đất để làm giá chuẩn cho cả một khu vực hay một tuyến phố cũng chưa thật hợp lý.
Quy đi ̣nh về giá đất cu ̣ thể theo Luật Đất đai 2013 áp dụng trong bồi thường khi nhà nước thu hồi đất chưa phát huy được tác du ̣ng như mong muốn. Viê ̣c xây dựng “giá đất cu ̣ thể” cho mô ̣t số dự án ta ̣i mô ̣t số đi ̣a phương trong đó có tỉnh Yên Bái cò n mang tính hình thức , chưa giải quyết được vấn đề về giá đất hiện nay.
* Nguyên nhân của t ình trạng pháp lý của thửa đất thu hồi và phương pháp xác định % đất nông nghiệp bị thu hồi.
- Về phía người dân: Ngườ i dân luôn có tư tưởng khai báo có lợi cho mình càng nhiều càng tốt.
- Về phía chính quyền đi ̣a phương : Trong điều kiê ̣n về tình hình quản lý sử dụng đất của địa phương còn nhiều hạn chế do địa bàn rộng lớn , địa hình phức tạp , tình trạng người dân chuyển quyền sử dụng đất không khai báo; Lực lượng cán bộ địa chính mỏng (1 cán bộ trên 1 xã), kiêm nhiệm nhiều công việc (khó làm hết trách nhiệm) thì việc xác nhận chính xác từng thửa đất đối với chính quyền đi ̣a phương gă ̣p rất khó khăn.
* Nguyên nhân tồn tại các vấn đề về hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm
- Mức độ ảnh hưở ng củ a thu hồi đất đến cuô ̣c sống của người dân không nhiều và chưa cấp bách do đó vấn đề này chưa được đi ̣a phương quan tâm hàng đầu.
89
CHƢƠNG 3
ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC THU HỒI ĐẤT VÀ GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN
TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN VĂN YÊN, TỈNH YÊN BÁI 3.1. Cơ sở cho việc đề xuất giải pháp
Đối với huyện Văn Yên, tỉnh Yên Bái thời gian vừa qua, công tác thu hồi đất và GPMB tuy đã cơ bản đáp ứng được nhu cầu phát triển của huyện tuy nhiên về mặt tiến độ vẫn còn chậm do gặp phải không ít khó khăn trong quá trình thực hiện mà những nguyên nhân chính có thể tổng kết chung vào 2 nhóm như sau: Nguyên nhân về cơ chế chính sách; Nguyên nhân tổ chức triển khai thực hiện. Như vậy để công tác thu hồi đất và GPMB trên địa bàn huyện Văn Yên thực hiện thực sự có hiệu quả thì chúng ta phải giải quyết được các nguyên nhân trên. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
3.1.1. Cơ sở pháp lý
Thực hiê ̣n trên cơ sở Luật Đất đai 2013 và các Thông tư, Nghị định Hướng dẫn đi kèm. Các văn bản về bồi thườ ng , hỗ trợ và tái đi ̣nh cư của UBND tỉnh Yên Bái hiê ̣n hành.
3.1.2. Cơ sở thực tiễn
Trên cơ sở các phân tích, đánh giá thực trạng thu hồi đất và giải phóng mă ̣t bằng trên địa bàn huyện Văn Yên, ta thấy rằng các tồn ta ̣i, vướng mắc cơ bản thuộc vào các các nhóm sau : Vấn đề về cơ chế chính sách , vấn đề vê giá bồi thường và công tác tổ chức thực hiện GPMB . Như vâ ̣y muốn nâng cao hiê ̣u quả công tác thu hồi đất và GPMB thì về cơ bản thời gian tới cần phải phải hoàn thiện đồng thời cả về cơ chế chính sách (xây dựng cơ chế chính sách đầy đủ, đồng bô ̣ và phù hợp đáp ứng được đòi hỏi ngày càng cao về thu hồi đất và GPMB trong thời gian tới); có cơ chế giá bồi thường phù hợp đồng thời phải có giải pháp tổ chức thực hiên mô ̣t cách hiê ̣u quả công tác thu hồi đất và giải phóng mă ̣t bằng.
90
3.2. Các giải pháp chung
3.2.1. Giải pháp hoàn thiện cơ chế chính sách về đất đai
3.2.1.1. Về công tác quản lý Nhà nước về đất đai
Mô ̣t cơ chế chính sách về quản lý Nhà nước về đất đai phù hợp với tình hình phát triển kinh tế , trính trị xã hội của địa phương sẽ là nền tảng vững chắc cho viê ̣c hoàn thiê ̣n cơ chế chính sách về thu hồi đất và GPMB.
* Đẩy nhanh tiến độ để hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền SDĐ, hoàn thành đo đạc bản đồ địa chính kết hợp với hiện đại hoá hệ thống bản đồ địa chính, hồ sơ địa chính.
Ta thấy rằng tình hình cấp giấy chứ ng nhâ ̣n lần đầu và tình hình đo đạc bản đồ địa chính tại địa phương chưa hoàn thành (rất châ ̣m) kéo theo các khó khăn, phức tạp, khiếu nại, tranh chấp trong sử du ̣ng đất từ viê ̣c không có giấy tờ về quyền sử du ̣ng đất , ranh giới thửa đất không được quản lý rõ ràng . Khi lâ ̣p phương án bồi thường phải điều tra , xác minh nguồn gốc , thời điểm sử dụng đất gây mất thời gian ảnh hưởng tiến độ thực hiện GPMB . Hơn thế nữa chất lượng hồ sơ cao và là cơ hội cho tham nhũng nảy sinh.
Do đó, việc đẩy nhanh tiến độ hoàn thành cấp giấy chứng nhận quyền SDĐ, hoàn thành đo đạc bản đồ địa chính kết hợp với hiện đại hoá hệ thống bản đồ địa chính, hồ sơ địa chính là việc làm cấp bách trước mắt cũng như lâu dài để đảm bảo công cụ , phương tiện quản lý của Nhà nước đối với đất đai; đồng thời là căn cứ chính xác nhất để thực hiện công tác thu hồi đất và GPMB khi Nhà nước thu hồi đất trên đi ̣a bàn.
* Đổi mới và nầng cao tính hiê ̣u quả trong công tác lập QH, KHSDĐ
Quy hoạch, kế hoa ̣ch sử du ̣ng đất là một công cụ quan trọng của Nhà nước để thực hiện quản lý đất đai ; có quy hoa ̣ch , kế hoa ̣ch sử du ̣ng đất hoàn chỉnh sẽ đảm bảo hiệu quả trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói chung, công tác thu hồi đât , GPMB nói riêng . Nhưng khi xây dựng quy hoạch, kế hoa ̣ch sử du ̣ng đất cần phải tính đến sự phù hợp với quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội và quy hoạch xây dựng để tránh bị chồng chéo và bỏ sót trong nội dung và phương pháp xây dựng quy hoạch.
91
* Tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật đất đai , giải tranh chấp và quyết đơn thư khiếu nại tố cáo về đất đai.
Viê ̣c tăng cường công tác thanh tra , kiểm tra nhằm ngăn chặn các hành vi vi phạm về đất đai như : giao đất trái thẩm quyền, tự ý chuyển mục đích sử dụng đất, lấn chiếm đất đai , sử du ̣ng đất vi pha ̣m quy hoa ̣ch ; phát hiện các trường hợp chuyển quyền sử du ̣ ng đất không tuân theo các quy đi ̣nh về đăng ký đất đai . Viê ̣c làm này không những thể hiê ̣n tính nghiêm minh pháp luâ ̣t làm ổn định tình hình sử dụng đất , đảm bảo người dân sử du ̣ng đất tuân theo quy đi ̣nh của Pháp luâ ̣t . Viê ̣c quản lý và sử dụng đất minh bạch , rõ ràng sẽ giảm các trường hợp khiếu nại, khiếu khiê ̣n liên quan đến đất đai.
Thường xuyên duy trì tiếp dân và tiếp nhận và giải quyết tranh chấp đất đai, đơn thư khiếu nại, tố cáo liên quan đến quản lý và sử dụng đất.
Qua đây chính quyền nắm bắt và quản lý tốt hơn đất đai ta ̣i đi ̣a phương. Người dân có ý thức hơn trong viê ̣c sử du ̣ng đất phải tuân theo quy đi ̣nh của Pháp luật . Công tác quản lý nhà nước về đất đai cũng tư đó được cải thiê ̣n theo hướng chă ̣t chẽ , chuyên nghiê ̣p hơn nhờ đó công tác thu hồi đất , giải phóng mặt bằng cũng được thực hiện thuâ ̣n lợi hơn.
3.2.1.2. Về chính sách, pháp luật bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
Vướng mắc lớn nhất trong việc thu hồi đất, GPMB hiện nay là chưa có khung chính sách đồng bộ, phù hợp để đảm bảo lợi ích chính đáng cho người dân có đất bị thu hồi. Khung chính sách đồng bộ được đề xuất ở đây gồm:
* Hoàn thiện cơ chế chính sách về quy trình thẩm đi ̣nh, phê duyê ̣t dự án đầu tư có thu hồi đất
Khi thẩm đi ̣nh , phê duyê ̣t dự án đầu tư , cơ quan có thẩm quyền nên đánh giá đúng mức về khả năng tài chính, nguồn vốn đảm bảo thực hiê ̣n dự án và năng lực quản lý của Nhà đầu tư để đảm bảo rằng các dự án sau khi được phê duyê ̣t sẽ được thực hiê ̣n theo đúng quy đi ̣nh (tránh tình trạng dự án treo).
92
Hiện nay chính sách bồi thường , hỗ trợ và tái đi ̣nh cư còn mang nặng tính hành chính, pháp chế mà chưa dựa trên cơ chế hài hòa lợi ích giữa Nhà nước và các chủ thể sử du ̣ng đất. Chính vì vậy mà còn nhiều ý kiến chưa đồng thuâ ̣n từ phía người dân bi ̣ thu hồi đất.
Liên quan đến vấn đề còn tồn ta ̣i và nguyên nhân của nó trong thực hiê ̣n bồi thường , hỗ trợ và tái đi ̣nh cư mô ̣t số dự án trên đi ̣a bàn huyê ̣n Văn Yên, đề tài xin đưa ra một số giải pháp về chính sách bồi thường sau:
- Phát hiện, sử a đổi ki ̣p thời những bất câ ̣p tro ng chính sách bồi thường (trong đó có quy đi ̣nh về viê ̣c xác đi ̣nh giá đất) cho phù hợp với tình hình thực tế của từng đi ̣a phương trên cơ sở đảm bảo đúng các quy đi ̣nh của Nhà nước.
- Quy trình bồi thường , hỗ trợ, tái định cư gắn liền với quy trình công bố và quản lý quy hoạch, quy trình thu hồi đất và thực hiện các thủ tục đầu tư. Trong mỗi bước của quy trình cần quy định rõ các khâu, thời gian thực hiện, trách nhiệm thực hiện.
- Bổ sung quy định về chế đô ̣ khen thưởng ki ̣p thời và chế tài sử pha ̣t nghiêm minh các trường hợp vi pha ̣m vào chính sách , pháp luật về bồi thường, hỗ trợ và tái đi ̣nh cư nhằm nâng cao tinh thần trách nhiệm của người thực thi nhiê ̣u vu ̣.
* Chính sách chuyển đổi nghề tạo việc làm: (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Bổ sung quy định về chính sách đào tạo việc làm cho các đối tượng trong đô ̣ tuổi lao đô ̣ng bi ̣ ảnh hưởng viê ̣c làm do thu hồi đất.
* Chính sách tái định cư
- Thực hiê ̣n nghiêm viê ̣c xây dựng các khu tái đi ̣nh cư cho ng ười bị thu hồi đất ở phải di chuyển chỗ ở.
- Ngườ i phải di chuyển chỗ ở được công khai về đi ̣a điểm , quy mô , phương án xây dựng (nếu có), giá của mỗi lô đất, nhà của từng khu tái định cư trước khi nô ̣p đơn đăng ký vào khu t ái định cư. Đa dạng hoá phương thức tái đi ̣nh cư: bằng tiền, bằng đất, nhà để người bị thu hồi đất có quyền lựa chọn.
93
- Nhà nước cần có cơ chế kiểm tra chặt chẽ, định kỳ việc thực hiện các quy định bảo đảm điều kiện sinh sống bình thường cho người dân trong khu tái định cư.
3.2.2. Giải pháp về giá đất, tài sản trên đất bồi thường, hỗ trợ
- Về giá đất theo bảng giá đất do UBND tỉnh quy định : nghiên cứu cơ chế xác định và điều chỉnh giá đất ở, đất chuyên dùng, đất nông nghiệp đảm bảo kịp thời, đúng nguyên tắc của Luật đất đai, phù hợp với khung giá đất theo quy định của Chính phủ.
- Về giá đất cụ thể:
+ Cần thống nhất về nguyên tắc trong quá trình xác định giá để có giải pháp xây dựng và điều chỉnh giá phù hợp và linh hoạt, đáp ứng có hiệu quả cho công tác GPMB. Đặc biệt chú ý đến việc xây dựng giá đất nông nghiệp.
+ Xây dựng đội ngũ xác định giá đất chuyên nghiệp , làm việc có trách nhiệm để việc xác định giá đất , giá đất cụ thể đảm bảo về chất lượng áp ứng yêu cầu thực tế, phát huy được mu ̣c tiêu đề ra giá đất cu ̣ thể.
+ Đầu tư thiết lập hệ thống thông tin về giá đất trong cở dữ liệu đất đai. Cơ sở dữ liệu đó luôn được cập nhật phù hợp , kịp thời phu ̣c vu ̣ cho nhu cầu xác định giá đất.
3.2.3. Giải pháp v ề tổ chức thực hiện chính sách , pháp luật về bồi thường, hỗ trợ và tái đi ̣nh cư khi Nhà nước thu hồi đất
Việc tổ chức thực hiện có vai trò đặc biệt quan trọng quyết đi ̣nh đến thành công việc GPMB. Thực tế công tác thu hồi đất và GPMB ta ̣i huyê ̣n Văn Yên cho thấy, trình tự, thủ tục thực hiện bồi thường, hỗ trợ tái định cư còn