4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
4.2.4.Thực trạng chung việc thực hiện các quyền sử dụng ựất tại huyện
Bình Lục tỉnh Hà Nam
4.2.4.1. Thực trạng việc thực hiện quyền chuyển ựổi quyền sử dụng ựất
Theo khoản 2 điều 113 của Luật ựất ựai 2003, hộ gia ựình, cá nhân sử dụng ựất nông nghiệp ựược chuyển ựổi QSD ựất nông nghiệp trong cùng một xã, phường, thị trấn với hộ gia ựình khác. Nhà nước cho phép chuyển ựổi ựất nông nghiệp nhằm dồn ựiền ựổi thửa từ thực tế chia cắt thửa ựất manh mún, không tập trung, chuyển sang sản xuất tập trung, hiện ựại, nâng cao hiệu quả sử dụng ựất nông nghiệp.
đối với người sử dụng ựất nông nghiệp cịc vô chuyÓn ệữi QSDậ ệÒu vừ lý do ệÓ thuẺn lĩi hển cho ệêi sèng vộ sờn xuÊt. Cịc bến tham gia chuyÓn ệữi th−êng lộ nhọng ng−êi thẹn trong gia ệừnh, nhọng ng−êi cỉng thền, xãm.
Trên thực tế việc thực hiện quyền chuyÓn ệữi QSDậ tại huyện Bình Lục trong thời gian qua không có trường hợp nào ựến ựăng ký ở Phòng Tài nguyên và môi trường.
Vì vậy, Nhà nước cần tăng cường tuyên truyền pháp luật ựể người sử dụng ựất hiểu ựược quyền lợi của người sử dụng ựất khi thực hiện chuyÓn ệữi QSDậ và phải ựăng ký theo quy ựịnh.
4.2.4.2. Thực trạng việc thực hiện quyền chuyển nhượng SDđ
a) Chuyển nhượng quyền sử dụng ựất ở
Người sử dụng ựất ở ựược chuyển nhượng ựất ở nhưng phải thực hiện theo quy ựịnh của pháp luật. Hộ gia ựình, cá nhân khi thực hiện việc chuyển nhượng thì làm thủ tục ựăng ký biến ựộng tại Văn phòng ựăng ký ựất ựai huyện.
Theo số liệu tổng hợp từ Phòng Tài nguyên và môi trường; Văn phòng ựăng ký QSD ựất, từ năm 2006 ựến năm 2011 ựã có: 4.107 vụ chuyển nhượng QSD ựất ở thực hiện ựăng ký biến ựộng tại Phòng tài nguyên môi trường và Văn phòng ựăng ký QSD ựất huyện Bình Lục.
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 62 Trước ựây, khi có giao dịch mua bán chuyển nhượng thì chủ yếu người dân thường mua bán với nhau theo hình thức ỘMua bán trao tayỢ giữa hai bên bằng giấy tờ viết tay ghi lại những thỏa thuận của người bán và người muạ Hình thức này diễn ra trong một thời gian rất dài mà không cần có sự cho phép hay chứng nhận của cơ quan chức năng. Theo số liệu tổng hợp của Phòng Tài nguyên và môi trường huyện ta thấy số lượng người chuyển nhượng QSD ựất ở ựến ựăng ký của năm sau ựều cao hơn năm trước. Chứng tỏ các văn bản pháp lý của Nhà nước quy ựịnh việc thực hiện quyền sử dụng ựất ngày càng chặt chẽ, do vậy yêu cầu người dân phải ựăng ký thì mới ựược ựảm bảo pháp lý và quyền lợi hợp pháp với thửa ựất chuyển nhượng.
Từ 01/01/2009, Luật thuế thu nhập cá nhân có hiệu lực, mức thuế thu thuế TNCN ựối với việc chuyển nhượng QSD ựất áp dụng là 2% so với giá trị của ựất, thấp hơn so với thuế chuyển nhượng QSD ựất trước ựây là 4%. đã tạo ựiều kiện cho người sử dụng ựất thực hiện quyền chuyển nhượng QSD ựất.
Trên cơ sở ựánh giá từ thực tế của huyện Bình Lục, ta thấy mức ựộ thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng ựất tăng hàng năm và ở mức cao trong cả huyện. Do ựây là những giao dịch ựã ựăng ký tại cơ quan nhà nước nên chúng ta thấy: về mặt quản lý nhà nước thì cơ quan nhà nước quản lý ựược các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng ựất ựúng pháp luật thông qua việc ựăng ký biến ựộng cho người sử dụng ựất.
đối với người dân, họ ựã nhận thức và chấp hành thực hiện chuyển nhượng QSD ựất khai báo ựăng ký biến ựộng với cơ quan nhà nước. Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng ựất ựã hiểu ựược nên chọn mua những thửa ựất có ựủ cơ sở pháp lý, ký hợp ựồng chuyển nhượng và nộp các khoản thuế và phắ theo quy ựịnh sẽ ựược ựăng ký sang tên hợp pháp, việc này ựảm bảo quyền lợi của người sử dụng ựất.
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 63
Bảng 4.4. Thực trạng việc thực hiện quyền chuyển nhượng QSD ựất ở tại huyện Bình Lục từ năm 2006- 2011 đơn vị: vụ STT Tên xã, thị trấn Tổng số Năm 2006 Năm 2007 Năm 2008 Năm 2009 Năm 2010 Năm 2011 1 đinh Xá 220 23 32 17 35 50 63 2 Bình Nghĩa 89 32 33 5 6 8 5 3 Tràng An 296 45 65 45 52 33 56 4 đồng Du 75 8 4 7 19 22 15 5 Trịnh xá 257 11 34 36 47 52 77 6 đồn Xá 118 12 21 18 26 18 23 7 An Mỹ 81 8 11 15 16 7 24 8 TT. Bình Mỹ 831 56 88 125 158 169 235 9 Mỹ Thọ 203 21 16 12 58 51 45 10 La Sơn 264 35 41 22 66 45 55 11 Tiêu động 191 18 15 33 32 45 48 12 An Lão 325 23 54 55 43 88 62 13 An đổ 156 23 12 25 19 35 42 14 Trung Lương 110 11 16 21 15 18 29 15 An Nội 144 16 12 21 33 25 37 16 Bối Cầu 110 8 13 9 11 28 41 17 Hưng Công 239 28 42 31 35 48 55 18 Ngọc Lũ 131 12 34 26 18 8 33 19 Bồ đề 123 22 11 16 33 23 18 20 An Ninh 65 8 12 9 13 8 15 21 Vũ Bản 79 6 8 11 13 23 18 Tổng cộng 4107 426 574 559 748 804 996
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 64
b) Chuyển nhượng quyền sử dụng ựất nông nghiệp
Trên thực tế việc chuyển nhượng quyền sử dụng ựất nông nghiệp trên ựịa bàn huyện có rất nhiều hộ chuyển nhượng ựất nông nghiệp nhưng không làm thủ tục ựăng ký theo quy ựịnh.
Việc chuyển nhượng ựất nông nghiệp không làm thủ tục bằng hình thức giao dịch chủ yếu là giấy tờ không hợp pháp, không có xác nhận của cơ quan có thẩm quyền, không ựăng ký tại Phòng Tài nguyên và môi trường.
Tr−ắc ệẹy cịc thự tôc chuyÓn nh−ĩng QSDậ lộm tỰi UBND huyỷn. Trến thùc tạ, mải cềng viỷc chuyến mền nh− h−ắng dÉn, lẺp hă sể, thÈm tra hă sể ệÒu do cể quan chuyến mền thùc hiỷn vộ chỡu trịch nhiỷm vÒ ệé chÝnh xịc cựa hă sể, cưn ng−êi thay mẳt UBND huyỷn chử ký tến, ệãng dÊu xịc nhẺn vộo hă sể chuyÓn nh−ĩng, tõ ệã phịt sinh thếm cềng ệoỰn Vẽn phưng UBND huyỷn thÈm tra lỰi hă sể (ệI ệ−ĩc Phưng ậỡa chÝnh nay lộ Phưng Tội nguyến vộ Mềi tr−êng (TN&MT) thÈm tra) tr−ắc khi trừnh UBND huyỷn ký, ệãng dÊu xịc nhẺn; mẳt khịc viỷc chuyÓn nh−ĩng QSDậ lộ mét giao dỡch dẹn sù diÔn ra th−êng xuyến, UBND huyỷn mÊt nhiÒu thêi gian ệÓ giời quyạt cềng viỷc mang tÝnh sù vô nộy mộ dÉn tắi sao nhIng nhọng cềng viỷc mang tÝnh chÊt ệiÒu hộnh chung ệÓ phịt triÓn kinh tạ - xI héi cựa toộn huyỷn. Nh− vẺy, vắi quy ệỡnh cựa LuẺt ậÊt ệai 1993 vÒ thÈm quyÒn lộm thự tôc chuyÓn nh−ĩng ệI gẹy nến sù chăng chĐo vộ kĐo dội thêi gian xỏ lý hă sể, gẹy ịch tớc trong viỷc thùc hiỷn quyÒn chuyÓn nh−ĩng QSDậ cựa ng−êi dẹn. Sau khi LuẺt ậÊt ệai 2003 ệ−ĩc thi hộnh, cềng viỷc giời quyạt cịc hă sể xin chuyÓn nh−ĩng QSDậ theo quy ệỡnh lộ do Vẽn phưng ệẽng ký QSDậ giời quyạt. Tuy nhiến ẻ huyỷn Bừnh Lôc, Vẽn phưng ệẽng ký quyÒn sỏ dông ệÊt mắi ệ−ĩc thộnh lẺp nẽm 2009, do vẺy mải cềng viỷc thêi ệiÓm tr−ắc ệÒu do Phưng TN&MT giời quyạt. ChuyÓn nh−ĩng QSDậ lộ viỷc xờy ra th−êng xuyến nến l−ĩng hă sể rÊt lắn, Phưng TN&MT chử vắi 7 ng−êi vừ vẺy gẳp khã khẽn trong vÊn ệÒ giời quyạt cềng viỷc theo ệóng thêi gian quy ệỡnh do sè l−ĩng cịc vô viỷc vÒ ệÊt ệai rÊt lắn nến thêi gian thô lý hă sể vÉn cưn chẺm.
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 65
4.2.4.3. Thực trạng việc thực hiện quyền cho thuê quyền sử dụng ựất
Trên thực tế ựang diễn ra tại ựịa bàn huyện Bình Lục, người sử dụng ựất ở ựang thực hiện quyền cho thuê quyền sử dụng ựất theo hai hình thức là xây dựng nhà ở với diện tắch nhỏ ựể cho thuê nhà trọ, hoặc xây dựng nhà cho các tổ chức kinh doanh thuê nhà ở gắn liền với quyền sử dụng ựất chủ yếu diễn ra trên thị trấn Bình Mỹ và một số ựiểm thị tứ trên ựịa bàn huyện.
Khi thực hiện cho thuê nhà thì người sử dụng ựất phải nộp các khoản thuế theo quy ựịnh của pháp luật. Trước ngày 01/01/2009, người cho thuê phải nộp các khoản Giá trị gia tăng và Thu nhập doanh nghiệp ước tắnh tổng số khoảng 22,5% doanh thụ Từ sau ngày 01/01/2009, người cho thuê nhà ựất phải nộp thuế Giá trị gia tăng và thuế Thu nhập cá nhân khoảng 4% tổng doanh thụ Như vậy, Nhà nước ựã giảm thuế thu khi cho thuê nhà ựất ựể tạo ựiều kiện khuyến khắch người cho thuê nhà ựất thực hiện thủ tục khai báo nộp thuế.
Tóm lại, hộ gia ựình, cá nhân tại huyện Bình Lục thực hiện quyền cho thuê QSD ựất ựể ựầu tư kinh doanh thực hiện nghĩa vụ nộp thuế và ựăng ký theo ựúng quy ựịnh pháp luật. Ý thức pháp luật của người sử dụng ựất ựã nghiêm chỉnh và thực hiện tốt chắnh sách pháp luật của nhà nước, xong vẫn còn một số hộ cá biệt do không hiểu biết, hay cố tình không ựến ựăng ký cho thuê QSD ựất theo quy ựịnh tại UBND huyện.
4.2.4.4. Thực trạng việc thực hiện quyền cho thuê lại quyền sử dụng ựất
Theo điều 114 của Luật đất ựai 2003 quy ựịnh của pháp luật, Hộ gia ựình, cá nhân ựược nhà nước cho thuê ựất mà ựã nộp ựủ tiền thuê ựất trong cả thời gian thuê ựất và thời gian thuê còn lại trên 5 năm thì ựược cho thuê lại quyền sử dụng ựất.
Trên thực tế từ năm 2003 ựến nay không có trường hợp nào ựăng ký cho thuê lại QSD ựất do quy ựịnh của pháp luật không rõ ràng tạo kẽ hở ựể
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 66 các xã, thị trấn lách luật, cho thuê ựất trong thời gian dưới 5 năm và không làm thủ tục xin thuê ựất của UBND huyện. Vì vậy hộ gia ựình, cá nhân không ựược thực hiện quyền cho thuê lại QSD ựất. Theo quy ựịnh tại điều 37 Luật ựất ựai năm 2003: ỘUBND xã, thị trấn cho hộ gia ựình, cá nhân thuê ựất thuộc quỹ ựất nông nghiệp sử dụng vào mục ựắch công ắch của xã, phường, thị trấn; UBND huyện cho hộ gia ựình, cá nhân thuê ựất ựể sản xuất kinh doanh phi nông nghiệpỢ. Tuy nhiên, sau các văn bản: Nghị ựịnh 181/2004/Nđ-CP ngày 29/10/2004 của Chắnh phủ về hướng dẫn thi hành Luật ựất ựai 2003, Nghị ựịnh 142/2005/Nđ-CP ngày 14/11/2005 của Chắnh phủ về thu tiền thuê ựất và thuê mặt nước, UBND huyện Bình Lục chưa có văn bản nào quy ựịnh cụ thể quy trình thủ tục cho hộ gia ựình, cá nhân thuê ựất sản xuất nông nghiệp, ựất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp.
Như vậy, ựể UBND huyện sớm có quy ựịnh về việc cho thuê ựất ựể quản lý quỹ ựất nông nghiệp và ựất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại các ựịa phương hiện naỵ đồng thời, UBND huyện muốn quản lý ựược quyền cho thuê lại quyền sử dụng ựất của hộ gia ựình, cá nhân thì phải quản lý thực hiện việc cho thuê ựất của các xã, thị trấn ựúng quy ựịnh và tránh thất thu thuế cho Nhà nước. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Về phắa người dân, ựể ựược ựảm bảo quyền lợi của người thuê ựất thì họ phải làm thủ tục xin Nhà nước cho thuê ựất ựúng quy ựịnh và nộp ựủ tiền thuê ựất vào ngân sách Nhà nước.
4.2.4.5. Thực trạng việc thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng ựất
Trong thời gian qua theo dõi tại Phòng Tài nguyên và môi trường và Văn phòng ựăng ký QSD ựất huyện Bình Lục, từ năm 2006 ựến nay ựã có: 180 hồ sơ thừa kế QSD ựất ở thực hiện ựăng ký theo quy ựịnh ựược thể hiện ở Bảng 4.5.
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 67
Bảng 4.5. Thực trạng việc thực hiện quyền thừa kế QSD ựất ở tại huyện Bình Lục từ năm 2006- 2011 đơn vị: vụ STT Tên xã, thị trấn Tổng số Năm 2006 Năm 2007 Năm 2008 Năm 2009 Năm 2010 Năm 2011 1 đinh Xá 14 1 3 2 3 2 3 2 Bình Nghĩa 11 0 2 1 2 4 2 3 Tràng An 10 1 3 2 0 1 3 4 đồng Du 9 0 3 1 2 3 0 5 Trịnh xá 11 1 0 3 2 1 4 6 đồn Xá 8 1 3 0 1 3 0 7 An Mỹ 14 2 3 5 1 2 1 8 TT. Bình Mỹ 3 2 0 1 0 0 0 9 Mỹ Thọ 3 0 0 0 0 2 1 10 La Sơn 8 1 3 0 2 0 2 11 Tiêu động 8 0 0 1 3 1 3 12 An Lão 6 0 2 0 2 1 1 13 An đổ 19 2 3 0 3 5 6 14 Trung Lương 0 0 0 0 0 0 0 15 An Nội 19 3 0 2 5 3 6 16 Bối Cầu 6 0 2 1 1 0 2 17 Hưng Công 31 3 7 4 3 6 8 18 Ngọc Lũ 0 0 0 0 0 0 0 19 Bồ đề 0 0 0 0 0 0 0 20 An Ninh 0 0 0 0 0 0 0 21 Vũ Bản 0 0 0 0 0 0 0 Tổng cộng 180 17 34 23 30 34 42
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 68 Trước ựây vấn ựề thừa kế quyền sử dụng ựất thường ựược người dân coi ựó là vấn ựề nội bộ của gia ựình, không cần thiết phải có sự can thiệp của chắnh quyền hay cơ quan quản lý ựất ựaị đất ựai của bố mẹ ựể lại thường là chỉ cho con trai trong gia ựình. Nhưng từ khi có Luật thừa kế ra ựời và nhất là giá trị ựất ựai ngày càng tăng thì vấn ựề thừa kế ựất ựai lại là vấn ựề rất phức tạp trong xã hội hiện naỵ Ý thức ựược mức ựộ quan trọng của người ựược hưởng thừa kế ựất ựai nên các hộ gia ựình ngày nay khi phát sinh vấn ựề phân chia ựất ựai ựa số ựã có ý thức tiến hành làm thủ tục và ựến ựăng ký tại cơ quan chức năng. Tại UBND huyện người sử dụng ựất thực hiện quyền thừa kế không ựồng ựều ở tất cả các xã, thị trấn do yếu tố nhận thức pháp luật khác nhau, người dân chưa thực sự chủ ựộng vì quyền lợi của mình, chưa hiểu hết ựược quyền lợi của người ựược thừa kế. đối với cơ quan nhà nước, cần tiếp tục tuyên truyền các quy ựịnh pháp luật liên quan ựến việc khai nhận thừa kế quyền sử dụng ựất nhất là khi ựất ựai ngày càng có giá trị.
Tuy nhiến trến ệỡa bộn huyỷn Bừnh Lôc từnh trỰng thõa kạ QSDậ khềng khai bịo xờy ra phữ biạn ẻ tÊt cờ cịc xI, thỡ trÊn từnh trỰng nộy lộ mét trong nhọng nguyến nhẹn cựa cịc vô tranh chÊp ệÊt ệai giọa cịc thộnh viến trong gia ệừnh gẹy khã khẽn khềng chử ệèi vắi cịc chục nẽng trong viỷc xỏ lý cịc vô viỷc liến quan ệạn ệÊt ệai mộ cưn lộm ờnh h−ẻng ệạn tiạn ệé cÊp GCNQSDậ cho bờn thẹn nhọng ng−êi ệ−ĩc h−ẻng thõa kạ. Tuy nhiến, từnh trỰng nộy cã giờm dẵn theo thêi gian ệiÒu nộy cho thÊy nhẺn thục cựa ng−êi dẹn ngộy cộng ệ−ĩc nẹng cao trong vÊn ệÒ khai bịo khi thùc hiỷn quyÒn thõa kạ QSDậ.
4.2.4.6. Thực trạng việc thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng ựất
Qua theo dõi tại Phòng Tài nguyên và môi trường và Văn phòng ựăng ký QSD ựất huyện, từ năm 2006 ựến nay ựã có: 180 hồ sơ thực hiện tặng cho QSD ựất ở ựã ựăng ký biến ựộng theo quy ựịnh, thể hiện trong bảng 4.5.
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 69
Bảng 4.6. Thực trạng việc thực hiện quyền tặng cho QSD ựất ở tại huyện Bình Lục từ năm 2006 ựến 2011 đơn vị: vụ STT Tên xã, thị trấn Tổng số Năm 2006 Năm 2007 Năm 2008 Năm 2009 Năm 2010 Năm 2011 1 đinh Xá 62 5 7 11 22 12 5 2 Bình Nghĩa 13 1 2 3 2 4 1 3 Tràng An 96 8 12 6 33 22 15 4 đồng Du 55 6 8 5 12 15 9