2. Mục tiêu, yêu cầu của đề tài
3.2.3. Thực trạng thị trƣờng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Vĩnh Tƣờng
Tƣờng
3.2.3.1. Cung, cầu trong thị trường quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
a) Khả năng cung trong thị trường quyền sử dụng đất
* Bất động sản (QSD đất) của các hộ gia đình, cá nhân. Có các dạng:
- Các hộ gia đình, cá nhân sinh sống trên địa bàn huyện (khi huyện chƣa đƣợc thành lập) thƣờng là đất ông cha để lại đối tƣợng này thƣờng có đất với số lƣợng lớn. Trong quá trình đô thị hoá phát triển, đất trở nên có giá trị cao, các hộ gia đình, cá nhân này tự phân chia quỹ đất của mình thành các phần nhỏ để chuyển nhƣợng, cho tặng, thừa kế, cho thuê....
- Các hộ gia đình, cá nhân cần chuyển nhƣợng nhà đất để chuyển tới nơi sinh sống mới hoặc không có nhu cầu sử dụng sử dụng nên chuyển nhƣợng.
* Bất động sản (QSD đất) đƣợc tạo từ các phiên đấu giá quyền sử dụng đất. Bên cạnh việc cải thiện chất lƣợng cơ sở hạ tầng bằng việc thực hiện nhiều dự án xây dựng trên địa bàn, huyện còn tạo nguồn vốn bằng cách tổ chức các phiên đấu giá quyền sử dụng đất ở từ quỹ đất của mình sau khi đầu tƣ cơ sở hạ tầng. Thông qua việc này, huyện Vĩnh Tƣờng đã tạo thêm khả năng cung cấp nguồn cho thị trƣờng quyền sử dụng đất.
Từ năm 2011 đến năm 2013, huyện Vĩnh Tƣờng đã tổ chức đƣợc nhiều phiên đấu giá quyền sử dụng đất với số lƣợng lớn bất động sản (quyền sử dụng đất). Cụ thể nhƣ sau:
Bảng 3.4: Tình hình đấu giá QSDĐ trên địa bàn huyện Vĩnh Tường, tỉnh Vĩnh Phúc
TT Năm (Trƣờng hợp) Số Lƣợng Diện tích (m2)
Số tiền thu đƣợc từ đấu giá (triệu
đồng)
1 Năm 2011 186 21.000,0 138.614
2 Năm 2012 155 17.404,0 107.715
3 Năm 2013 200 21.590,0 85.193
Tổng 541 59.994,0 331.522
Nhƣ vậy, huyện Vĩnh Tƣờng trong thời gian qua đã tạo cho thị trƣờng quyền sử dụng đất một số lƣợng lớn quỹ đất, tạo sự đa dạng cho thị trƣờng quyền sử dụng đất, đáp ứng yêu cầu của các tầng lớp xã hội khi đến với thị trƣờng quyền sử dụng đất trên địa bàn.
b) Lượng cầu trong thị trường quyền sử dụng đất
Cùng với quá trình đô thị hoá mạnh và nhanh, cầu đối với thị trƣờng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Vĩnh Tƣờng tăng nhanh trong những năm gần đây và chia ra các nhóm chính sau:
Nhóm những ngƣời có thu nhập cao: Những ngƣời này có thể chấp nhận giá cao để có thể thoả mãn nhu cầu của mình. Những nhu cầu dạng này chỉ chiếm phần rất ít trong thị trƣờng quyền sử dụng đất.
Nhóm những ngƣời có thu nhập trung bình: Là nhóm có nhu cầu nhiều nhất trong giai đoạn hiện nay với khả năng chi trả cho bất động sản (QSD đất) từ khoảng 350 triệu đồng tới dƣới 500 triệu đồng.
Nhóm những ngƣời có thu nhập thấp: Nhóm này bao gồm những ngƣời có thu nhập thấp nhƣ: giáo viên, viên chức nhỏ, công nhân lao động … nhóm này thƣờng ít có khả năng mua đất.
Nhóm những ngƣời nghèo: Nhóm này hầu nhƣ hoàn toàn không có khả năng thoả mãn nhu cầu về nhà ở, diện tích đất ở của họ thƣờng đất nhận thừa kế hoặc đi thuê.
3.2.3.2 Thực trạng các giao dịch trong thị trường quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Vĩnh Tường
a) Giai đoạn 1997-1999:
Trong giai đoạn này, thị trƣờng quyền sử dụng đất chủ yếu xảy ra với các giao dịch chuyển nhƣợng một phần quyền sử dụng đất. Các hộ gia đình sinh sống từ trƣớc khi thành lập huyện thƣờng có diện tích đất rất lớn, và chủ yếu có thành phần là nông dân.
Thông qua công tác cấp Giấy chứng nhận cho các hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Vĩnh Tƣờng giai đoạn này cũng có thể nhận thấy một vấn đề là đa số các giao dịch trong thị trƣờng quyền sử dụng đất tại thời điểm này diễn ra không
thông qua sự kiểm soát của cơ quan Nhà nƣớc.
b) Giai đoạn 2000-2013:
Trên cơ sở Giấy chứng nhận, các giao dịch trong thị trƣờng quyền sử dụng đất dần dần thực hiện theo quy định của Nhà nƣớc, và một điều quan trọng là cơ quan quản lý Nhà nƣớc về đất đai đã nắm đƣợc các thông tin liên quan tới thị trƣờng quyền sử dụng đất, giám sát các giao dịch trên thị trƣờng quyền sử dụng đất và thu đƣợc các khoản thu từ các giao dịch trong thị trƣờng quyền sử dụng đất vào ngân sách. Tuy nhiên, với giai đoạn này, cơ quan Nhà nƣớc mới chỉ nắm đƣợc tình hình chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở, tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất ở.
Bảng 3.5: Số lượng các giao dịch chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn huyện Vĩnh Tường, tỉnh Vĩnh Phúc
Năm 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Số giao
dịch 790 821 680 569 621 764 1209 1698 1691 1665 1482
* Nguồn: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất; Phòng Tài nguyên và MT
Thông qua số liệu trên, thấy rằng trong giai đoạn 2003-2004 số lƣợng giao dịch chuyển nhƣợng hoặc tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất trong thị trƣờng quyền sử dụng đất là rất lớn. Cho tới giai đoạn năm 2005 - 2008, số lƣợng các giao dịch giảm mạnh. Điều này một phần do thị trƣờng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Vĩnh Tƣờng bị ảnh hƣởng bởi giá đất mới theo quy định của Nhà nƣớc. Với giá đất mới quy định, các khoản thu và nộp nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nƣớc hiện nay cao rất nhiều so với khung giá cũ, gây tâm lý sợ “tốn tiền” khi thực hiện các thủ tục hành chính đối với các hộ gia đình, cá nhân. Nhƣng đến giai đoạn từ năm 2009 - 2013 số lƣợng các giao dịch tăng mạnh. Điều này cho thấy thị trƣờng quyền sử dụng đất tại thời điểm này là rất lớn. Các giao dịch trong thị trƣờng quyền sử dụng đất dần dần thực hiện theo quy định của Nhà nƣớc.