Giá đất tính tiền bồi thƣờng

5. Kết cấu đề tài

2.5Giá đất tính tiền bồi thƣờng

2.5.1 Khái quát về giá đất

Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị. Do đó đối với đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự

thu lợi trong quá trình mua bán. Nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó. Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp...18

Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định. Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa trên chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế. Cho nên hàm ý về giá cả đất đai ở nước ta không giống các quốc gia thông thường có chế độ tư hữu đất đai: thứ nhất, nó là cái giá phải trả để có quyền sử dụng đất trong nhiều năm, mà không phải là giá cả quyền sở hữu đất; thứ hai là, do thời gian sử dụng đất tương đối dài, nói chung đều trên dưới hai mươi năm, trong thời gian sử dụng cũng có quyền chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn tương tự như quyền sở hữu.

Đất đai được coi là nguồn tài sản quý giá, nguồn lực quan trọng nhất của đất nước. Chính vì vậy, Nhà nước ngày càng chú trọng khai thác các nguồn thu từ đất đai nhằm quản lý có hiệu quả hơn nguồn tài sản này. Ở Khoản 19 và Khoản 20 Điều 3 Luật Đất đai 2013 giá đất được giải thích như sau: “Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất. Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định”.

2.5.2 Xác định giá đất để bồi thƣờng

* Khái quát và nguyên tắc định giá đất

Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý,19

vì vậy Nhà nước có đầy đủ quyền năng của đại diện chủ sở hữu, trong đó có quyền định đoạt đối với đất đai được thực hiện thông qua nhiều hoạt động khác nhau, trong đó có hoạt động định giá đất.20

Việc Nhà nước xác định giá đất là nội dung quan trọng của hoạt động quản lí Nhà nước về đất đai. Thông qua việc định giá đất, Nhà nước thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi thu được từ đất; bên cạnh đó, giá đất còn là căn cứ để tính bồi thường cho người sử dụng đất khi bị Nhà nước thu hồi vào mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Quy định về giá đất tính bồi thường là nội dung quan trọng của pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, giá đất chính là cơ sở để giải quyết lợi ích kinh tế giữa Nhà nước, người có đất thu hồi và nhà đầu tư. Có thể nói xác định giá đất tính bồi thường là vấn đề

18

Hồ Thị Lam Trà, Giáo trình Định giá đất, 2005, tr. 16. 19

Điều 4, Luật Đất đai năm 2013. 20

phức tạp nhất trong thực tiễn thi hành pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Việc người có đất thu hồi không đồng thuận trong cách thức áp dụng giá đất bồi thường là một trong những nguyên nhân dẫn đến khiếu kiện về đất đai. Thực tiễn thi hành cho thấy giá đất do Nhà nước quy định làm căn cứ tính bồi thường chưa thoả đáng, còn nhiều bất cập khi thực thi. Vì vậy, để đảm bảo quyền lợi cho người sử dụng đất, Nhà nước cần quan tâm đến việc hoàn thiện các quy định pháp luật về vấn đề này.

Định giá đất là vấn đề cực kỳ nhạy cảm, phức tạp, trực tiếp liên quan đến lợi ích của Nhà nước, doanh nghiệp và hàng triệu người dân. Đây cũng là nguyên nhân cơ bản làm xảy ra những vụ khiếu kiện kéo dài, dai dẳng, gay gắt và vô cùng phức tạp. Vì thế khi định giá đất cần phải có các nguyên tắc chung để ràng buộc và hướng việc định giá theo một cơ chế thống nhất. Theo quy định của Luật Đất đai hiện hành quy định rõ nguyên tắc định giá đất là:21

- Định giá theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá. - Định giá theo thời hạn sử dụng đất.

- Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất;

- Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau.

* Xác định giá đất cụ thể

Thời gian qua giá đất trên thị trường luôn là đề tài được quan tâm của nhiều người, việc xác định giá đất quy định thường thấp hơn nhiều giá trị thực của đất đai và chậm được sửa đổi, bổ sung và chưa giải quyết được nhiều theo yêu cầu thực tiễn. Giá đất do Nhà nước xác định không phản ánh đúng và thường thấp hơn nhiều giá trị thực của đất đai nhất là giá đất để bồi thường cho người dân khi Nhà nước thu hồi đất. Vì vậy, giá đất do Nhà nước ban hành có tính khả thi thấp và trên thực tế áp dụng rất khó khăn.

Hiện nay theo nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất được quy định tại Khoản 2 Điều 74 Luật Đất đai 2013 thì “Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất”. Theo đó giá đất cụ thể do UBND cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất (gọi tắc là giá đất cụ thể) là giá đất tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất được quy định cụ thể tại

21

Điểm đ Khoản 4 Điều 114 Luật Đất đai 2013. Giá đất cụ thể được xác định theo quy định tại Điều 15 của Nghị Định 44/2014/NĐ-CP như sau:

Căn cứ vào nguyên tắc định giá đất được quy định ở trên và dựa vào các phương pháp định giá đất theo quy định,22

và kết quả tổng hợp, phân tích thông tin về thửa đất, giá đất thị trường thì UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể . Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp UBND cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể . Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể.

Việc xác định giá đất cụ thể phải được thực hiện theo trình tự sau:23

- Xác định mục đích định giá đất cụ thể;

- Điều tra, tổng hợp, phân tích thông tin về thửa đất, giá đất thị trường; áp dụng phương pháp định giá đất;

- Xây dựng phương án giá đất trình UBND cấp tỉnh; (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});

- Thẩm định phương án giá đất do Hội đồng thẩm định giá đất thực hiện, UBND cấp tỉnh quyết định thành lập Hội đồng thẩm định giá đất bao gồm các thành phần sau:

+ Chủ tịch UBND cấp tỉnh làm Chủ tịch Hội đồng;

+ Đại diện lãnh đạo Sở Tài chính làm thường trực Hội đồng; đại diện lãnh đạo Sở Tài nguyên và Môi trường và UBND cấp huyện nơi có đất; tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất hoặc chuyên gia về giá đất và các thành viên khác do UBND cấp tỉnh quyết định.

- Hoàn thiện dự thảo phương án giá đất trình UBND cấp tỉnh quyết định; - UBND cấp tỉnh quyết định giá đất.

Đối với giá đất cụ thể để tính tiền bồi thường khi nhà nước thu hồi đất đối với dự án có các thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi và thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự nhau thì việc xác định giá đất cụ thể theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất. Phương pháp này định giá đất bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành. Trong đó hệ số điều chỉnh giá đất được xác định căn cứ vào giá đất phổ biến trên thị trường, điều kiện kinh tế - xã hội cụ thể tại địa phương và giá đất trong bảng giá đất.24

UBND cấp tỉnh quyết định hệ số điều chỉnh giá đất để áp dụng cho từng dự án tại thời điểm Nhà nước quyết định thu hồi đất. Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với Sở Tài chính và các sở, ngành có liên quan xây dựng, trình UBND cấp tỉnh quyết định hệ số điều chỉnh giá đất. 22 Điều 4, Nghị Định 44/2014/NĐ-CP. 23 Khoản 1, Điều 16, Nghị Định 44/2014/NĐ-CP. 24

2.5.3 Chủ thể thực hiện xác định giá đất bồi thƣờng

Căn cứ vào nhu cầu định giá đất cụ thể tại địa phương, Sở Tài nguyên và Môi trường lập kế hoạch định giá đất cụ thể trình UBND cấp tỉnh phê duyệt và tổ chức thực hiện kế hoạch đã được phê duyệt. Việc lựa chọn tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất cụ thể thực hiện theo quy định của pháp luật về đấu thầu. Căn cứ vào giá đất phổ biến trên thị trường, điều kiện kinh tế - xã hội ở địa phương và bảng giá đất, UBND cấp tỉnh quy định, quyết định hệ số điều chỉnh giá đất để xác định giá đất cụ thể.

Hoạt động tư vấn xác định giá đất cũng đã được quy định cụ thể tại Nghị định số 44/2014/NĐ-CP. Theo đó, tổ chức được hoạt động tư vấn xác định giá đất khi có đủ các điều kiện sau: Có chức năng tư vấn xác định giá đất hoặc thẩm định giá hoặc tư vấn định giá bất động sản; Có ít nhất 03 định giá viên đủ điều kiện hành nghề tư vấn xác định giá đất quy định. Các điều kiện cụ thể đối với cá nhân hành nghề tư vấn xác định giá đất cũng đã được quy định cụ thể.25

2.6 Chủ thể làm nhiệm vụ bồi thƣờng, giải phóng mặt bằng khi Nhà nƣớc thu hồi đất ở đất ở

Theo quy định trước đây việc thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất tại địa phương, UBND cấp tỉnh có thể giao cho Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh hoặc Tổ chức phát triển quỹ đất thực hiện.

Hiện nay căn cứ vào Khoản 1, Điều 68, Luật Đất đai năm 2013 thì tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng bao gồm: Tổ chức dịch vụ công về đất đai, Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.

2.6.1 Tổ chức dịch vụ công về đất đai

Theo quy định của pháp luật hiện hành, Tổ chức phát triển quỹ đất cấp tỉnh và cấp huyện là các cơ quan chuyên trách thực hiện công tác bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

* Vị trí, chức năng của Tổ chức phát triển quỹ đất cấp tỉnh và cấp huyện26

Tổ chức phát triển quỹ đất là đơn vị sự nghiệp công được thành lập theo quy định của pháp luật về thành lập, tổ chức lại, giải thể đơn vị sự nghiệp công lập; có tư cách pháp nhân, có trụ sở, con dấu riêng và được mở tài khoản để hoạt động theo quy định của pháp luật; có chi nhánh tại các quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh. Đối với địa phương đã có Tổ chức phát triển quỹ đất cấp tỉnh và cấp huyện thì tổ chức lại Tổ chức phát triển quỹ đất trên cơ sở hợp nhất Tổ chức phát triển quỹ đất cấp tỉnh và cấp huyện hiện có.

25

Điều 20, Nghị Định 44/2014/NĐ-CP. 26

Tổ chức phát triển quỹ đất có chức năng tạo lập, phát triển, quản lý, khai thác quỹ đất; tổ chức thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân; tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất và thực hiện các dịch vụ khác.

* Nhiệm vụ và quyền hạn của Tổ chức phát triển quỹ đất cấp tỉnh và cấp huyện

- Tổ chức thực hiện việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất;

- Tạo quỹ đất và phát triển quỹ đất để đấu giá quyền sử dụng đất; phục vụ phát triển kinh tế - xã hội và ổn định thị trường bất động sản;

- Quản lí quỹ đất đã được giải phóng mặt bằng;

- Tổ chức phát triển các khu, điểm và nhà tái định cư phục vụ việc thu hồi đất thực hiện các dự án;

- Cung cấp dịch vụ trong lĩnh vực bồi thường, giải phóng mặt bằng; cung cấp thông tin về địa điểm đầu tư, giá đất, quỹ đất cho tổ chức cá nhân theo yêu cầu;

- Tổ chức triển khai thực hiện nhiệm vụ theo chương trình, kế hoạch, phương án, dự án và các hoạt động dịch vụ phù hợp với nhiệm vụ, lĩnh vực chuyên môn được giao.

2.6.2 Hội đồng bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ * Thành lập

- Thành lập Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư được thành lập ở từng công trình (dự án) để thực hiện công tác bồi thường và sẽ tự giải tán sau khi thực hiện xong nhiệm vụ.

- Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư được thành lập ở cấp huyện do UBND cấp tỉnh căn cứ vào quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, cũng như quy mô, đặc điểm, tính chất của từng dự án, thành lập nên. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});

* Cơ cấu tổ chức

Trong dự thảo thông tư Quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ngày 12/6/2014 tại Khoản 2 Điều 19 có quy định Hội đồng bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cấp huyện do lãnh đạo UBND cấp huyện làm Chủ tịch Hội đồng, các thành viên gồm:

- Đại diện cơ quan Tài nguyên và Môi trường; - Đại diện cơ quan Tài chính - Kế hoạch;

- Đại diện cơ quan Kinh tế - Hạ tầng hoặc phòng Quản lý đô thị;

- Đại diện cơ quan Nông nghiệp và Phát triển nông thôn (Phòng Kinh tế); - Đại diện UBND cấp xã nơi có đất thu hồi;

- Đại diện của những hộ gia đình, cá nhân có đất thu hồi từ một đến hai người; - Một số thành viên khác do Chủ tịch Hội đồng quyết định cho phù hợp với thực tế ở địa phương.

Nhưng hiện nay trong Nghị định 47/2014/NĐ-CP và Thông tư số 37/2014/TT- BTNMT Quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ngày 30/6/2014 đều không có nói rõ về thành phần của hội đồng bồi thường, hỗ trợ, tái