5. Kết cấu đề tài
2.3 Hạn mức giao và công nhận đất ở
2.3.1 Hạn mức giao đất ở
Giao đất là việc nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người có nhu cầu sử dụng thông qua quyết định hành chính, như vậy đặc điểm đặc trưng của giao đất là chỉ có Nhà nước mới có quyền giao đất và giao đất phải thông qua quyết định giao đất.
Đối với đất ở tại nông thôn thì căn cứ vào quỹ đất của địa phương và quy hoạch phát triển nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, UBND cấp tỉnh quy định hạn mức đất giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở tại nông thôn phù hợp với điều kiện và tập quán tại địa phương.
Đối với đất ở tại đô thị thì UBND cấp tỉnh căn cứ vào quy hoạch xây dựng đô thị và quỹ đất của địa phương quy định hạn mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở đối với trường hợp chưa đủ điều kiện để giao đất theo dự án đầu tư xây dựng nhà ở.
Hạn mức giao đất ở do UBND cấp tỉnh căn cứ tình hình thực tế, tình hình quỹ đất của từng địa phương để tiến hành quy định hạn mức này chứ không bắt buộc một con số nhất định áp dụng chung cho cả nước. Mỗi tỉnh thành sẽ có một hạn mức khác nhau. Nhưng hiện nay đa số các tỉnh thành quy định 300 m2
đối với trường hợp đất ở tại khu vực nông thôn và 150 – 200 m2
ở khu vực đô thị. Và thường 150 m2 người ta quy định tại các vùng trung tâm.
- Thành phố Hà Nội quy định hạn mức giao đất ở: Các phường tối thiểu là 30m2, tối đa 90m2
; các xã giáp ranh các quận và thị trấn tối thiểu 60m2, tối đa 120m2
; các xã vùng đồng bằng tối thiểu 80m2
, tối đa 180m2
; các xã vùng trung du tối thiểu 120m2
, tối đa 240m2; các xã miền núi tối tiểu 150m2, tối đa 300m2
. Hạn mức giao đất ở mới này không áp dụng cho trường hợp giao đất tại các dự án phát triển nhà ở theo quy hoạch, các dự án đấu giá quyền sử dụng đất để xây dựng nhà ở.15
- Thành phố Hồ Chí Minh quy định hạn mức đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân:16 + Các Quận 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Gò Vấp, Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình, Tân Phú không quá 160m2/hộ.
+ Các Quận 2, 7, 9, 12, Bình Tân, Thủ Đức và thị trấn các huyện: Bình Chánh, Hóc Môn, Củ Chi, Nhà Bè không quá 200m2/hộ.
+ Khu quy hoạch phát triển đô thị không quá 250m2/hộ.
+ Huyện Cần Giờ và các khu dân cư nông thôn không quá 300m2/hộ.
- Thành phố Cần Thơ: hạn mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân làm nhà ở đối với đất ở nông thôn là 300m2/hộ; đối với các quận: khu vực I: 150m2/hộ, khu vực II: 200m2/hộ; đối với thị trấn các huyện: khu vực I: 200m2/hộ, khu vực II: 300m2/hộ.17
2.3.2 Hạn mức công nhận đất ở
UBND cấp tỉnh căn cứ vào điều kiện, tập quán tại địa phương quy định hạn mức công nhận đất ở theo số lượng nhân khẩu trong hộ gia đình;
Đối với trường hợp thửa đất ở có vườn, ao được hình thành từ ngày 18 tháng 12 năm 1980 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013 mà trong giấy tờ đó không ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được xác định như sau:
- UBND cấp tỉnh căn cứ vào điều kiện, tập quán tại địa phương quy định hạn mức công nhận đất ở cho mỗi hộ gia đình phù hợp với tập quán ở địa phương theo số lượng nhân khẩu trong hộ gia đình;
- Trường hợp diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở tại địa phương thì diện tích đất ở được xác định bằng hạn mức công nhận đất ở tại địa phương;
- Trường hợp diện tích thửa đất nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở tại địa phương thì diện tích đất ở được xác định là toàn bộ diện tích thửa đất.
15
Minh Nghĩa, Hà Nội áp dụng quy định mới về hạn mức giao đất ở và tách thửa, Báo điện tử Vietnamplus, 2014, http://www.vietnamplus.vn/ha-noi-ap-dung-quy-dinh-moi-ve-han-muc-giao-dat-o-va-tach-thua/270703.vnp, [ngày truy cập 25-09-2014].
16
Điều 1, Quyết Định số 70/QĐ-UBND Quy định về hạn mức giao đất ở trên địa bàn Thành Phố Hồ Chí Minh, ngày 07/01/2014.
17
T.H.T, Quy định mới về hạn mức đất ở, Báo điện tử Vietbao.vn, 2005, http://vietbao.vn/Nha-dat/Quy-dinh-moi- ve-han-muc-dat-o/45165515/511/, [ngày truy cập 25-09-2014].
2.4 Quy định chi tiết bồi thƣờng về đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nƣớc thu hồi đất ở thu hồi đất ở
2.4.1 Phƣơng thức bồi thƣờng đối với đất ở
Với những đặc điểm rất riêng biệt của đất ở, là một nhu cầu không thể thiếu được của con người nên khi Nhà nước thu hồi thì sẽ có những chính sách bồi thường riêng cho loại đất này. Đây là loại đất nằm trong nhóm đất phi nông nghiệp nhưng lại không bồi thường chung là đất phi nông nghiệp mà được bồi thường tách ra thành một loại đất riêng trong nhóm đất phi nông nghiệp, để quy định cho nó một chính sách bồi thường có nhiều ưu đãi hơn. Việc bồi thường đối với đất ở bị thu hồi, có thể thực hiện theo hai phương thức: bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở; nếu không có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở thì Nhà nước bồi thường bằng tiền.
Theo quy định trước đây trong giai đoạn Luật Đất đai 2003, người đang sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất hợp pháp theo quy định của pháp luật đủ điều kiện được bồi thường về đất thì được bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng hoặc bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm có quyết định thu hồi, tính theo giá đất có cùng mục đích sử dụng với đất bị thu hồi do UBND cấp tỉnh quy định công bố theo quy định của Chính phủ đang có hiệu lực áp dụng tại thời điểm có quyết định thu hồi đất; trường hợp giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm có quyết định thu hồi đất chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì UBND cấp tỉnh căn cứ vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường tại địa phương để quyết định mức giá cụ thể cho phù hợp và không bị giới hạn bởi khung giá đất được quy định tại Điều 11 của Nghị Định 69/2009/NĐ-CP. Về phương thức bồi thường bằng đất ở hay nhà ở, đây là phương thức bồi thường mà trên thực tế cho thấy tính hiệu quả rất thấp, bởi quy định này dường như chỉ mang tính chủ trương và hình thức mà thôi. Đa số các trường hợp trước đây đều bồi thường bằng tiền. Về phương thức bồi thường bằng tiền thì đây là phương thức phổ biến và thường được áp dụng trên thực tế. Việc xác định số tiền bồi thường sẽ dựa vào giá đất cụ thể để tính tiền bồi thường do UBND cấp tỉnh quy định theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên trên thực tế còn khá nhiều vướng mắc, bất cập trong việc xác định giá đất tính tiền bồi thường từ đó dẫn đến phát sinh nhiều khiếu kiện trong vấn đề bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất ở của người dân.
Theo pháp luật đất đai hiện hành, quy định về phương thức bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở của hộ gia đình, cá nhân được quy định cụ thể tại Điều 79 của Luật Đất đai 2013 và Điều 6 của Nghị định 47/2014/NĐ-CP như sau:
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam khi Nhà nước thu hồi đất
ở mà có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì việc bồi thường về đất được thực hiện như sau:
+ Trường hợp thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của UBND cấp tỉnh mà hộ gia đình, cá nhân không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở tái định cư; trong trường hợp không có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở thì Nhà nước bồi thường bằng tiền;
Nếu trước đây nếu hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất ở đang sử dụng mà không còn đất, nhà ở nào khác trong phạm vi cấp xã nơi có đất bị thu hồi và địa phương không có điều kiện về quỹ đất thì được phép bồi thường bằng tiền. Nhưng hiện tại bây giờ chúng ta quy định trong trường hợp người dân họ không có nhu cầu thì Nhà nước mới được bồi thường bằng tiền. Đồng nghĩa với một chuyện là nếu Nhà nước thu hồi đất ở của hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng mà họ không còn nhà ở, đất ở nào khác trong phạm vi xã phường, thị trấn nơi có đất bị thu hồi thì lúc bấy giờ bắt buộc phải bồi thường bằng đất hoặc là bằng nhà, chứ không được lấy lý do là bây giờ địa phương hết đất rồi Nhà nước sẽ bồi thường bằng tiền. Người dân kiên quyết muốn nhận đất, nhận nhà ở thì Nhà nước phải giải quyết chứ không có được biện minh là địa phương không có quỹ đất nên mới bồi thường bằng tiền. Đây là điểm rất mới trong Luật Đất đai 2013. Ở đây rất công bằng, người dân không vi phạm pháp luật, người dân chỉ vì mục đích chung, bây giờ họ bị lấy đi chỗ ở thì phải đưa lại cho họ một chỗ ở khác. Nhưng ngược lại với quy định này sẽ là một điều rất khó cho các cơ quan có nhiệm vụ giải phóng mặt bằng.
+ Trường hợp thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của UBND cấp tỉnh mà hộ gia đình, cá nhân còn đất ở, nhà ở khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì được bồi thường bằng tiền. Đối với địa phương có điều kiện về quỹ đất ở thì được xem xét để bồi thường bằng đất ở.
Như vậy trong trường hợp này quy định là nếu người dân còn nhà ở hoặc đất ở khác trong phạm vi cấp xã nơi có đất bị thu hồi thì bồi thường bằng tiền là phương pháp ưu tiên, trường hợp mà địa phương có điều kiện về quỹ đất thì sẽ lấy đất bồi thường cho người dân.
Với hai trường hợp trên thiết nghĩ vẫn còn vấn đề chưa ổn khi mà lấy địa giới hành chính cấp xã để xác định phạm vi, vì điều này có thể tạo ra sự thiếu công bằng trong việc bồi thường bằng đất ở, nhà ở hay là bằng tiền. Lấy ví dụ nếu cá nhân A mặc dù có một căn nhà ở trung tâm của xã và gần Ủy ban nhân dân Xã, còn một căn nhà ở của cá nhân A thì nằm ở nơi xa xôi, hẻo lánh, giao thông thì bất tiện nhưng cũng thuộc địa giới hành
chính cấp xã đó. So với một cá nhân B có nhà ở trung tâm xã nhưng mà đối diện ngang lộ thuộc địa giới hành chính của Xã khác cá nhân B có thêm một căn nhà nữa. Trong trường hợp này quy chế pháp lý được áp dụng đối với hai chủ thể trên là khác nhau. Cá nhân B ở gần trung tâm Xã lại được bồi thường bằng đất hoặc bằng nhà, trong khi cá nhân A thì lại bồi thường bằng tiền và có thể phải sống ở nơi điều kiện sinh hoạt rất bất tiện.
- Trường hợp trong hộ gia đình mà có nhiều thế hệ, nhiều cặp vợ chồng cùng chung sống trên một thửa đất ở bị thu hồi nếu đủ điều kiện để tách thành từng hộ gia đình riêng theo quy định của pháp luật về cư trú hoặc có nhiều hộ gia đình có chung quyền sử dụng một thửa đất ở thu hồi thì UBND cấp tỉnh căn cứ vào quỹ đất ở, nhà ở tái định cư và tình thực tế tại địa phương quyết định mức đất ở, nhà ở tái định cư cho từng hộ gia đình.
- Hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà không có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc bằng nhà ở tái định cư thì được Nhà nước bồi thường bằng tiền.
- Đối với hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất gắn liền với nhà ở thuộc trường hợp phải di chuyển chỗ ở nhưng không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở, nếu không có chỗ ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì được Nhà nước bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hoặc giao đất ở có thu tiền sử dụng đất. Giá bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở; giá đất ở tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất do UBND cấp tỉnh quy định.
- Trường hợp trong thửa đất ở thu hồi còn diện tích đất nông nghiệp không được công nhận là đất ở thì hộ gia đình, cá nhân có đất thu hồi được chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất đó sang đất ở trong hạn mức giao đất ở tại địa phương, nếu hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu và việc chuyển mục đích sang đất ở phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật về thu tiền sử dụng đất; thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.
2.4.2 Bồi thƣờng đối với đất thuộc hành lang an toàn khi xây dựng công trình có hành lang bảo vệ an toàn
Đất xây dựng công trình công cộng có hành lang bảo vệ an toàn gồm đất xây dựng các hệ thống giao thông, thủy lợi, đê điều, hệ thống cấp nước, hệ thống thoát nước, hệ thống xử lí chất thải, hệ thống dẫn điện, dẫn xăng dầu, dẫn khí, thông tin liên lạc và đất thuộc hành lang an toàn các công trình này.
Bồi thường thiệt hại do hạn chế khả năng sử dụng đất đối với đất thuộc hành lang an toàn khi xây dựng công trình có hành lang bảo vệ quy định tại Điều 94 của Luật Đất đai 2013 được thực hiện như sau:
- Trường hợp làm thay đổi mục đích sử dụng đất, tuy là trường hợp đặc thù của bồi thường nhưng cũng phải áp dụng các nguyên tắc chung, tức là thu hồi đất nào thì được bồi thường đất có cùng mục đích sử dụng (đất nông nghiệp bồi thường đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp bồi thường theo đất phi nông nghiệp) chứ không phải Nhà nước thu hồi trong trường hợp này lại không được bồi thường hoặc quy định bồi thường theo một loại đất cụ thể chung là thu hồi đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp thì bồi thường chung là đất nông nghiệp hoặc đất phi nông nghiệp. Nếu làm thay đổi mục đích sử dụng đất từ đất ở sang đất phi nông nghiệp không phải là đất ở, từ đất ở sang đất nông nghiệp thì tiền bồi thường bằng chênh lệch giữa giá đất ở với giá đất phi nông nghiệp