2. Mục tiêu, yêu cầu của đề tài
1.4.3. Đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam
Từ khi Luật Đất đai 1993 qui định đất có giá, Chính phủ đã ban hành nhiều qui định về giá đất, cụ thể là:
- Nghị định số 80/CP ngày 6/11/1993 về việc quy định khung giá các loại đất. Nội dung cơ bản của Nghị định này là qui định bảng khung giá chuẩn tối thiểu các loại đất Nghị định còn qui định trờng hợp giá thị trƣờng có sự biến động từ 20% trở lên so với bảng giá chuẩn tối thiểu thì phải điều chỉnh cho phù hợp.
- Nghị định 87/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ qui định khung giá các loại đất (thay thế Nghị định số 80/CP ngày 6/11/1993).
- Thông tƣ số 94/TT-LB ngày 14/11/1994 của Liên Bộ Ban vật giá Chính phủ - Tài chính - Xây dựng - Tổng cục Địa chính hƣớng dẫn thi hành Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ.
- Quyết định 302/QĐ-TTg ngày 13/5/1996. Nội dung chính của Quyết định là nới rộng hệ số K qui định tại Nghị định 87/CP từ 0,6 đến 1,8 lần.
- Nghị định 17/CP ngày 21/3/1998. Nội dung chính của Nghị định là tiếp tục nới rộng hệ số K = 50%. Vì vậy, cho đến ngày 05/4/1998 (ngày Nghị định 17/CP ngày 21/3/1998 có hiệu lực), hệ số điều chỉnh K đƣợc nới rộng từ 0,25 đến 2,7 lần. Trong các văn bản hƣớng dẫn thi hành Luật Đất đai, việc xác định giá đất có nói đến thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, nhƣng Nhà nƣớc vẫn chƣa có văn bản nào quy định cụ thể hoặc có các hƣớng dẫn để địa phƣơng thực hiện mà chủ yếu do các địa phƣơng tự tổ chức đấu giá trong các trƣờng hợp cần thiết. Dẫn đến tình trạng, thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất không thống nhất giữa các địa phƣơng trong cả nƣớc. Đồng thời việc xác định giá đất đấu giá dựa trên cơ sở Nghị định 87/CP, nh- ƣng khung giá này không còn mang đầy đủ ý nghĩa là khung giá chuẩn đối với giá các loại đất, dẫn đến việc xác định giá đất để phục vụ các mục đích, trong đó có
mục đích xác định giá đất để thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất của UBND cấp tỉnh gặp rất nhiều khó khăn.
- Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính Phủ về phƣơng pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
- Giá đất theo Quyết định số 22/QĐ-BTC ngày 18/2/2003 của Bộ Tài chính về cơ chế tài chính khi sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng.
- Thông tƣ 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 của Bộ Tài chính về Hƣớng dẫn thực hiện Nghị định số: 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính Phủ về phƣơng pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
- Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính Phủ về phƣơng pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
- Nghị định 17/2010/NĐ-CP ngày 04/03/2010 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản.
- Thông tƣ số 23/2010/TT-BTP ngày 6/12/2010 của Bộ Tƣ Pháp về việc Quy định chi tiết và hƣớng dẫn thực hiện Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/03/2010 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản.
- Nghị định số 120/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị địn h số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất.
- Thông Tƣ số 48/2012/TT-BTC ngày 16/3/2012 của Bộ Tài chính về việc hƣớng dẫn việc xác định giá khởi điểm và c hế độ tài chính trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất.
Căn cứ vào khung giá đất qui định của Chính phủ, UBND các tỉnh, Thành phố trực thuộc trung ƣơng qui định giá đất cụ thể cho từng địa phƣơng.
a/ Trƣờng hợp đấu thầu công trình tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng của dự án: - Việc xác định giá đất giao cho nhà đầu tƣ trúng thầu công trình để thanh toán giá trị công trình. Trong tr ƣờng hợp này, giá đất giao có thu tiền sử dụng đất là giá đất tính theo mục đích sử dụng mới. Giá này phải là giá chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất theo mục đích sử dụng mới của khu đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng.
Theo nguyên tắc trên, giá đất để tính thu tiền sử dụng đất của khu đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng đƣợc xác địn h phù hợp với giá chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất thực tế của đất liền kề (gần nhất) có cùng mục đích sử dụng theo mục đích sử dụng mới của khu đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng, đồng thời có tính đến:
+ Giá đất tính đền bù kh i thu hồi quỹ đất dùng để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng.
+ Giá đất tính theo mục đích sử dụng mới của khu đất dùng để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của Chính phủ.
+ Vị trí của khu đất dùng để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng và điều kiện về kết cấu hạ tầng.
+ Các yếu tố khác có liên quan đến giá đất.
b/ Trƣờng hợp đấu giá đất sử dụng vốn xây dựng cơ sở hạ tầng: giá đất dùng để thanh toán công trình xây dựng cơ sở hạ tầ ng là giá đất trúng đấu giá.
Nhà đầu tƣ trúng đấu thầu công trình xây dự ng cơ sở hạ tầng hoặc trúng đấu giá là nhà đầu tƣ có mức giá bỏ thầu xây dự ng công trình cơ sở hạ tầng thấp nhất hoặc mức giá đấu giá đất cao nhất.
c/ Trƣờng hợp sử dụng quỹ đất có nhiều thuận lợi cho sản xuất kinh doanh, sinh hoạt và dịch vụ để giao đất tạo vốn đầ u tƣ xây dựng cơ sở hạ tầng chung của địa phƣơng thì tiến hành đấu giá đất.
Mặc dù đấu giá quyền sử dụng đất mới đƣợc triển khai thực hiện ở một số tỉnh, thành phố nhƣng đã đạt đƣợc những kết quả nhất định, đem lại lợi ích chung cho cộng đồng, ngƣời sử dụng đất và Nhà nƣớc. Sau đây là sơ lƣợc tình hình đấu giá QSDĐ ở 3 thành phố điển hình trong công tác đấu giá QSDĐ của Việt Nam trong thời gian qua.