K t qu nghiên c u hàn lâm trong Ch ng 4 cho th y có b y y u t nh h ng đ n Q M c n h . Trong b y y u t này, y u t Tâm lý và Nhóm tham kh o thu c v b n thân khách hàng nên không th can thi p. N m y u t còn l i
(Kinh t , V trí, Ki n trúc, D ch v h tr và Marketing) thu c v s n ph m
trong đó y u t Kinh t có m c nh h ng nhi u nh t đ n Q M. Vì vy các
gi i pháp hi u ch nh thi t k c n d a trên các h n ch c a n m y u t này.
Nguyên t c ch đ o c a các gi i pháp là t p trung gi i quy t v n đ Kinh t
đ t i thi u hóa chi phí xây d ng. Gi i pháp cho các y u t V trí, Ki n trúc và Dch v h tr c ng t p trung vào khía c nh ti t gi m chi phí xây d ng.
Ngoài ra, các gii pháp đ c đ a ra nh m gi m giá s n ph m nh ng c ng
ph i đ m b o không làm suy gi m quá nhi u ch t l ng c n h cao c p. Danh
hi u “Thiên đ ng h gi i” hay “Resort gi a thành ph ” v n ph i c g ng đ c
duy trì.
5.4.1.1.Nhóm gi i pháp gi i quy t v n đ Kinh t
Th c t hi n nay cho th y nhu c u v nhà r t cao nh ng ng i dân r t
khó ti p c n đ mua đ c. Nguyên nhân cho v n đ này là giá c n h quá cao
Giá c n h = Di n tích x Giá xây d ng
M c tiêu hàng đ u hi n nay là ph i gi m giá c n h đ ng i dân có th mua đ c đ ng th i gi m l ng hàng t n kho cho doanh nghi p kinh doanh B S. Mu n gi m giá c n h chúng ta có ba ph ng án: (1) Gi m di n tích c n
h nh ng v n đ m b o nhu c u s d ng, (2) Gi m giá thành xây d ng b ng
cách s d ng v t li u xây d ng h p lý k t h p ti t ki m các chi phí xây d ng
không c n thi t và (3) K t h p v a gi m di n tích c n h v a gi m giá thành
xây d ng.
Các gi i pháp trình bày d i đây k t h p v a gi m di n tích c n h v a
gi m giá thành xây d ng. Vi c này d n đ n m t s tính n ng c a m t c n h
cao c p s b nh h ng nh ng v n c g ng duy trì các tính n ng này m c đ
h p lý.
a.
Tháp A cao 42 tng và đã thi công ph n thô đ n t ng 11. Theo thi t k
tr c đây, m t tr c m i t ng c a tháp A là hai c n h có di n tích129m Gi m di n tích c n h : 2 . Ph ng án m i có th áp d ng là m t tr c m i t ng s có b n c n h và m i c n s có di n tích t 45 đ n h n 60m2
Các tháp G1, G2, H1 và H2 đã xây xong ph n k t c u nh ng ch a tri n
khai công tác xây tô. Theo thit k tr c đây, các tháp này cao 23 t ng và
m i t ng có b n c n h v i di n tích 136m
. Ph n m t sau c a tháp là các c n h SOHO. Các c n h này s đ c chuy n đ i m t ph n thành khách
s n (gi i pháp c th xin xem m c 4.2.4e - Chuy n đ i công n ng tháp A).
2. Ph ng án m i có th áp d ng
là m i t ng s có sáu c n h và m i c n s có di n tích t 70 đ n h n 90m2
Các tháp I1 và I2 cao 26 t ng đã hoàn t t công tác hoàn thi n bên trong
và ngoài. M i t ng có sáu c n h v i di n tích 129m
.
2. Do đã hoàn t t phân
chia di n tích c n h nên n u mu n gi m di n tích c n h thì ph i phá d
k t c u t ng đã xây và ti n hành xây m i. Vi c này khá t n kém và t n
kh quan h n đ bán hàng. Trong tr ng h p th tr ng t ng lai không
kh quan thì s ti n hành chia nh c n h nh các tháp B1 và B2.
Phân khu Sky Villas s đ c hi u ch nh thi t k nh phân khu
Residences vì th các tháp E1, E2, F1 và F2 s có thi t k gi ng các tháp
C,D và G,H. Din tích m i c n h c ng s đ c đi u ch nh phù h p tùy
theo nhu c u th c t trong t ng lai. Toàn b ô tô và xe máy s chuy n v
bãi đ xe chung (6ha) cho toàn b d án. Gi a bãi đ xe và các tháp E1, E2,
F1 và F2 s b trí đ ng giao thông k t n i phù h p.
Tuy nhiên, do ch a có kho sát chính th c v nhu c u di n tích và s
phòng ng cho t ng c n h nên vi c gi m di n tích c n h cho các tháp
ch a xây c n đ c cân nh c trong t ng lai. T ng t , c ng ch a có kh o
sát v nhu c u bi t th trên cao nên vi c thay đ i phân khu Sky Villas thành
phân khu Residences s ph thu c vào nhu c u th c t trong t ng lai. Vi c
v n duy trì các c n h có di n tích l n và bi t th trên cao k t h p gi m
di n tích các c n h hi n h u s làm đa d ng hóa s n ph m nh m làm t ng
kh n ng ti p c n c a khách hàng đ i v i s n ph m c a Cty Tài Nguyên.
b.
Kính Low-E có nhiu u đi m h n kính thông th ng nh ng do giá
thành quá cao kéo theo chi phí xây d ng b đ y lên. Ngoài ra, đây là lo i v t
li u m i ch a ph bi n Vi t Nam nên khách hàng mua c n h ch a bi t
nhi u đ n nó. Vi c ph i chi s ti n l n cho s n ph m mà mình không bi t
ho c ch a bi t rõ là m t khó kh n cho khách hàng tim n ng. Vì v y c n
cân nh c gi m s d ng lo i kính này là đi u c n thi t.
Gi m s d ng kính Low-E:
Tuy nhiên do v n ph i duy trì m t s tính n ng cao c p cho c n h nên
kính Low-E v n đ c s d ng cho các c n h ch u nh h ng c a ánh n ng
chi u tr c ti p (h ng ông và Tây). C a s h ng B c và Nam s s
d ng lo i kính c ng l c. Ngoài ra, các c n h có c a s h ng ông và Tây nh ng b che khu t n ng b i các tháp khác c ng s d ng kính c ng
c.
Tr c đây, do công tác kim duy t v t t ch a t t nên đã cho phép s
d ng khung c a s nhôm có phôi dày đ n 3.2mm. ã có s nh m l n trong
công tác phê duy t v t li u này vì v i phôi nhôm dày trên 2mm s áp d ng
cho h vách kính (h Curtain wall) ch không ph i cho h c a s (h
Window). Vi c s d ng sai v t li u k t h p v i vi c s d ng kính Low-E
đã đ y giá thành c a s lên r t cao: kho ng t 6 đ n 7.5 tri u/m
S d ng khung nhôm tiêu chu n cho h th ng c a s :
2
c a s . Giá thông th ng cho h c a s ch t l ng cao là t 3 đ n 4 tri u/m2
Vì v y c n hi u ch nh ngay vi c s d ng sai v t li u này. Trong s sáu tháp đã xây xong thì ch m i có 2 tháp (I1 và I2) đã s d ng v t li u này.
B n tháp còn l i (G1, G2, H1 và H2) và các tháp s xây d ng trong t ng
lai s s d ng h khung Window cho c a s .
.
d.
Nh đã nêu trong phn phân tích th c tr ng, h th ng thoát khói trung tâm đ c thi t k lãng phí. Bênh c nh đó, h th ng này chi m ph n l n không gian l u thông t i các c a h m gây m t m quan và khó kh n khi xe c ra vào. Gi i pháp là thay th h th ng thoát khói trung tâm đ t ti n b ng
các h th ng thoát khói c c b . Lý do là vì xác su t cháy t ng h m là th p,
h n n a di n tích t ng h m là r t l n (trên 6ha) nên kh n ng cháy trên di n
r ng g n nh là không th x y ra. H th ng c c b đ c b trí r i rác kh p
n p h m và g n chân các kh i nhà vì b n thân ph n chân các kh i nhà đ u
có không gian tr ng đ cung c p ánh sáng và không khí cho t ng h m.
Thay h th ng thoát khói t p trung thành h th ng thoát khói c c b :
Vi c chuy n t h th ng thoát khói trung tâm sang h th ng c c b v a đ m b o m quan cho c a h m v a ti t ki m chi phí đ u t c ng nh chi
phí v n hành sau này b i vì đám cháy ch xu t hi n c c b m t vài khu
v c và ch c n v n hành h th ng thoát khói c c b t i v trí x y ra cháy.
e.
Công ngh thi công bê tông nh n m t b ng c p pha nhôm có u đi m là
ti n đ thi công nhanh, gi m thi u khuy t t t trên b m t bê tông nh ng chi
phí khá cao. Công ngh này đ c s d ng r ng rãi các n c có n n công
nghi p xây d ng phát tri n nh m gi m thi u chi phí nhân công hoàn thi n
m t bê tông. Tr c đây, nhà th u Hòa Bình đã áp d ng công ngh này cho
các tháp G1, G2, H1 và H2 tuy nhiên hiu qu kinh t không cao vì tay
ngh công nhân Vi t Nam ch a đáp ng. Vi c này d n đ n hai h u qu : (1)
t ng chi phí xây d ng vì giá giao th u cho k t c u bê tông nh n m t là r t
cao, (2) b m t bê tông không ph ng nh yêu c u nên phát sinh chi phí làm
ph ng m t tr c khi hoàn thi n.
Gi i pháp h p lý là s d ng c p pha truy n th ng vì nó phù h p v i tay
ngh c a công nhân Vi t Nam c ng nh trình đ qu n lý c a các đ n v xây
d ng. Kinh nghi m thi công cho th y h c p pha nhôm ch s gi m chi phí
xây d ng khi chi u cao tòa nhà t 30 t ng tr lên.
5.4.1.2.Nhóm gi i pháp v y u t V trí
Trong ph n phân tích th c tr ng ta th y r ng v trí c a d án r t thu n l i:
có th d dàng ti p c n d án b ng đ ng b và đ ng th y (b n du thuy n).
D án cách trung tâm Qu n 1 kho ng 6km và li n k đ i l Nguy n V n Linh
nên vi c di chuy n vào trung tâm thành ph hay các vùng lân c n r t d dàng và
thu n ti n. Ngoài ra, d án có b trí bãi đáp tr c th ng đ nâng cao ch t l ng
cu c s ng cho c dân.
Giao thông đ ng b r t thu n ti n b i hai tuy n đ ng chính là Nguy n
H u Th và Nguy n L ng B ng n m song song hai bên d án. Ngoài ra, b n
thân d án c ng xây d ng nhi u tuy n đ ng n i b đ k t n i v i giao thông
khu v c. Chính vì v y vi c đ u t xây d ng b n du thuy n và bãi đáp tr c th ng
là không cn thi t. Gi i pháp đ c đ a ra là không đ u t xây d ng b n du
thuy n và bãi đáp tr c th ng. Di n tích đ t cho hai h ng m c này s đ u t xây
sân tenis và bóng chuy n ho c khu vui ch i tr em. Gi i pháp này v a ti t ki m
5.4.1.3.Nhóm gi i pháp Ki n trúc a.
H th ng c nh quan xây xanh và h b i là m t th m nh c a d án này.
H th ng h b i g m: h b i 50m, h b i Jacuzzi, h b i cho tr em và 4
h b i cho phân khu Sky Villas. Ngoài ra, ph n c nh quan c a d án còn có
h th ng su i nhân t o, các đài phun n c và v n Pavilon v i di n tích
m t n c l n. Di n tích còn l i c a h th ng c nh quan là l i đi b u n l n ph c t p k t h p v i cây xanh và su i nhân t o. Ph n c nh quan r t
hoàn h o nh ng quá t n kém trong khi không còn nhi u không gian tr ng
cho tr em vui ch i.
Hi u ch nh h th ng c nh quan (LandScape):
Gi i pháp m i đ c đ a ra là: hi u ch nh ph n c nh quan đ ti t gi m
chi phí xây d ng c ng nh chi phí v n hành trong t ng lai nh ng v n c
g ng duy trì các m ng xanh và h n c. C th , s h b i gi m xu ng còn
l i h b i 50m và h b i tr em. Ph n v n Pavilon s đ c thay th b ng công viên cây xanh và sân ch i tr em. Su i nhân t o và l i b hành s đ c c t gi m và thay vào đó và cây xanh và bãi c . Gi i pháp này v a ti t
gi m chi phí xây d ng, chi phí v n hành v a t o thêmsân ch i tr em nh m
b sung thêm các d ch v công c ng cho d án.
b.
Th m nh c a d án là ph n c nh quan nên các c n h đ u c g ng t n
d ng tri t đ khung nhìn đ p bên ngoài. Hai c n h đ i di n nhau có c a
s phòng t m l n đ l y t m nhìn ra bên ngoài nh ng có nh c đi m là có
th nhìn th y nhau gây b t ti n khi s d ng. Gi i pháp cho v n đ này là s
d ng kính ph n quang đ c dân có th t n h ng v đ p bên ngoài nh ng
v n đ m b o tính riêng t .
5.4.1.4.Nhóm gi i pháp cho y u t D ch v h tr a.
Vi t Nam là qu c gia có dân s tr nên nhu c u v nhà tr là h t s c c n
thi t. Ngoài ra, d án Kenton có h n 1.500 c n h nên s l ng tr em là
khá l n. Th c t , d án này t p trung nhi u vào ý t ng nâng cao ti n nghi
cu c s ng cho c dân (trung tâm th ng m i, h b i, bãi đáp tr c th ng,
b n du thuy n, …) nh ng ch a quan tâm đ n nhu c u ch m sóc và gi tr .
Vì v y s là thi u sót n u không b sung d ch v nhà tr cho d án này.
B sung d ch v nhà tr :
Trung tâm th ng m i đ c b trí trong khu v c Plaza v i chi u cao 4
t ng và n i li n 5 kh i nhà A, B1, B2, I1 và I2 v i t ng di n tích sàn là
20.000m2
b.
s đ c c t gi m m t ph n di n tích và thay vào đó là khu d ch
v nhà tr . B n t ng d i cùng c a tháp I2 s đ c chuy n công n ng thành
khu nhà tr .
Theo thi t tr c đây, m t sau c a tháp A là c n h SOHO. Tuy nhiên,
do th tr ng có ít nhu c u v lo i c n h này nên d n đ n vi c d th a và
r t khó tiêu th th i đi m hi n t i và trong t ng lai. Vì v y vi c chuy n đ i công n ng là h t s c c n thi t.
Chuy n đ i công n ng cho tháp A (chuy n m t ph n v n phòng cho thuê thành khách s n):
Theo ph ng án mi, các c n h SOHO m t t ng có di n tích t
70~75m2
Ngoài ra, v n trên cao (Sky Garden) tháp A và h b i t ng 24 tháp
B1 s đ c b sung. Gi i pháp này đáp ng đ c ba m c tiêu: (1) b sung
h th ng c nh quan trên cao sau khi đã c t gi m ph n c nh quan d i đ t,
(2) ph n thông t ng s gi m di n tích xây d ng nên kéo theo gi m chi phí
đ u t và (3) b sung các ti n ích h tr cho d án.
s đ c gi nguyên nh ng c n h SOHO hai t ng s chuy n
thành phòng khách s n có ch t l ng 5 sao. Vi c thay đ i công n ng v a có
tác d ng h n ch s n ph m d th a t đó ti t ki m chi phí đ u t v a b