2. Mục tiêu, yêu cầu của đề tài
3.3.3. Công tác xác định giá sàn khi thực hiện đấu giá QSDĐ
Giá sàn làm căn cứ đấu giá quyền sử dụng đất đƣợc xác định trên cơ sở giá sàn tối thiểu và thực tế chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất trong khu vực.
- Giá sàn tối thiểu làm căn cứ đấu giá quyền sử dụng đất lâu dài bằng : chi phí giải phóng mặt bằng + suất đầu tƣ xây dựng hạ tầng kỹ thuật + tiền sử dụng đất theo khung giá qui định đối với 01 m2 đất sử dụng.
- Giá sàn tối thiểu làm căn cứ đấu giá đất bằng: chi phí giải phóng mặt bằng + suất đầu tƣ xây dựng hạ tầng kỹ thuật (nếu có) đối với 01 m2
đất sử dụng.
Bƣớc giá đấu là chênh lệch giữa giá trúng và giá không trúng thấp hơn liền kề cho 01 m2 đất (hoặc 1 ô đất). Bƣớc giá do hội đồng đấu giá qui định, bƣớc gia tối thiểu là 1% so với giá khởi điểm của khu đất.
3.3.4. Quy chế đấu giá quyền SDĐ
3.3.4.1. Đối tượng tham gia đấu giá
Các tổ chức, doanh nghiệp, hộ gia đình (theo sổ hộ khẩu) và cá nhân không phân biệt trong hay ngoài huyện thuộc đối tƣợng đƣợc Nhà nƣớc giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai có nhu cầu sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tƣ hoặc làm nhà ở theo quy hoạch đã đƣợc cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền phê duyệt. Đối với cá nhân và hộ gia đình: Là ngƣời có tên trong đơn tham gia đấu giá chính thức; cá nhân phải đủ từ 18 tuổi trở lên, có đủ năng lực hành vi dân sự.
3.3.4.2. Điều kiện để được đăng ký tham gia đấu giá
Những đối tƣợng tham gia đấu giá phải tuân theo những điều kiện đƣợc quy định cụ thể nhƣ sau:
- Phải có đơn đề nghị đƣợc tham gia đấu giá theo mẫu của Hội đồng đấu giá hoặc tổ chức Nhà nƣớc có chức năng đấu giá quyền sử dụng đất phát hành, trong đó nội dung cam kết sử dụng đất đúng mục đích, đúng quy hoạch khi trúng đấu giá.
- Đối với tổ chức, doanh nghiệp phải có đủ điều kiện về vốn và kỹ thuật để thực hiện dự án hoặc phƣơng án đầu tƣ theo quy định của Pháp luật.
3.3.4.3. Nguyên tắc đấu giá
- Tiền dùng trong đấu giá: Việt Nam đồng.
- Cách thức tiến hành: Toàn bộ khu đất đấu giá đƣợc chia thành các nhóm (giá sàn của các thửa đất trong cùng một nhóm là giống nhau). Phiên đấu giá sẽ đƣợc mở theo từng nhóm.
- Hình thức đấu giá: Toàn bộ các thửa đất của các nhóm sẽ đƣa ra đấu giá một lần qua một vòng bỏ giá.
- Điều kiện đấu giá:
+ Ngƣời đăng ký tham gia đấu giá đƣợc mua 01 bộ hồ sơ mời đấu giá với giá do hội đồng đấu giá quy định cụ thể cho từng dự án (Đƣợc coi nhƣ là phí đấu giá và không hoàn lại cho ngƣời tham gia đấu giá).
+ Việc mở đấu giá đối với mỗi nhóm phải có số ngƣời đăng ký tham gia ít nhất gấp hai lần số thửa đất trong nhóm trở lên. Trƣờng hợp không đủ số ngƣời để tổ chức đấu giá theo nhóm, căn cứ lƣợng ngƣời tham gia đấu giá đủ tƣ cách thực tế, Hội đồng đấu giá sẽ quyết định tại chỗ số lƣợng thửa đất để đấu giá.
+ Những ngƣời đã mua hồ sơ và nộp bảo lãnh ở nhóm đất không đủ điều kiện mở phiên đấu giá có thể chuyển sang đấu giá ở nhóm đất khác hoặc rút bảo lãnh hoặc chấp nhận chờ đợi đến khi đủ điều kiện mở phiên đấu giá mà không đƣợc đặt kèm theo bất cứ điều kiện nào. Hội đồng đấu giá không phải hoàn trả lại tiền phí Hồ sơ đấu giá nếu chƣa đủ điều kiện mở phiên đấu giá.
+ Ngƣời đã tham gia đấu giá mà chƣa trúng giá chƣa rút tiền bảo lãnh đƣợc đăng ký đấu giá ở các nhóm tiếp theo mà không phải nộp tiền bảo lãnh (nếu phiên đấu giá đƣợc tổ chức theo thứ tự). Việc quyết định cho đăng ký nhóm đấu tiếp do Hội đồng đấu giá QSD đất quyết định tại chỗ tuỳ theo số lƣợng đăng ký ban đầu của nhóm.
+ Nhóm đất đã đủ điều kiện mở phiên đấu giá theo quy định thì ngƣời tham gia đấu giá QSD đất không đƣợc thay đổi hoặc chuyển sang đấu ở nhóm khác.
+ Phiên đấu giá đƣợc tổ chức theo hình thức trả giá trực tiếp tại phiên đấu giá.
3.3.4.4. Trách nhiệm và quyền lợi của người tham gia đấu giá
+ Chấp hành đầy đủ các quy định của Quy chế đấu giá và các quy định của Pháp luật có liên quan.
+ Nộp hồ sơ để tham gia đấu giá và tiền bảo lãnh đấu giá theo quy định. + Không đƣợc rút đơn; từ chối tham gia đấu giá; hoặc thay đổi thửa đất đã đăng ký sau khi Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất đã công bố kết quả xét tƣ cách ngƣời tham gia đấu giá của thửa đất.
+ Có mặt đúng giờ để tham gia phiên đấu giá theo thông báo, trƣờng hợp vì lý do bất khả kháng không có mặt để tham gia đấu giá đƣợc phải báo ngay cho Hội đồng đấu giá biết.
+ Khi đến tham gia đấu giá phải suất trình chứng minh thƣ nhân dân và giấy uỷ quyền hợp lệ (nếu có). Phải chấp hành nghiêm chỉnh nội quy phòng đấu giá.
+ Trƣờng hợp trúng đấu giá phải nộp tiền sử dụng đất theo kết quả đấu giá đƣợc phê duyệt đúng thời gian quy định của quy chế.
+ Khi tiến hành xây dựng nhà ở phải thực hiện theo quy định về xây dựng. - Ngƣời tham gia đấu giá có các quyền:
+ Đƣợc cung cấp đầy đủ các thông tin và giải đáp những thắc mắc liên quan đến thửa đất đấu giá trƣớc khi nộp hồ sơ và bảo lãnh tham dự đấu giá.
+ Trƣờng hợp trúng đấu giá đƣợc hƣởng đầy đủ các quyền lợi hợp pháp có liên quan tới thửa đất trúng đấu giá theo quy định của Pháp luật và Quy chế đấu giá.
3.3.4.5. Thông báo mời đấu giá, bảo lãnh dự đấu giá
- Thông báo mời đấu giá
Trƣớc khi tiến hành đấu giá 30 ngày, Hội đồng đấu giá công khai lô đất tổ chức đấu giá ít nhất 02 lần trong thời gian 10 ngày liên tục trên phƣơng tiện thông tin đại chúng và đƣợc niêm yết công khai tại địa điểm tổ chức đấu giá và phòng Tài chính – Kế hoạch huyện Vĩnh Tƣờng.
- Bảo lãnh dự đấu giá
+ Ngƣời tham gia đấu giá khi nộp hồ sơ dự đấu giá phải nộp cho Hội đồng đấu giá một khoản tiền bảo lãnh trách nhiệm tham dự đấu giá. Bảo lãnh bằng tiền mặt hoặc chuyển khoản.
nhận việc nộp đủ tiền bảo lãnh của ngƣời tham gia đấu giá. Việc xác nhận này là một trong những tiêu chí làm cơ sở để xem xét, quyết định tƣ cách ngƣời tham gia đấu giá đƣợc dự phiên đấu giá.
+ Số tiền bảo lãnh sẽ đƣợc hoàn trả lại cho ngƣời tham gia đấu giá không trúng đấu giá chậm nhất sau 10 ngày kể từ ngày mở phiên đấu giá.
+ Tiền bảo lãnh dự đấu giá của ngƣời tham gia đấu giá sẽ bị tịch thu nộp ngân sách Nhà nƣớc không hoàn trả trong trƣờng hợp ngƣời tham gia đấu giá có hành vi vi phạm quy chế đấu giá. Số tiền bảo lãnh đấu giá đã nộp của ngƣời trúng đấu giá đƣợc tính vào số tiền phải trả cho thửa đất trúng đấu giá
3.3.4.6. Hội đồng đấu giá quyền sử dụng dất
Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất đƣợc đƣợc thành lập hàng năm cho tất cả các dự án đấu giá theo Quyết định của Chủ tịch UBND huyện Vĩnh Tƣờng.
3.3.4.7.. Hồ sơ xác định tư cách ngưòi tham gia đấu giá gồm có
- Đơn xin tham gia đấu giá.
- 02 Bản phôtô sổ hộ khẩu của ngƣời tham dự đấu giá (nếu là hộ gia đình và có bản gốc để đối chiếu).
- 02 Bản phôtô chứng minh thƣ nhân dân (có bản gốc để đối chiếu) hoặc giấy xác nhận của Công an nếu bị thất lạc.
- 03 bản phôtô nộp bảo lãnh dự đấu giá (có bản gốc để đối chiếu).
- 02 ảnh 3x4 của ngƣời tham dự đấu giá, nếu là uỷ quyền ngƣời đƣợc uỷ quyền tham dự đấu giá phải có 02 ảnh 3x4.
- Giấy uỷ quyền hợp lệ (nếu có)
- Phiếu giao nhận hồ sơ với đơn vị tổ chức đấu giá
- Thời gian, địa điểm nộp hồ sơ đƣợc quy định cụ thể trong thông báo đấu giá.
- Việc xác định tƣ cách ngƣời đấu giá đƣợc tiến hành sau khi hết hạn nộp hồ sơ, có sự chứng kiến của các cơ quan mời dự và đƣợc lập biên bản kèm theo danh sách xác định ngƣời đủ tƣ cách tham gia đấu giá quyền sử dụng đất.
3.3.4.8. Trình tự, thủ tục và thời gian tham dự đấu giá
gian địa điểm đăng ký dự đấu giá, bán hồ sơ đấu giá, thời gian và hƣớng dẫn ngƣời tham gia đấu giá thăm thực địa, giới thiệu quy hoạch chi tiết khu đất, dự án.
- Đăng ký dự đấu giá: Ngƣời tham gia đấu giá đăng ký dự đấu giá với Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất tại phòng Tài chính – Kế hoạch huyện.
- Ngƣời tham gia đấu giá có thể đăng ký tham dự đấu giá 01 hay nhều thửa đất với điều kiện mỗi thửa phải nộp một lệ phí và số tiền bảo lãnh phải nộp tƣơng ứng với số thửa đất đăng ký trong nhóm.
- Hồ sơ mời đấu giá gồm:
+ Thông báo mời đấu giá QSD đất + Quy chế đấu giá QSD đất
+ Mẫu đơn dự đấu giá QSD đất + Mẫu phiếu đấu giá QSD đất
- Ngƣời tham gia đấu giá nộp bảo lãnh, hồ sơ cho Hội đồng đấu giá QSD đất. - Hội đồng đấu giá QSD đất xem xét, quyết định tƣ cách ngƣời tham gia đấu giá và niêm yết công khai danh sách những ngƣời đăng ký tham gia đấu giá không đủ tƣ cách trƣớc khi tổ chức mở phiên đấu giá.
3.3.4.9. Trình tự mở phiên đấu giá, nguyên tắc bỏ giá và xét giá
- Trình tự mở phiên đấu giá:
+ Ngƣời tham gia đấu giá đủ tƣ cách đƣợc tham gia trả giá. - Nguyên tắc đấu giá.
+ Tất cả các thửa đất đủ điều kiện đấu giá đƣợc đƣa ra đấu giá với hình thức trả giá trực tiếp tại phiên đấu giá.
3.3.4.10. Xác định người trúng đấu giá và phê duyệt kết quả đấu giá
- Ngƣời trúng giá đƣợc xác định là ngƣời trả giá cao nhất và cao hơn giá sàn đã đƣợc UBND tỉnh Vĩnh Phúc phê duyệt cho từng thửa đất.
- Danh sách ngƣời trúng giá đƣợc Hội đồng đấu giá lập cùng biên bản và công bố công khai ngay tại phiên đấu giá.
- Căn cứ Biên bản phiên đấu giá; kết quả đấu giá và Đề nghị của Hội đồng đấu giá, UBND huyện Vĩnh Tƣờng quyết định phê duyệt kết quả đấu giá làm cơ sở cho việc nộp tiền, lập hồ sơ giao đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
3.3.4.11. Nộp tiền
- Thời gian nộp tiền: Căn cứ Quyết định phê duyệt kết quả đấu giá của UBND huyện Vĩnh Tƣờng, Hội đồng đấu giá có trách nhiệm thông báo cho ngƣời trúng đấu giá quyền sử dụng đất đến nộp tiền. Trong vòng 20 ngày (kể từ ngày ra thông báo) ngƣời trúng đấu giá phải nộp đủ một lần 100% số tiền trúng đấu giá quyền sử dụng đất và lệ phí trƣớc bạ.
- Số tiền phải nộp của ngƣời trúng đấu giá đƣợc xác định trên cơ sở diện tích thực tế của thửa đất trúng đấu giá sau khi bàn giao mốc giới và nộp lệ phí trƣớc bạ. 3.3.4.12. Bàn giao đất và giấy chứng nhận QSD đất cho người trúng giá
- Bàn giao đất:
+ Sau khi có quyết định phê duyệt kết quả trúng đấu giá của UBND huyện Vĩnh Tƣờng, Phòng Tài nguyên và Môi trƣờng hoàn thiện hồ sơ trình ký quyết định giao đất cho ngƣời trúng đấu giá.
+ Sau khi nộp đủ 100% số tiền trúng đấu giá QSD đất, ngƣời trúng đấu giá đƣợc bàn giao mốc giới thửa đất trên bản đồ và ngoài thực địa. Nếu có sai số về diện tích khi giao đất ngoài thực địa so với quy hoạch thì số tiền của ngƣời trúng đấu giá phải nộp tính theo thực tế.
+ Việc bàn giao mốc giới thửa đất trên thực địa do tổ công tác của Hội đồng thực hiện sao 30 ngày kể từ ngày cuối cùng của thời hạn nộp tiền trúng giá.
- Cấp giấy chứng nhận QSD đất: Sau khi nộp đủ 100% số tiền trúng đấu giá quyền sử dụng đất và nộp xong lệ phí trƣớc bạ, ngƣời trung đấu giá sẽ đƣợc cấp GCN QSDĐ theo đúng quy định của Luật đất đai.
3.3.4.13. Xử lý vi phạm
- Tịch thu bảo lãnh nộp ngân sách Nhà nƣớc và loại khỏi danh sách tham dự đấu giá trong các trƣờng hợp sau:
+ Ngƣời tham gia đấu giá (hoặc ngƣời đƣợc uỷ quyền) vắng mặt không có lý do chính đáng tại thời điểm mở phiên đấu giá QSD đất.
+ Ngƣời tham gia đấu giá bỏ giá không hợp lệ.
+ Ngƣời tham gia đấu giá nhận phiếu đấu giá mà không bỏ giá đấu giá. + Ngƣời tham gia đấu giá vi phạm quy chế đấu giá QSD đất.
+ Ngƣời tham gia đấu giá rút đơn hoặc từ chối tham gia đấu giá, sau khi Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất đã công bố kết quả xét tƣ cách. Không chấp nhận giá trúng hoặc không nhận đất theo quy định của Quy chế.
+ Sau 20 ngày kể từ ngày nhận đƣợc thông báo trúng giá, ngƣời trúng giá không nộp hoặc nộp không đủ số tiền trúng đấu giá vào ngân sách Nhà nƣớc thì bị huỷ bỏ kết quả đấu giá.
- Tƣớc quyền tham dự đấu giá trong các trƣờng hợp ngƣời tham gia đấu giá vi phạm nội quy phòng đấu giá
3.3.5. Quản lý và sử dụng tiền thu đƣợc từ đấu giá quyền sử dụng đất:
Số tiền thu lợi đƣợc từ đấu giá quyền sử dụng đất là số tiền sau khi đã trừ đi các khoản: Tiền giải phóng mặt bằng, tiền xây dựng cơ sở hạ tầng và các khoản chi phí khác. Số tiền trên đƣợc phân bổ nhƣ sau:
+ 80,0% UBND xã đƣợc sử dụng để đầu tƣ xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật, phục vụ yêu cầu phát triển kinh tế xã hội và chuyển dịch cơ cấu kinh tế.
+ 20,0% chuyển ngân sách huyện để điều tiết đầu tƣ xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật trên địa bàn các xã, thị trấn.
- Tiền thu từ đấu giá quyền sử dụng đất đƣợc nộp vào tài khoản riêng tại Kho bạc Nhà nƣớc.
3.4. Kết quả đấu giá tại một số dự án điều tra
Qua đánh giá sơ bộ tình hình đấu giá đất trên địa bàn toàn huyện Vĩnh Tƣờng, tỉnh Vĩnh Phúc đã cho thấy việc tiến hành đấu giá đất hiện nay đƣợc thực hiện theo nhiều phƣơng pháp khác nhau, nhiều cách tổ chức thực hiện khác nhau. Tôi đã chọn một số dự án điển hình cho các cách đấu giá khác nhau để đi sâu phân tích bao cụ thể:
3.4.1. Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại xã Đại Đồng, huyện Vĩnh Tƣờng, tỉnh Vĩnh Phúc tỉnh Vĩnh Phúc
- Dự án đấu giá quyền SDĐ tại xã Đại Đồng thuộc khu vực gần UBND xã Đại Đồng. Khu đất gồm 20 lô đã (vị trí đấu giá đã đƣợc xây dựng hạ tầng) với diện tích các lô từ 98 – 100m2
/lô. Đây là khu đất trƣớc đây sử dụng vào mục đích trồng cây hàng năm, có giá trị sử dụng thấp.
- Giá sàn phục vụ đấu giá quyền SDĐ đƣợc UBND tỉnh Vĩnh Phúc duyệt tại quyết định số 3590/QĐ-CT ngày 9/12/2012 với các mức giá là 5.400.000 đồng đến 12.936.000 đồng/m2.
- Bƣớc giá quy định 5.000.000đồng/1ô
Lệ phí tham gia đấu giá là 500.000 đồng/01 bộ hồ sơ;
Số tiền bảo lãnh phải nộp để tham dự đấu giá là 50 triệu đồng.
Phiên đấu giá đã đƣợc tổ chức vào ngày 19/1/2013 với phƣơng thức đấu giá