SỬ DỤNG ĐẤT
Khi các bên có tranh chấp đất đai (trong đó bao gồm tranh chấp quyền sử dụng đất), Nhà nước khuyến khích các bên tự hòa giải hoặc thông qua hòa giải ở cơ sở (theo Nghị định 181/2004/NĐ-CP thì khi có tranh chấp các bên phải hòa giải trước, tức tự hòa giải là thủ tục bắt buộc, còn Luật Đất đai thì chỉ quy định là khuyến khích).
Nếu các bên không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải. Thời hạn hòa giải là ba mươi ngày làm việc, kể từ ngày Ủy ban nhân dân cấp xã nhận được đơn. Kết quả hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên tranh chấp và xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất. Đối với trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, chủ sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài Nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác. Phòng và Sở sẽ trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
(1) Nếu hòa giải không thành, thì tòa án sẽ giải quyết những tranh chấp về quyền sử dụng đất mà đương sự có giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003 và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất.
(2) Nếu tranh chấp quyền sử dụng đất mà đương sự không có một trong các giấy tờ như trên thì các bên sẽ gửi đơn đến cơ quan hành chính để giải quyết.
Chủ tịch Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh giải quyết đối với tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau. Nếu không đồng ý với quyết định của Ủy ban cấp huyện, các bên có quyền gửi đơn đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Quyết định giải quyết tranh chấp của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh là quyết định cuối cùng.
Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương giải quyết đối với tranh chấp đất đai giữa tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài với nhau hoặc giữa tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư. Nếu không đồng ý với quyết định này, các bên có quyền gửi đơn đến Bộ Tài nguyên và Môi trường. Quyết định của Bộ là quyết định cuối cùng.
Theo Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP, đối với các trường hợp (1), (2) ở trên được cụ thể như sau:
Thứ nhất, đất do người chết để lại nếu có giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất theo Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003 thì quyền sử dụng đất đó là di sản; nếu có một trong các giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 Luật Đất đai năm 2003 thì quyền sử dụng đất đó là di sản kể từ ngày 01/7/2004. Do đó, trường hợp này khi có tranh chấp về thừa kế, tòa án sẽ thụ lý và giải quyết.
Thứ hai, nếu đất không có một trong các giấy tờ trên nhưng có di sản
là nhà ở, vật kiến trúc khác gắn liền với quyền sử dụng đất đó mà có yêu cầu chia di sản thừa kế thì cần phân biệt các trường hợp:
Trường hợp đương sự có văn bản của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền xác nhận quyền sử dụng đất đó là hợp pháp, nhưng chưa kịp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thì tòa án giải quyết yêu cầu chia di sản là tài sản gắn liền và quyền sử dụng đất đó.
Trường hợp chỉ có văn bản của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền cho biết rõ là việc sử dụng đất đó không vi phạm quy hoạch và có thể được xem xét để giao quyền sử dụng đất, thì tòa án giải quyết yêu cầu chia di sản là tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất. Đồng thời phải xác định ranh giới, tạm giao quyền sử dụng đất cho đương sự để Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền tiến hành các thủ tục giao quyền sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho đương sự.
Trường hợp việc sử dụng đất được xác định là không hợp pháp, di sản trên đất không được phép tồn tại thì tòa án chỉ giải quyết di sản là tài sản trên đất đó.
Thứ ba, nếu đất không có một trong các giấy tờ được liệt kê ở trên và
cũng không có tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất thì thẩm quyền giải quyết của Ủy ban nhân dân.
Theo quy định này, thì Ủy ban nhân dân đã thực hiện chức năng xét xử vốn thuộc về tòa án. Ngoài việc giải quyết theo thủ tục hành chính thì khi giải quyết tranh chấp về thừa kế, Ủy ban nhân dân cũng phải sử dụng các quy định dân sự để xét xử. Điều này ảnh hưởng đến hiệu quả của việc giải quyết tranh chấp. Bên cạnh đó, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ là chứng thư pháp lý xác lập mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước và người sử dụng đất mà không phải là căn cứ phát sinh quyền sử dụng đất. Vì những lý do này, thiết nghĩ nên để tòa án giải quyết tất cả các trường hợp tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất, còn Ủy ban nhân dân sẽ phối hợp với tòa án để xác minh nguồn gốc, tính chất, thực trạng của đất.
Chương 3
THỰC TIỄN ÁP DỤNG VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ
NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ CỦA CÁC QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT