+ Xem xét quy mô xây dựng giải pháp kiến trúc có phù hợp với dự án hay không, có tận dụng được cơ sở vật chất hiện có hay không
+ Tổng dự toán/dự toán của từng hạng mục công trình, có hạng mục nào cần đầu tư mà chưa được dự tính hay không, có hạng mục nào không cần thiết hoặc chưa cần thiết phải đầu tư hay không.
+ Tiến độ thi công có phù hợp với việc cung cấp máy móc thiết bị có phù hợp với thực tế hay không.
+ Vấn đề hạ tầng cơ sở: giao thông, điện, cấp thoát nước …
d6, Thẩm định tổ chức điều hành quản trị dự án xây dựng công nghiệp.
- Xem xét trình độ, kinh nghiệm của doanh nghiệp xây dựng công nghiệp.
- Xem xét các tổ chức, cá nhân tham gia thiết kế, thi công về khả năng chuyên môn, kinh nghiệm, uy tín, năng lực thi công và tổ chức quản lý phù hợp với yêu cầu của dự án công nghiệp.
- Xem xét khả năng tổ chức quản lý dự án khi đi vào vận hành (khai thác)
d7, Thẩm định hiệu quả cũng như khả năng trả nợ của dự án XDCN (thẩm định tài chính).
Hồ sơ đánh giá tình hình tài chính của doanh nghiệp xây dựng công nghiệp cũng như hồ sơ của các doanh nghiệp xin vay vốn khác phải bao gồm: - Kế hoạch sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp xây dựng công nghiệp. - Báo cáo tài chính của 3 năm gần nhất và báo cáo tài chính quý gần nhất: Bảng cân đối kế toán; báo cáo kết quả họat động sản xuất kinh doanh; bản thuyết minh báo cáo tài chính; báo cáo lưu chuyển tiền tệ; Xác nhận báo cáo thuế.
- Đối với doanh nghiệp hoạt động chưa quá 02 năm, cần gửi báo cáo tài chính đến thời điểm gần nhất.
- Các hợp đồng kinh tế liên quan. Hồ sơ bảo đảm tiền vay bao gồm:
- Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ chứng minh quyền sở hữu tài sản bảo đảm tiền vay;
- Giấy tờ xác định thẩm quyền quyết định về bảo đảm tiền vay; - Các giấy tờ khác liên quan đến tài sản bảo đảm tiền vay.
Các nội dung thẩm định tài chính của dự án xây dựng công nghiệp cũng chính là nội dung thẩm định các dự án nói chung, bởi xây dựng công nghiệp là lĩnh vực khá rộng và là khách hàng chính của Ngân hàng.
Thẩm định mức độ hợp lý của tổng vốn đầu tư xây dựng công nghiệp, tiến độ bỏ vốn và tính khả thi phương án nguồn vốn.
• Tổng vốn đầu tư dự án:
- Vốn đầu tư xây dựng: kiểm tra nhu cầu xây dựng các hạng mục công trình, mức độ hợp lý của đơn giá xây dựng (bằng kinh nghiệm từ các dự án đã triển khai, tương tự)
- Vốn đầu tư thiết bị: dựa vào danh mục thiết bị kiểm tra giá mua. chi phí vận chuyển, bảo quản, lắp đặt, chi phí chuyển giao công nghệ nếu có.
- Chi phí khác: cần được tính toán, kiểm tra theo quy định hiện hành của Ngân hàng.
Ngoài ra cán bộ thẩm định cũng cần tính toán, xem xét nhu cầu vốn lưu động cần thiết ban đầu để đảm bảo hoạt động của dự án.
Bảng 1.5. Phân tích nhu cầu, nguồn tài trợ VLĐ và chi phí VLĐ của Dự án xây dựng công nghiệp:
Khoản mục Số ngàydự trữ
Số vòng quay 360/số ngày
dự trữ
Nhu cầu
Năm 1 Năm 2 Năm …
1. Nhu cầu tiền mặt tối thiểu2. Các khoản phải thu 2. Các khoản phải thu 3. Hàng tồn kho
4. Nhu cầu VLĐ = 1+2+3 Tr/đó: - Vốn LĐ tự có Tr/đó: - Vốn LĐ tự có Vay ngắn hạn
Vốn chiếm dụng …
6. Chi phí vốn lưu động (lãi vay … ) vay … )
Nguồn: Nội dung thẩm định của Ngân hàng Hàng Hải.
- Nhu cầu tiền mặt tối thiểu: được xác định dựa trên các yếu tố sau: + Số vòng quay.
+ bằng tổng các khoản chi phí bằng tiền mặt trong năm (chi lương, chi phí quản lý) chia cho số vòng quay.
Trong các dự án đơn giản, thông thường nhu cầu tiền mặt có thể tính theo tỷ lệ % doanh thu.
- Các khoản phải thu:
+ Số ngày dự trữ: dựa vào đặc điểm ngành hàng và chính sách bán chịu của doanh nghiệp
+ Cánh tính: bằng tổng doanh thu trong năm chia cho số vòng quay. - Hàng tồn kho: bao gồm nguyên vật liệu, bán thành phẩm, thành phẩm; cánh tình dựa trên giá thành và vòng quay hàng tồn kho.
• Tiến độ bỏ vốn:
Xem xét, đánh giá về tiến độ thực hiện dự án và nhu cầu vốn cho từng giai đoạn như thế nào, có hợp lý không để đảm bảo tiến độ thi công. Việc xác định tiến độ thực hiện, nhu cầu vốn trong từng giai đoạn sẽ làm cơ sở cho việc dự kiến tiến độ giải ngân, tính toán lãi vay trong thời gian thi công và xác định thời gian vay trả.
• Cơ cấu nguồn vốn:
- Vốn chủ sở hữu: Trên cơ sở tổng mức vốn đầu tư được duyệt, cán bộ thẩm định rà soát từng loại nguồn vốn tham gia dự án; đánh giá khả năng tham gia của nguồn vốn chủ sở hữu.
- Vốn vay: Cần xem xét độ tin cậy về khả năng, tiến độ thực hiện.
- Vốn trợ cấp (nếu có): cần xem xét các cam kết bảo đảm của các cấp có thẩm quyền đối với nguồn vốn ngân sách.
Bên cạnh việc xem xét cơ cấu nguồn vốn tham gia tài trợ cho dự án, cán bộ thẩm định cũng cần xem xét đến chi phí phải bỏ ra để có được nguồn vốn tài trợ này. Ngoài ra cán bộ thẩm định cũng cần cân đối giữa nhu cầu vốn đầu tư và khả năng tham gia tài trợ cho dự án của các loại nguồn vốn để đánh giá được tính khả thi của phương án nguồn vốn.
Thẩm định việc xác định doanh thu – chi phí – lợi nhuận – dòng tiền của dự án:
• Thẩm định việc tính toán chi phí sản xuất hàng năm.
Chi phí sản xuất hàng năm bao gồm các chi phí sau:
- Kiểm tra chi phí hoạt động hàng năm của dự án: bao gồm chi phí nguyên vật liệu chính, chi phí nguyên vật liệu phụ, chi phí điện nước, chi phí nhân công, chi phí quản lý, chi phí bán hàng, chi phí giám sát thi công...
Lập biểu tổng hợp chi phí sản xuất qua các năm. Ngân hàng còn kiểm tra chi phí theo hai loại là: Định phí và biến phí.
- Kiểm tra cách tính khấu hao tài sản cố định và phân bổ khấu hao vào giá thành sản phẩm của dự án.
Bảng 1.6 : Bảng khấu hao hàng năm
Chỉ tiêu Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm…
I. Nhà xưởng