2. Mục tiêu, yêu cầu của đề tài
1.4.2.Trung Quốc
Từ năm 1997 Trung Quốc đã chia thành 23 tỉnh, 5 khu tự trị, 4 thành phố trực thuộc T.W và 1 khu vực Hành chính đặc biệt (Hồng Công). Luật quản lý BĐS của Trung Quốc (đƣợc Quốc hội khoá 8 kỳ họp thứ 8 - 5/7/1994 thông qua. Chủ tịch nƣớc công bố theo lệnh số 24, 5/7/1994, có hiệu lực thi hành từ 01/01/1995) quy định Nhà nƣớc giao quyền sử dụng đất thuộc sở hữu nhà nƣớc (sau đây gọi tắt là quyền sử dụng đất) trong một số năm nhất định và việc nộp tiền cho nhà nƣớc về quyền sử dụng đất của ngƣời sử dụng đất đƣợc gọi là Xuất nhƣợng quyền sử dụng đất [6].
Việc xuất nhƣợng quyền sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất tổng thể, quy hoạch đô thị và kế hoạch sử dụng đất xây dựng hàng năm. Xuất nhƣợng quyền sử dụng đất của UBND cấp Huyện trở lên để làm nhà ở là phải căn cứ vào chỉ tiêu khống chế và phƣơng án giao đất làm nhà ở hàng năm của UBND cấp tỉnh trở lên, báo cáo với chính phủ hoặc UBND cấp tỉnh phê chuẩn theo quy định của chính phủ. Việc xuất nhƣợng quyền sử dụng đất phải thực hiện theo kế hoạch và bƣớc đi của UBND cấp huyện, thị. Việc giao từng thửa đất, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng và những điều kiện khác là do các cơ quan quản lý cấp huyện, thị về quy hoạch, xây dựng nhà đất phối hợp hình thành phƣơng án theo quy định của chính phủ, trình báo cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền phê chuẩn, sau đó cơ quan quản lý đất đai cấp huyện, thị thực hiện. UBND cấp huyện, thị trực thuộc
quy định quyền hạn của các cơ quan thuộc quyền quản lý của mình [6].
Việc xuất nhƣợng quyền sử dụng đất có thể lựa chọn phƣơng thức đấu giá, đấu thầu hoặc thoả thuận song phƣơng. Đối với đất để xây dựng công trình thƣơng mại, du lịch, giải trí hoặc nhà ở sang trọng, nếu có điều kiện thì phải thực hiện phƣơng thức đấu giá và đấu thầu, nếu không có điều kiện để đấu giá, đấu thầu thì mới có thể dùng phƣơng thức thƣơng lƣợng song phƣơng [6].
Tiền sử dụng đất trong trƣờng hợp xuất nhƣợng quyền sử dụng đất bằng thƣơng lƣợng song phƣơng không đƣợc thấp hơn mức giá thấp nhất của nhà nƣớc. Toàn bộ tiền sử dụng đất đều phải nộp vào ngân sách, đƣa vào dự toán, để dùng vào việc xây dựng cơ sở hạ tầng và mở mang đất đai. Chính phủ quy định cụ thể việc nộp tiền sử dụng đất và các biện pháp sử dụng cụ thể [6].
Việc phát triển BĐS trên đất đƣợc xuất nhƣợng phải đúng mục đích và thời hạn ghi trong hợp đồng. Nếu sau một năm theo hợp đồng mà chƣa đƣa vào xây dựng thì phải trƣng thu phí bỏ hoang đến 20% giá trị xuất nhƣợng quyền sử dụng đất, nếu sau 2 năm vẫn chƣa đƣa vào xây dựng thì có thể thu hồi quyền sử dụng đất mà không đƣợc bồi thƣờng, trừ trong trƣờng hợp bất khả kháng hoặc do hành vi của chính phủ hoặc cơ quan có liên quan hoặc do phải làm công tác chuẩn bị mà phải kéo dài thời gian khởi công [6].
Đối với quyền sử dụng đất có đƣợc theo phƣơng thức xuất nhƣợng, khi chuyển nhƣợng BĐS phải phù hợp với những điều kiện sau đây:
+ Đã thanh toán hết quyền xuất nhƣợng quyền sử dụng đất theo đúng hợp đồng và đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
+ Trong trƣờng hợp xuất nhƣợng quyền sử dụng đất để phát triển đất đai, đối với công trình xấy dựng nhà ở thì đã đầu tƣ trên 25% tổng ngạch, đối với dự án phát triển đất thì đã có điều kiện sử dụng đất công nghiệp hoặc đất xây dựng khác.
Việc xuất nhƣợng quyền sử dụng đất bằng phƣơng thức đấu giá, đấu thầu hoặc thoả thuận song phƣơng hiện nay chủ yếu đƣợc giao cho Trung tâm Tƣ vấn và Định giá BĐS Trung Quốc (CRECAC) là một Viện Quốc gia đầu tiên về BĐS chuyên trách cung cấp các dịch vụ cho việc phát triển và chuẩn hoá thị trƣờng BĐS ở Trung Quốc. Trung tâm đƣợc thành lập từ tháng 8 năm 1992 theo giấy phép của
Ban Tổ chức Trung ƣơng, CRECAC hoạt động dƣói sự chỉ đạo trực tiếp của Cục Quản lý Đất đai Quốc gia. Hiện nay, CRECAC có 30 chi nhánh ở trong nƣớc và nƣớc ngoài với 300 cán bộ chuyên môn. CRECAC chủ yếu cung cấp những dịch vụ nhƣ: Định giá BĐS, Định giá tài sản, Tƣ vấn về đất xây dựng, Văn phòng thƣơng mại về BĐS, Lập kế hoạch đầu tƣ cho các dự án BĐS,.... [6].