5. Kết cấu đề tài
2.4 Quy định chi tiết bồi thƣờng về đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nƣớc
thu hồi đất ở
2.4.1 Phƣơng thức bồi thƣờng đối với đất ở
Với những đặc điểm rất riêng biệt của đất ở, là một nhu cầu không thể thiếu được của con người nên khi Nhà nước thu hồi thì sẽ có những chính sách bồi thường riêng cho loại đất này. Đây là loại đất nằm trong nhóm đất phi nông nghiệp nhưng lại không bồi thường chung là đất phi nông nghiệp mà được bồi thường tách ra thành một loại đất riêng trong nhóm đất phi nông nghiệp, để quy định cho nó một chính sách bồi thường có nhiều ưu đãi hơn. Việc bồi thường đối với đất ở bị thu hồi, có thể thực hiện theo hai phương thức: bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở; nếu không có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở thì Nhà nước bồi thường bằng tiền.
Theo quy định trước đây trong giai đoạn Luật Đất đai 2003, người đang sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất hợp pháp theo quy định của pháp luật đủ điều kiện được bồi thường về đất thì được bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng hoặc bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm có quyết định thu hồi, tính theo giá đất có cùng mục đích sử dụng với đất bị thu hồi do UBND cấp tỉnh quy định công bố theo quy định của Chính phủ đang có hiệu lực áp dụng tại thời điểm có quyết định thu hồi đất; trường hợp giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm có quyết định thu hồi đất chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì UBND cấp tỉnh căn cứ vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường tại địa phương để quyết định mức giá cụ thể cho phù hợp và không bị giới hạn bởi khung giá đất được quy định tại Điều 11 của Nghị Định 69/2009/NĐ-CP. Về phương thức bồi thường bằng đất ở hay nhà ở, đây là phương thức bồi thường mà trên thực tế cho thấy tính hiệu quả rất thấp, bởi quy định này dường như chỉ mang tính chủ trương và hình thức mà thôi. Đa số các trường hợp trước đây đều bồi thường bằng tiền. Về phương thức bồi thường bằng tiền thì đây là phương thức phổ biến và thường được áp dụng trên thực tế. Việc xác định số tiền bồi thường sẽ dựa vào giá đất cụ thể để tính tiền bồi thường do UBND cấp tỉnh quy định theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên trên thực tế còn khá nhiều vướng mắc, bất cập trong việc xác định giá đất tính tiền bồi thường từ đó dẫn đến phát sinh nhiều khiếu kiện trong vấn đề bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất ở của người dân.
Theo pháp luật đất đai hiện hành, quy định về phương thức bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở của hộ gia đình, cá nhân được quy định cụ thể tại Điều 79 của Luật Đất đai 2013 và Điều 6 của Nghị định 47/2014/NĐ-CP như sau:
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam khi Nhà nước thu hồi đất
ở mà có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì việc bồi thường về đất được thực hiện như sau:
+ Trường hợp thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của UBND cấp tỉnh mà hộ gia đình, cá nhân không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở tái định cư; trong trường hợp không có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở thì Nhà nước bồi thường bằng tiền;
Nếu trước đây nếu hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất ở đang sử dụng mà không còn đất, nhà ở nào khác trong phạm vi cấp xã nơi có đất bị thu hồi và địa phương không có điều kiện về quỹ đất thì được phép bồi thường bằng tiền. Nhưng hiện tại bây giờ chúng ta quy định trong trường hợp người dân họ không có nhu cầu thì Nhà nước mới được bồi thường bằng tiền. Đồng nghĩa với một chuyện là nếu Nhà nước thu hồi đất ở của hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng mà họ không còn nhà ở, đất ở nào khác trong phạm vi xã phường, thị trấn nơi có đất bị thu hồi thì lúc bấy giờ bắt buộc phải bồi thường bằng đất hoặc là bằng nhà, chứ không được lấy lý do là bây giờ địa phương hết đất rồi Nhà nước sẽ bồi thường bằng tiền. Người dân kiên quyết muốn nhận đất, nhận nhà ở thì Nhà nước phải giải quyết chứ không có được biện minh là địa phương không có quỹ đất nên mới bồi thường bằng tiền. Đây là điểm rất mới trong Luật Đất đai 2013. Ở đây rất công bằng, người dân không vi phạm pháp luật, người dân chỉ vì mục đích chung, bây giờ họ bị lấy đi chỗ ở thì phải đưa lại cho họ một chỗ ở khác. Nhưng ngược lại với quy định này sẽ là một điều rất khó cho các cơ quan có nhiệm vụ giải phóng mặt bằng.
+ Trường hợp thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của UBND cấp tỉnh mà hộ gia đình, cá nhân còn đất ở, nhà ở khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì được bồi thường bằng tiền. Đối với địa phương có điều kiện về quỹ đất ở thì được xem xét để bồi thường bằng đất ở.
Như vậy trong trường hợp này quy định là nếu người dân còn nhà ở hoặc đất ở khác trong phạm vi cấp xã nơi có đất bị thu hồi thì bồi thường bằng tiền là phương pháp ưu tiên, trường hợp mà địa phương có điều kiện về quỹ đất thì sẽ lấy đất bồi thường cho người dân.
Với hai trường hợp trên thiết nghĩ vẫn còn vấn đề chưa ổn khi mà lấy địa giới hành chính cấp xã để xác định phạm vi, vì điều này có thể tạo ra sự thiếu công bằng trong việc bồi thường bằng đất ở, nhà ở hay là bằng tiền. Lấy ví dụ nếu cá nhân A mặc dù có một căn nhà ở trung tâm của xã và gần Ủy ban nhân dân Xã, còn một căn nhà ở của cá nhân A thì nằm ở nơi xa xôi, hẻo lánh, giao thông thì bất tiện nhưng cũng thuộc địa giới hành
chính cấp xã đó. So với một cá nhân B có nhà ở trung tâm xã nhưng mà đối diện ngang lộ thuộc địa giới hành chính của Xã khác cá nhân B có thêm một căn nhà nữa. Trong trường hợp này quy chế pháp lý được áp dụng đối với hai chủ thể trên là khác nhau. Cá nhân B ở gần trung tâm Xã lại được bồi thường bằng đất hoặc bằng nhà, trong khi cá nhân A thì lại bồi thường bằng tiền và có thể phải sống ở nơi điều kiện sinh hoạt rất bất tiện.
- Trường hợp trong hộ gia đình mà có nhiều thế hệ, nhiều cặp vợ chồng cùng chung sống trên một thửa đất ở bị thu hồi nếu đủ điều kiện để tách thành từng hộ gia đình riêng theo quy định của pháp luật về cư trú hoặc có nhiều hộ gia đình có chung quyền sử dụng một thửa đất ở thu hồi thì UBND cấp tỉnh căn cứ vào quỹ đất ở, nhà ở tái định cư và tình thực tế tại địa phương quyết định mức đất ở, nhà ở tái định cư cho từng hộ gia đình.
- Hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà không có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc bằng nhà ở tái định cư thì được Nhà nước bồi thường bằng tiền.
- Đối với hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất gắn liền với nhà ở thuộc trường hợp phải di chuyển chỗ ở nhưng không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở, nếu không có chỗ ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì được Nhà nước bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hoặc giao đất ở có thu tiền sử dụng đất. Giá bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở; giá đất ở tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất do UBND cấp tỉnh quy định.
- Trường hợp trong thửa đất ở thu hồi còn diện tích đất nông nghiệp không được công nhận là đất ở thì hộ gia đình, cá nhân có đất thu hồi được chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất đó sang đất ở trong hạn mức giao đất ở tại địa phương, nếu hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu và việc chuyển mục đích sang đất ở phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật về thu tiền sử dụng đất; thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.
2.4.2 Bồi thƣờng đối với đất thuộc hành lang an toàn khi xây dựng công trình có hành lang bảo vệ an toàn
Đất xây dựng công trình công cộng có hành lang bảo vệ an toàn gồm đất xây dựng các hệ thống giao thông, thủy lợi, đê điều, hệ thống cấp nước, hệ thống thoát nước, hệ thống xử lí chất thải, hệ thống dẫn điện, dẫn xăng dầu, dẫn khí, thông tin liên lạc và đất thuộc hành lang an toàn các công trình này.
Bồi thường thiệt hại do hạn chế khả năng sử dụng đất đối với đất thuộc hành lang an toàn khi xây dựng công trình có hành lang bảo vệ quy định tại Điều 94 của Luật Đất đai 2013 được thực hiện như sau:
- Trường hợp làm thay đổi mục đích sử dụng đất, tuy là trường hợp đặc thù của bồi thường nhưng cũng phải áp dụng các nguyên tắc chung, tức là thu hồi đất nào thì được bồi thường đất có cùng mục đích sử dụng (đất nông nghiệp bồi thường đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp bồi thường theo đất phi nông nghiệp) chứ không phải Nhà nước thu hồi trong trường hợp này lại không được bồi thường hoặc quy định bồi thường theo một loại đất cụ thể chung là thu hồi đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp thì bồi thường chung là đất nông nghiệp hoặc đất phi nông nghiệp. Nếu làm thay đổi mục đích sử dụng đất từ đất ở sang đất phi nông nghiệp không phải là đất ở, từ đất ở sang đất nông nghiệp thì tiền bồi thường bằng chênh lệch giữa giá đất ở với giá đất phi nông nghiệp không phải là đất ở, giữa giá đất ở với giá đất nông nghiệp nhân với diện tích bị thay đổi mục đích sử dụng.
- Trường hợp không làm thay đổi mục đích sử dụng đất nhưng làm hạn chế khả năng sử dụng đất thì việc xác định mức bồi thường thiệt hại do UBND cấp tỉnh căn cứ tình hình thực tế tại địa phương quy định cụ thể.
- Nhà ở, công trình xây dựng khác và các tài sản khác gắn liền với đất nằm trong phạm vi hành lang an toàn bị thiệt hại do phải giải tỏa thì được bồi thường theo mức thiệt hại theo quy định.
- Khi hành lang bảo vệ an toàn công trình chiếm dụng khoảng không trên 70% diện tích thửa đất có nhà ở, công trình xây dựng thì phần diện tích đất còn lại cũng được bồi thường theo quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều 10 Nghị Định 47/2014/NĐ-CP.
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở nằm trong hành lang an toàn khi xây dựng công trình công cộng có hành lang bảo vệ an toàn phải di chuyển chỗ ở mà không có chỗ ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất trong hành lang an toàn thì được bố trí tái định cư; được bồi thường chi phí di chuyển, và được hỗ trợ ổn định đời sống, sản xuất.
Trong các trường hợp này có vấn đề ở chỗ hạn chế khả năng sử dụng được bồi thường như thế nào thì không có quy định, mà đây lại là vấn đề quan trọng, vậy thì hạn chế khả năng sử dụng thì dựa vào cái gì để xác định là hạn chế khả năng sử dụng? Ví dụ: lúc trước người ta có kinh doanh, thì bây giờ người ta kinh doanh ế hơn thì có gọi là hạn chế khả năng sử dụng hay không,…Nghị định và Thông tư đều không hướng dẫn giải quyết vấn đề này mà giao cho UBND cấp tỉnh giải quyết, cho nên vấn đề hạn chế khả năng sử dụng này mỗi địa phương mỗi khác nhau. Mới đây tại Điều 19 Quyết định số 23/2014/QĐ-UBND của UBND thành phố Hà Nội có quy định vấn đề này như sau:
Căn cứ để xem xét bồi thường thiệt hại là: Văn bản của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xác định việc ảnh hưởng; Bản vẽ xác định phạm vi đất ảnh hưởng, có xác nhận của
cơ quan Nhà nước có thẩm quyền; Văn bản của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền về biến động sử dụng đất, sử dụng tài sản.
Bồi thường thiệt hại về đất đối với diện tích đất ở và các loại đất khác có đủ điều kiện được bồi thường trong cùng thửa với đất ở trong hành lang bảo vệ an toàn đường dây dẫn điện trên không thuộc diện Nhà nước không thu hồi đất mà không làm thay đổi mục đích sử dụng đất nhưng bị hạn chế khả năng sử dụng, thì chủ sử dụng đất được bồi thường thiệt hại (một lần) về đất bằng 80% đơn giá bồi thường về đất cùng loại.
2.4.3 Bồi thƣờng khi thu hồi đất đƣợc giao không đúng thẩm quyền
Thẩm quyền giao đất được quy định tại Điều 59 Luật đấi đai 2013. Theo đó thì thẩm quyền giao đất sẽ không được ủy quyền.
Về nguyên tắc, đất không được không đúng thẩm quyền thì khi Nhà nước thu hồi đất sẽ không được bồi thường. Tuy nhiên trong trường hợp này, nếu người sử dụng đất không có lỗi trong việc họ giao đất và sử dụng đất, thì cần có cách tiếp cận khác. Đặc biệt, nếu những người này đã nộp tiền sử dụng đất và việc sử dụng đất xảy ra trước khi có Luật Đất đai năm 2003. Vì vậy, người sử dụng đất trong trường hợp này được Nhà nước xem xét hợp pháp hóa quyền sử dụng đất và họ được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
Đất được giao không đúng thẩm quyền trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 nhưng người đang sử dụng đất đã nộp tiền để được sử dụng đất căn cứ theo các loại giấy tờ được quy định tại Khoản 1 Điều 7 Thông tư số 37/2014/TT-BTNMT mà chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì việc bồi thường về đất được thực hiện theo quy định sau:
- Trường hợp sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 thì người đang sử dụng đất được bồi thường về đất đối với diện tích và loại đất được giao.
- Trường hợp sử dụng đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 thì người đang sử dụng đất được bồi thường, hỗ trợ như sau:
+ Được bồi thường, hỗ trợ đối với diện tích đất được giao là đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở, đất ở trong hạn mức giao đất.
+ Được bồi thường về đất đối với diện tích đất được giao là đất ở vượt hạn mức giao đất của địa phương nhưng phải trừ đi tiền sử dụng đất phải nộp theo mức thu quy định của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất.