2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.3.4. Thùc tiÔn viỷc thùc hiỷn quyÒn sỏ dông ệÊt ẻ Viỷt Nam
Theo cịc kạt quờ nghiến cụu khoa hảc, nhộ n−ắc giao ệÊt cho cịc tữ chục, hé gia ệừnh, cị nhẹn sỏ dông. Trong giai ệoỰn tõ nẽm 1990 ệạn nẽm 2000 Nhộ n−ắc ệI trao quyÒn sỏ dông bỪng hừnh thục giao ệÊt khềng thu tiÒn sỏ dông ệÊt, giao ệÊt cã thu tiÒn sỏ dông ệÊt, cho thuế cã thu tiÒn sỏ dông ệÊt, cho thuế ệÊt cho khoờng 13 triỷu hé gia ệừnh, cị nhẹn (trong ệã cã 60.000 hé lộm kinh tạ trang trỰi), khoờng 20.000 hĩp tịc xI, 5.000 doanh nghiỷp nhộ n−ắc; 70.000 cềng ty vộ doanh nghiỷp t− nhẹn; 4.000 tữ chục, cị nhẹn n−ắc ngoộị Nhu cẵu sỏ dông ệÊt cho cịc môc tiếu phịt triÓn kinh tạ xI héi ệ−ĩc ệịp ụng, Nhộ n−ắc ệI phẹn bè quủ ệÊt cho cịc môc ệÝch sỏ dông vộ giờm diỷn tÝch ệÊt ch−a sỏ dông. Tững diỷn tÝch ệÊt ệI ệ−ĩc Nhộ n−ắc giao vộ cho thuế ệạn thịng 12/2003 lộ 25.160.119 ha, chiạm 76,40% tững diỷn tÝch tù nhiến cờ n−ắc[4],[6].
Cịc quy ệỡnh vÒ giao ệÊt, cho thuế ệÊt ngộy cộng hoộn thiỷn ệI thóc ệÈy sù phịt triÓn cựa thỡ tr−êng QSDậ, gãp phẵn sỏ dông ệÊt hiỷu quờ, thóc ệÈy cịc ngộnh, cịc lỵnh vùc nềng nghiỷp, cềng nghiỷp, giao thềng vẺn tời, xẹy dùng, dỡch vô phịt triÓn. Tuy nhiến, bến cỰnh nhọng mẳt tÝch cùc, viỷc giao ệÊt, cho thuế ệÊt cưn cã nhọng hỰn chạ: thiạu quy hoỰch tững thÓ, cung vộ cẵu mẳt bỪng ệÊt cho sờn xuÊt phi nềng nghiỷp mÊt cẹn ệèi nghiếm trảng; nhiÒu dù ịn ệ−ĩc giao ệÊt nh−ng khềng sỏ dông, sỏ dông ệÊt thiạu hiỷu quờ, khềng cã khờ nẽng ệẵu t− trến ệÊt, ệẵu t− khềng ệóng tiạn ệé, sỏ dông ệÊt sai môc ệÝch; từnh trỰng quy hoỰch ỘtreoỢ khị phữ biạn; tiạn ệé cÊp giÊy chụng nhẺn QSDậ rÊt
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 32 chẺm, ờnh h−ẻng lắn ệạn cịc hoỰt ệéng giao dỡch bÊt ệéng sờn còng nh− viỷc thùc hiỷn cịc QSDậ; viỷc thu hăi ệÊt, giời phãng mẳt bỪng ệÓ giao ệÊt cho cịc nhộ ệẵu t− cưn nhiÒu khã khẽn ịch tớc; viỷc giao ệÊt, cho thuế ệÊt cưn nẳng vÒ cể chạ Ộxin - choỢ, viỷc thùc hiỷn ệÊu giị QSDậ hiỷn mắi chử trong giai ệoỰn ệẵu lộm thỏ, cã sù chếnh lỷch quị lắn giọa giị ệÊt do Nhộ n−ắc quyạt ệỡnh vộ giị chuyÓn nh−ĩng trến thùc tạ, tõ ệã tỰo ệiÒu kiỷn cho ệẵu cể ệÊt ệai, kinh doanh bÊt ệéng sờn trịi phĐp; giị ệÊt trến thùc tạ cã xu h−ắng tẽng khềng phỉ hĩp quy luẺt kinh tạ, lộm mÊt ữn ệỡnh kinh tạ - xI héi[6].
Thỡ tr−êng QSDậ lộ thỡ tr−êng giao dỡch vÒ cịc QSDậ: chuyÓn ệữi, chuyÓn nh−ĩng, cho thuế, cho thuế lỰi, thõa kạ, thạ chÊp, bờo lInh, gãp vèn. Cịc quy ệỡnh cựa phịp LuẺt ậÊt ệai tõng b−ắc mẻ réng quyÒn cho ng−êi sỏ dông ệÊt ệai cã tịc dông thóc ệÈy mỰnh mỳ thỡ tr−êng QSDậ.
VÒ từnh hừnh chuyÓn ệữi QSDậ: Sau 10 nẽm thùc hiỷn quyÒn chuyÓn ệữi QSDậ, thùc tạ cho thÊy viỷc chuyÓn ệữi QSDậ ệèi vắi ệÊt ẻ, ệÊt lẹm nghiỷp vộ ệÊt chuyến dỉng Ýt xờy ra mộ chự yạu lộ viỷc chuyÓn ệữi QSDậ nềng nghiỷp trăng lóa nhỪm hỰn chạ từnh trỰng Ộmanh mónỢ ruéng ệÊt. Thùc hiỷn Nghỡ ệỡnh sè 64/CP vÒ giao ệÊt nềng nghiỷp cho hé gia ệừnh cị nhẹn sỏ dông ữn ệỡnh lẹu dội, hẵu hạt cịc ệỡa ph−ểng ệÒu thùc hiỷn giao ệÊt theo ph−ểng thục cã ruéng tèt, ruéng xÊu, ruéng xa, ruéng gẵn. Do ệã, dÉn ệạn từnh trỰng ệÊt nềng nghiỷp "manh món", nhÊt lộ ẻ cịc tửnh phÝa Bớc, cã nhọng thỏa ruéng chử d−ắi 100 m2. Viỷc chuyÓn ệữi ruéng ệÊt giọa cịc hé nềng dẹn vắi nhau ệÓ chuyÓn nhọng thỏa nhá thộnh thỏa lắn hển lộ mét nhu cẵu thùc tiÔn. Trến cể sẻ quy ệỡnh cựa phịp luẺt, nhiÒu ệỡa ph−ểng ệI tữ chục cho hé gia ệừnh, cị nhẹn thùc hiỷn chuyÓn ệữi QSDậ thềng qua ch−ểng trừnh Ộdăn ệiÒn, ệữi thỏaỢ giọa cịc hé nềng dẹn, ệI giờm ệịng kÓ sè thỏa ệÊt cựa mẫi hé. Sau khi chuyÓn ệữi, nẽng suÊt tẽng, tiạt kiỷm lao ệéng vộ ệẵu t− cựa nềng dẹn[4].
VÒ từnh hừnh chuyÓn nh−ĩng QSDậ: ChuyÓn nh−ĩng QSDậ ệI thùc sù
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 33 nghiỷp, ệÊt ẻ vộ ệÊt sờn xuÊt kinh doanh. Ng−êi sỏ dông ệÊt chự ệéng ệẵu t−, nẽng ệéng hển trong sỏ dông ệÊt ệăng thêi còng tẽng ệ−ĩc nguăn thu cho ngẹn sịch Nhộ n−ắc. Chử tÝnh riếng ệèi vắi ệÊt ẻ tỰi nềng thền, mẫi nẽm cã khoờng 200.000 ệạn 300.000 hé gia ệỡnh nềng thền dản ệạn nểi ẻ mắi, chự yạu thềng qua con ệ−êng chuyÓn nh−ĩng QSDậ. Trong quị trừnh tữ chục thùc hiỷn, cưn mét sè tăn tỰi nh− chuyÓn nh−ĩng QSDậ nềng nghiỷp chử ệ−ĩc thùc hiỷn cã ệiÒu kiỷn ệI khềng hẫ trĩ cho quị trừnh chuyÓn ệữi cể cÊu lao ệéng tỰi nềng thền, cã ệạn trến 50% sè vô chuyÓn nh−ĩng QSDậ khềng ệẽng ký vắi cể quan nhộ n−ắc cã thÈm quyÒn, thự tôc chuyÓn nh−ĩng cưn quị phục tỰp [4].
VÒ từnh hừnh cho thuế ệÊt, cho thuế lỰi ệÊt: Quy ệỡnh cựa phịp luẺt vÒ quyÒn cho thuế ệÊt, cho thuế lỰi ệÊt ệI cã tịc dông tÝch cùc trong viỷc ệẵu t− trến ệÊt. Tuy nhiến, viỷc thùc hiỷn quyÒn cho thuế, cho thuế lỰi ệÊt cưn cã tăn tỰi: nhiÒu tữ chục lĩi dông sù quờn lý láng lĨo tõ phÝa cịc cể quan nhộ n−ắc ệI ịp dông trịi phịp luẺt quyÒn cho thuế, cho thuế lỰi, cô thÓ nh− nhiÒu cể quan hộnh chÝnh sù nghiỷp, ệển vỡ lùc l−ĩng vò trang cho thuế ệÊt lộm vẽn phưng, nhộ x−ẻng, cể sẻ kinh doanh dỡch vô trến ệÊt ệ−ĩc Nhộ n−ắc giao theo chạ ệé khềng thu tiÒn sỏ dông ệÊt (riếng cịc cể quan hộnh chÝnh sù nghiỷp hiỷn ệang cho thuế khoờng 1.319.457 m2); nhiÒu hé gia ệừnh, cị nhẹn dộnh ệÊt, mẳt bỪng, nhộ ẻ cho thuế ệÓ lộm cỏa hộng, cể sẻ dỡch vô mềi giắi, vẽn phưng hoẳc cho sinh viến, ng−êi lao ệéng, ng−êi n−ắc ngoội thuế ệÓ ẻ mộ khềng ệẽng ký vắi cể quan nhộ n−ắc[4].
VÒ từnh hừnh thõa kạ QSDậ: Thõa kạ QSDậ diÔn ra th−êng xuyến, tuy nhiến, phẵn lắn lộ khềng khai bịo, ệẽng ký tỰi cể quan Nhộ n−ắc. Qua mét sè kạt quờ ệiÒu tra cho thÊy hẵu hạt ng−êi dẹn ệÒu cho rỪng viỷc thõa kạ QSDậ lộ cềng viỷc néi bé gia ệừnh theo truyÒn thèng Ộcha truyÒn con nèiỢ, khi phời chia thõa kạ thừ anh, em tù thoờ thuẺn vắi nhau vộ cã sù chụng kiạn cựa hả hộng, khềng cẵn phời khai bịo vắi cể quan nhộ n−ắc, do ệã ệI xờy ra nhiÒu tranh chÊp giọa nhọng ng−êi ệ−ĩc thõa kạ QSDậ[4].
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 34
VÒ thạ chÊp, bờo lLnh bỪng QSDậ: Viỷc thùc hiỷn quyÒn thạ chÊp, bờo lInh bỪng QSDậ thùc sù ệI phịt huy ệ−ĩc nguăn vèn ệẵu t− ệÊt ệai, gãp phẵn ệịng kÓ vộo quị trừnh phịt triÓn sờn xuÊt, kinh doanh. Ng−êi sỏ dông ệÊt sỏ dông quyÒn nộy ngộy cộng nhiÒu hển. Trừnh tù, thự tôc ệÓ thùc hiỷn quyÒn thạ chÊp, bờo lInh ệI ệ−ĩc cời cịch nhỪm tỰo ệiÒu kiỷn thuẺn lĩi cho cờ ng−êi ệi vay vộ ng−êi cho vaỵ Viỷc thạ chÊp, bờo lInh QSDậ ệÓ vay vèn tẽng dẵn qua cịc nẽm (d− nĩ cho vay cã bờo ệờm bỪng QSDậ nẽm 1998 tẽng 7,3 lẵn so vắi nẽm 1993, nẽm 2001 tẽng 3,1 lẵn so vắi nẽm 1998). Tuy nhiến, viỷc thùc hiỷn cịc quyÒn nộy còng ệI béc lé mét sè bÊt cẺp: phịp luẺt quy ệỡnh tÝnh giị ệÊt cao hển nhiÒu lẵn, vừ vẺy sè tiÒn ệ−ĩc vay khềng t−ểng xụng vắi giị trỡ thùc cựa QSDậ; GCNQSDậ ệ−ĩc cÊp ch−a nhiÒu; ch−a cã cể quan ệẽng ký thạ chÊp phỉ hĩp; ch−a cã hỷ thèng dọ liỷu thềng tin ệÊt ệai[4].
VÒ từnh hừnh gãp vèn bỪng QSDậ: Sù phịt triÓn nhanh cờ vÒ sè l−ĩng vộ quy mề cựa cịc cể sẻ sờn xuÊt kinh doanh tõ cịc thộnh phẵn kinh tạ vộ sù gia tẽng cựa ệẵu t− n−ắc ngoội vộo n−ắc ta dÉn ệạn sù liến doanh, liến kạt trong ệẵu t−, sờn xuÊt, kinh doanh mộ chự yạu lộ thềng qua viỷc gãp vèn bỪng QSDậ, ệẳc biỷt lộ trong liến doanh vắi n−ắc ngoội (tững giị trỡ gãp vèn bỪng QSDậ ệI lến tắi 3 tũ USD). Tuy nhiến, hiỷn nay nhiÒu vÊn ệÓ nờy sinh trong quị trừnh liến doanh, liến kạt nh−ng ch−a cã cể sẻ phịp lý ệÓ giời quyạt nh− QSDậ khi cữ phẵn hãa doanh nghiỷp, khi doanh nghiỷp liến doanh chuyÓn sang doanh nghiỷp 100% vèn ệẵu t− n−ắc ngoội, khi doanh nghiỷp phị sờn hoẳc giời thÓ[4].
Nhọng tăn tỰi cựa viỷc thùc hiỷn cịc QSDậ ẻ Viỷt Nam: Viỷc thùc hiỷn cịc QSDậ tuy ệI ệ−ĩc phịp luẺt quy ệỡnh song nhọng quy ệỡnh cưn chẳt, ch−a mẻ hoẳc cịc vẽn bờn phịp luẺt quy ệỡnh vộ h−ắng dÉn thùc hiỷn ch−a ệăng bé, trong ệã cã thự tôc kế khai ệẽng ký, cể quan chuyến mền vộ cể quan dỡch vô ch−a cã kạ hoỰch vộ cưn yạu kĐm vÒ nẽng lùc, ệăng thêi vÒ giị ệÊt tuy ệI cã nhiÒu vẽn bờn quy ệỡnh nh−ng vÉn cưn bÊt cẺp hỰn chạ cho viỷc xịc
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 35 ệỡnh giị trỡ ệÊt ệai ệÓ chuyÓn nh−ĩng; chuyÓn ệữi; cho thuế; cho thuế lỰi hay gãp vèn bỪng QSDậ. Do nhọng tăn tỰi nếu trến, cịc hoỰt ệéng chuyÓn QSDậ phi chÝnh quy vÉn diÔn ra ẻ nhiÒu nểi tịc ệéng xÊu ệạn thỡ tr−êng bÊt ệéng sờn mắi hoỰt ệéng, ờnh h−ẻng xÊu ệạn viỷc quờn lý, sỏ dông ệÊt ệai, gẹy lIng phÝ cho Nhộ n−ắc vộ nhẹn dẹn[4].
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 36