LI CAM OAN
2.3.2.Cácănghiênăc uăth cănghi mă ăVi tăNam
1. 8K TăC UăC AăLU Nă VN
2.3.2.Cácănghiênăc uăth cănghi mă ăVi tăNam
Tr năThuăVơnăvƠăNguy năTh ăGiangă(2011). “ ng d ng mô hình Hedonic v
các y u t nh h ng giá B S t i TP HCM” Nghiênăc uăs ăd ngămôăhìnhăhedonică nh mătìmăraăcácăy u t ă nhăh ngăđ năgiáăc aăB S.ăK tăqu ăphơnătíchăchoăth yăcácă y ut ătácăđ ngăđ năgiáăB Săbaoăg mădi nătíchăđ t,ădi nătíchănhƠ,ăkho ngăcáchăB Să đ nătrungătơmăthƠnhăph ăvƠăkho ngăcáchăB Săđ năm tăti năđ ng;ătrongăđó,ăv ătríă to ăl căc aăB Săcóă nhăh ngăm nhănh t.
Môăhìnhăcóăd ng:
Lnă(PRICE)ă=ă 0 +ă 1AREAă+ă 2H_AREAă+ă 3CBDă+ă 4DIS_ROADă+ă 5LC
+ă 6SFă+ă 7SHă+ă 8STă+ă 9TRă+ă 10USEă+ă i
Trongăđó:
Lnă(PRICE):ălogaritănêbeăc aăgiáăb tăđ ngăs n AREA:ăDi nătíchăđ tă(mβ)
H_AREA:ăDi nătíchănhƠă(mβ)
CBD:ăKho ngăcáchăt ăb tăđ ngăs năt iătrungătơmă(km)ă
DIS_ROAD:ăKho ngăcáchăt ăb tăđ ngăs năt iăm tăti năđ ngă(m) LC:ăV ătrí
SF:ăChi uăr ngăđ ngăh măphíaătr că(m) SH:ăHìnhădángăb tăđ ngăs n
ST:ăS ăt ng TR:ăSơnăth ng
USE:ăM căđíchăs ăd ng
LêăKh ngăNinhă(2011).“Các y u t nh h ng đ n giá đ t vùng ven đô th
ng b ng sông C u Long”.ăM cătiêuănghiênăc uălƠăxácăđ nhăcácăy uăt ă nhăh ngă
đ năgiáăđ tăvùngăvenă ă ngăb ngăsôngăC uăLongăvƠăgiúpăcácăc ăquanăch căn ngă qu nălỦăth ătr ngăđ tăđaiăm tăcáchăhi uăqu .ăMôăhìnhăh iăquyătuy nătínhăđ că ngă d ngătheoăph ngăphápăbìnhăph ngăbéănh tăđ ăxácăđ nhăcácăy u t ă nhăh ngăgiáă đ tăđ căgiaoăd chătrênăth ătr ng.ăK tăqu ă căl ngăchoăth yăgiáăđ tăth ăc ăvƠăgiáă
đ tăv n ch uă nhăh ngăc aăcácăy uăt ăphiănôngănghi p,ăbi năđ ng theoălo iăđôăth ă vƠăk ăv ngăđ iăv iăgiá.
HoƠngăH uăPhêăvƠăPatrickăWakelyă(2000). ắPh ng pháp đ nh giá b t đ ng
s n phù h p v i th ch kinh t th tr ng theo lý thuy t V th , Ch t l ng”. Cácă tácăgi ăđưăđ aăraăm tăs ăg iăỦăđ nhăh ngăxơyăd ngăc ăs ăkhoaăh căvƠăph ngăphápă đ nhăgiáăB Sphùăh păv iăth ăch ăkinhăt ăth ătr ng.ăBƠiănghiênăc uăch ăraăgiáăB S ph ăthu căvƠoăy uăt ăch tăl ngăvƠăv ăth .ăK tăqu ăh iăquyăchoăth yăbi nădi nătíchă khuônăviênă nhăh ngăm nhănh tăt iăgiáăB S,ăsauăđóălƠăcácăbi năkho ng cáchăt iă trungătơmăthƠnhăph ,ăs ăt ngăxơyăd ng,ăv ătríănhƠăđ tăm tăti năhayătrongăh m.
MôăhìnhăgiáăB Scóăd ng: P = f (X1, X2, X3, X4) Trongăđó:ă P: Giáăc ăB S X1: Di nătíchăkhuônăviên X2: S ăt ngăxơyăd ng
X3: Kho ngăcáchăt iătrungătơmăthƠnhăph
X4: V ătríănhƠăđ tăm tăti năhayătrongăh m
Nguy n Qu căNghiăvƠăcácăc ngăs ă(2012). “ ng d ng mô hình Hedonic xác
đ nh các y u t nh h ng đ n giá nhà cho thuê thành ph C n Th ”. Nghiênă c uă ngăd ngămôăhìnhăhedonic,ănhómătácăgi ăch ngăminhăcácăy uăt ă nhăh ngăđ nă giáăchoăthuêăbaoăg m:di nătíchăsƠnăchoăthuê,ăs ăt ngăc aăc năh ,ăv ătríăt a l c,ătr că chính,ăchiăphíăsinhăho tăc aăng iăthuêănhƠ,ăhìnhăth căchoăthuê,ăth iăh năthuê,ăđi uă ch nhăcácăđi uăkho nătrongăh păđ ng,ăchiăphíăt ngăthêmăvƠăgiáăchoăthuêătr căđơy. Trongăđó,ăgiáăchoăthuêătr căđơyălƠăy uăt ăcóătácăđ ngăm nhănh tăđ năgiáănhƠăchoă thuêăhi năt i.
Môăhìnhăcóăd ng:
Lnă(PRICE)ă=ă 0ă+ă 1FAREAă+ă 2FLOORă+ă 3DESIGNă+ă 4LCă+ă 5MS +
6TERMă+ă 7Eă+ă 8ADJă+ă 9PRVă+ă 10EXE
PRICE:ăGiáăc năh ăchungăc ăchothuê
FAREA:ăDi nătíchăsƠnăchoăthuê
FLOOR:ăS ăt ngăc aăc năh DESIGN:ăHìnhăth căchoăthuê LC:ăV ătríăt aăl c
MS:ăTr căchính (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
TERM:ăTh iăh năchoăthuê
E:ăChiăphíăsinhăho tăc aăng iăthuêănhƠ
ADJ:ă i uăch nhăcácăđi uăkho nătrongăh păđ ng PRV:ăGiáchoăthuêătrongăquáăkh
EXE: Chiăphíăt ngăthêm
Nguy năQu nhăHoaăvƠăNguy năTh ch (2013). ắ nh giá đ t hàng lo t b ng
mô hình h i quy”.ăT păchíăPhátătri năkinhăt ăs ăβ69 v ăvi căxơyăd ngămôăhìnhăđ nhă giáăđ tăhƠngălo tătrênăđ aăbƠnăthƠnhăph ăH ăChíăMinh,ăk t qu ănghiênăc uăchoăth yă cácăbi năkho ngăcáchăđ nătrungătơm,ăhìnhădángălôăđ t,ăl ăgi i,ămôiătr ngătrongămôă hìnhăcóăỦăngh aăth ngăkê.ă
Môăhìnhănghiênăc uăd ng:
Y = 0+ă iXi + U
V iăY:ă năgiáăđ tătínhătrênăm2
Xibaoăg m:ăAnăninh,ăc păh m,ăchi uăr ngălôăđ t,ăkho ngăcáchăt ăB Săđ nă trungătơmăthƠnhăph ,ăk tăc uăđ ng,ăm căđ ăk tăxe,ălo iăđ ngăgiaoăthông,ă lo iăh m,ălo iăs ăd ngăđ t,ăl ăgi i,ămôiătr ngăsinhăthái,ăv ătríăh m.
B ng 2.1ăB ngăt ngăh păv ăcácănghiênăc u liênăquan
Stt TênăbƠiăbáo Tácăgi Nh năđ nhăv ăcácănghiênăc u
1 Office Rent Indices and Their Behavior Wheaton W. C., Torto R. G. (1994)
Nghiênă c uă nƠyă đ aă raă y u t ă toƠă nhƠăm iă đ că xơyăd ngăhayăkhôngăth ăhi nătácăđ ngăcùngăchi uă đ năgiáăthuê;ănóiăcáchăkhác,ănh ngătòa nhƠăm iăs ă
over Time đ căđ ăxu tăgiáăthuêăcaoăh n.ăBênăc nhăđó,ădi nă tíchăchoăthuê,ăth iăh năthuêăc ngănh ăcácăbi năgi ă v ă n mă vƠă v ă khuă v că thuêă cóă tácă đ ngă thu nă chi uăđ năgiáăv năphòngăchoăthuê.
2 Office Rent in the Chicago CBD Brennan T. P., Cannaday R. E., Colwell P. F. (1984)
Nghiênăc uănƠyă ngăd ngăv iăn mănhómăbi năđ că l p.ă Th ă nh tălƠă cácă đ că đi mă c aă h păđ ngă choă thuê.ăTh ăhaiălƠăt ăl ăđ căchoăthuêăt iăth iăđi mă kỦă h pă đ ng.ă Th ă baă lƠă nh ngă thu că tínhă v tă lỦă c aătòaănhƠ.ăTh ăt ălƠănh ngăthu cătínhăv tăl ăc aă t ngăgiaoăd ch.ăTh ăn mălƠăv ătríăc aătòaănhƠăv nă phòng.ăTácăgi ăđưăch ngăminhăđ căđi măh păđ ngă choă thuê,ă thu că tínhă c aă t ngă giaoă d chă vƠă v ă tríă c aă tòaă nhƠă lƠă nh ngă y u t ă quy tă đ nhă giáă choă thuêă v iă m că tină c yă h nă 90%.ă M tă s ă bi nă m iă đ că đ aă vƠoă môă hìnhă c ngă cóă Ủă ngh a:ă s ă ti nă ph iătr ăthêmăchoăt ngăn m,ădi nătíchăkhôngăđ că s ăd ng,ăđ căđi măđi uăch nhăCPIătrongăh păđ ng.ă H ă s ă c aă y u t ă s ă ti nă phƠiă tr ă thêmă choă t ngă n măt ăl ăthu nătrongăkhiădi nătíchăkhôngăđ căs ă d ngăt ăl ăngh chăv iăgiáăc aăv năphòngăchoăthuê.
3 Urban Spatial Variations in Office- Commercial Rents: The Role of Spatial Amenities and Commercial Zoning Sivitanidou R. (1995)
K tăqu ăc aămôăhình nghiênăc uănƠyăch ngăminhă h ăs ăc aăt tăc ăcácăbi nătrongămôăhìnhăđ uăcóăỦă ngh a,ăvƠăđúngătheoăk v ngăbanăđ u.ăCácăy u t ă di nă tíchă thuê,ă ti nă nghiă c aă v nă phòngă vƠă đ că đi măng iălaoăđ ngăcóătácăđ ngăthu năchi uăv iă ti năthuêănhƠ.ăCh tăl ngăgiáoăd căvƠăvi călƠmăbánă l ăc ngămangăh ăs ăd ng;ăt ăl ăt iăph mămangăh ă s ăơm.ăKho ngăcáchăt ăsơnăbayăt ăl ngh chăv iăgiáă thuêăvìăkho ngăcáchăcƠngăng năs ăti tăki măchiăphíă s năxu t,ănênăcácăv năphòngă ăv ătríăg năsơnăbayăcóă ti nă thuă caoă h n.ă Bênă c nhă đó,ă trongă cácă y uă t ă
bênăcungăth ătr ng,ăt ăl ăđ tăđ căquyăho chăđ ă xơyăd ngăv năphòngăth ngăm iăt ăl ăngh chăv iă giáăthuê,ăvìădi nătíchăđ tăquyăho chăcƠngănh ,ăgiáă thuêăđ tăs ăcƠngăt ng.ăHaiăy ut ăv ăm tăđ ăs ăh nă ch ă cungă nhƠă choă thuê,ă h nă ch ă v ă khôngă giană th ngă m iă cóă tácă d ngă cùngă chi uă v iă giáă thuêă v năphòng.ă
4
The Vacancy Rate and Rent
Level in the Commercial Office Market Frew J., Jud G. D. (1988)
Nghiênăc uănƠyăđ aăraăy ut ăt ăl ăb ăkhôngăvƠăs ă t ngătrongătoƠănhƠălƠăy u t ăcóăh ăs ăd ngăngh aă lƠălƠmăt ngăgiáăthuêănhƠ;ătu iăth ăc aătòa nhƠăvƠă cácă v ă tríă ti pă giápă v iă đ ngă caoă t că chínhă lƠmă gi măgiáătr ăc aăv năphòngăchoăthuê.ăNghiênăc uă kh ngă đ nhă t ă l ă b ă khôngă lƠă y u t ă khôngă th ă thi uă trongă môă hìnhă xácă đ nhă giáă c aă B Să choă thuê.ă 5 An Analysis of Office Market Rents: Some Empirial Evidences Glasscock J. L., Johanian S., Sirmans C. F. (1990)
Nghiênă c uă đ aă raăcácă y u t ă nhă h ngă đ nă s ă bi năđ ngăgiáăthuêăg măb nănhómăbi n.ăC ăth ălƠă cácăđ căđi măv ăv ătríătòa nhƠ;ăcácăđ cătínhăv tălỦă c aă toƠă nhƠ;ă nh ngă thayă đ iă trongă th ă tr ng;ă vƠă cácă lo iă d chă v ă kèmă theoă trongă h pă đ ngă thuêă nhƠ.ăT tăc ăcácăbi năđ uăcóăỦăngh aăvƠăcóăd uăđúngă v iăk ăv ngăbanăđ u;ăđ ngăth iătácăgi ănh năm nhă t ăl ăb ăkhôngăcóătácăđ ngătíchăc căđ năgiáăthuêă nhƠătrênăth ătr ng 6 Development of an Effective (Lease) Index for the Chicago CBD Webb R. B., Fisher J.D. (1996)
Nghiênăc uănƠyăđưăđ aăraăgiáăthuêăcaoăh năđ iăv iă ng iăthuêăm i,ăvƠăth păh năđ iăv iăng iăthuêăcóă s ăd ngăd chăv ămôiăgi iătrungăgian.ăNgoƠiăra,ăgiáă thuêăc ngăth păh năkhiăh păđ ngăthuêănhƠăcóătínhă đ năs ăleoăthangăc aăch ăs ătiêuădùngăvìăch ăs ăgiáă tiêuădùngăgiúpăng iăthuêăh năch ăđ ăr iăroătrongă tr căs ăl măphát.ăBênăc nhăđó,ăch tăl ngătòaănhƠă
t ăl ăthu năv iăgiáăchoăthuê.ăCácăbi năgi ăv ăth iă giană c ngă tácă đ ngă đ nă giáă c aă v nă phòngă choă thuêă.ăGiáăchoăthuêăgi măđ nă50%ăgiaiăđo nă1985- 1988,ăt ngănh ătrongăgiaiăđo nă1988-1990ăvƠăti pă t că gi mă trongă n mă 1991.ă Cu iă cùng,ă t ă l ă b ă khôngă t ă l ă ngh chă v iă giáă choă thuê,ă c ă th ă nh ă giaiă đo nă 1988-1991,ă t ă l ă b ă khôngă gi mă trongă khiăgiáănhƠăchoăthuêăt ng. 7 The Determinants of Residential Property Values with Special References to Air Pollution Ronald G. Ridker, John A. Henning (1967)
Nghiênăc uănƠyăđưăkhámăpháăbaănhómăy u t ă nhă h ngăđ năgiáănhƠătrongăkhuăv c,ăth ănh tălƠăđ că đi măk tăc uănhƠă ă(di nătíchănhƠ,ăs ăl ngăphòng,ă lo iă hìnhă xơyă d ng,…);ă th ă haiă lƠă đ că đi m khu dơnăc ă(kho ngăcáchăđ năn iălƠmăvi c,ăch tăl ngă c aătr ngăh c,ăt ăl ăt iăph mă ăđ aăph ng,…);ă vƠă th ă baă lƠă môiă tr ngă đ că tr ngă (ch tă l ngă khôngă khí,ă ngu nă n c,ă ti ngă n,…).ă Trongă đó,ă tácăgi ănh năm nhăs ăôănhi măkhôngăkhíălƠmăgi mă giáătr ăc aănhƠă
8 A Hedonic Price Model of Office Rents Dunse N., Jones C. (1998)
BƠiă nghiênă c uă nƠyă đưă đ aă ra cácă đ că đi mă bênă trongăc aătòaănhƠămangăh ăs ăd ng,ăngh aălƠăkhiă v nă phòngă đ că trangă b ă nh ngă ti nă nghi,ă ng iă thuêă s ă ch pă nh nă m că giáă caoă h n.ă Nghiênă c uă kh ngăđ nhăr ng,ătu i,ăkíchăth căvƠăv ătríăc aătòaă nhƠălƠănh ngăy u t ăchínhăquy tăđ nhăđ năgiáăthuêă c aă v nă phòng.ă C ă th ,ă tu iă t ă l ă ngh ch,ă kíchă th căt ăl ăthu năvóiăgiáăchoăthuê. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
9 Can “Good” Architecture Meet the Market Test Hough D. E., Kratz C. G. (1983)
Nghiênăc uăđ aăraăbaănhómăbi năgi iăthíchăchoăgiáă thuêăv năphòngă(i)ăcác đ c đi m v v trí; (ii) các đ c đi m v xây d ng; (iii) các đ c đi m v ch t l ng thi t k . K tă qu ă phơnă tíchă choă th y,ă đ că đi măv ăxơyăd ngăcóăỦăngh aăquanătr ngătrongămôă
hình.ăTrongăđó,ătu iăc aăcôngătrìnhămangăh ăs ăơmă vìălƠmăgi măgiáăthuêăv năphòng.ăCácăbi năbaoăg mă s ă bưiă đ ă xeă côngă c ng,ă khuă v că choă thuêă trungă bìnhă c aă m iă t ng,ă s ă t ngă trongă tòa nhƠă vƠă m tă phòngă h iă ngh ă bênă trongă tòa nhƠă mangă h ă s ă d ngă 10 Hedonic Price Analysis Of Office Rents: A Case Study Of The Office Market In Ankara Eda Ustaoğlu (2003)
BƠiănghiênăc uănƠyăđưăđ aăraăcácăbi nă nhăh ngă m nhăđ năgiáăchoăthuêăv năphòngănh ăsau:ă v ătríă tòaănhƠ,ălo iăhìnhăxơyăc aătòaănhƠăchoăthuê,ăd chă v ă kèmă theoă c aă v nă phòngă thuê,ă kíchă th că vƠă di nătíchăchoăthuêăc aăv năphòngăchoăthuê,ăvƠăbi nă gi ăv ăng iăthuêăm i.
11 ng d ng mô hình Hedonic v các y u t nh h ng giá B S t i TP HCM Tr n Thu Vân và Nguy n Th Giang (2011).
Nghiênăc uăđưăđ aăraăcácăy u t tácăđ ngăđ năgiáă B Săbaoăg mădi nătíchăđ t,ădi nătíchănhƠ,ăkho ngă cáchă B Să đ nă trungă tơmă thƠnhă ph ă vƠă kho ngă cáchăB Săđ năm tăti năđ ng;ătrongăđó,ăv ătríăt a l căc aăB Săcóă nhăh ngăm nhănh t.
12 Các y u t nh h ng đ n giá đ t vùng ven đô th ng b ng sông C u Long Lê Kh ng Ninh (2011)
Nghiênă c uă nƠyă đ aă raă giáă đ tă th ă c ă vƠă giáă đ tă v nă ch uă nhă h ngă c aă cácă y uă t ă phiă nôngă nghi p,ăbi năđ ngătheoălo iăđôăth ăvƠăk ăv ngăđ iă v iăgiá. 13 Ph ng pháp đ nh giá b t đ ng s n phù h p v i th ch kinh t th Hoàng H u Phê và Patrick Wakely (2000)
BƠiănghiênăc uăch ăraăgiáăB S ph ăthu căvƠoăy uă t ăch tăl ngăvƠăv ăth .ăK tăqu ăh iăquyăchoăth yă bi nădi nătíchăkhuônăviênă nhăh ngăm nhănh tăt iă giáăB S,ăsauăđóălƠăcác bi năkho ngăcáchăt iătrungă tơmăthƠnhăph ,ăs ăt ngăxơyăd ng,ăv ătríănhƠăđ tăm tă
tr ng theo lý thuy t V th , Ch t l ng ti năhayătrongăh m. 14 ng d ng mô hình Hedonic xác đ nh các nhân t nh h ng đ n giá nhà cho thuê thành ph C n Th Nguy n Qu c Nghi và các c ng s (2012)
Nghiênă c uă nƠyă ngă d ngă môă hìnhă hedonică đ ă ch ngăminhăcácăy uăt ă nhăh ngăđ năgiáăchoăthuêă baoăg m:ădi nătíchăsƠnăchoăthuê,ăs ăt ngăc aăc nă h ,ăv ătríăt a l c,ătr căchính,ăchiăphíăsinhăho tăc aă ng iăthuêănhƠ,ăhìnhăth căchoăthuê,ăth iăh năthuê,ă đi uăch nhăcácăđi uăkho nătrongăh păđ ng,ăchiăphíă t ngăthêmăvƠăgiáăchoăthuêătr căđơy.ăTrongăđó,ăgiáă choă thuêă tr că đơyă lƠă y uă t ă cóă tácă đ ngă m nhă nh tăđ năgiáănhƠăchoăthuêăhi năt i.
15 nh giá đ t hàng lo t b ng mô hình h i quy. Nguy n Qu nh Hoa và c ng s
V ăvi căxơyăd ngămôăhìnhăđ nhăgiáăđ tăhƠngălo tă trênă đ aă bƠnă thƠnhă ph ă H ă Chíă Minh,ă k tă qu ă nghiênă c uă choă th yă cácă bi nă kho ngă cáchă đ nă trungă tơm,ă hìnhă dángă lôă đ t,ă l ă gi i,ă môiă tr ngă trongămôăhìnhăcóăỦăngh aăth ngăkê.ă
Ngu n: Tác gi t ng h p, 2015
B ng 2.2 B ngăt ngăh pcácămôăhìnhăv ăcácănghiênăc uăliênăquan
Stt Tácăgi Môăhìnhănghiênăc u Cácăbi nătrongămôăhình
1 Ronald G. Ridker, John A. Henning (1967) Pi = f (S1i …ăSki , N1i …ăNmi , Z1i ... Zni) VƠă Pi = 0 + 1S1i + 2iS2i +ă…ă+ă kiSki + 1N1i +
2N2i +ă …ă +ă mNmi +
aZai
Pi:ăGiáănhƠ
S:ă că đi mă k tă c uă nhƠă ă (1…k),ă nh ă di nă tíchănhƠ,ăs ăl ngănhƠ,ălo iăhìnhăxơyăd ngă vƠă m tăs y ut ăkhác.
N:ă căđi măkhuădơnăc ăă(1…m),ănh ăkho ngă cáchă t iă n iă lƠmă vi c,ă ch tă l ngă c aă tr ngă h c,ă t ă l ă t iă ph mă đ aă ph ngă vƠă cácă y u t ă
khác.
Z:ă Môiă tr ngă đ că tr ngă (1…n),ă nh ă ch tă l ngăkhôngăkhí,ăngu năn c,ăti ngă năvƠăcácă y ut ăkhác. 2 Hough D. E., Kratz C. G. (1983) R = f (Z1, Z2,…..,ăZn) R:ăGiáăchoăthuêăv năphòngătrongătoƠănhƠ
Z1, Z2,…..,ăZn:ăLƠăcácăbi năđ căl pă(i)ăcác đ c
đi m v v trí lƠă kho ngă cáchă t ă toƠă nhƠă t iă trungătơmăthƠnhăph ;ă(ii)ăcác đ c đi m v xây d ng baoăg mătu iăc aătoƠănhƠ,ăt ngădi nătíchă sƠnăxơyăd ng,ăkhuăv căchoăthuêăc aăm iăt ng,ă s ăt ngătrongătoƠănhƠ,ăs ăl ngăbưiăđ uăxeăcôngă c ng,ăcóăhayăkhôngăcóăm tănhƠăhƠng,ăm tăp ngă h iăngh ăvƠăm tăc aăhƠngă nănh ăbênătrongătoƠă nhƠ;ă (iii)ăcác đ c đi m v ch t l ng thi t k
g mă cácă bi nă gi ă nh ă cóă hayă khôngă cóă bi uă t ngă c aă qu că giaă ho că c aă Chicago,ă cóă hayă khôngăcóăgi iăth ngăv ăki nătrúcăxu tăs c.
3 Frew J., Jud G. D. (1988) Ri = f (Vi, Di, Ai, Fi, Ci, Hi) Ri:ăGiáăthuêăv năphòngă Vi:ăT ăl ăb ăkhông
Di:ăKho ngăcáchăt ătrungătơmăthƠnhăph Ai:ăTu iăth ăc aătoƠănhƠ
Fi:ăS ăt ngătrongătoƠănhƠ (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Ci:ă T ă l ă t ngă di nă tíchă dƠnhă choă khuă v că chung
Hi:ăV ătríăti păgiápăv iăđ ngăcaoăt căchính
4 Glasscock J. L., Johanian S., Sirmans C. F. (1990) Rjt = f (LOCj, PHYCHARj, MKTj, SERVEjt) Rjt:ăGiáăthuêătrungăbìnhăth căt ă LOCj:ă căđi măv ăv ătrí
PHYCHARj:ă cătínhăv tălỦă(di nătíchătoƠănhƠ,ă c pătoƠănhƠ)
MKTj:ă Nh ngă thayă đ i trongă th ă tr ngă (t ă l ă b ătr ng,ăt ăl ăt ngătr ngăvi călƠm)
SERVEjt:ăCácălo iăd chăv ăkèmătheoătrongăh pă đ ngăthuêănhƠ 5 Sivitanidou R. (1995) Rij = f (Mij, Di, Xi, Ai, Zi, hi, Ii)
Rij:ăGiáăchoăthuêăc aăcácăthu cătínhăv năphòngă - th ngăm i
Mij: Cácă bi nă khôngă thu că v ă đ că đi mă v ă tríă (tu i,ăkíchăth căc aătòaănhƠ,ăv.v...)
Di: Cácăbi năgi ăv ăđ cătr ngăkhuăv căth ngă m i
Xi: Ti nă nghiă c aă v nă phòngă (kho ngă cáchă t ă trungătơmăthƠnhăph ,ăs ăc aăđ ngăcaoăt căđiă quaăm iăkhuăth ngăm i,ăv.v...)
Ai: căđi m c aăng iălaoăđ ngă(m căđ ăt iă ph m,ăgiáoăd căch tăl ng,…)
Z: T ă l ă đ tă đ că quyă ho chă phátă tri nă v nă phòngăth ngăm i
Hi:ăH năch ăm tăđ
Ii: H năch ăv ăkhôngăgianăth ngăm i
6 Dunse N., Jones C. (1998) Ri = r (X1i, X2i,………,ăXni) Ri: Giáăthuêăv năphòng
X1i, X2i,………,ă Xni lƠă cácă bi nă đ că l păbao g m:ă nhómă kh ă n ngă ti pă c nă n iă b ă (l iă điă riêng,ă khuă v că ti pă tơn,ă s ă t ng);ă nhómă đ că đi măc uătrúcă(tu i,ădi nătích);ănhómăđ căđi mă bênătrongăc aătòaănhƠă(nh ngăbi năgi ăv ămáyă đi uăhòa,ăh ăth ngăanăninh,ăh ăth ngăđènăchi uă sáng,ăphòngăh iăngh );ăvƠăcácăbi năv ăbưiăđ ăxe,ă v ătrí,ăngƠyăth căhi năh păđ ng.ă
7 Brennan T. P., Cannaday R. E., Colwell P. RENT/SF = f (X1, X2,…….,ăXm) RENT/SF:ălƠăgiáăthuêăv năphòng
X1, X2,…….,ă Xm:ă lƠă bi nă gi iă thíchă (cácă đ că đi mă c aă h pă đ ngă choă thuê:ă ngƠyă kỦă h pă đ ng,ădi nătíchăchoăthuê,ăth iăgianăthuê,ăchiăphíă s aăch aăth iăgianăđ căgi măgiáăchoăthuê,ăbaoă
F. (1984) g mă hayă khôngă baoă g mă t ă l ă leoă thangă CPI,ă baoăg măhayăkhôngăbaoăg măs ăti năthuêăph iă tr ăthêmăm iăn m;ăt ăl ăđ căchoăthuêăt iăth iă đi măkỦăh păđ ng;ănh ngăthu cătínhăv tălỦăc aă tòaănhƠ:ăt ngădi nătíchăchoăthuê,ăt ngăs ăt ng,ă tu iă c aă tòaă nhƠ;ă nh ngă thu că tínhă v tă lỦă c aă t ngăgiaoăd ch:ădi nătíchăchoăthuêăc aăt ngăgiaoă d ch,ă di nă tíchă khôngă đ că s ă d ng,ă cóă hayă khôngănh ngă v ătríăđ că uăđưi;ăv ătríăc aătòaă v năphòng.ă 8 Webb R. B., Fisher J.D. (1996) Effrenti,t = f (Buildingi, Tenanti, Spacei, Termsi, Timei,t)
Effrenti,t: Giáăthuêăv năphòng
Buildingi:ăVectorăc aăcácăbi năgi ăchoăm iătoƠă nhƠ
Tenanti:ă căđi măc aăh păđ ngăchoăthuê Spacei:ă căđi măv ăch tăl ngăvƠăv ătríăc aătòaă nhƠ
Termsi:ă căđi măh păđ ngăđ iăv iăng iăthuê Timei,t:ăCácăbi năgi ăv ăth iăgian
9 Tr năThuă VơnăvƠă Nguy năTh ă Giang (2011)
Lnă (PRICE)ă =ă 0 +
1AREA +
2H_AREAă +ă 3CBD +ă 4DIS_ROAD +
5LC
+ă 6SFă+ă 7SHă+ă 8ST +ă 9TRă+ă 10USEă+ă i
Lnă(PRICE):ălogaritănêbeăc aăgiáăB S AREA:ăDi nătíchăđ tă(m2 (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
) H_AREA:ăDi nătíchănhƠă(m2
)
CBD:ăKho ngăcáchăt ăB St iătrungătơmă(km)ă DIS_ROAD:ăKho ngăcáchăt ăB S t iăm tăti nă đ ngă(m)
LC:ăV ătrí
SF:ăChi uăr ngăđ ngăh măphíaătr că(m) SH:ăHìnhădángăB S
ST:ăS ăt ng TR:ăSơnăth ng
USE:ăM căđíchăs ăd ng 10 HoƠngăH uă P = f (X1, X2, X3, X4) P:ăGiáăc ăB S
PhêăvƠă Patrick Wakely (2000)
X1:ăDi nătíchăkhuônăviên X2:ăS ăt ngăxơyăd ng
X3:ăKho ngăcáchăt iătrungătơmăthƠnhăph X4: VătríănhƠăđ tăm tăti năhayătrongăh m
11 Nguy nă Qu căNghiă vƠăcácăc ngă s ă(β01β) ln (PRICE) = 0 + 1FAREA + 2FLOOR + 3DESIGNă +ă 4LC + 5MS
+ă 6TERMă +ă 7E +
8ADJă +ă 9PRV +
10EXE
PRICE:ăGiáăc năh ăchungăc ăchoăthuê FAREA:ăDi nătíchăsƠnăchoăthuê FLOOR: S ăt ngăc aăc năh DESIGN:ăHìnhăth căchoăthuê LC:ăV ătríăt aăl c
MS:ăTr căchính
TERM:ăTh iăh năchoăthuê
E:ăChiăphíăsinhăho tăc aăng iăthuêănhƠ
ADJ:ă i uă ch nhă cácă đi uă kho nă trongă h pă đ ng PRV:ăGiáăchoăthuêătrongăquáăkh EXE:ăChiăphíăt ngăthêm 12 Nguy n Qu nhăHoaă vƠăc ngăs (2013) Y = 0+ă iXi + U
Y:ă năgiáăđ tătínhătrênăm2
Xi baoă g m:ă Ană ninh,ă c pă h m,ă chi uă r ngă lôă đ t,ăkho ngăcáchăt ăB Săđ nătrungătơmăthƠnhă ph ,ăk tăc uăđ ng,ăm căđ ăk tăxe,ălo iăđ ngă giaoăthông,ălo iăh m,ălo iăs ăd ngăđ t,ăl ăgi i, môiătr ngăsinhăthái,ăv ătríăh m.
Ngu n: Tác gi t ng h p, 2015
2.4 CỄCă Y U T ă TỄCă NGă N GIỄă V Nă PHọNG CHOă THUểă T ă
CỄCăNGHIểNăC UăTH CăNGHI M
T ngăh păcácănghiênăc uăđi năhìnhăđiăđ năk tălu năsau:ăCácătácăgi ăch ngăminhă m tăs ănhómăy uăt ătácăđ ngăđ năgiáăv năphòngchoăthuêăc ăth :
Ronald G. Ridker, John A. Henning (1967) đưăkhámăpháăbaănhómăy uăt ă nhă h ngăđ năgiáănhƠătrongăkhuăv c,ăth ănh tălƠăđ căđi măk tăc uănhƠă ă(di nătíchănhƠ,ă s ăl ngăphòng,ălo iăhìnhăxơyăd ng,…);ăth ăhaiălƠăđ căđi măkhuădơn c ă(kho ngă cáchăđ năn iălƠmăvi c,ăch tăl ngăc aătr ngăh c,ăt ăl ăt iăph mă ăđ aăph ng,…);ă vƠăth ăbaălƠămôiătr ngăđ cătr ngă(ch tăl ngăkhôngăkhí,ăngu năn c,ăti ngă n,…).
Hough D. E., Kratz C. G. (1983). Cácăbi năgi iăthíchăchoăgiáăthuêăv năphòngă đ c chiaăthƠnhăbaănhómă(i)ăcác đ c đi m v v trí lƠăkho ngăcáchăt ătòa nhƠăt iă trungătơmăthƠnhăph ;ă(ii)ăcác đ c đi m v xây d ng baoăg mătu iăc aătòa nhƠ,ăt ngă di nătíchăsƠnăxơyăd ng,ăkhuăv căchoăthuêăc aăm iăt ng,ăs ăt ngătrongă tòa nhƠ,ăs ă l ngăbưiăđ uăxe côngăc ng,ăcóăhayăkhôngăcóăm tănhƠăhƠng,ăm tăphòngăh iăngh ăvƠă m tăc aăhƠngă nănh ăbênătrongătòa nhƠ;ă(iii)ăcác đ c đi m v ch t l ng thi t k
g măcácăbi năgi ănh ăcóăhayăkhôngăcóăbi uăt ngăc aăqu căgiaăho căc aăChicago,ă cóăhayăkhôngăcóăgi iăth ngăv ăki nătrúcăxu tăs c.
Brennan T. P., Cannaday R. E., Colwell P. F. (1984). Cácăy uăt ă nhăh ngăđ nă giáănhƠăchoăthuê đ că ngăd ngăv iăn mănhómăbi năđ căl p.ăTh ănh tălƠăcácăđ că đi măc aăh păđ ngăchoăthuêă(ngƠyăkỦăh păđ ng,ădi nătíchăchoăthuê,ăth iăgianăthuê, (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
chiăphíăs aăch aăth iăgianăđ căgi măgiáăchoăthuê,ăbaoăg măhayăkhôngăbaoăg măt ă l ăleoăthangăCPI,ăbaoăg măhayăkhôngăbaoăg măs ăti năthuêăph iătr ăthêmăm iăn m.ă Th ăhaiălƠăt ăl ăđ căchoăthuêăt iăth iăđi măkỦăh păđ ng.ăTh ăbaălƠănh ngăthu că tínhăv tălỦăc aătòaănhƠă(t ngădi nătíchăchoăthuê,ăt ngăs ăt ng,ătu iăc aătòaănhƠ).ăTh ă t ălƠănh ngăthu cătínhăv tălỦăc aăt ngăgiaoăd chă(di nătíchăchoăthuêăc aăt ngăgiaoă d ch,ădi nătíchăkhôngăđ căs ăd ng,ăcóăhayăkhôngănh ngăv ătríăđ că uăđưi.ăCu iă cùngălƠăv ătríăc aătòaăv năphòng.
Frew J., Jud G. D. (1988). Cácăbi năđ căl păđ căđ aăvƠoămôăhìnhăg măt ăl ăb ă