2. CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIẾN CỦA đỀ TÀI
2.2.1 Kinh nghiệm quản lý sử dụng ựất nông nghiệp ở một số nước
* Ở Trung Quốc ựể nâng cao vai trò quản lý nhà nước về ựất nông nghiệp: Nhà nước Trung Quốc tập trung vào việc nâng cao chống ựầu cơ ựất ựai bằng ựiều tiết quan hệ cung - cầụ để thị trường ựất nông nghiệp lành mạnh, Trung Quốc ựã quản lý bằng việc cân bằng quan hệ cung - cầu, Chắnh phủ Trung Quốc khống chế và ựiều tiết lượng nông nghiệp trên thị trường thông qua hình thức xuất nhượng. Qua ựó, kiểm soát chặt chẽ tổng lượng
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế ẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦ.. 42 cung ứng ựất nông nghiệp; thực hiện nghiêm chỉnh chế ựộ sử dụng ựất nông nghiệp có bồi thường; tăng cường quản lý việc chuyển nhượng quyền sử dụng ựất nông nghiệp và quản lý giá ựất nông nghiệp. Một ựiểm ựáng chú ý là ở Trung Quốc, giá nhà và giá ựất nói chung và ựất nông nghiệp nói riêng ựược xác ựịnh tách biệt ựộc lập. Nhà nước có quy ựịnh về quy trình nghiệp vụ ựịnh giá ựất. đặc biệt ựể chống tình trạng ựầu cơ ựất ựai, bên cạnh việc hoàn thiện Luật về quản lý ựất ựai, năm 1994 Nhà nước ựã ban hành các chinh sách, điều lệ về quản lý ựât nông nghiệp nhằm hạn chế tổng lượng ựất ựai ựể ựiều tiết quan hệ cung - cầu trên thị trường; Nhà nước Trung Quốc khuyến khắch việc tiết kiệm sử dụng ựất, và nâng cao hiệu quả sử dụng ựất nông nghiệp.
* Ở nước Úc kinh nghiệm ựể nâng cao vai trò quản lý nhà nước về ựất nông nghiệp, nước Úc ựã hình thành các dịch vụ tư vấn chuyên nghiệp. đối với thị trường ựất nông nghiệp ở Úc thì việc hình thành khung pháp lý liên quan ựến sở hữu và các hình thức giao dịch chỉ là ựiều kiện cần nhưng chưa phải là ựiều kiện ựủ. Tắnh chuyên nghiệp của thị trường ựược thể hiện thông qua một mạng lưới các trung gian môi giới, tư vấn pháp luật, tư vấn giá cả, tư vấn mua bán... ựược hình thành nhằm hỗ trợ thị trường bảo ựảm cho người dân biết ựược các quyền hạn và trách nhiệm của mình với tư cách là người chủ tài sản và các giao dịch về ựất ựaị Hơn nữa, những tổ chức này cũng ựóng vai trò rất quan trọng trong việc thực hiện các dịch vụ công theo nguyên tắc hợp ựồng với các cơ quan của Nhà nước như: ựào tạo, phổ biến, giải thắch pháp luật, ựo ựạc, bảo hiểmẦỞ Úc những tổ chức như vậy ựược thành lập rất phổ biến và hoạt ựộng mang tắnh chuyên nghiệp caọ Những công ty này thực hiện một khối lượng công việc rất lớn nhằm trợ giúp thị trường với vai trò trung gian giữa Nhà nước ựại diện cho pháp luật với người mua, người bán trên thị trường.
* ở Thái Lan, sau chiến tranh thế giới thứ hai vẫn còn tồn tại hai hình thức sở hữu ruộng ựất chủ yếu là ruộng ựất công và ruộng ựất tư.
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế ẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦ.. 43 Ruộng ự ấ t công bao gồm một d i ệ n t ắ c h rộng 39.469 nghìn ha, chiếm 7,68% toàn bộ ựất ựai lãnh thổ. Theo tài liệu thống kê năm 1953 của Thái Lan, toàn bộ diện tắch ruộng ựất tư ựược sử dụng là khoảng 8,5 triệu hạ
Trong vòng gần 10 năm từ 1953 ựến năm 1963, quỹ ruộng ự ất tư nhân ựã tăng 25%. Diện tắch ruộng ựất tư nhân năm 1963 là 11,1 triệu ha, trong ựó có 9,88 triệu ha ựất canh tác. Số người chiếm hữu nhiều ruộng ự ấ t gồm: quý tộc, quan chức nhà nước, thương nhân, người cho vay lấy lãi và phần ựông là người Hoa và nhà chùa Phật giáo, phần lớn chủ ựất sống ở ựô thị ựược xem như chủ sở hữu vắng mặt. Vào giữa những năm 1970, tỷ trọng ruộng ựất phát canh ở ựây ựã tăng nhanh, trong có quá nửa tổng số diện tắch tập trung ruộng trong tay ựịa chủ vắng mặt.
Trong những thập kỷ vừa qua, sở hữu ruộng ựất tư nhân phát triển ựi ựôi với quá trình tập trung ruộng ự ấ t trong tay ự ị a chủ và thương nhân cho vay nặng lãị Tuy nhiên, quy mô tập trung ruộng ựất vẫn chưa lớn, sở hữu nhỏ của nông dân vẫn chiếm ựa số diện tắch canh tác
* ở Thuỵ điển, là quốc gia p h át tri ển mạnh hệ thống ựịa chắnh. Diện tắch ựất tự nhiên có 45.000 km2, dân số 8,5 triệu người (số liệu 1990). Phân bố ựất ựai: ựất lâm nghiệp 59%, ựất nông nghiệp 9%, ựất khu dân cư 3%, sống suối hồ ựầm 12%, núi cao 17%. Lãnh thổ ựược chia thành 3,5 triệu ựơn vị bất ựộng sản (bao gồm ựất ựai, nhà cửa gắn với những công trình mang tắnh lâu dài và ổn ựịnh, phần lớn thuộc quyền sở hữu tư nhân (50%), các công ty (20%), Nhà nước (20%), nhà thờ và các ựối tượng khác (10%). Việc ựăng ký quyền sở hữu ựất ựai và bất ựộng sản ựược tiến hành từ cuối thế kỷ XV. Từ ựó ựến nay, những cuốn sổ ựăng ký vẫn còn lưu giữ, xem như sổ gốc ựể tra cứu, sử dụng nhằm giải quyết trước hết những vấn ựề trong quan hệ xã hội như thừa kế, mua bán nhượng ựổi, cầm cố, cho thuê, mướn ựất ựai và bất ựộng sản, những vấn ựề trong quan hệ quốc gia
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế ẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦ.. 44 như thuế, thống kê, ựiều tra quy hoạch, bảo vệ môi trường, thanh tra, kiểm trạ Bất kỳ một sự thay ựổi nào về ựất ựai, bất ựộng sản ựều phải khai báo và ựăng ký vào hồ sơ. Hệ thống hồ sơ gồm: bản ựồ ựịa chắnh thể hiện hiện trạng thửa ựất, vị trắ, diện tắch, giá trị, các số liệu khácẦ Sổ ựịa chắnh ghi lại tất cả các yếu tố có trên bản ựồ và những yếu tố không thể hiện ựược thắ dụ như nguồn gốc ựất ựai và bất ựộng sản. Cả hai loại tài liệu này là hồ sơ cơ bản ựược sử dụng trong hoạt ựộng kinh tế - xã hội thong qua ngân hàng quốc gia, có hiệu lực pháp lý và ựược Nhà nước bảo vệ